O Brasil parece enfim estar chegando a um ponto de inflexão na economia e consequentemente também no Mercado Imobiliário. Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são sempre um bom termômetro e podemos verificar que o índice IFIX da Bolsa de Valores de São Paulo já indicou esse otimismo nos últimos anos.

De vez em quando nós tentamos entender o comportamento do mercado de Fundos de Investimento Imobiliário de renda e como seus integrantes precificam as cotas de determinados fundos. Já fizemos uma análise de outro fundo no passado, o Presidente Vargas (PRSV11), que continua sofrendo muito com o mercado corporativo do Rio de Janeiro. Fica o convite para ler também: Como encontrar pechinchas no mercado de FIIs, e se aproveitar disso?

Neste artigo vamos fazer uma breve análise do fundo BB Votorantim Cidade Jardim Continental Tower, ou para os mais chegados, apenas BBVJ11. Nosso intuito aqui foi tentar entender por que o preço das cotas vem caindo bastante ao longo dos últimos anos/meses.

Neste artigo iremos analisar aspectos fundamentais do Fundo Imobiliário BBVJ11:

  • Qual é o ativo desse fundo, sua localização e qualidade construtiva;
  • Está “barato”? Qual é o valor do ativo sob diferentes pontos de vista;
  • Quem são seus inquilinos, vacância e o potencial de renda que pode ser atingido;
  • Quais são possíveis impactos na valorização das cotas no médio prazo;
  • O que está sendo feito pelo gestor para viabilizar locações no imóvel.

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O questionamento inicial que levou ao artigo

O índice IFIX da Bolsa de Valores de São Paulo, que acompanha a evolução da apreciação dos Fundos Imobiliários listados na B3, já indica desde o início de 2016 uma forte recuperação dessa classe de ativos como podemos ver no gráfico abaixo:

Nosso intuito neste artigo foi buscar entender por que o preço das cotas do fundo BBVJ11 vem caindo bastante ao longo dos últimos meses. Veja o gráfico do últimos 12 meses (até 11/12/2018):

Quando fazemos uma comparação (na mesma base) entre o fundo e o índice dentro dos últimos 12 meses (até 11/12/2018) é possível ver que há um grande gap. Enquanto o IFIX subiu quase 5%, o BBVJ11 caiu mais de 22%. Por que esse ativo não acompanhou seu mercado?

O ativo imobiliário do Fundo em questão

Localização: o imóvel fica na cidade de São Paulo-SP, na conhecida Marginal Pinheiros, que tem o nome de Av. das Nações Unidas e, no trecho do acesso, Av. Magalhães de Castro. Fica ao lado do complexo do Shopping Cidade Jardim, desenvolvido pela empresa JHSF. O empreendimento conta com shopping-center, 9 torres residenciais de altíssimo padrão e 3 edifícios comerciais.

A localização é atípica para escritórios de primeira linha. Mesmo que não esteja distante do centro financeiro da região da Av. Faria Lima, tem acesso um pouco complicado por estar “do outro lado do Rio Pinheiros” e sua localização dificulta a movimentação de profissionais de empresas lá estabelecidas para idas e vindas de reuniões de negócios. O shopping porém traz amenidades interessantes aos usuários da Continental Tower.

O empreendimento conta com bom acesso à transporte público, com as linhas de ônibus na Av. das Nações Unidas, integração de ônibus, metrô e a Estação Vila Olímpia da linha 9 da CPTM (Esmeralda) a cerca de 850 metros do edifício. O empreendimento conta também com translado gratuito para as estações da CPTM para funcionários.

Na imagem pode-se notar a proximidade com bairros comerciais como Vila Olímpia e Itaim, porém com a barreira física do Rio Pinheiros os separando.

Ativo do Fundo: Continental Tower

O edifício corporativo de alto padrão (Triple A) está localizado no Cidade Jardim Corporate Center, que é um conjunto de 3 torres comerciais. As outras são o Capital Building e a Park Tower.

Vista das três torres que compõe o Cidade Jardim Corporate Center

O Fundo Imobiliário BBVJ11 possui 13 andares (1º ao 13º) dos 27 andares da Continental Tower. Os demais andares são propriedade da Fundação Vale do Rio Doce de Seguridade Social (Valia). As lajes do edifício em posse do FII BBVJ11 totalizam mais de 22 mil m² de área privativa.

O prédio conta com o que há de melhor em aspectos construtivos: piso elevado, 7 níveis de subsolo, docas, heliponto, ar-condicionado central, geradores, segurança contra incêndio, CFTV, auditório e outras amenidades. É um ativo imobiliário novo.

Qual é o valor deste ativo?

Valor Implícito de Mercado

Por ser negociado em bolsa de valores, é possível analisar o valor implícito por m² do valor da cota por pregão. Como uma primeira análise utilizamos o valor do fechamento da cota em 11/12/2018 que era de R$ 44,77.

A quantidade atual de cotas do fundo é 2,71 milhões. Por uma simples multiplicação obtemos então que o valor de mercado do fundo é de R$ 121,3 milhões. Dividindo-se esse valor pela área em posse do fundo é possível obter R$ 5.400/m² privativo.

Você que conhece o mercado imobiliário, o que acha desse valor de m² para um prédio triple A ao lado de um shopping luxuoso?

Valor implícito da Oferta Pública Inicial (IPO)

O fundo começou a ser negociado em 28/12/2010, praticamente 8 anos atrás. Naquela ocasião, e até 2012 a cota foi negociada por R$ 100 ou até mais.

Utilizando-se a cota de R$ 100 multiplicada pela mesma quantidade de cotas chega-se ao valor de mercado de R$ 271,0 milhões. Ao dividir pela área privativa chega-se a R$ 12.000/m². Esta é uma diferença razoável correto?

