Consultoria RExperts.

Entenda o potencial para negócio de um imóvel e o melhor caminho estratégico a ser trilhado, a partir de um estudo completo de viabilidades técnica, ambiental, jurídica, comercial e econômico-financeira.

Em termos de legislação, arquitetura e engenharia, é possível desenvolver o empreendimento pretendido?

Quais são os parâmetros construtivos para o empreendimento?

Essa etapa compreende entender as limitações do projeto, que definem questões, como:

• Modalidades de empreendimentos permitidas;
• Análise das Leis de Uso e Ocupação de Solo e Zoneamento;
• Potencial construtivo e índices arquitetônicos;
• Estudos de implantação com aproveitamento de áreas do projeto;
• Processo exigido para aprovação;
  
• Acessos ao Imóvel;
  
• Eventuais restrições por concessionárias de água e esgoto, linhões de energia, acessos rodoviários, gasodutos, entre outros;
• Orçamentos paramétricos de custos de desenvolvimento.

O imóvel apresenta algum agravante com relação ao meio ambiente?

Que impacto isso pode ter no projeto?

Mitigação de riscos buscando avaliar aspectos ambientais importantes relacionados ao projeto, causados por:

• Córregos, rios, lagos, nascentes;
• Matas, agrupamentos arbóreos, árvores isoladas;
• Verificações de cadastros junto à órgãos ambientais para compreender se há risco de contaminação do solo por indústrias, postos de gasolina, depósito de lixo, entulho, ferro velho, etc;
• Consulta ao cadastro ambiental rural no Incra;
• Consulta à mapas do IGC;
• Áreas de proteção ambiental e preservação permanente.

O produto que se pretende desenvolver tem demanda? A que preço e condições de pagamento?

Para entendermos esse ponto, um compilado de informações a respeito da cidade, público alvo, produto e preços são levantados:

• Características demográficas e econômicas da cidade;
  
• Comparações nacionais, estaduais e locais;
• Vocação da área;
  
• Características de empreendimentos na região de entorno;
• Evolução da cidade e do entorno do imóvel nos últimos 10 anos;
• Características da ofertas e demanda de lançamentos, vendas e estoques na região do imóvel;
• Preços pedidos em imóveis na região, sendo estes de diferentes tipologias estando expostos à venda e/ou locação;
• Formatos de pagamento praticados no mercado da região (sinal, parcelas de obras, repasse, financiamento direto);
• Entrevistas com players locais do mercado imobiliário (corretores, empreendedores, prefeitura, terrenistas).

Os documentos do imóvel permitem uma aquisição segura?

Há algum ônus que necessite maiores investigações?

Processo de análise preliminar da documentação com objetivo de verificar:

• Qualidade e segurança da documentação do imóvel e dos proprietários para compreender viabilidade e  riscos;
• Apontamentos sobre a situação da matrícula e IPTU do imóvel em questão, para reconhecer eventuais empecilhos jurídicos, como: dívidas atreladas ao imóvel, descrições de áreas imprecisas, necessidade de regularização, entre outros;
• Estudo da legislação pertinente ao projeto pretendido através do levantamento das características urbanísticas, a partir de documentos disponibilizados pela prefeitura municipal e informações referentes ao zoneamento, plano diretor, lei de uso e ocupação do solo, incorporação imobiliária, parcelamento do solo, mapas e demais legislações vigentes nas esferas Federais, Estaduais e Municipais.
  

O negócio é economicamente rentável e financeiramente possível?

Como mitigar os riscos e melhorar as condições do investimento?

Qual investimento possui as melhores condições e retornos?

Essa etapa consiste na projeção de fluxos de caixa, cálculo de indicadores econômico-financeiros e análises de sensibilidade para avaliar a viabilidade do plano de negócios, que compreenderá:

• Cronogramas de desenvolvimento do projeto;
• Análises econômico-financeira das opções de negócio imobiliário;
• Comparação dos resultados das tipologias possíveis;
• Simulações em diferentes cenários;
• Resultados das partes societárias do projeto (terrenista, empreendedor e investidores);
• Fluxos nominais e reais;
• Principais indicadores financeiros (TIR, MOI, VPL, Exp. Caixa);
• Indicação dos termos viáveis para estruturação do negócio envolvendo a negociação do imóvel (compra/ venda/ permuta) e captação de recursos (equity e dívida).

