Muito se fala que a aplicação preferida dos brasileiros é a tradicional caderneta de poupança, a qual é isenta de imposto de renda e costumava pagar 0,5% ao mês (antes da brusca queda dos juros Selic) e hoje paga míseros 0,22% ao mês. Essa é uma GRANDE MENTIRA, o investimento preferido dos brasileiros são IMÓVEIS, e duvido que alguém prove o contrário.

Investir em imóveis para alugar está na cultura brasileira. É um sonho viver de renda de aluguel, conquistar a independência financeira através de uma boa carteira de locação. Você provavelmente conhece muitos ditados com imóveis como “ladrão dorme em cima, mas não leva embora”, “escritura ninguém confisca” … e é verdade. Tudo isso tem um motivo, nosso país passou por inúmeras instabilidades econômicas (crises, inflações, trocas de moedas, confisco) e os imóveis passaram blindados por esses períodos. É difícil (e na minha sincera opinião, impossível) convencer alguém que viveu os anos 80/90 de que uma aplicação financeira é tão segura quanto um apartamento com matrícula no seu nome.

Com a maturidade do mercado imobiliário e financeiro, é natural a comparação do aluguel com a renda fixa. Pensando nisso, reunimos aqui um material bem completo com os seguintes tópicos:

  • Como está o mercado de locações residenciais no Brasil e em São Paulo;
  • Como saber se comprar um apartamento para alugar está valendo a pena ou não;
  • Como aumentar o retorno médio do investimento encontrando pechinchas no mercado;
  • Como acompanhar a análise de um exemplo prático com planilha;
  • Como calcular os impostos sobre a locação de bens imóveis.

Esse artigo é específico para quem quer saber sobre detalhes do investimento em imóveis residenciais (principalmente apartamentos) para obter rendimentos de locação tradicional.

Se sua estratégia for outra, temos outros artigos discutindo temas como:

O Mercado de Locações de Imóveis Residenciais

O Portal Zap, em conjunto com a FIPE, faz levantamentos de dados do mercado de imóveis e publica periodicamente relatórios muito interessantes.

No link abaixo temos acesso ao relatório de março de 2020, último lançado quando escrevemos esse artigo:

Baixar Relatório Fipe Zap – Locação – 03 2020

Nesse relatório, alguns gráficos merecem ser aqui replicados para nossa discussão. O primeiro deles é o preço médio de locação por cidade. Esse valor nos mostra que os imóveis não rendem uniformemente no país, há cidades mais caras e mais baratas quando o assunto é locação residencial. A média do país está em R$ 30/m² enquanto em São Paulo, a praça mais valorizada, está em R$ 41/m². É claro que há diferenças de preços dentro da mesma cidade, do mesmo bairro e até do mesmo edifício.

Os valores médios do gráfico já nos dão uma noção de preços praticados além de tendências do mercado. Se você estiver cobrando R$ 25/m² por um imóvel excelente em SP Capital, pode ser que esteja muito barato, enquanto se está cobrando os mesmos R$ 25/m² por um apartamento padrão em Fortaleza/CE, talvez tenha que repensar esse preço.

Fonte: FipeZap – Informe de Março/20

O segundo gráfico com informações importantes para se analisar é o do chamado “rental yield” (pronúncia “íud”) o qual representa a razão do valor médio de locação pelo valor médio de venda, isto é, uma medida da rentabilidade do aluguel, ainda que simplória (sem considerar vacância, manutenção, comissões, impostos…). Essa é uma medida que se assemelha ao nosso famoso Cap Rate, termo qual esperamos que você já conheça.

As principais observações sobre o gráfico são:

  • O rental yield médio das cidades pesquisadas é de 4,81% a.a.
  • A cidade em que a locação é mais rentável é Santos no litoral paulista, com 7,27% ao ano.
  • A cidade menos rentável foi Niterói/RJ, com 3,50% ao ano.
  • São Paulo, a cidade com maior preço médio de locação não necessariamente tem a melhor rentabilidade, atingindo 5,37% a.a. (6ª posição).