Valor da avaliação da Colliers

Em 2017, os gestores da VAM (Votorantim Asset Management) contrataram a consultoria imobiliária Colliers para avaliar a propriedade.

Neste relatório datado de 13/11/2017, foi apresentado Valor de Mercado para Venda de R$ 162,8 milhões, ou aproximadamente R$ 7.250/m² privativo. Este valor corresponderia à uma cota negociada à R$ 60,00, 34% acima do último fechamento.

Para ler o relatório de avaliação da Colliers na íntegra acesse o site da VAM.

Custo de Reposição

Você que já é leitor do RExperts, já deve ter aprendido o que é o Custo de Reposição (leia artigo completo aqui). Basicamente este é o valor que custaria para reconstruir um imóvel idêntico no mesmo lugar. Para efeito de comparação, em conversas com construtores experientes podemos estimar que apenas o custo de desenvolvimento imobiliário, isto é, projetos, aprovações e obras exigiriam investimentos da ordem de R$ 157,3 milhões, ou R$ 7.000/m² privativo.

Sem considerar o valor do terreno, apenas o valor do investimento necessário no desenvolvimento da edificação, a cota seria avaliada em aproximadamente R$58,00.

Venda das lajes da JHSF para VALIA

Em junho de 2009, como curiosidade, a incorporadora JHSF fechou a venda de 14 andares do edifício Continental Tower, ainda em construção, para a Fundação Vale do Rio Doce de Seguridade Social (Valia), por R$ 208,4 milhões. Este valor divido pela área privativa indica uma venda por R$ 8.970/m².

Valor Parque Cidade Jardim

Mesmo que não seja um comparável direto às lajes comerciais do Continental Tower (BBVJ11), buscamos entender os preços de mercado dos apartamentos residenciais vizinhos, aqueles que ficam sobre o Shopping Cidade Jardim. O valor pedido por m² privativo vai de R$ 18.000/m² a R$ 20.000/m². Se o valor inferior fosse aplicado ao BBVJ11, as cotas deveriam valer algo em torno de R$ 150,00.

Comparação de resultados

Os resultados indicam que o momento atual de vacância depreciou de forma até um pouco “irracional” o valor do m² para o FII BBVJ11. Ele vale menos do que apenas as obras custariam para reconstruí-lo!

A vacância do fundo

Atualmente, dos 26 conjuntos disponíveis, apenas 8 estão ocupados. O valor muito baixo da cota com certeza é resultado da altíssima vacância de 67% da área. Vacância esta que ainda aumentará a partir de janeiro de 2019 com a saída de mais um inquilino, que deixará um total de 19 conjuntos vagos.

Os inquilinos atuais são:

  • GE (General Electric) com 5 conjuntos e contrato até fevereiro de 2023;
  • Motorola com 1 conjunto locado e contrato maio de 2023;
  • Zebra Technologies com 1 conjunto locado e contrato também até maio de 2023.

Um ponto intrigante porém é o fato de que as lajes da Valia (14º ao 27º andares) apresentam vacância muito inferior, de apenas 25%, no mesmo prédio. Seria importante o gestor explicar por que há discrepância tão grande em ocupações no mesmo prédio.

A oferta de áreas para locação vem sendo realizada nos últimos meses pela JLL (Jones Lang Lasalle), empresa internacional especialista em comercialização de imóveis. Conforme dados de outubro de 2018 existem 60 empresas analisando a locação de lajes no edíficio. Das quais 21 parecem ter interesse um pouco mais firme. A JLL também tem tratativas com o gestor do fundo para começar a comercialização de espaços menores através da subdivisão de conjuntos.

Mesmo que em passos lentos, muito já se fala e se percebe em São Paulo, da recuperação do mercado de escritórios. Já indicamos em outro artigo como você pode ler relatórios de mercado de várias consultorias.

Demonstrações Financeiras atuais do Fundo

O que preocupa muito no curto prazo são as despesas do fundo com a vacância, que fazem com que reste renda zero para os cotistas do fundo. Já a taxa de administração continua sendo cobrada mensalmente! Veja abaixo o último balancete do BBVJ11.

Potencial de valorização com o aumento de renda

Atualmente o fundo recebe uma média aproximada de R$ 77,00/m² em locações. Caso analisemos um eventual aumento da ocupação para os mesmos níveis do resto do prédio (75%) a um valor médio de R$ 75/m², poderíamos estimar o possível impacto no valor da cota do fundo resultado do acréscimo de renda e decréscimo das despesas com vacância.

O que devemos ter em mente ao avaliar o investimento no BBVJ11

O ativo imobiliário é muito bom, bem construído e com boas amenidades aos inquilinos. O valor por m² de R$ 77 ao ser comparado com os áureos tempos de 2010-14 parece adequado, mas ainda sofrerá muita pressão negativa com o estoque disponível de alta qualidade do “outro lado do Rio Pinheiros”.

O Valor de Mercado do ativo em R$/m² de área privativa é absolutamente baixo, vale inclusive menos do que a construção do prédio, sendo portanto um ativo negociado bem abaixo do custo de reposição. O ativo está claramente “estressado” por sua condição atual de ocupação e renda baixa.

Sendo assim, se você é um investidor de FIIs que quer renda no curto prazo esse não é seu fundo. Mas se você acredita no potencial de valorização à médio ou longo prazo da cota, pode ser que você tenha bons retornos ao longo dos próximos anos com esse fundo. De qualquer jeito esteja preparado para para esperar, para eventuais turbulências, surpresas e até decepções.

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Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.