nov 26, 2015 Finanças 17 comments

Qual é a valorização dos imóveis no Brasil? Uma análise pelo Índice Fipe-Zap




  • Será que imóvel “sempre” valoriza?
  • Imóvel ainda é moeda forte?
  • Quem compra terra não erra?
  • Imóvel é e sempre será o melhor investimento?

Você provavelmente já ouviu pelo menos uma dessas frases que estão enraizadas na cultura do brasileiro e que, neste momento delicado da nossa economia, parecem bem duvidosas.

Nesse artigo vamos contar a história da valorização imobiliária no Brasil desde 1979 até 2015 e tentar descobrir o motivo destas frases que as pessoas repetem sem nunca mostrar um embasamento. Até o final do artigo você vai realmente entender se os imóveis sempre se valorizam ou não…

O Índice Fipe-Zap

Para explicar o passado a gente precisa de dados históricos. A série histórica de preços de imóveis mais antiga no Brasil é a do índice Fipe-Zap elaborada pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) em parceria com o portal de classificados de imóveis Zap Imóveis. Ele calcula a variação do preço médio de anúncios de apartamentos prontos publicados em várias fontes (sites e classificados de jornais de grande circulação).

Obs: Para quem gosta de se aprofundar no assunto, o link para conhecer a metodologia completa desde indicador é esse aqui.

Então, para descobrir as respostas para as perguntas sobre valorização dos imóveis, vamos avaliar como esse índice se comportou de dezembro de 1979 até junho de 2015:

indice-fipe-zap-historico

Com o gráfico plotado acima, vemos que os preços nunca desceram, e mais, se um imóvel custasse, simbolicamente, R$ 100 (cem reais) em 1979, hoje (2015) ele custaria R$ 86.782.487.276.814,30 (algo próximo a R$ 87 trilhões de reais). Caramba, isso é uma valorização absurda… será que faz sentido???

É claro que não… Até 1994 o Brasil vivia num ritmo de hiperinflação, que é quando o governo gasta muito mais do que arrecada com impostos e começa a imprimir papel-moeda alucinadamente para “pagar” as contas. Essa emissão de moeda sem lastro provoca aumentos estratosféricos dos preços dos produtos e serviços. Mas o que importa para nós não é entender o que causou ou não a inflação, mas sim, retirar os efeitos dela nesse índice de preços imobiliários.

Assim, para a análise ficar mais amigável, nós vamos corrigir o Fipe-Zap pela inflação medida pelo IPCA (o índice de correção oficial do Banco Central), porque, como você já leu no nosso artigo de taxas reais e nominais, o que realmente importa é saber quanto os imóveis valorizaram acima da inflação.

O resultado da valorização real dos imóveis está no próximo gráfico. Partindo-se de um valor base de 100 em 1979, os imóveis atingiram o valor de 153,38 em junho de 2015. Isso significa “apenas” 53,38% de valorização em quase 36 anos!

indice-fipe-zap-corrigido-ipca

Quanto um imóvel valoriza por ano, em média?

Essa é uma conta simples (mas não tão simples quanto dividir 53% por 36 anos! Essa conta não é correta – leia mais sobre conceitos básicos de finanças clicando aqui), uma vez que temos os dados históricos em mãos. A fórmula abaixo calcula a valorização média anual dos imóveis no Brasil pelo índice Fipe-Zap ajustado pelo IPCA de 1979 até 2015. Como já vimos, são mais de 35 anos de dados levados em consideração, acompanhe:

calculo-formula-valorizacao-imobiliaria

Os imóveis valorizaram apenas 1,23% ao ano durante os últimos 35 anos

Diferente do que você imaginava?

