Neste artigo, continuamos nossa jornada explorando o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). A proposta é que ao ler este artigo você conheça os três grandes segmentos que os FIIs podem ser divididos: FIIs de Renda, FIIs de Desenvolvimento e FIIs de Lastro Imobiliário.

Nesta seção de artigos sobre Fundos de Investimento Imobiliário abordaremos o tema de maneira fácil de entender. Aproveite a leitura e tente explorar esse universo de investimentos que pode oferecer ótimas condições de retorno.

FIIs de Renda

Os FIIs de Renda tem como principal característica a propriedade parcial ou total de um ou mais imóveis comerciais ou residenciais. As receitas provenientes dos aluguéis desses imóveis são distribuídas aos cotistas do fundo mensalmente (na maioria dos casos).

Por isso, FIIs de Renda visam adquirir imóveis prontos que gerem renda através de aluguéis pagos por um ou mais inquilinos de seus imóveis (empreendimentos de base imobiliária, como vimos neste artigo). FIIs de Renda normalmente operam por prazo indeterminado.

Vários tipos de imóveis podem fazer parte desses fundos: prédios de escritórios,  galpões industriais ou logísticos, hotéis, shoppings centers, hospitais, agências bancárias, call centers, edifícios residenciais, etc. Os FIIs firmam contratos, preferencialmente de longo prazo com seus inquilinos, reduzindo assim o risco de vacância. Tais contratos são reajustados por um índice de inflação anualmente.

Riscos de um FII de Renda

Um dos grandes riscos de um FII de Renda é basicamente ele não ter a renda! Isso ocorre se por ventura ele ficar vago (sem inquilinos). Antes de entrar em pânico, saiba que você pode mitigar esse risco observando algumas características importantes:

  • Quantidade de imóveis de um FII: quanto maior o número de imóveis em um fundo, menor será o impacto da saída de um único inquilino;
  • Mau Gestor: um gestor inexperiente ou incompetente poderá fazer com que inquilinos fiquem insatisfeitos e saiam dos imóveis. Além disso, tais gestores poderão ter dificuldade de trazer novos inquilinos para ocupar áreas vagas e ainda firmar contratos de locação com condições pouco vantajosas ao cotistas. Fique atento à comentários sobre maus gestores e avalie se as informações divulgadas tem qualidade e detalhamento suficiente;
  • Especificidade do imóvel: quanto mais específico o uso de um imóvel, mais difícil será alugá-lo em uma situação de vacância. Atenção: isso não quer dizer obrigatoriamente que imóveis específicos sejam ruins;
  • Localização: imóveis localizados em regiões prime sempre serão preferidos por inquilinos. Nestas regiões normalmente há maior demanda e menor risco de vacância;
  • Qualidade do imóvel: os últimos imóveis a ficarem vagos serão os de ótima qualidade de construção, acabamento e arquitetura. Existe um movimento chamado “Flight to Quality”, onde em tempos de crise, muitas empresas aproveitam as quedas nos preços de locação para mudar de endereço para imóveis de melhor qualidade;
  • Preço do Aluguel: caso o preço de locação cobrado pelo FII aos inquilinos esteja desajustado para cima, isso é, muito maior que o preço praticado pelo mercado, existe a possibilidade de inquilinos ficarem insatisfeitos e saírem do imóvel. Outra possibilidade é que em uma renovação de contrato de locação, a negociação resulte na queda do preço do aluguel. Entenda os valores praticados nos contratos de seus fundos imobiliários.

Rentabilidade dos FIIs de Renda

FIIs de Renda podem ter sua rentabilidade analisada pela taxa Cap Rate. O cálculo pode ser realizado através da divisão do valor do dividendo pago mensalmente (por cota) e do valor da cota do fundo negociada em bolsa de valores. Quanto maior a taxa paga pelo capital investido melhor! Essa taxa, também chamada de Dividend Yield do investimento, pode ser dada pela seguinte fórmula:

FIIs de Desenvolvimento (Incorporação)

Esse tipo de FII visa investir na incorporação de empreendimentos imobiliários, ou seja, diferentemente dos FIIs de Renda estes participam também da fase de desenvolvimento do projeto e construção do imóvel. A rentabilização desses FIIs pode vir através da venda dos projetos desenvolvidos ou da locação dos mesmos.

Os FIIs de Desenvolvimento podem ter prazo determinado, sendo encerrados no caso de venda de todos os ativos e amortização das cotas; ou podem continuar existindo por prazo indeterminado no caso de exploração da locação, se tornando nesse momento um FII de Renda. É comum que alguns FIIs de Desenvolvimento criem um mecanismo de “garantia de renda” para seus cotistas por um período durante e após o término da obra. Esse fato atrai e traz tranquilidade a alguns investidores.

Riscos de um FII de Desenvolvimento

Esses fundos agregam um risco muito maior que os FIIs de Renda, o risco de desenvolvimento. Construir implica em estar sujeito a eventos inesperados de obra como atrasos e desvios de custos, além disso também existe maior incerteza dos valores a serem praticados na venda ou locação após a conclusão do empreendimento (que deve ocorrer só após 3-5 anos do início). Dado o maior risco, também deve ser esperado um maior retorno pelos cotistas que neles investirem.

FIIs de Títulos com Lastro Imobiliário

O Mercado Financeiro possui diversos produtos relacionados ao mercado imobiliário. E existem FIIs que exploram imóveis através desses produtos financeiros. Dessa maneira, existem FIIs que tem em suas carteiras, geridas por profissionais do mercado, um ou mais dos instrumentos abaixo:

  • CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários;
  • LCIs – Letras de Crédito Imobiliário;
  • LHs – Letras Hipotecárias;
  • SPEs e Ações de empresa do setor imobiliário;
  • Cotas de outros FIIs;
  • Fundos de Investimento em Ações (FIA) do setor;
  • Debêntures de empresas do setor;
  • Participação em FIP (Fundo de Investimento em Participações);
  • Certificados de potencial adicional de construção (CEPAC);
  • Cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC).

Esse tipo de FII, assim como os de renda, também possibilitam o acesso de pequenos investidores a produtos como CRIs, que quando adquiridos diretamente exigem investimentos de pelo menos R$ 300 mil.

Riscos de um FII de Lastro Imobiliário

Como estes fundos possuem diversos instrumentos financeiros complexos dentro de suas carteiras, sua precificação pelo investidor acaba sendo mais difícil de avaliar. Além disso em muitos dos FIIs deste tipo, a transparência sobre o conteúdo dos seus ativos pode ser também muito inacessível. Portanto, esteja seguro do que está fazendo ao investir em FIIs de Lastro, pois pode ser arriscado investir em algo que não entende muito bem.

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Continue aprendendo com os artigos do RExperts.

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