Jereissati é o sobrenome vinculado à família famosa por ser dona do “império imobiliário” do varejo de luxo conhecido como Shoppings Iguatemi. São diversas unidades do shopping espalhadas nas principais cidades do Brasil em suas melhores localizações.

Esta família possui uma empresa listada na B3 (Bolsa de Valores de SP), chamada Jereissati Participações, que é negociada sob o código (ticker) JPSA3.

Ocorre que o principal ativo da Jereissati Participações (JPSA3) são ações da Iguatemi Empresa de Shopping Centers S.A. (IGTA3), também negociada em bolsa e renomada por seus ativos imobiliários. Dessa maneira, acredita-se que o valor da ação da JPSA3 deveria manter alguma correlação com o valor das ações da IGTA3.

Percebemos no início de 2019 que os valores destas ações apresentaram variações um tanto quanto distintas da média e resolvemos estudar melhor sua correlação. Este artigo vai expor a simples análise:

  • Overview e a estrutura da Jereissati Participações JPSA3;
  • O histórico de cotações de mercado das ações da empresa;
  • A ação da empresa Iguatemi e seus principais indicadores;
  • A análise de valor relativo entre Jereissati Participações e Iguatemi (JPSA3 vs IGTA3);
  • Um estudo estatístico da correlação entre as ações;
  • Questionamentos ao Mercado.

Atenção: Nem este, nem nenhum outro artigo do RExperts é uma recomendação de investimento.

A Holding: Jereissati Participações

A Jereissati Participações S.A., também conhecida no mercado como Grupo Jereissati é uma companhia aberta negociada na B3. Sua história teve início no Estado do Ceará no início do século XX no mercado têxtil. Em 1946 a empresa começou a atuar no mercado imobiliário e em 1960 comprou a Metalúrgica La Fonte, conhecida por fabricar fechaduras. O grupo vendeu a La Fonte em 1995.

A diversificação das atividades empresariais e o foco no desenvolvimento e operação de shopping centers veio com a aquisição de ativos imobiliários da Construtora Alfredo Mathias, que incluíam a participação no Iguatemi São Paulo, que foi o primeiro empreendimento de varejo, nos moldes atuais de shopping center, construído no Brasil em meados da década de 1960.

O grupo investiu também no final da década de 1990 no ramo de telefonia celular nas empresas Americel, Telet e adquiriu em leilão participação na Tele Norte, hoje conhecida como Oi. Os investimentos do grupo em telefonia foram desinvestidores em 2015.

Os investimentos da JPSA3

Atualmente o Grupo Jereissati, através da Jereissati Participações, tem como principal fonte de receita dividendos de participações societária em outras empresas e prestação de alguns serviços de assessoria econômica, financeira e tributária.

Iguatemi Empresa de Shopping Centers S.A. (IGTA3)

O principal ativo da JPSA3 é sem dúvida a empresa Iguatemi, uma das principais empresas de shoppings do Brasil, com participação em 16 empreendimentos, um outlet e 3 torres corporativas com total aproximado de 750 mil m² de ABL (Área Bruta Locável) e faturamento superior a R$ 800 milhões em 2017.

Em 2017 o faturamento combinado dos lojistas em todos os empreendimentos da empresa somou quase R$ 13,3 bilhões! Para comparação, esse foi o PIB de cidades como Bauru-SP, São Caetano do Sul-SP, Foz do Iguaçu-PR e Uberaba-MG (em 2016 – dados do IBGE).

Em uma análise podemos verificar que a empresa tem crescido ao longo dos anos com aumento da receita e manutenção das suas margens. Veja abaixo que há geração de caixa constante das operações (FFO – Funds from Operations) com margens que apesar de variar, trimestralmente tem média de ~50% da Receita Líquida.

Desde o primeiro trimestre de 2010 até o terceiro trimestre de 2018 a Receita Líquida subiu de R$ 56,3 milhões para R$ 177,6 milhões. A geração de caixa das operações (FFO) subiu de R$ 31,6 milhões para R$ 93,0 milhões.

Fonte: Site de Relações com Investidores da empresa Iguatemi

Desde janeiro de 2014, as ações de Iguatemi (IGTA3) subiram 85%.

Outras Participações

No site da companhia e seus demonstrativos financeiros são apontadas participações em outras empresas: Alium Participações, JPSP Investimentos e Participações, Brio Investimentos e Vertere Participações.

