fev 10, 2016 Finanças 0 comment

TIR: Taxa Interna de Retorno – A Bússola Financeira dos Projetos Imobiliários

Imagine que você tivesse que tomar uma decisão de milhões de dólares sobre um mega projeto de 10 torres residenciais de 25 andares cada uma e só tivesse um único indicador econômico-financeiro para autorizar ou não o investimento. É claro que é apenas uma suposição, mas meu palpite é de que a TIR seria o número que mais representaria o retorno desse projeto. Mas por que ela é tão importante nos investimentos imobiliários?

Um dos trabalhos mais importantes em qualquer empresa de investimentos é a avaliação de projetos, isto é, decidir quais são aqueles que devem ser levados adiante e quais devem ser ignorados. Quando se trata de investimentos imobiliários, a decisão sobre em quais projetos investir é uma responsabilidade e tanto devido ao grande volume de capital empregado e o longo prazo dos investimentos.

Para poder tomar essa decisão, analistas profissionais utilizam muitas métricas em seus modelos matemáticos com fluxos de caixa projetados para medir o retorno financeiro de um projeto. Dentre elas podemos citar o Payback, Múltiplo de Investimento (MOI), Valor Presente Líquido (VPL) e, principalmente, a Taxa Interna de Retorno (também conhecida como TIR ou IRRInterest Rate of Return – em inglês). A TIR é um dos mais populares indicadores para avaliar o potencial econômico de um projeto e neste artigo vamos te explicar porquê.

Definição de TIR

A Taxa Interna de Retorno (TIR) é a taxa de desconto que faz com que o Valor Presente Líquido (VPL) da soma de todos os fluxos de caixa de um projeto seja igual a zero. Ou de forma mais simples: ela mede a rentabilidade pela qual o capital está sendo remunerado em um determinado período de tempo. Para você que está acostumado a investir na caderneta de poupança, você sabe que ela remunera 0,5% ao mês. Essa é a TIR do capital que é investido na poupança. Esse valor é fácil porque os rendimentos não mudam de um mês para outro.

Agora imagine um projeto em que você coloca o dinheiro para comprar terreno em um mês, paga os custos de implantação como projetos e obras durante 18 meses, e só depois começa receber a receita de vendas das unidades. Como você descobre por quanto seu capital está crescendo? E se você pegar financiamento? E se receber um sinal das vendas do lançamento? Complicou né? É aqui que a fórmula da TIR entra em ação.

Abaixo temos a fórmula do VPL e seu ajuste para encontrar a TIR:

Fórmula - VPL TIR

Onde:

  • FCt: Fluxo de caixa do período t
  • i: Taxa de desconto
  • t: Períodos do tempo em que ocorrem os fluxos (anos, meses, trimestres, etc)
  • n: Último período do fluxos de caixa daquele projeto

Para entender a TIR, é fundamental que você conheça o conceito de Valor Presente e de Valor do Dinheiro no Tempo. Leia nosso artigo sobre o assunto clicando aqui.

Exemplo Prático

Para facilitar a sua compreensão, se você não for engenheiro ou matemático, vamos dar um exemplo:

  • Investimento no projeto no momento inicial (t=0): R$ 500.000,00
  • Fluxos anuais de R$ 100.000,00 são gerados por esse investimento por 10 anos (t=1 até t=10)

Montando a fórmula temos:

Fórmula - Exemplo TIR

Para calcular a TIR usando a fórmula acima, deve-se igualar o VPL a zero para seja possível solucionar a equação com apenas uma variável, “i” (que é a TIR). Pela natureza da equação no entanto, não é possivel calcular a TIR de forma simples e direta, sendo necessário realizar iterações (chutes “tentativa e erro”) para convergir a uma resposta,  utilizar calculadoras financeiras/científicas como HPs e Texas Instrument ou utilizar funções de softwares como o Microsoft Excel.

Neste caso, pode-se encontrar que a TIR do projeto é 15,1 % a.a.

Mas essa TIR é boa ou ruim?

A principal vantagem de se utilizar a TIR é a rápida comparação com outras opções de investimento. Então, para responder à essa pergunta é fundamental que você saiba qual é a rentabilidade mínima esperada de um projeto para sua empresa e compare a rentabilidade de outros investimentos (trade-offs). Por exemplo, se um CBD paga 16% a.a., espera-se que um investimento de maior risco, como o desenvolvimento imobiliário, tenha rentabilidade maior, digamos de pelo menos 25% a.a. Calculando a TIR, pode-se comparar oportunidades de investimento e optar por quais realizar.

Como calcular a TIR na HP12C

No vídeo abaixo ensinamos a calcular a TIR do exemplo acima com a HP 12C. Acompanhe com auxílio da ilustração dos fluxos de caixa do link abaixo:

Clicando aqui ou no link abaixo é possível visualizar o pdf com os exemplos do vídeo:

Exemplos TIR HP 12C

Como calcular a TIR no Excel

Clicando no botão abaixo é possível fazer um download de uma planilha Excel onde visualiza-se melhor ainda o conceito de TIR (Taxa Interna de Retorno) e como calculá-la com as funções “=TIR()” da versão em português ou “=IRR()” na versão em inglês:

Botao - Planilha TIR

Planilha TIR

Quando a TIR falha… (cuidados com a interpretação)

Digamos que vc está analizando um projeto muito curto, por exemplo comprar um apartamento hoje por R$ 300 mil (incluindo todas as despesas) e vendê-lo um dia depois por R$ 301 mil. Sabe qual a TIR desse negócio? 236% ao ano! TIR muito alta, mas o capital gerado foi muito pequeno. Será que vale a pena se arriscar tanto, pagando todas as taxas, impostos, atendendo o cliente, ouvindo as reclamações da esposa dele, correndo o risco desse comprador desistir, tudo para ganhar míseros R$ 1 mil (ou 0,33% do montante aplicado) e depois voltar a aplicar o dinheiro no banco? Talvez R$ 1 mil seja muito dinheiro para você, mas não quando você tem R$ 300 mil no banco rendendo mais de R$ 3 mil por mês (considerando as taxas de juros de hoje) sem trabalho nenhum.

O cuidado existe pois ela não representa o risco do investimento e nem a margem que você ganha no negócio. Fica a critério do investidor entender se aquela taxa é suficiente para o risco que ele correrá.

Não queremos aqui incriminar a Taxa de Retorno, muito pelo contrário. Use e abuse dela, mas consciente de que você pode precisar de outros indicadores (como o Múltiplo do Capital Investido – MOI) para não cegar sua interpretação sobre projeto, isto é, se é interessante ou rejeitável.

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.