nov 29, 2016 Finanças 1 comment

Taxa de Juros e o Valor dos Imóveis – Como os juros afetam a valorização imobiliária

Com a recente mudança de governo no Brasil, um empreendedor imobiliário otimista (como eu) espera que uma evolução no mindset político-econômico finalmente ocorra. Entre outras coisas precisamos da redução drástica nos gastos públicos, reforma da previdência (urgente), revisão da CLT (uma lei trabalhista ultrapassada que na verdade penaliza empregador e empregado), e outras muitas coisas como saúde e educação que podem melhorar no nosso Brasilzão.

Todo esse otimismo inclui sim uma redução na taxa de juros Selic, que hoje está em 14%! Muito se fala e diversas previsões são baseadas correlacionando as taxas de juros ao mercado imobiliário, abaixo algumas que ouvi recentemente:

Qual é a lógica por trás dessas afirmações? Neste artigo, vamos falar sobre esses temas sob o ponto de vista de engenheiros, meros mortais, que nos desculpem nossos colegas economistas!

Taxas de Juros

As taxas de juros nada mais são do que o custo que alguém paga para usar o dinheiro de outra pessoa. As pessoas costumam prestar bastante atenção a elas pois são utilizadas de diversas maneiras na economia: empréstimos empresariais, financiamentos de carros e imóveis, investimentos pessoais, etc. (Conheça a diferença entre taxas de juros reais e nominais neste outro artigo)

Juros são normalmente cobrados por bancos e entidades financeiras, mas as taxas de juros da nossa economia se baseiam numa taxa chamada Selic.

O que é a Taxa Selic?

A taxa Selic, também chamada de taxa básica de juros da economia do Brasil, é a taxa de juros definida pelo Banco Central em reuniões do COPOM (Comitê de Política Monetária) que balizará as taxas adotadas por bancos e instituições financeiras na economia brasileira.

De um certo ponto de vista poderíamos dizer que a popular SELIC é a “Taxa básica da economia, que governa todas as outras taxas de juros”.

Taxa Selic e a atividade empresarial

Quanto maior for o crédito (disponibilidades para emprestar) e mais barato (juros mais baixos), mais empréstimos e financiamentos serão concedidos tanto para empresas quanto para pessoas físicas fazendo com que mais dinheiro circule na economia no curto prazo.

As empresas poderão realizar mais investimentos, comprando máquinas, construindo imóveis, contratando pessoas, enfim, expandindo suas operações. Com uma maior atividade econômica, empregos são criados em todos os setores: indústria, comércio, serviços, agrícola, construção, etc. O menor desemprego permite o aumento do consumo das famílias e tudo isso gera crescimento do PIB do país.

Pode-se se afirmar que geralmente menores taxas de juros fazem com que a atividade empresarial seja estimulada, o que inclusive leva a uma tendência de apreciação de ações na bolsa de valores, dado que o valor das empresas é mensurado pela expectativa de sua geração de caixa futuro.

Se baixar os juros é tão bom, porque o BC não abaixa de uma vez?

Inflação: porque a taxa de juros está nas alturas no Brasil.

Seguindo o raciocínio anterior, num ambiente de baixas taxas de juros, o aumento do consumo das famílias seria estimulado, crescendo de forma que a demanda fica em descompasso com a oferta dos produtos, tornando os preços mais altos. Tudo fica mais caro por que tem mais gente querendo comprar do que existem quantidades de produtos a venda. A esse crescimento nos preços dá-se o nome de inflação. Porém como já sabemos, não foi um ambiente de baixas taxas de juros que resultou na alta da inflação por aqui.

No Brasil os juros estão altos não porque os investimentos das empresas e o consumo foram ótimos, mas sim devido aos enormes gastos públicos, com servidores e com sua cadeia de fornecedores.

O governo federal está precisando de dinheiro porque gasta mais do que recebe. Neste caso, ele tem duas opções para pagar os fornecedores e servidores públicos: imprimir papel ou pegar dinheiro emprestado. Ambas essas soluções de fato acontecem, mas como nem tudo são flores, podem existir efeitos colaterais nessa história: a impressão de papel moeda causa a inflação (aumento geral dos preços e se torna uma medida muito impopular) ou pegar dinheiro emprestado pagando juros altos, o que provoca a queda das atividades comerciais.