Jereissati Participações na Bolsa de Valores

Abaixo apresentamos o gráfico da cotação das ações da JPSA3 desde janeiro de 2007.

O volume de negociações foi baixíssimo e por muitos dias igual a zero ao longo dos últimos anos, apenas em fevereiro de 2018 que houveram negócios diariamente, ainda que com volume pequeno.

O Valuation a “10.000 pés” de altura

Uma análise muito simples que pode ser realizada a partir dos ativos e passivos da empresa indicam valor aquém do imaginado. Mesmo assim, ressaltamos a importância de fazer análises muito mais detalhadas antes de decidir por realizar um investimento.

Você que já leu um pouco sobre contabilidade em nossos artigos, sabe que o Patrimônio Líquido de uma empresa é a diferença entre o valor de seus ativos e passivos.

Se analisarmos sob uma ótica de valores de mercado, na data de redação deste artigo (22/01/2018) cada ação de Iguatemi valia na B3 (Bolsa de Valores de São Paulo) ao fechamento do mercado R$ 40,80/ação.

A Jereissati Participações (JPSA3) possui quase 90 milhões de ações de Iguatemi (IGTA3), 50,8% de participação. Multiplicando a quantidade de ações pelo valor de cada ação obtem-se que apenas a participação neste ativo vale R$ 3,67 bilhões de reais.

Analisando os últimos relatórios financeiros disponíveis do terceiro trimestre de 2018, a Jereissati Participações apontou dívida líquida de aproximadamente R$ 32,4 milhões.

Subtraindo a dívida líquida é possível chegar a um “patrimônio líquido” ou valor das ações de R$ 3,34 bilhões.

Até ai ok. O problema é quando você compara este valor ao valuation implícito do Mercado para a JPSA3. Multiplicando-se o total de 87.9 milhões de ações da empresa pelo valor de fechamento da cotação de R$20,00/ação (em 22/01/2018), obtem-se o valor de mercado de R$ 1,76 bilhões.

Sim, esse é uma análise muito simplificada, mas a diferença é muito grande. É um desconto de 48%.

Correlação entre Iguatemi e Jereissati Participações

Outra análise que fizemos foi comparar o “caminhar” do gráfico dia a dia das ações de Iguatemi e Jereissati. Dado que uma é dona da outra, elas deveriam caminhar juntas, ou próximas. Fizemos essa análise desde março de 2018, quando houveram negociações todos os dias da ação JPSA3. Veja o gráfico abaixo:

Note que iniciando na mesma base = 100, em março de 2018, a boca do jacaré abriu consideravelmente até 22/01/2019. Se alguém investiu R$100 em IGTA3 teria R$104,6 agora e quem investiu R$100 em JPSA3 teria apenas R$75,9. Mas como se uma é praticamente apenas dona da outra?

Além disso outra análise que podemos fazer é calcular a razão entre dois preços de ações do mesmo setor ou de alguma maneira relacionadas. Fizemos isso para as ações de IGTA3 e JPSA3. Veja no gráfico que a razão calculada diariamente entre o valor da ação de Iguatemi dividida pela de Jereissati Participações tem média próxima a 1,7 (linha vermelha), mas que desde meados de outubro de 2018 vem ficando acima da média mais um desvio padrão (linha amarela superior). Nos últimos dias essa razão subiu ainda mais atingindo valor superior a 2x.

Isso aconteceu basicamente pois a ação de Iguatemi se valorizou enquanto a de Jereissati até se desvalorizou um pouco. Note no histograma da Razão diária abaixo que a probabilidade da razão chegar aos níveis atuais, acima de 1.8, também é muito baixa.

O que acham disso?

É importante ressaltar que grandes holdings donas de participações relevantes em empresas listadas em Bolsa de Valores frequentemente são negociadas com desconto. Esse é o caso da empresa Itaúsa, que tem participação no Banco Itaú Unibanco.

Mas você que é analista de mercado financeiro ou gosta de investir em ações, saberia dizer aos engenheiros aqui se o desconto precisa ser tão grande quanto no caso de Jereissati? Deixe seu comentário e inicie uma discussão.

Nos próximos dias e meses veremos como as coisas evoluem. Esse tema, apesar de ser muito financeiro tem como foco empresas do mercado de Real Estate. Leia mais sobre finanças e conheça o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário, onde você pode investir em imóveis mesmo com pouco capital. Conheça nossos cursos online, rápidos e que te transformarão num RExpert em investimentos.

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.