Self Storage: A invasão dos depósitos “Self-Service”


Self Storage RExperts3Empresas de mudança e guarda-móveis que se preparem, agora as pessoas vão guardar suas coisas sozinhas e gastando menos pois já existem e estão sendo desenvolvidas diversas propriedades de Self Storage no Brasil.

Self Storage é um conceito de investimento imobiliário concebido na década de 60 e amplamente difundido nos Estados Unidos. Esse tipo de negócio consiste em uma propriedade dividida em unidades de tamanhos variados que são locadas no estilo “faça-você-mesmo” para pessoas ou empresas. Normalmente essas unidades são espaços retangulares feitos de divisórias de metal corrugado, sem janelas, com pé direito de aproximadamente 3m e com portas trancadas com cadeados pelos próprios locatários. A palavra inglesa Self significa “própria pessoa” em português, e isso quer dizer que o próprio inquilino é responsável por levar seus bens até o depósito, guardá-los em seu espaço, trancá-lo, e quando necessário voltar para buscá-los. A ideia é que os clientes tenham conveniência, boa localização, segurança e preço acessível.

O que são Boxes?

As unidades individuais, chamadas de Boxes (box no singular), são concebidas para armazenamento de diversos bens e objetos por pessoas ou empresas. Por isso elas podem ter diversos tamanhos e sua locação é cobrada mensalmente por área (m²) ou volume (m³) e paga antecipadamente (existem nichos específicos de propriedades que podem ser locadas por dia ou até horas!). Além disso as unidades podem ser internas ou externas e com ou sem climatização (controle de temperatura do ambiente).

SS Interna Externa

Existem também os lockers, que são unidades bem pequenas que remetem aos armários das escolas ou academias americanas e por isso levam esse nome.

Lockers Self Storage

Um outro tipo de unidade são os wine storages onde são guardadas garrafas de vinho na temperatura correta de adegas. Esses espaços são muito utilizados por amantes dessa bebida que não possuem mais espaço em casa para guardar suas garrafas ou ainda por restaurantes e importadores que fazem grandes compras de fornecedores e precisam de mais espaço para estoque.

wine storage

Quem usa Self-Storage e para quê?

Uso Pessoal (Pessoas físicas): Com a mudança no estilo de vida, corrida e de trabalho intenso, a tendência é que as pessoas vivam cada vez mais em apartamentos menores, o que as impossibilita de guardar muitos artigos que possuem. Além disso muitos de nós passamos por eventos em nossas vidas que podem fazer com que precisemos de espaço para armazenagem.

Situações de utilização:

  • Mudança de residência;
  • Compra ou venda de imóvel;
  • Pais idosos que saem de suas casas (seja por mudança ou falecimento);
  • Casamento;
  • Divórcio;
  • Nascimento de filhos;
  • Alocação militar;
  • Estudantes que mudam de cidade para estudar;
  • “Guarda-móveis”;
  • Vaga para automóvel: carros e motos;
  • Equipamentos recreativos ou de hobbies: pranchas de surfe, tacos de golf, esquis;
  • Decorações diversas como de Natal por exemplo;
  • Arquivos e documentos familiares;
  • Heranças de família.

Diferentemente de guarda-móveis, as pessoas podem ter acesso a qualquer momento e possuem espaço individualizado para alocar seus bens.

Uso Empresarial (Pessoas Jurídicas): Empresas normalmente usam espaços em unidades self storage para armazenar produtos como um pequeno centro de distribuição ou depósito. Podemos citar como formas de uso comercial:

  • Arquivamento de documentos: comum para escritórios de advocacia e de contabilidade;
  • Estoques: comum para empresas que possuem lojas em shopping centers e precisam de espaços adicionais e mais baratos para estocar mercadoria;
  • Suporte logístico: comum desde e-commerces ou pequenos empreendedores até grandes importadores, podem funcionar como um mini centro de distribuição;
  • Suprimentos sazonais;
  • Artigos de marketing: empresas que precisam fazer campanhas de marketing pontuais e guardam materiais durante longos períodos;
  • Necessidade de espaço em caso de falência ou despejo;
  • Veículos.

Lojas de “Conveniência”

Muitas propriedades Self Storage possuem lojas onde além de ficar um funcionário responsável por zelar por aquele imóvel, são vendidos artigos relacionados ao negócio como cadeados, caixas de papelão, rolos de fita adesiva e também refrigerantes e alimentos rápidos através de máquinas automáticas. Outro fato interessante é que sendo comum que empresas utilizem propriedades self storage como pequenos centros de distribuição, elas precisem de salas para atender clientes e realizar reuniões. Sendo assim, algumas propriedades tem à disposição salas de reunião com internet sem fio para locação por hora. Em média o faturamento complementar dessas lojas e salas representa pouco (aproximadamente 5%) diante do total de locações.

loja conveniencia self storage

Importância da Marca (Branding) e Marketing

A marca e a apresentação dos imóveis são fundamentais no ramo de Self Storage. Fachadas chamativas e propriedades com interior limpo e claro deixam os clientes seguros em relação aos bens que ali depositarão. É inegável que em mercados maduros há enorme correlação da qualidade da propriedade com a ocupação e com os preços de aluguel.

exemplo Morningstar SS

 

Formas de marketing: Podemos citar como ferramentas de mídia promocional do negócio de self storage nos EUA: outdoors, malas diretas, flyers, websites e internet, revistas, jornais, rádio, letreiros na frente das propriedades, televisão, páginas amarelas e mídias sociais. Nota-se também que destas ferramentas citadas existe uma tendência de aumento da utilização de mídias novas como internet (Google AdWords) e redes sociais; e de queda para mídias que estão perdendo a popularidade como páginas amarelas, jornais e revistas.