Fonte: FipeZap – Informe de Março/20

Por último, temos um resumo das tendências dentro da cidade de São Paulo (no relatório da FipeZap é possível ler sobre outras cidades). Como a cidade é a mais populosa e com mais detalhes de informações, vamos fazer alguns comentários específicos sobre SP:

  • Apesar da média de locação ser de R$ 40/m², temos regiões extremamente valorizadas como a Vila Olímpia e Itaim Bibi (famoso “Condado” para os mais íntimos), onde a locação chega a superar os R$ 60/m².
  • O preço de venda dos imóveis está se valorizando desde o início de 2017;
  • A rentabilidade do aluguel está se estabilizando em 5,37% (um dos níveis mais baixos) e nunca superou 9% ao ano no período analisado (desde 2009)

Fonte: FipeZap – Informe de Março/20

Fazer uma comparação direta do cap rate ou rental yield com o rendimento do CDB do seu banco é injusto com os imóveis. Se você aplica hoje em CDB que rende 100% do CDI, seu rendimento anual é de 3,75% a.a.. Esse número não é comparável porque você precisa descontar a inflação. Para encontrar os juros reais que você ganha do banco, você tem que escolher um índice inflacionário e retirar do rendimento. Isso acontece porque os contratos de locação e o preço dos imóveis caminham ao par da inflação.

Como será que a rentabilidade do aluguel se comportou em relação às aplicações financeiras descontando-se a inflação?

Vamos pegar o retorno acumulado pela taxa Selic, a qual se baseia os rendimentos do CDB, e descontando-se o IPCA e o IGP-M, dois dos mais utilizados índices. Sobre a inflação, você pode ter mais informações no artigo: IPCA, IGP-M, INCC: O que são e quais os “melhores” índices de inflação para seu contrato?

No gráfico abaixo temos desde 2011 até 2020 essa comparação:

  • Em azul: o rental yield médio do Brasil, calculado pela Fipezap;
  • Em vermelho: o rental yield médio de apartamentos de 1 dormitório (+ rentáveis)
  • Em laranja: o rental yield médio de apartamentos de 4 dormitórios (- rentáveis)
  • Em cinza, a taxa paga pelo Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais e vencimento de 2045 (essa já é uma taxa líquida de inflação)
  • Em cinza pontilhado: Selic descontada a inflação pelo IGP-M
  • Em preto pontilhado: Selic descontada a inflação pelo IPCA

Para aqueles que querem entender exatamente como calculamos todos esses números, seguem algumas explicações e ressalvas:

  • Taxas estão brutas em impostos em todos os rendimentos (seja locação, seja títulos financeiros)
  • Os yields (rendimentos anuais) de locação são calculados pela razão de preços médios de anúncio. Mesmo que você argumente que valor anunciados não significa que são valores transacionados (sendo mais altos), o preço de avaliação do imóvel também está calculado com preços de anúncios.
  • Os yields de locação são mensais anualizados, isto é, o valor mensal publicado multiplicado por 12. Não faz sentido calcular juros compostos porque você não consegue reaplicar o aluguel em taxas equivalentes ao yield de locação.

Principais conclusões:

  • Apartamento menores (1Dorm) tendem a render mais do que grandes apartamentos (4Dorm)
  • Em 2020, o rendimento líquido do CDB chega a ser negativo se considerarmos o IGP-M.
  • O rental yield dos imóveis estão rendendo mais do que todas as aplicações financeiras em 2020.

Então vale a pena comprar apartamentos e viver de aluguel?

No início de 2016, ainda naquele período pré-impeachment da ex-presidenta, fizemos um artigo comentando sobre a locação de imóveis, o link é esse aqui: Vale a pena comprar apartamentos para alugar nesta crise? Nele desenvolvemos uma planilha para avaliar o investimento num imóvel comprado com desconto para alugar e, depois da crise passar, vender. Vamos usar a mesma ferramenta para avaliar algumas opções no mercado atual.

Com a ajuda do ZapHome, o modelo iBuyer do Grupo Zap, selecionamos algumas oportunidades à venda para estudarmos uma aquisição visando a renda de locação. Ao todo, 16 apartamentos foram analisados em duas localidades: Perdizes e Santana, bairros tradicionais da capital paulista.

