Sabe aquela segunda residência que sua família usa apenas duas ou três vezes por ano? Aposto que você gostaria que ela gerasse renda ao invés de despesas com IPTU e condomínio durante o ano todo. Pois é, o Airbnb pode ser uma ótima saída.

Nesse artigo, escrevemos sobre como montar um imóvel campeão de locações no AirBnb, explicando como funciona a empresa, estruturamos uma planilha de análise de viabilidade e indicamos caminhos para você começar a ganhar dinheiro com a propriedade incluindo:

  • O que é o Airbnb e porque tem esse nome;
  • Como montar seu Airbnb;
  • Quais pontos são importantes numa reforma;
  • Faturamento potencial de uma propriedade no Airbnb;
  • Viabilidade do negócio, custos operacionais e planilha de análise;
  • Como estruturar um anúncio campeão sem esquecer nenhum item;
  • Dicas sobre disponibilidade, precificação e comunicação;
  • Empresas brasileiras no mercado de gestão de locações em plataformas;
  • Dicas de seriados que podem te inspirar a ter uma ótima propriedade Airbnb.

O que é o Airbnb

O Airbnb é um serviço online para as pessoas anunciarem, procurarem e reservarem acomodações para hospedagem. O site fornece uma plataforma de busca e reservas entre a pessoa que oferece a acomodação e o turista que busca pela locação.

O Airbnb ajuda a tornar o compartilhamento fácil, agradável e seguro. Os perfis pessoais e dos anúncios são verificados, há um sistema de mensagens inteligente para que anfitriões e hóspedes possam se comunicar com segurança e o site fornece uma plataforma confiável para processar pagamentos.

Em dados do final de 2019 a empresa apontou mais de 7 milhões de anúncios ativos em mais de 100.000 cidades em 220 países. A cada noite que passa, são 2 milhões de pessoas se hospedando num Airbnb. Desde sua criação em 2008, mais de 500 milhões de reservas foram agendadas via Airbnb! São números impressionantes indicados pela empresa.

A empresa foi fundada por Brian Chesky, Joe Gebbia e Nathan Blecharczyk em São Francisco, na Califórnia. Os designers, que tinham um espaço sobrando em seu apartamento, hospedaram três viajantes que procuravam um lugar para ficar e com isso surgiu a ideia do Airbnb. O financiamento inicial foi obtido a partir da incubadora Y Combinator. Mais tarde Greylock Partners e Sequoia Capital também investiram na empresa.

Foto do escritório corporativo do Airbnb em Dublin na Irlanda

A razão do nome “Airbnb”

Para pessoas que buscam acomodações em conta, o termo “bed and breakfast” em inglês é muito comum.

Bed = Cama e Breakfast = Café da Manhã

O termo bed and breakfast acabou ao longo do tempo se referindo diretamente a acomodações para dormir durante poucas noites com uma refeição matinal, fornecidas em pousadas e pequenos hotéis. Esse termo foi resumido apenas pelas letras BNBBed nBreakfast.

O nome Airbnb então foi uma criação muito inteligente adicionando Air = ar antes das letras BNB, como uma referência aos colchões de ar em que os primeiros hóspedes dormiram no apartamento dos fundadores da empresa.

Montando o seu Airbnb

Como tudo na vida, estruturar uma residência para locações via Airbnb exige dedicação, organização e estratégia. Uma das primeiras coisas importantes é adaptar seu mindset pois a empreitada deve ser um “negócio” e não um “hobbie”.

Basicamente você terá que entender alguns componentes como:

  • Em qual ambiente seu imóvel está localizado, é uma cidade de negócios ou um destino turístico, quem serão seus clientes, o que eles buscam no imóvel?
  • Quais preços e termos comerciais podem ser praticados?
  • Há necessidade de investimento para receber seus visitantes?
  • O retorno econômico vale a pena?
  • Quais são os principais itens para ser um bom anfitrião?

Grande parte dos imóveis locados pelo Airbnb são em destinos turísticos ou em cidades onde os clientes buscam ficar poucos dias, como um final de semana ou uma semana de férias. Outros casos também podem ser imóveis que estejam em zonas comerciais e existam empresas que queiram locações para seus funcionários. Independentemente do cliente, todos buscam comodidade e um imóvel funcional.