Apresentamos as simulações de forma ilustrativa e didática, com tabelas e gráficos para melhor compreensão dos resultados e favorecer insights de possíveis melhorias no projeto, como estratégias de redução da exposição de caixa e mitigação de risco.

Como alinhar interesses dos sócios para o negócio acontecer?

Qual é a melhor forma de submeter o plano de negócios ao comitê de investimentos?

Essa etapa consiste na definição de qual(is) formato(s) podem ser viáveis para o negócio e como pode-se dar sequência. Formatamos um book completo e didático com:

• Aspectos gerais do portfólio imobiliário ou imóvel em análise;
• Informações técnico-ambientais levantadas;
• Informações jurídicas sobre a documentação do imóvel;
• Pesquisa de Mercado com análise das informações;
• Análise de Viabilidade Econômico-Financeira;
• Elaboração de Mindmap com caminhos estratégicos a partir dos resultados apresentados;
• Apresentação para Comitê de Investimentos e alinhamento de interesses;
• Considerações e sugestões para próximos passos do negócio.

Apresentamos o relatório completo de Análise Diagnóstica e Caminhos Estratégicos com todos os resultados que permitirão ao cliente de tomar suas decisões de forma embasada em dados ponderando potenciais riscos e retornos atrelados ao seu negócio. Muitas vezes este escopo evolui para escopos de Assessoria Imobiliária (a seguir).

Estruture o modelo econômico-financeiro do seu plano de negócios, em processo iterativo de alinhamento de premissas, permitindo que o projeto seja bem avaliado e que os recursos financeiros sejam utilizados de forma eficiente. Usamos o que há de mais sofisticado na projeção de fluxos de caixa, cálculo de indicadores econômico-financeiros e análises de sensibilidade.

Alinhamento iterativo das premissas junto ao cliente, que embasarão o modelo econômico-financeiro do projeto. Essa etapa envolve:

• Informações Gerais do Projeto
• Distâncias no Estado
• Dados do Município
• Pesquisa Simplificada de Mercado
• Imagens do Local
• Quadro de Áreas e Aproveitamentos
• Cronograma de Desenvolvimento
• Investimentos, Custos e Despesas
• Premissas Comerciais
• Premissas Societárias
• Partes envolvidas (investidores/ credores/ empreendedor/ terrenista)

Apresentamos as simulações de forma ilustrativa e didática, para melhor compreensão dos resultados e favorecer insights de possíveis melhorias no projeto, como estratégias de redução da exposição de caixa e mitigação de risco.

• Informações Gerais do Projeto
• Demonstrativo de Resultados (DRE)
• Indicadores do Projeto Imobiliário
• Gráfico dos Fluxos de Caixa do Projeto e da Sociedade
• Gráfico da Exposição de Caixa
• Taxa Interna de Retorno (TIR)
  
• Exposição de Caixa Necessária
• Múltiplo do Investimento (MOI)
• Margem Líquida
• Alavancagem
• Análise de Sensibilidade

• Como o empreendedor conduzirá a análise do plano de negócios?
• Existe viabilidade econômico-financeira para o projeto idealizado?
• Como realizar o planejamento da necessidade de caixa e equilíbrio financeiro?
• Qual será a exposição de caixa para realização do plano de negócios e com qual disposição no tempo?
• Qual é o potencial de geração de receitas do projeto?
• Qual é o intervalo de preço que um empreendedor pode oferecer na compra de um ativo e ainda manter sua rentabilidade?
  