Uma das explicações de porque tanta gente tem o costume de dizer que os imóveis valorizam muito é que, durante o período de hiperinflação, a referência de valor ficou muito confusa e as pessoas não sabiam se os preços estavam valorizando ou apenas acompanhando a inflação. Se, por exemplo, um imóvel passava de C$ 60 mil (cruzados, cruzeiros ou qualquer outra moeda da época) para C$ 600 mil em um ano (valorização de 10x), porém a correção inflacionária do período era de 15x (muito comum nessa época), o imóvel havia perdido valor, mas a percepção era de que o imóvel tinha se valorizado 10 vezes…

Os preços dos imóveis vão cair ou subir?

Essa é uma pergunta difícil de ser respondida. Podemos analisar momentos do passado e preços dos imóveis para encontrar algum padrão de comportamento, mas sempre lembrando que “dados passados não representam comportamentos futuros”. Dividimos, então, os preços históricos dos imóveis em 5 períodos:

ciclos-preco-imoveis

  • 1979-1984 Queda : durante esses anos, os imóveis apresentaram desvalorização em relação ao índice de inflação (IPCA);
  • 1985-1986 Alta: por algum motivo, houve uma explosão nos preços, que subiram do índice 61,92 para 186,96 (significa que os imóveis se valorizaram mais de 3 vezes);
  • 1987-1990 Queda: após o aumento repentino, a bolha estourou… Os imóveis foram se desvalorizando e chegaram a custar perto de 20% dos preços do pico (dez/1986).
  • 1991-2000 Estável: na década de 90 os preços permaneceram estáveis e andaram de lado, acompanhando a inflação do período;
  • 2000-2004 Queda: houve desvalorização dos imóveis neste período;
  • 2005-2014 Alta: este é o único período de que as pessoas comentam, nestes 10 anos os imóveis voltaram a ter uma valorização real de quase 3 vezes!

Em 2015, percebemos uma leve queda… será que os preços dos imóveis vão cair como em 1987-1990? Ninguém pode afirmar…

Fazendo um levantamento da variação acumulada em 12 meses de cada índice semestral, desde 1979 até 2015, em 50% dos períodos os imóveis tiveram valorização e em 50% desvalorização. É natural desconfiar dessa subida nos últimos anos vendo que, historicamente, os valores andaram de lado. Talvez tenhamos apenas atingido um novo patamar de preços, que se manterão por conta do grande déficit habitacional.

quanto-valoriza-um-imovel-por-ano

Investir em imóveis vale a pena, então?

Depois de mostrarmos que os imóveis valorizam em média 1,23% ao ano, temos certeza que você irá pensar: “ah, mas tem um terreno de um tio meu que ele comprou por R$ 90 mil e hoje vale R$ 2 milhões! Esses números estão errados! Os imóveis valorizam muito mais que isso!”. Nós não vamos negar que existam casos específicos como esse, mas ninguém conta a história do avô que comprou um terreno e que desvalorizou 80% depois que um presídio foi construído ao lado (aliás se ainda não leu, recomendamos nosso artigo sobre investimentos em terrenos). Tendemos a divulgar histórias de sucesso e esconder as de fracassos…

Pontos fora da curva não podem ser assumidos como padrão. Em todo mercado existirá elementos que se destacam enquanto outros performam muito mal. Estatísticamente, índices como o Fipe-Zap mostram um rendimento médio, em que 50% dos imóveis valorizaram mais e 50% valorizaram menos do que o resultado do índice.

Portanto, nossa filosofia de investimento é: desconsidere a valorização. Pois é, ela pouco importa para quem quer ganhar dinheiro com imóveis de forma profissional, uma vez que existem 2 maneiras muito mais eficientes de se lucrar nesse mercado:

  • Com o desenvolvimento e venda de imóveis novos, isto é, construção de empreendimentos imobiliários e…
  • Com a renda de locação de imóveis: investimentos em empreendimentos de base imobiliária.

Essas duas formas de investir são muito mais lucrativas no longo prazo e menos sujeitas a variação dos preços.

Esperamos que agora você fique com a pulga bem atrás da orelha quando seu avô diz que seus “imóveis nunca desvalorizaram” ou quando um corretor revela aquele “segredo” de que os “imóveis são o melhor investimento”.

Até a próxima e bons investimentos!

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