A Reforma do Imóvel

Ninguém quer alugar um Airbnb “caindo aos pedaços”, então caso você tenha uma residência na praia ou em cidades do interior que queira alugar, em primeiro lugar lembre-se da infraestrutura civil do imóvel:

  • Rede de água/esgoto: vazamentos d’água precisam ser arrumados? Existem infiltrações? Os chuveiros funcionam perfeitamente com água quente? As torneiras estão pingando?
  • Rede elétrica: As tomadas funcionam e são suficientes? Elas estão com os espelhos conforme o padrão atual? Existem indicações de 110V e 220V? O quadro elétrico está com etiquetas de descrição? A campainha toca? Os chuveiros elétricos estão bem instalados de forma segura? (leia mais sobre o setor elétrico)
  • Gás: Há gás para o fogão ou é necessário trocar o botijão? As instalações estão seguras?
  • Pintura: quanto tempo faz que o imóvel foi pintado? Seria interessante renovar a pintura para impressionar bem seus hóspedes? Rachaduras ou bolhas podem causar uma péssima impressão.
  • Iluminação: As lâmpadas estão queimadas? As luminárias e abajures estão funcionando adequadamente? Vale a pena trocar lâmpadas antigas por LED?
  • Outros: as maçanetas das portas estão bem apertadas? A porta de entrada tem olho mágico? Portas, pisos e acabamentos em madeira estão bem envernizados? As dobradiças estão lubrificadas para não ficarem “rangendo”? Existem suportes instalados para toalhas e papel higiênico? Existem locais perigosos para crianças que necessitem redes de proteção?

Caso você identifique que qualquer dos itens apontados ou mesmo outros não estejam em ordem, considere fazer as adaptações e reformas necessárias. Problemas na infraestrutura do imóvel podem penalizar muito um imóvel no Airbnb.

A Estruturação do Imóvel

Além disso o que é comum de ver em segundas residências pouco utilizadas por seus proprietários são amenidades internas muitos antigas:

  • Móveis: analise e veja a necessidade de reformar ou substituir armários embutidos, camas e colchões, sofás, poltronas, cadeiras, criados mudos, espelhos, estantes, cabideiros, entre outros.
  • Eletrodomésticos: a geladeira tem que estar funcionando, sua cozinha deve estar equipada com microondas, filtro d’água, cafeteira e torradeira. Ventiladores e ar condicionado são bem interessantes em locais com altas temperaturas. Secador de cabelo e ferro de passar roupa são itens muito desejados também.
  • TV, internet e som: SmarTVs com acesso direto à canais abertos, serviços de streaming como Netflix/Youtube e caixa de som com bluetooth podem ser grandes diferenciais.
  • Utensílios: uma casa deve estar preparada para receber bem os hóspedes com itens como pratos, louças, copos e taças, talheres, escorredor de louças, lixeiras, vassouras, rodos, varal, suporte para detergente e bucha na pia da cozinha, etc.
  • Cama Mesa e Banho: um Airbnb precisa estar o mais próximo possível de um hotel, então um hóspede ficará impressionado se você substituir itens antigos de uso pessoal por toalhas de banho e rosto brancas novas, colchas, lençóis, fronhas e edredons de cores claras e sem estampas. Lembre-se sempre de deixar alguns itens de reserva caso seus inquilinos precisem durante a estadia.
  • Decoração: esse é um item muito pessoal, mas indicamos pouca decoração de gosto não duvidoso. A não ser que seja um destino muito temático evite exagerar! Ter alguns itens “instragramáveis” é uma dica ótima, pois se as pessoas tirarem fotos e “postarem” em redes sociais, isso impulsionará seu imóvel a novos hóspedes. Seu Airbnb deve ser lembrado como uma “experiência”.

Qualquer item dos descritos acima que não esteja de acordo com o perfil dos hóspedes que você busca receber deve ser endereçado para que seu imóvel seja sempre elogiado com boas avaliações (reviews).

Limpeza Impecável

A limpeza é um fator primordial para conseguir a satisfação de seus hóspedes. Por isso é fundamental que você tenha uma ou mais pessoas no local do imóvel para realizarem boas faxinas entre um hóspede e outro. Essa organização deve ser impecável para você não correr o risco de um hóspede chegar no seu Airbnb totalmente desorganizado e sujo. Quem será sua faxineira de confiança?

Além disso, um diferencial bacana é oferecer um serviço diário de faxina, se algum hóspede se interessar por pagar por exemplo uma empregada para fazer café da manhã e organizar a casa durante a estadia.

Orçamento para colocar o Airbnb “de pé”

Você precisa ter um orçamento de quanto precisará gastar para montar ou adaptar seu imóvel. Na planilha que disponibilizamos neste artigo separamos o orçamento para estruturação do seu Airbnb nos seguintes itens:

  • Reforma
  • Móveis
  • Eletrodomésticos
  • Utensílios
  • Cama, Mesa e Banho
  • Decoração/Experiência
  • Custo Pré-Operacional
  • Custos de Montagem

O orçamento pode variar de quase nada até milhares de reais a depender das condições do imóvel. Então preste atenção na elaboração de suas estimativas. Busque compras online em sites como Mercado Livre, Amazon, compare preços nos principais varejistas da internet tanto para materiais de construção quanto outros itens descritos. Negocie com empreiteiros, pintores, pedreiros, eletricistas e encanadores.

Viabilidade Econômica do Airbnb

Antes mesmo de “sair fazendo” seu Airbnb é importante que você avalie quanto seu imóvel pode gerar de renda com locações e compare isso com o investimento e custos operacionais estimados.

Quanto meu Airbnb pode faturar?

Comece estudando quanto são as diárias cobradas por outros imóveis próximos ao seu. Como comparar? Entre no Airbnb.com.br e faça suas análises. Mas não se preocupe sobre a definição exata de preços pois a própria plataforma do Airbnb indica sugestões de valores por noite.

O ano tem 12 meses. Cada mês terá uma quantidade de noites disponíveis, que a depender de você podem ser todas as noites. Estime então qual ocupação você terá em cada mês. Sempre seja conservador pois existem destinos que devem receber hóspedes apenas em finais de semana e feriados e outros que podem ter mais apelo a semanas inteiras em períodos de férias. Na tabela abaixo ilustramos como fizemos essa simulação em nossa planilha para um apartamento com diária média sugerida de R$ 500/noite:

Simulação de faturamento conforme planilha de análise de viabilidade

Vemos que a partir da estimativa de diárias contratadas, temos 32% de ocupação no ano. Além disso, nos meses considerados mais ou menos movimentados, indicamos uma variação em relação ao valor da diária sugerida de R$ 500. Com isso chegamos ao faturamento estimado para um ano de R$62mil.

Custos Operacionais

Fique esperto pois apenas o potencial de faturamento não diz tudo! Então lembremos quais são os custos operacionais atrelados à essas locações via Airbnb. Teremos que organizar numa planilha quais serão os gastos.

  • Taxa do Airbnb: a plataforma não é cara quando analisamos tudo que ela faz. São cobrados 3% do faturamento a cada hospedagem.
  • Taxa de Gerenciamento: este é o valor que você precisará pagar para alguém receber seus hóspedes a cada visita. Isso é totalmente negociável com quem quer que seja que possa fazer esse serviço. Deve ser uma pessoa de confiança e que principalmente atenda bem seus hóspedes pois eles devem ficar satisfeitos. Em um apartamento numa estância turística, o custo pode ser entre R$50 e R$150 por hóspede recebido por um zelador de condomínio por exemplo. Se você mesmo puder fazer essa tarefa, é possível economizar esse custo.
  • Limpeza: você deve combinar o valor da limpeza diretamente com alguém que fará esse serviço para você. Em muitos casos os proprietários dos imóveis destacam do valor da estadia uma taxa de limpeza e a própria ferramenta da plataforma permite cobrar por exemplo R$150 de taxa de limpeza do hóspede. Alguns clientes reclamam dessa taxa, mas nós indicamos incluí-la como uma forma transparente de mostrar ao hóspede que você não está lucrando com esse valor.
  • Manutenção: eventualmente alguma coisa do seu imóvel irá se desgastar ou mesmo sofrerá mau uso gerando a necessidade de substituição ou reparos. Tenha um contato no local para realizar esses ajustes e poupe parte do faturamento para quando houver essa necessidade. Sugerimos a cada locação guardar 5% como Fundo de Reposição de Ativos (FRA) para que no momento de necessidade os recursos já estejam guardados.
  • Seguro: lembre-se de ter seu imóvel segurado contra incêndio e outras possibilidades de sinistro como qualquer imóvel. Ainda mais neste caso quando não se conhece as pessoas que irão usar o imóvel. Faça cotações com diferentes seguradoras. Pesquisas online podem reduzir muito esse custo que varia de acordo com o tipo e tamanho do seu imóvel.
  • IPTU: o município onde está o imóvel não esquecerá de te mandar um carnê anualmente, então também não esqueça de colocá-lo na conta.
  • Condomínio: imóveis inseridos em condomínios como apartamentos e casas precisam colaborar com a taxa condominial que prevê entre outras coisas a manutenção das áreas comuns, o pagamento de funcionários do empreendimento e sua segurança.
  • Utilities: energia elétrica, gás, água/esgoto, TV à cabo e internet também somam aos gastos que o proprietário terá com o imóvel.

