jan 04, 2016 Construção, Direito Imobiliário 0 comment

Tipos de Contratos de Construção: Descubra Qual o Melhor Para a Sua Obra





Tornar-se um empreendedor imobiliário pode exigir de você o conhecimento de construção civil, como no desenvolvimento de novas edificações ou mesmo quando for reformar um imóvel para revender. Mesmo que você não tenha formação na área, como arquitetura ou engenharia, conhecer as modalidades de contração de construções é o primeiro passo para proteger seu investimento.

É possível que muito engenheiro nem saiba, mas existem quatro principais formas de contratar a construção de uma obra:

  • Preço Fechado ou Empreitada por Preço Global;
  • Preço de Custo ou Construção por Administração;
  • Preço Máximo Garantido ou PMG;
  • Tomada de Preços ou Empreitada por Preços Unitários.

Esse artigo pretende explicar qual o conceito e como funciona cada tipo de contrato de construção e empreitada para indicar suas vantagens e desvantagens.

“Preço Fechado” ou “Empreitada por Preço Global”

O “preço fechado” ou a “empreitada por preço global” é o contrato mais prático e de menor risco que existe, o cliente paga um preço fixo e determinado e a construtora executa a obra de forma completa, da fundação até o acabamento.

Para que o contrato por preço fechado funcione bem, é fundamental o escopo da obra estar claro para ambas as partes e com os projetos bem definidos, porque evita uma frase comum e que causa bastante confusão no final da obra quando o cliente percebe a falta de algum detalhe: “isso estava ou não estava no contrato?”… Qualquer alteração fora de contrato costuma sair mais caro para o cliente, exigindo aditivos de contrato e negociações desgastantes.

A principal desvantagem dessa modalidade é tributária, como no Brasil temos a cobrança de vários impostos diretos (como PIS, COFINS e ISS), quando a construtora emite a nota fiscal para o empreendedor imobiliário pagar, ela incluirá esses impostos sobre o seu preço, inclusive sobre produtos e serviços de subcontratados. Dessa forma ocorre a cobrança de imposto sobre imposto, encarecendo a obra. Por exemplo, imagine que uma obra custe R$ 9,6 milhões sendo que R$ 3 milhões de mão-de-obra de empreiteiros, R$ 5 milhões de materiais+equipamentos e R$ 1,6 milhão de margem para a construtora (incluindo nessa margem os custos indiretos, folga para riscos e lucro da empresa). Ao emitir a nota fiscal de empreitada global, a construtora pagará os mesmos impostos que os empreiteiros  e os fornecedores de produtos já pagaram sobre os R$ 8 milhões, ela então repassa esses custos extras para o cliente que deve arcar com um preço R$ 292 mil acima do custo total considerando os acréscimos de 3,65% referentes a PIS e COFINS, por exemplo, se a construtora estiver no lucro presumido. Entenda essa quebra de preços com o gráfico abaixo:

01-preco-fechado-global

Existe uma leve variação do modelo preço fechado que é a aplicação do conceito “turn key” ou “chave na mão”, em que a construtora tem liberdade de executar a obra com tecnologias próprias. A construtora garante o fim (obra pronta), mas o cliente não tem controle sobre o meio (como ela construirá).

“Preço de Custo” ou “Construção por Administração”

Essa modalidade de contratação é utilizada quando se tem uma ideia macro do projeto, como um projeto básico, mas muitos detalhes estão sem definição, funcionando da seguinte forma: a construtora executa a obra e cobra uma taxa de administração que pode ser cobrada por um percentual (que varia de 8%-25% conforme o tipo e tamanho da obra – quanto maior mais barata) sobre os custos de materiais e mão de obra ou uma remuneração fixa mensal. Daí o nome de contrato de construção por administração ou preço de custo, porque o cliente sabe exatamente o custo de cada item da obra.

Como a construtora não pode orçar a obra para passar um preço fixo pela falta de detalhes e definições, mas o cliente quer começar a construção e definir, por exemplo, acabamentos e revestimentos mais adiante, o cliente pagará essa taxa de administração para garantir a margem da construtora. Se o empreendedor precisar parar, por algum motivo, a obra por administração, geralmente não há penalidades.

Isso quer dizer que quanto mais cara ficar a obra, mais a construtora ganha? Sim, esse tipo de contratação sofre bastante críticas por conta desse risco e é difícil encontrar empresas sérias que trabalham de forma eficiente apesar deste empecilho.

No mesmo exemplo da obra de R$ 9,6 milhões, se fosse fechada uma taxa de administração de 20% com a construtora sobre os custos de mão de obra, equipamentos e materiais, o cliente pagaria exatamente os R$ 9,6 milhões caso os custos estimados fossem efetivamente executados.

Supondo que, durante a obra, a construtora tenha conseguido economizar 3% na mão de obra, porém gastou 15% a mais com equipamentos e materiais, a taxa de administração será cobrada em cima do executado e não da estimativa. Neste caso, o cliente desembolsa essa diferença arcando então com uma obra de quase R$ 10,4 milhões:

02-preco-custo-administracao

Preço Máximo Garantido ou “PMG”

Será que existe alguma forma de aproveitar os benefícios do preço fechado/global sem arcar com os impactos tributários? A partir desta questão que criou-se a modalidade de “Preço Máximo Garantido” que é conceito de contrato híbrido entre o preço fechado e a construção por administração. No PMG, a construtora elabora um orçamento aberto com uma taxa de remuneração e apresenta ao empreendedor. Se ele concordar, eles assinam o contrato com duas condições principais: se a obra custar mais barato, eles dividem o resultado da economia, se a obra ficar mais cara, a construtora assume o prejuízo.