  • Perdizes:
    • Rua Aimberê, 1300
    • Rua Apinajés, 931
    • Rua Cayowaá, 1027
    • Rua Diana, 513
    • Rua dos Caetés, 878
  • Santana:
    • Rua Aluísio de Azevedo, 297
    • Rua Aluísio de Azevedo, 385
    • Rua Ana Benvinda de Andrade, 115
    • Rua Conego Manuel Vaz, 550
    • Rua Conselheiro Moreira de Barros, 1152
    • Rua Conselheiro Moreira de Barros, 1287
    • Rua Copacabana, 426
    • Rua Jorge Debieux, 398
    • Rua Piracema, 265
    • Rua Santo Egídio, 551
    • Rua Santo Egídio, 989

Veja detalhes dos imóveis nas fotos:

Escolhendo um imóvel aleatório dessa lista, vamos analisar o apartamento da Rua Santo Egídio, 989. As explicações de cada etapa estão no artigo desde link:

Para esse apartamento, os valores de venda e de locação foram obtidos pelo próprio Zap. As demais premissas, colocamos valores compatíveis com o mercado atual.

O imóvel adquirido por R$ 470 mil (incluindo os custos de aquisição), é locado por R$ 2,2mil/mês (cap rate de 5,75%a.a). Considerando todos os custos do negócio de locação, a rentabilidade média é de R$ 1,8 mil/mês. Isto representa um yield de locação de 4,68%.

Você notou que o yield é menor que o cap rate? Essa é uma observação importante, uma vez que muitos investidores se esquecem que há custos de transação que diminuem nossa rentabilidade. O cap rate é um cálculo bruto e aproximado do potencial de receita de um imóvel.

Obs.: Estamos utilizando “cap rate” e “rental yield” como sinônimos, e apenas “yield” como o rendimento líquido de custos operacionais (manutenção, corretagem etc.).

Outro ponto importante que merece nossa atenção é de que como o valor do resultado operacional (R$ 1.833,79) está abaixo da tabela de isenção do IR (atualmente R$ 1.904/mês) vamos continuar a análise como um cidadão isento cuja essa seja sua única fonte de renda. Caso não seja esse seu caso, os impostos precisarão ser incluídos, conforme a parte 3 da nossa planilha de cálculo.

Nos resta agora comparar essa rentabilidade com outros investimentos de renda fixa disponíveis: o famoso CDB que rende um percentual da taxa CDI/Selic, e o Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais (antiga NTNB).

Para ser um comparativo justo, precisamos descontar os efeitos da inflação e do imposto de renda sobre essas aplicações, uma vez que não existe faixa de isenção.

Depois de todas as rentabilidades calculadas e postas lado a lado, temos então que o apartamento analisado tem potencial de render 4,68% a.a. ou 155% da melhor opção disponível (Tesouro IPCA+). Isso considerando vacância, corretagem, manutenções, entre outros custos inerentes à operação de locação.

E se considerarmos que você venderá o imóvel 3 anos depois da aquisição com uma valorização real de aproximadamente 15% (que equivaleria uma valorização de 5%a.a. acima da inflação)?

Essa é uma conta de fluxo de caixa em que nos interessa o cálculo da Taxa Interna de Retorno, que mede a remuneração desse capital investido. No caso do apartamento da Rua Santo Egídio, a TIR será de 6,1% ao ano (considerando a locação no período, custo de 5% de comissão e 15% de imposto de renda de lucro imobiliário):

Muito bem, e como seriam esses mesmos resultados para os outros imóveis analisados?

Fizemos uma tabela comparativa com cada imóvel indicado pelo Zap, com os respectivos yields, cap rates, % em comparação ao Tesouro IPCA+ e a TIR em caso de venda:

Em praticamente todas as ofertas listadas (exceto a última), o rendimento operacional de locação (yield) está mais rentável que a aplicação na NTN-B do Tesouro de acordo com as contas expostas.

Lembrando que:

  • Os juros podem oscilar e até aumentar no futuro;
  • As premissas de rentabilidade são apenas estimativas que fizemos neste momento;
  • Você pode baixar a planilha e fazer suas próprias contas clicando aqui;
  • A liquidez de um imóvel é diferente de uma aplicação bancária.

Atenção

Todos os apartamentos indicados nesse artigo estão atualmente disponíveis para aquisição.

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Importante: cada centavo economizado na aquisição vai impactar positivamente os retornos do investimento, portanto, se você estiver interessado não deixe de enviar seus dados porque com esse desconto especial de indicação do RExperts você pode aumentar ainda mais a rentabilidade do seu investimento.

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais.