Em algum momento você irá se deparar sobre a questão “alugar vs. comprar o imóvel próprio”, seja por conteúdo nas redes sociais de um influenciador digital de finanças ou mesmo numa conversa entre amigos. Mais do que a decisão racional, essa discussão também carrega um hábito cultural.

É fato que a maioria dos brasileiros tem o sonho do imóvel próprio, muito provavelmente financiado por algumas décadas pela Caixa. O aluguel carrega, injustamente, adjetivos como “dinheiro que vai e não volta”, enquanto as prestações da casa própria são para adquirir “um bem no seu nome”, não importam os juros.

Avaliando o comportamento ao longo da história, alugar sempre foi o padrão. Enquanto os contratos de financiamento e mecanismos regulatórios não eram disseminados pelo mundo (foram criados na Inglaterra no período da idade média), a maior parte das famílias norte-americanas, por exemplo, alugavam seus imóveis. Em um estudo recente publicado pelo pesquisador Don Layton de Harvard, até a temível Crise de 1929, apenas 46,5% das famílias possuíam seus próprios imóveis e a locação residencial era maioria.

Com as consequências da Grande Depressão, as dificuldades financeiras acompanharam o despejo de muitas famílias dos seus imóveis alugados. Essa situação colaborou para o aumento do sentimento de privilegiar o financiamento habitacional em detrimento da locação residencial. Não à toa, a Fannie Mae, apelido da FNMA (Federal National Mortgage Association, ou associação federal de hipoteca), foi criada em 1938, sendo uma das maiores empresas do ramo nos EUA. Já a Freddie Mac, ou FHLMC (Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou corporação federal de hipoteca residencial), existe desde 1970.

Fonte: The homeownership rate and housing finance policy – part 1: learning from the rate’s history – Harvard Joint Center for Housing Studies, 2021. Adaptação RExperts.

Desde 1970, a relação entre ser proprietário ou alugar a própria residência está estável e flutua na casa dos 65% para o imóvel próprio e 35% para o imóvel alugado.

Neste artigo, pretendemos discutir sobre assuntos relacionados ao mercado de locações residenciais, com objetivo de entender:

  • Por que o mercado residencial de locações não se desenvolveu no Brasil como em outros países?
  • Como funciona a legislação e a segurança jurídica deste mercado?

Legislação Aplicável e Segurança Jurídica

Por que não temos um mercado residencial profissional no Brasil?

Entre o início do século XX e o final da década de 1940 a construção habitacional brasileira voltada para o mercado de aluguéis era pouco regulada pelo estado. Quem construía para alugar obtinha rendimentos de 12 a 18% ao ano, além da valorização do imóvel. Taxas bastante razoáveis e atrativas para os dias de hoje. Naquela época os índices de inflação de preços da época não eram absurdos (apontavam para uma média de 3,5%a.a. – lembrando que se tratava de um período de moedas supostamente lastreadas em ouro).

Os contratos firmados entre as partes eram regidos pelo Código Civil da época, considerado bastante liberal. A inadimplência resultava em despejos, diminuindo os riscos para quem empreendia. O mercado imobiliário de locações existia e funcionava, onde 70% das habitações eram alugadas.

A partir de 1946, vários ajustes nas Leis do Inquilinato com mecanismos populistas como o congelamento de preços e dificuldade em retomar a unidade inadimplente provocaram sérios danos no mercado de locação. A falta de segurança dos proprietários quanto aos seus direitos de propriedade praticamente acabou com o mercado profissional.

Frequentes publicações nos jornais brasileiros entre as décadas de 1940 e 1970 defendendo e ao mesmo tempo demonstrando as consequências de uma legislação desequilibrada em favor do inquilino. Fonte: https://arquiteturadaliberdade.wordpress.com/

Nessa época, surgiu de tudo: para contornar o congelamento de preços, proprietários cobravam luvas ou faziam contratos casados de locação do mobiliário com preços passíveis de reajuste, proprietários que utilizavam a violência e justiça com as próprias mãos para despejar inadimplentes marginalizando as relações, aumento de preços, moradias informais e surgimento das favelas…

Até a marchinha de carnaval “Daqui eu não saio, daqui ninguém me tira” composta em 1950 zombava das dificuldades dos proprietários em retomar seus imóveis dos inquilinos na época.

A Lei do Inquilinato de 1991

Em algum momento a sociedade precisou interromper esse desequilíbrio das relações entre inquilinos e proprietários. E esse momento foi em 1991 quando várias organizações setoriais iniciaram debates para redigir uma lei mais amigável e com todas as lições aprendidas dos fracassos anteriores. Participaram os Secovis, Sinduscons, Cofeci, advogados e economistas de renome, inclusive uma Associação Nacional do Inquilinos Intranquilos.

A Lei Federal nº 8.245/91, também chamada de Lei do Inquilinato, dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e seus procedimentos. Diante de seu amadurecimento de 30 anos, pouco se lembra o quanto era difícil alugar um imóvel antes dela. A legislação anterior era excessivamente protetiva ao inquilino o que desestimulava o proprietário a alugar para quem realmente precisasse. A locação residencial profissional como forma de negócio era ínfima. Vale relembrar que a Lei do Inquilinato foi aperfeiçoada pela Lei 12.112 de 2009, além das atividades relacionadas às locações também terem influência do Código Civil de 2002 e do Código de Processo Civil de 2015.

A dinâmica das locações está muito bem detalhada nos artigos da Lei do Inquilinato, fato é que a principal causa de ações judiciais se dá por falta de pagamento.

Na sequência, apresentamos dados a respeito das ações nos tribunais relacionadas à locação de imóveis levantados pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP)  em conjunto com o Sindicato da Habitação, o Secovi. São eles:

  • As ações totais do Estado de São Paulo equivalem ao número total de ações locatícias protocoladas mensalmente no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP);
  • Ações por falta de pagamento são calculadas da mesma forma, porém fazem referência a ações que se dão por causa da falta de pagamentos de aluguéis;
  • O número de ações de despejo faz referência ao número de ações que tem como objetivo a retomada de imóveis por parte do locador;
  • O número de ações renovatórias faz referência ao total de ações que tem como fruto à renovação de contratos de aluguéis comerciais;

As ações consignatórias são as propostas pelo devedor contra o credor, quando este se recusa a receber o valor da dívida ou exigir do devedor valor superior ao devido, além de outras hipóteses admitidas na legislação.

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e Secovi-SP.

Percebe-se que o número de ações vem se reduzindo em relação ao pico em 1996, o que demonstra estabilização e regulamentação amadurecida.

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Continue aprendendo com os artigos do RExperts.

 

 

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O Mercado de Locações Residenciais em São Paulo, no Brasil e no Mundo

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Giuliano é engenheiro civil formado na Escola Politécnica da Universidade de São Paulo e possui MBA em Real Estate pela mesma instituição. Tem especialização em gestão de projetos pela University of LaVerne – Califórnia/EUA. É mestre e pesquisador do Laboratório de Gerenciamento da Construção (LAGERCON) da FEC/Unicamp. Além de sócio do RExperts, atua como empreendedor do mercado imobiliário pela Vicopisano Engenharia e trabalhou previamente em renomadas empresas como a gestora de fundos Pátria Investimentos e na construtora Método Engenharia.