Voltando ao exemplo da obra de R$ 9,6 milhões, suponhamos que o “Preço Máximo Garantido” seja estabelecido em R$ 10 milhões. Se a obra custar mais do que isso, o cliente paga somente este valor, se a obra custar menos, eles dividem a economia em 50%. O cenário base é o do gráfico abaixo:

03-preco-maximo-garantido

O que aconteceria se a construtora contratasse mal seus fornecedores de forma a estourar seu orçamento de materiais, mão de obra e equipamentos em R$ 800 mil (R$ 300 mil de mão de obra e R$ 500 mil de materiais + equipamentos)? Neste caso, ela teria que utilizar sua própria margem para absorver o estouro de custos e garantir o preço máximo de R$ 10 milhões para o cliente:

04-pmg-estouro

Quando ocorre o aumento dos custos, há sempre o risco de a construtora desistir da obra ao ver que não será possível finalizá-la no preço acordado. Como a construtora deveria tirar recursos do próprio bolso para terminar a obra, ela pode simplesmente largar a obra incompleta para não tomar o prejuízo, o que só piora para o contratante…

Por outro lado, se a situação for favorável e a construtora economizar R$ 950 mil na obra (sendo R$ 450 mil na mão de obra e R$ 500 mil em materiais + equipamentos), ela receberia 50% dessa economia, elevando sua remuneração de R$ 2 milhões para R$ 2.475.000. Os outros R$ 475 mil se transformariam em desconto no preço final para o cliente, o qual pagaria R$ 9.525.000 pela obra:

05-pmg-economia

A matemática deste tipo de contrato de construção é simples, mas na prática a negociação é bem complicada. No estabelecimento do orçamento da obra, a construtora tende a superestimar os custos para tentar aumentar suas chances de economizar, enquanto o cliente precisa ter o discernimento técnico para julgar os preços e soluções propostas. O Preço Máximo Garantido funciona bem com empresas parceiras e com mútua confiança representando uma excelente solução para ambas as partes trabalharem juntas alinhando interesses e evitando o estouro de orçamento.

Tomada de Preços ou Empreitada por Preços Unitários

Nesta modalidade, cada serviço executado para construir o projeto tem um preço determinado por unidade de medida. Por exemplo: metro cúbico de estrutura de concreto, kilos de estrutura de aço, metro quadrado de assentamento de piso, metro linear de muro de divisa. O preço final da construção é a soma do preços dos serviços multiplicados pelas suas quantidades.

Essa forma de contratar é comum em obras de manutenção, reformas e de infraestrutura, onde há poucos serviços e grandes quantidades. Tomando como exemplo uma obra de uma estrada, fixa-se um preço pelo metro cúbico de movimentação de terra e pelo metro quadrado de asfalto, ao final de uma etapa, mede-se as quantidades executadas e paga-se o preço, o qual pode ter leve variação do orçamento inicial.

Considerações Finais

Qual o melhor modelo de contrato de uma obra? Essa resposta tem algumas variáveis que nos impedem de passarmos uma “receita de bolo”, mas a nossa sugestão é que você entenda como cada construtora está acostumada a trabalhar, o ideal é perceber qual a forma de contrato que resultaria no melhor preço, sem comprometer o prazo ou a qualidade. Conheça nossas dicas de como contratar uma construtora nesse outro artigo clicando aqui.

Para facilitar seu entendimento, segue um breve guia dos principais tipos de contratos de construção:

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Pleitos ou “Claims”: A reivindicação de aumento de custos

Um alerta que enfatizamos é a questão dos “Pleitos” ou “Claims”. A construção no Brasil criou um péssimo hábito de solicitar pleitos, isto é, justificativas para reivindicar o aumento dos custos da obra. Este mecanismo, o qual foi criado para situações extremas que não poderiam ser previstas no momento da contratação, está sendo exageradamente utilizado para fins imorais. É comum construtoras oferecerem preços abaixo do executável para ganhar o cliente e, depois, conseguir seus lucros através de aditamentos de contratos com motivos imensamente duvidosos.

É importante você também saber que todas essas formas de contratação sofrem críticas de outros modelos de gerenciamento de empreendimentos, como a linha de pensamento de Construção Enxuta (ou Lean Construction) em que, entre inúmeros outros princípios, defende o desenvolvimento dos projetos com grande participação dos responsáveis pela execução, com parceira de longo prazo e sem concorrência de preços.

Por fim e independentemente de qual será o contrato de empreitada ou construção que você firmar, fique atento na entrega da documentação que regulariza a conclusão da obra, principalmente na questão do “Habite-se”,”Alvará do Corpo de Bombeiros” e na averbação da área construída no Cartório de Imóveis.

Até a próxima!

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Crédito das imagens:
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