Contratos de venda e compra de imóveis frequentemente preveem cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, ou seja, o fechamento do negócio deveria ser definitivo, protegendo ambas as partes contra o arrependimento. No entanto, na prática, ocorre o desfazimento do contrato através do distrato ou por ação judicial, quando não há o acordo entre comprador e vendedor.

Já explicamos em outro artigo o que são os distratos e de que forma eles impactam o mercado imobiliário como um todo. Ao apagar das luzes de 2018, o então presidente Michel Temer aprovou a Lei N° 13.786/2018, que finalmente colocou no papel as regras para os distratos que assombraram incorporadoras e loteadoras na crise de 2014 a 2016.

Neste artigo você vai entender:

  • Qual a diferença entre Resolução, Resilição e Distrato?
  • Os 3 principais motivos pelos quais as pessoas distratam seus imóveis
  • Como funcionavam os distratos antes e os detalhes depois da Lei 786/2018;
  • Um estudo de caso de uma incorporação com alto índice de distratos;
  • Os impactos dos distratos para uma incorporação residencial.

Qual a diferença entre Resolução, Resilição e Distrato?

Resolução é a extinção do contrato devido ao descumprimento do acordado no documento.

Resilição é a extinção do contrato pela manifestação de vontade de uma ou ambas as partes. Juridicamente, o distrato é a resilição bilateral, ou seja, quando há a manifestação da vontade de ambas as partes envolvidas em desfazer o contrato. Uma resilição unilateral acontece somente em casos que a lei permite e que uma das partes desiste da relação contratual.

Salvo raras exceções, as incorporadoras e loteadoras não têm interesse em desfazer a venda e, por isso, o termo distrato é considerado inadequado por alguns especialistas em direito imobiliário.

Os 3 principais motivos pelos quais as pessoas distratam seus imóveis

Em geral, quando as pessoas compram um lote ou apartamento, elas se imaginam vivendo naquele bairro, criando seus filhos e transformando aquele local em seus lares. Não passa na cabeça dessa pessoa comprar o imóvel já pensando em desistir da compra.

No entanto, existem algumas razões que motivam a desistência que fogem do controle do comprador, como:

  1. A dificuldade financeira do cliente, que pode ter perdido seu emprego ou tenha tido problemas em seu negócio.
  2. A dificuldade de obter um financiamento para quitar o saldo. Nesse caso, a pessoa paga o sinal e parcelas de obras, mas no momento de quitar o saldo devedor, não consegue ser aprovado para um financiamento bancário.
  3. Perda de valor de mercado do imóvel. O comprador simplesmente desiste da compra quando percebe que não vai conseguir vender o imóvel no preço que deseja.

Como funcionavam os distratos antes e os detalhes depois da Lei 13.786/2018

Antes da Lei N° 13.786/2018, conhecida como a lei dos distratos, a jurisprudência assegurava ao comprador a restituição entre 75% e 90% do valor desembolsado na compra, porém a porcentagem a ser devolvida não era uniformizada.

O entendimento do Judiciário mostrava que o comprador possuía o direito de desistência, ainda que sem motivo, até o recebimento da posse, independente da sua demonstração de incapacidade financeira de honrar os pagamentos.

Durante a crise de 2014-2016, houve um aumento significativo na quantidade de distratos, pois com o aumento do desemprego, muitos compradores viram sua renda reduzir bruscamente, afetando a capacidade de pagamento do imóvel. Além disso, houve particularmente um elevado número de especuladores que apostava na valorização do imóvel, porém desistia quando percebia que o retorno financeiro não seria o esperado.

Porcentagem de Distratos sobre as Vendas da Amostra da Pesquisa do Mercado Imobiliário – Média dos últimos 12 meses, São Paulo capital

Fonte: Secovi (2020).

Percebe-se que houve um aumento relevante da porcentagem média de distratos dos últimos 12 meses sobre as vendas no período da crise citada, atingindo o pico de 23,5% em agosto de 2016. No entanto, um levantamento da Fitch Ratings de 2015, feito especificamente com nove companhias brasileiras entre janeiro e setembro do mesmo ano, mostrou uma taxa ainda maior de 41%.

Essa onda de distratos gerou um círculo vicioso em que as incorporadoras precisavam abaixar os preços das unidades para suprir a necessidade de caixa para pagar os distratantes, o que incentivava mais compradores a desistir do negócio, gerando mais necessidade de caixa.