Entenda que a taxa de juros Selic não é “escolhida pelo Banco Central” exatamente, ela é uma meta. Quem define os juros exatos pagos ao governo é o mercado, o Banco Central faz o equilíbrio entre: imprimir mais dinheiro e aumentar a inflação, ou tomar dinheiro emprestado estimulando investidores com uma taxa de juros atraente ao custo de desaquecer a atividade econômica, e assim pagar as contas do mês…

A taxa de juros tem algo a ver com o mercado de imóveis?

A resposta é que tem muito a ver com imóveis. A taxa básica de juros influencia de diversas maneiras o mercado imobiliário.

Vamos ver algumas agora:

Impacto em financiamentos imobiliários residenciais

Este é um impacto óbvio e direto da variação nas taxas de juros. Em um ambiente com taxas de juros em ascenção, financiar um imóvel fica mais “caro” para os compradores, isto é, as parcelas de financiamento ficam com um preço maior e isso evidentemente faz com que muitas pessoas desistam ou posterguem a aquisição de imóveis.

Essas altas taxas de juros fazem com que os bancos emprestem menos e consequentemente menos negócios sejam realizados. Com menor demanda de compra de imóveis, pode haver uma sobreoferta de imóveis. Muitos imóveis a venda poderiam não encontrar compradores e possivelmente essa sobreoferta resultaria numa queda de preços. Sem dúvida, isso resulta no desaquecimento do mercado imobiliário residencial (percebeu alguma semelhança com o momento atual da economia brasileira?!).

Esse resultado de poucas vendas somado ao financiamento caro para o desenvolvimento imobiliário afetam e muito a rentabilidade do negócio de incorporadoras e construtoras, inclusive impactando muito o valor de ações dessas empresas em bolsa de valores. Veja o desempenho das ações da Cyrela (-44%) e da Gafisa (-45%), incorporadoras listadas na Bovespa, durante os últimos 5 anos de alta de juros (passando da casa dos 7% para os 14%).

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Por outro lado, num ambiente com baixas taxas de juros o inverso ocorreria, proporcionando mais capital disponível a um custo mais acessível a compradores e desenvolvedores.

A correlação dos imóveis comerciais com a taxa de juros

De bate-pronto, essa correlação pode parecer intuitiva – o crescimento da Taxa Selic resultará no aumento de taxas pagas por investimentos competidores como o Tesouro Direto por exemplo, o que resultaria que outros investimentos orientados pelo yield sejam menos atrativos, e esse seria o caso de investimentos em imóveis comerciais, que tem sua rentabilidade dada pelo Cap Rate.

O Cap Rate ou “Captalization Rate” é taxa de dividendos exigida por um investidor para realizar um investimento voltado para renda e é dado pelo aluguel ou renda gerada pelo imóvel divido pelo valor de mercado do imóvel. Leia nosso artigo sobre Cap Rate.

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Se a Taxa de Juros cai, o Cap Rate dos imóveis comerciais tende a cair também. Se os aluguéis permanecerem constantes e a taxa de juros cair o que acontece com o valor dos imóveis? Sobe! O contrário também é verdade. Veja o exemplo abaixo. Com uma redução de 10% para 8% no Cap Rate e um aluguel constante de R$ 100 mil/ano o valor do imóvel subiria de R$ 1 milhão para R$ 1,25 milhões.

formula-cap-rates-variacao-taxa-de-juros-e-valor-dos-imoveis

Correlação entre os FIIs e a Taxa Selic

Os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) e o índice que compõe a média de seus preços na Bolsa, o IFIX, podem analisados como uma representação do valor dos imóveis comerciais ao longo do tempo. Fizemos abaixo um gráfico que demonstra o preço desses FIIs comparados a variação da Taxa Selic. Veja os resultados entre 2010 e fevereiro de 2014.

grafico-taxa-selic-vs-ifix-2010-14

A correlação parece clara não é?! Quando as taxas de juros caíram, o valor médio dos Fundos Imobiliários subiu, mas quando a taxa começou a subir o valor caiu! As correlações entre taxas de juros e o valor desses fundos sem dúvida existe, isso é fato. Qualquer investidor imobiliário de renda deve entender e considerar as expectativas de variação de taxas de juros em seus investimentos. Quando se fala de Fundos de Investimento Imobiliário, mais ainda, pois o mercado financeiro é muito atento e reage rápido a isso.