• Quais são os termos de uma possível oferta de permuta (permuta física ou financeira, montantes envolvidos, retorno potencial, prazos etc.) são adequados do ponto de vista econômico-financeiro?
• Quais são as opções de estruturas que geram maior valor aos participantes do negócio? Quais os  riscos de cada uma delas?
• Qual é a potencial geração de resultados do negócio para o empreendedor, investidor, credor e terrenista?
• Como será realizada a análise de diferentes cenários de investimento? Qual seria o resultado em um cenário pessimista/otimista?

Como escolher os parceiros e avaliar o profissionalismo e seriedade deles?

Qual é a melhor forma de abordá-los e negociar acordos?

Quanto é um retorno atrativo para o investidor, credor ou parceiro estratégico?

Quais termos e condições de investimento (taxas, formas de amortização, garantias, participação societária etc.) são negociáveis?

Quais são os trâmites da estruturação do negócio e prazos envolvidos?

Qual é o formato mais adequado para a estruturação deste processo (contratos, estruturas societárias, veículos de investimento etc.)?

Atuamos desde a prospecção de deals, clientes e investidores até a estruturação do negócio com análises de viabilidades, intermediações, busca de parceiros, elaboração de contratos, organização societária, otimização tributária e execução do projeto para operações, como:

• Built-to-Suit
• Sale-and-Leaseback
• Estrutura de Dívidas Complexas (ex. debêntures customizadas)
• Securitização de Recebíveis

Como o empreendedor conduzirá seu plano de negócios? Qual é o formato mais adequado para a estruturação deste processo?

Quais são as necessidades de recursos para materializar a infraestrutura dos projetos e com qual disposição no tempo?

Quais condições serão demandadas e oferecidas aos investidores (termos societários, montantes envolvidos, retorno potencial, prazos, etc.)?

Quais são os riscos do negócio e como mitigá-los?

Os escopos de diagnóstico imobiliário e viabilidade econômico-financeira preveem a possibilidade de evolução para uma parceria do RExperts nos negócios do cliente. O RExperts pode contribuir com a sua expertise empreendedora, rede de contatos e conhecimento amplo do mercado de investimentos em real estate e ativos reais, para coordenar a execução do Caminho Estratégico definido:

• Clientes patrimonialistas contam com nosso apoio na negociação para venda, permuta ou sociedade com seus imóveis junto à parceiros profissionais (incorporadores, loteadores, fundos de investimento e empresas de negócios para renda).

Como precificar o meu ativo?

Estou fazendo um bom negócio na venda?

Como otimizar tributariamente a venda do imóvel?

Como otimizar o meu portfólio de ativos?

Como abordar possíveis interessados e negociar com eles sem "travar" o negócio?

Voltado para empresas, fundos, family offices e proprietários que possuem grande patrimônio em ativos. O suporte ao cliente é estruturado com visão “de dono” de forma estratégica, atento à confidencialidade e sem conflitos de interesse. Atuamos na intermediação e negociação nos processos de desinvestimento, com base sólida para argumentação fundamentada em nossos estudos especializados e diferentes técnicas de precificação. Usamos toda nossa expertise para capturar oportunidades de maximização de valor do negócio acessando o mercado de forma profissional.

Como levantar recursos para financiar o meu empreendimento?

Quais são as opções existentes?

É possível fazer uma debênture, CRI ou trazer novos sócios para o projeto?
Qual é a mais viável para o meu caso?

Quem são os possíveis interessados no meu negócio?

Como apresentar o projeto a um board profissional de investimentos?

Qual é o retorno exigido pelo mercado para o investimento proposto?

Coordenamos o levantamento de recursos (equity e dívida) para projetos e empresas no mercado de capitais. Para tanto, primeiramente realizamos um estudo aprofundado do empreendimento passando por todas as análises de viabilidade do negócio. Em seguida, se viável, realiza-se a estruturação societária, elaboração do material de apresentação do negócio (Memorando de Informações), definição do veículo/produto para captação, elaboração do cronograma de aportes e cálculo de retorno para as partes envolvidas. Além disso atuamos ao longo de todo processo para que os termos negociados sejam devidamente considerados nos documentos formais.