Impostos sobre rendimentos: pessoas físicas terão que pagar 27,5% (alíquota máxima) da renda gerada pela propriedade, já pessoas jurídicas como holdings patrimoniais podem pagar alíquota menor entre 11,3% e 14,5% a depender de seu faturamento.

Planilha para Análise de Viabilidade e Acompanhamento Mensal

Estruturamos uma planilha completa para te auxiliar a analisar a viabilidade de seu Airbnb. Além disso, depois de ter seu imóvel em estado operacional você poderá usar nossa planilha para acompanhar receitas de locação, custos e despesas.

Assista os vídeos explicativos abaixo onde mostramos as principais operações da planilha. Sugerimos a aquisição no link abaixo, ou se preferir estruture a sua do início.

Anúncio e dicas

Depois de analisada a viabilidade do negócio e definido que seu imóvel pode ser um gerador de receita ao invés de despesas, é a hora de você estruturar seu anúncio. Não nos alongaremos nesta parte pois é muito simples e dentro do próprio website existem instruções detalhadas do procedimento:

1) Acesse o site do Airbnb: www.airbnb.com.br

2) Cadastre-se. Observe com atenção que qualquer usuário pode atuar na plataforma como um hóspede ou como um anfitrião. Tenha certeza que está na função correta.

3) Inicie suas configurações sem preocupação pois à medida que você estrutura seu anúncio a plataforma do Airbnb te auxilia com orientações para não te deixar esquecer nada.

  • Uma das primeiras solicitações do Airbnb são fotos do imóvel. Portanto caso você ainda não esteja pronto com fotos para upload não inicie o cadastro. As fotos são importantíssimas para converter reservas então vale a pena organizar uma boa sessão de fotos.
  • Saiba quantos e quais são os cômodos, espaços e comodidades (quartos, banheiros, salas, cozinha, vagas de garagem, churrasqueira, varanda, jardim ou quintal).
  • Quantas pessoas poderão ser acomodadas e como (camas de casal, solteiro, sofás, colchões).
  • Localização e instruções de acesso são muito importantes no caso de propriedades que não possam ser facilmente identificadas pelo Waze ou GPS.
  • O imóvel está preparado para receber hóspedes com necessidades especiais de acessibilidade?
  • É importante definir algumas regras da casa para que seus hóspedes façam bom uso do imóvel: respeitar o horário de silêncio (22h), permissão para festas ou eventos, proibido fumar no interior do imóvel, pet friendly ou não, entre outras.

4) Título e descrição: é fundamental que você tenha um branding para sua propriedade. Sugerimos inventar um nome para seu imóvel e no título já apresentar seus pontos mais importantes observando o limite de caracteres. Por exemplo:

Apto VISTA SERENA! (1km do centro, 2 suítes)

Note que com poucos caracteres ao bater o olho no anúncio o potencial hóspede já sabe que se trata de um apartamento, com um nome criativo (Vista Serena), que fica a apenas 1km do centro (o que deve ser um grande diferencial neste caso) e com duas suítes. Provavelmente este título poderá incentivá-lo, junto com a foto de “capa” e o preço a ler o resto do anúncio. Já a descrição indica de maneira um mais longa outras das principais amenidades da propriedade.

Exemplo de anúncios no Airbnb

Quanto cobrar do hóspede?