O período de 2015 e 2016 foi marcado por uma queda nos preços das unidades em termos reais, como mostram os dados do FipeZap sobre valores de venda residencial, descontados pela inflação (IPCA), no gráfico a seguir:

Índice FipeZap Venda Residencial – Estado de São Paulo (jan/2014 = base 100 – fev/2020) – Deflacionado por IPCA

Fonte: Fipezap (2020) e Ipeadata. Elaboração: RExperts

A Lei dos Distratos (Lei N° 13.786 de 2018)

A lei dos distratos trouxe alterações a Lei de Incorporações (N° 4.591/1964) e a Lei de Loteamentos (N° 6.766/1979). Para as incorporações, foram alterados três pontos:

  1. Inclusão obrigatória de um quadro resumo nos contratos de venda e compra;
  2. Inclusão de tolerância de atraso de obras de 180 dias, em que não é necessária a multa, desde que esta regra esteja em contrato;
  3. Condições em caso de desfazimento de contrato.

A alteração mais relevante para o fluxo de caixa dos empreendimentos foi a terceira, ou seja, quais as condições em caso de desfazimento de contrato.

A lei determina que a quantia a ser devolvida para o adquirente desistente deve ser igual ao montante já pago, corrigido pelo mesmo índice de inflação do contrato, subtraído dos seguintes itens:

  1. Valor integral da comissão de corretagem;
  2. Penalidade:
    • Com patrimônio de afetação: até 50% dos valores pagos;
    • Sem patrimônio de afetação: até 25% dos valores pagos;
  3. Débitos decorrentes a fruição, como IPTU, laudêmio, foro, cotas de condomínio e demais encargos e despesas previstas em contrato (e.g. taxas de coleta de lixo).

Em relação à forma de devolução, não houve alteração e permanece a obrigação da incorporadora de realizar a restituição em parcela única. No entanto, antes da lei, a devolução deveria ser feita imediatamente após o pedido de distrato, sob possível pena de juros moratórios. Com a lei, os prazos de devolução foram amenizados para os incorporadores, passando para o limite de 180 dias a partir do distrato, quando não há afetação do patrimônio, e para até 30 dias após o Habite-se quando há a afetação.

A lei apresenta benefícios aos empreendimentos com o patrimônio de afetação a fim de incentivar ainda mais esta prática, que garante mais segurança para o comprador e uma vantagem tributária para o incorporador. O aumento de prazo para um momento posterior à conclusão da obra evita que o caixa do empreendimento seja retirado durante o período de construção, o que afeta diretamente a capacidade da incorporadora de cumprir seu compromisso de entrega do empreendimento.

A seguir, mostramos um resumo com as principais mudanças na incorporação imobiliária com a lei do distratos:


Fonte: Caio Pinheiro Zuñiga, 2020. Impactos financeiros em incorporações de edifícios residenciais decorrentes da nova Lei de distratos (No. 13.786/2018)

Avaliando os pontos alterados pela lei, as mudanças na relação entre comprador e incorporadora trouxeram aparente vantagens financeiras aos empreendedores imobiliários.

Agora vamos fazer um estudo de caso hipotético para medir o impacto dos distratos nos indicadores econômico-financeiros de incorporações imobiliárias de edifícios residenciais.

A Incorporação Imobiliária Residencial

Já falamos das etapas da incorporação em um artigo neste link, mas basicamente o plano do empreendedor é de realizar: a aquisição de um terreno, a aprovação de projetos, o lançamento, a execução das obras em regime de patrimônio de afetação, com ou sem financiamento, a entrega das unidades e, por fim, o período de assistências pós-obras e venda de unidades de estoque.

Utilizamos parâmetros arbitrados condizentes com a realidade de outros empreendimentos semelhantes, gerando os fluxos de caixa do empreendimento sem nenhum efeito dos distratos. Partindo destas projeções, foi realizada uma análise do comportamento dos indicadores econômico-financeiros, considerando que 40% das unidades vendidas sofreram o distrato, em dois cenários distintos:

  1. Considerando a jurisprudência anterior a lei, e;
  2. Considerando a lei dos distratos.

Os cenários analisados foram resumidos abaixo:

Para a modelagem dos fluxos de caixa do empreendimento, foi feita a separação por fases da incorporação, conforme o esquema abaixo.

Como um estudo de caso criamos um empreendimento residencial hipotético de R$38,8 milhões de Valor Geral de Venda (VGV) na cidade de São Paulo capital, em uma situação sem distratos. Através desse empreendimento base, realizaram-se as simulações. Considerou-se janeiro de 2015 como data de início do projeto, a fim de simular um empreendimento durante um período de crise econômica.