Mas a correlação não parece existir após março de 2014. Note na continuação do gráfico abaixo:

grafico-taxa-selic-vs-ifix-2010-16

Vejamos.. numa segunda análise porém parece que a correlação não é exata correto? Numa análise mais detalhada, no entanto, percebemos que essa relação entre taxa de juros e valor dos imóveis pode não ser a única. O valor dos imóveis comerciais é afetado por uma diversidade de outras variáveis como por exemplo, oferta e demanda de imóveis, variações nos valores de aluguéis, histórico de transações locais, apetite pelo risco ou confiança do investidor, tendências gerais econômicas e políticas, como aconteceu no Brasil este ano. Perceba no gráfico que com a expectativa e confirmação do impeachment da presidente Dilma, o mercado valorizou muito os FIIs independentemente das taxas de juros não estarem em queda naquele momento.

Em resumo: apesar taxa de juros com certeza contribuir para a variação dos valores de imóveis comerciais e Fundos Imobiliários, ela sozinha não deve ser a única considerada na análise, o que poderia levar a conclusões precipitadas.

O retorno para o investidor imobiliário

Ao avaliar um potencial negócio imobiliário, um investidor busca saber qual é a expectativa de retorno ajustado pelo risco. Quanto maior estiver a taxa básica de juros, investidores imobiliários exigirão uma taxa de retorno maior para investimentos de risco como os imobiliários.

Indicadores importantes como a Taxa Interna de Retorno (TIR) e Valor Presente Líquido (VPL) são calculados através dos Fluxos de Caixa Projetados do negócio e da Taxa de Desconto. Toda essa análise varia com possíveis alterações nas taxas de juros e impactará a decisão do investidor.

Dessa forma, num cenário de subida de taxa de juros, o capital para desenvolvimento imobiliário também fica mais escasso uma vez que investidores exigem mais retorno para aceitar o risco do capital, caso contrário, é mais fácil emprestar para o governo e receber juros altos sem fazer nada. Num cenário de queda o oposto acontece.

Vitória do Trump nos EUA? Como influencia os imóveis brasileiros?

Mas e o que recém eleito presidente dos EUA, Donald Trump, tem a ver com tudo isso? E quais expectativas podemos ter sobre suas ações e como elas podem impactar o preço dos imóveis aqui no Brasil?

Todos esperavam que Hilary Clinton ganhasse, imprensa, cientistas políticos, pesquisas, etc. Mas não foi isso que aconteceu, gerando perplexidade de muitos.

Trump é um cara um tanto quanto polêmico, que diversas vezes durante sua campanha fez discursos no mínimo antiéticos. Assim que as urnas confirmaram sua eleição, os mercados internacionais despencaram.

A explicação inicial é que essa falta de carisma do futuro presidente cria aversão global ao risco, levando o capital internacional ao “porto seguro” Estados Unidos , migrando o fluxo de capital de países mais arriscados como o Brasil por exemplo.

Além disso, em seu discurso, dentre muitas outras coisas mencionou estímulos à economia, investimentos em infraestrutura, corte de impostos e até melhorias na defesa do país. Tudo isso proporcionaria crescimento no PIB, mas acompanhado de inflação que demandaria uma escalada da taxa básica de juros por lá.

Essa subida nos juros americanos combinado a certas medidas protecionistas incluídas em seu discurso atrairiam ainda mais dólares para os EUA.

Todas essas expectativas fizeram com que aqui no Brasil o Real se desvalorizasse (isso significa a alta do valor do dólar), que em poucos dias subiu de 3,10 para 3,44 (~10%)!

Aí que começa a relação com o valor dos imóveis no Brasil. O dólar alto causará um prejuízo para a desaceleração da inflação (em curso) que precisamos aqui no Brasil pois somos um consumidor de muitos produtos importados, que sofrerão com aumento de preços.

Com uma inflação tardando a ser contida, talvez o governo tenha que manter a taxa de juros Selic nas alturas como está ou pelo menos sua redução será mais lenta. E se a taxa Selic não cair como os otimistas esperam, consequentemente isso poderá ter um impacto no valor dos imóveis conforme tudo que mencionamos neste artigo. Em resumo:

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E se você investe em imóveis nos EUA?

Além disso, caso você seja um investidor em imóveis nos EUA ou em REITs americanos, ainda há uma outra preocupação relacionada a Trump, o aumento nas taxas de juros americanas. Por lá isso poderia ter um impacto importante, resultado do mesmo raciocínio que já comentamos neste artigo. Leia mais sobre investimentos em imóveis nos EUA.

 

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.