Como já escrevemos, é fundamental pesquisar os preços de propriedades similares no AirBnb, mas ao realizar suas configurações a plataforma lhe auxiliará com sugestões de preços incluindo:

  • Preço médio por noite: apesar do site te fazer uma sugestão você poderá definir o preço que quiser.
  • Existe uma ferramenta de “preço inteligente” onde o próprio Airbnb poderá flutuar os preços para cima e para baixo conforme a demanda.
  • Preço mínimo e máximo que poderá ser cobrado de forma automática.
  • Sugerimos um desconto para seus primeiros hóspedes pois no início você ainda não terá comentários e avaliações positivas para convencer seu hóspede.
  • Caso seus hóspedes queiram se hospedar por períodos mais longos, como semanas ou meses, qual será o preço cobrado? Haverá oferta especial?
  • Haverá cobranças de taxa de limpeza ou por hóspedes extra?

Disponibilidade para reservas

Serão necessários alguns inputs relacionados à datas e formato de disponibilidade da sua propriedade, esteja pronto para definir:

  • Calendário de disponibilidade. Caso precise de prazo para reformar seu imóvel, receber móveis, instalar eletrodomésticos, realizar a limpeza inicial e deixar tudo pronto para receber seu primeiro hóspede, lembre-se de bloquear a agenda quando não houver disponibilidade. Caso você queira usar a propriedade em algum feriado ou final de semana, lembre-se com antecedência de bloquear a agenda também.
  • Qual será o aviso prévio mínimo para algum hóspede poder reservar seu Airbnb? Sugerimos sempre deixar prazo mínimo de 1 ou 2 dias para que você possa organizar tudo.
  • Pense em qual será a estadia mínima na sua propriedade. Sugerimos deixar 2 noites, assim, alguém que queira ficar um final de semana já pode ser um candidato.
  • Estabeleça horários de check-in e check-out. Lembre-se que você terá uma pessoa pronta para receber e dar “até logo” aos seus hóspedes e essa pessoa não poderá ficar o dia todo no local esperando pelos hóspedes. Recomendamos também que você peça aos hóspedes para lhe informarem sobre os horários que pretendem chegar e ir embora.

Mantenha todos os pagamentos e mensagens via Airbnb

É verdade que o Airbnb reduz um pouco o seu lucro com uma locação (3%). Embora eventualmente algum interessado possa fazer uma oferta para pagamento em dinheiro diretamente sem o intermediário, isso te deixará vulnerável.

Lembre-se que a plataforma conta com seguros e garantias relevantes ao anfitrião caso algo aconteça. Além disso a plataforma conta com cadastros e avaliação de quem está entrando em sua casa. Há inclusive um departamento de suporte ao cliente competente para te ajudar a resolver eventuais questões.

Por isso sugerimos e reforçamos que todas as conversas antes da efetivação da reserva sejam via chat do Airbnb e que sempre os pagamentos sejam recebidos através da plataforma.

Empresas que estruturam seu imóvel para locação

Algumas empresas e imobiliárias já atuam auxiliando proprietários de imóveis na estruturação de bons imóveis para hospedagem. Em contrapartida porém ficam com uma fatia da receita como remuneração.

  • Bhomy.com: é pioneira no Brasil na gestão de imóveis em plataformas como Airbnb, Booking e Expedia.
  • Airconcierge: busca transformar casas de praia e campo, fazendas e ilhas em destinos inesquecíveis, oferecendo experiências únicas. A startup oferece assistência antes, durante e depois da hospedagem aos seus hóspedes. Os serviços vão desde a locação de veículos até dicas de passeios, restaurantes, farmácias, hospitais que estão no entorno da região.

Séries de TV sobre Airbnb e reformas

Recomendamos duas séries disponíveis no Netflix para iniciantes no mercado de locações via Airbnb:

  • Stay Here (Reforme na Baixa e Fature na Alta): uma designer e um assessor imobiliário mostram como reformar imóveis de temporada e transformá-los em uma fonte de renda.
  • Instant Hotel: este seriado australiano mostra empreendedores profissionais do mercado de locação se hospedando em propriedades concorrentes e competindo pelo prêmio de melhor pousada.
Imagem de promoção da série Stay Here, no Netflix.

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.