Para projetar o empreendimento, foram considerados os parâmetros da tabela a seguir:

Cronograma de Implantação

Neste estudo de caso, o cronograma do empreendimento foi resumido em 6 fases apresentadas a seguir:


Fase 1 – Aquisição do Terreno

Para a aquisição do terreno foi considerado o preço pago pelo terreno de R$ 8,0 milhões, equivalente a R$ 8.000/m2 e outras despesas correlatas conforme o resumo abaixo:

Fase 2 – Aprovação de Projetos

Utilizando a metodologia de orçamento paramétrico ensinada no curso Como Orçar Edifícios Apenas com a Área do Terreno, os parâmetros usados como custo de aprovação de projetos são resumidos abaixo:

Fase 3 – Lançamento: Marketing e Início de Vendas

Foi considerado para este caso o custo de marketing de 1% do VGV. Como formato de vendas consideramos:

  • Cronograma de vendas:
    • No prazo de lançamento: 35%;
    • Durante o período de obras: 40%;
    • Estoque a ser vendido pós-obras: 25%;
  • Forma de pagamento:
    • Sinal: 20%;
    • Parcelas durante obras: 20%;
    • Repasse bancário: 60%;
  • Preço de venda na data base: R$ 12.000/m2, ou R$ 1.080.000/unidade;

Fase 4 – Execução das Obras

Também usando o curso de Como Orçar Edifícios Apenas com a Área do Terreno, calculamos os custos de construção totalizando R$ 9,5 milhões. O detalhamento do orçamento paramétrico é abaixo:

Para os cenários com simulação de distratos, foi nesta etapa que se consideraram os distratos, distribuídos durante 10 meses.

Fase 5 – Entrega das Unidades e Repasse Bancário

É nesta etapa da incorporação em que é feito a emissão do HABITE-SE, certidão negativa de débitos (CND), e que se entregam as chaves para os compradores habitarem a edificação. Além disso, nesta fase que ocorrem os repasses pelos bancos.

Fase 6 – Assistência Técnica e Venda de Estoques

Esta etapa tem início concomitante à fase 5. Estima-se que seja necessário 1% do custo de construção para a incorporadora honrar seu compromisso de assistência técnica durante 5 anos após a entrega.

Fluxo de Caixa e Indicadores nos Cenários Base

Utilizando as premissas descritas, foi possível projetar os fluxos de caixa de cada fase do empreendimento. Na tabela a seguir é mostrado o fluxo anual do cenário (em R$ mil), apresentando a soma de 12 meses dos fluxos obtidos na modelagem.

Em resumo, seriam esses os fluxos anuais do projeto e do incorporador:

O fluxo de caixa do projeto consiste no somatório dos fluxos de todas as etapas, a partir do ponto de vista do projeto. Já o fluxo de caixa do incorporador é construído a partir do ponto de vista da SPE, considerando o uso do caixa gerado para pagar a exposição e que não haverá retirada de caixa antes do HABITE-SE, devido ao patrimônio de afetação. No cenário Base, a Taxa Interna de Retorno (TIR) nominal foi de 19,8% a.a. e a exposição de caixa máxima de R$16,0 milhões.

Indicadores Econômico-financeiros

Os indicadores dos cenários com distratos são resumidos no gráfico a seguir, juntamente com os indicadores dos cenários base. As barras representam as exposições de caixa máximas e os círculos representam os retornos (TIRs) nominais, na visão do incorporador.

Os Impactos do Distratos nas Incorporadoras

Os resultados das simulações de cenários com distratos apresentaram TIR maiores, pois apesar da incorporadora ter a obrigação de devolver parte significativa do valor da compra, existe a possibilidade de revenda da unidade no futuro, ainda que com algum desconto. No entanto, os distratos geraram aumentos relevantes de exposição de caixa para os empreendimentos. Ou seja, se a empresa tiver caixa para aguentar esse aumento de exposição, é possível ter rentabilidades maiores, mas como sabemos, essa não é a realidade da maior parte das incorporadoras no Brasil.

Até o fim de 2018, as incorporadoras seguiam a jurisprudência dos distratos, sofrendo com um aumento significativo de necessidade de caixa para conseguir completar as obras do empreendimento. Dependendo da reserva de caixa e do número de empreendimentos em andamento da incorporadora, os distratos eram capazes de levá-la à falência.

Contudo, com a lei 13.786/2018, os mesmos níveis de distrato geram impactos de menor magnitude na exposição de caixa, além de permitirem um aumento no retorno (TIR).

CONCLUSÃO

A lei dos distratos trouxe impactos positivos para o fluxo de caixa do empreendimento residencial simulado no estudo de caso, tanto em termos de retorno (TIR) quanto na exposição nominal de caixa. Isso indica a eficácia da lei em dar mais segurança aos empreendedores imobiliários que movimentam grande parte da economia brasileira. Portanto, a lei 13.786/2018 contribuiu para aliviar os riscos de uma incorporação residencial no Brasil.

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Obs: Esse artigo é um resumo de uma publicação do Caio Zuñiga no Secovi/SP, vale a pena conferir o artigo publicado na íntegra, clicando aqui.

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