Segurança

Quando se fala de armazenamento de bens, a segurança é um dos itens mais importantes. Dessa forma é fundamental que propriedades de self storage tenham um ambiente seguro e façam essa segurança transparecer aos seus clientes.

A maioria das propriedades possuem itens básicos como muros, câmeras de vigilância e portões com controle de acesso computadorizado. Mas outros itens aparecem em propriedades de ponta como detectores de movimento, alarmes nas portas dos boxes, rondas de segurança noturnas e diurnas (algumas com cães), biometria e identificação fotográfica de locatários, entre outras. Itens como estes podem ser bons diferenciais para a escolha de uma propriedade.

Mas e se a conta não for paga? O que é feito com os bens de inadimplentes?

Uma curiosidade é que após três meses de inadimplência, nos EUA (exemplo do estado da Califórnia), é comum que as empresas rompam os cadeados dessas unidades e realizem leilões com os bens ali depositados. Esses fatos são tão comuns por lá que existe até um programa de televisão para mostrar as surpresas que são encontradas. O programa da A&E Network se chama Storage Wars. Além desse programa também existem websites para divulgação de leilões como o Storage Treasures (Tesouros do Storage – www.storagetreasures.com). No Brasil ainda não existe legislação específica que preveja este fato e há portanto incerteza das empresas em romper lacres e vender ou se desfazer dos bens. De qualquer maneira, algumas empresas brasileiras, após recorrentes tentativas de cobrança sem sucesso, estão começando a se desfazer de bens.

Gigantes do Setor

Os EUA são o mercado mais desenvolvido de Self Storage do mundo todo. Lá existem mais de 50 mil propriedades onde se distribuem aproximadamente 25 milhões de boxes. As empresas gigantes do setor tem suas ações negociadas em bolsa de valores sob o formato de REITs (Real Estate Investment Trusts – que correspondem aos FIIs brasileiros). Entre elas podemos citar a CubeSmart (CUBE), Uncle Bob´s (SSS), Extra Space Storage (EXP) e a maior do mundo: a Public Storage (PSA).

A PSA tem proporções enormes e no final de 2014 detinha 2.546 propriedades operadas, somando um total de 16,6 milhões de m² de área bruta locável (ABL). No mesmo ano atingiu a marca de US$ 2,8 bilhões em receitas. (Informações do website da empresa).

No Brasil

As primeiras empresas de self storage modernas surgiram no Brasil por volta de 2005 (principalmente na cidade de São Paulo), mas notou-se uma relevante proliferação desses negócios apenas em 2013 e 2014. O fato de ser um ótimo negócio, com operação fácil e altos cap rates e taxas de retorno (TIR) fez com que diversos investidores nacionais e internacionais se interessassem por investir pesadamente no setor (leia nosso artigo sobre Cap Rate e Taxa de Retorno). O público brasileiro porém, ainda está começando a conhecer este conceito que pode ser muito favorável a pessoas e empresas pelo preço e conveniência.

Penetração no Brasil: Enquanto nos EUA existem atualmente mais de 50 mil propriedades de Self Storage, no Brasil são menos de 100 com qualidade internacional. Isso faz com que a penetração de oferta do setor no Brasil seja extremamente baixa quando comparada a outros países como Austrália, Nova Zelândia, Inglaterra, França, África do Sul e até mesmo o Chile. Nos EUA existe uma oferta muito maior do que em qualquer outro lugar no mundo.

ASBRASS: A Associação Brasileira de Self Storage foi concebida por empresários com o intuito de promover a regulamentação do setor e representar as empresas que a ele pertencem. Uma das grandes conquistas da entidade foi criar um CNAE específico junto ao IBGE para esta atividade que a regulamenta na esfera federal. (Link para a página da entidade).

Veja esse vídeo explicativo sobre self storage publicado pela ASBRASS:

Esperamos que tenha gostado do artigo e entendido um pouco mais sobre o setor de self storage. Leia mais artigos no nosso Blog.

Quer investir nesse setor?

Caso você esteja interessado em investir no mercado imobiliário com foco em renda, imóveis Self Storage podem ser uma ótima opção. O RExperts Consulting oferece serviços de análise de viabilidade de projetos, pesquisas de mercado, inteligência imobiliária na análise de produtos e estruturação de estratégias financeiras para projetos desse tipo. Entre em contato conosco e saiba mais sobre como podemos trabalhar juntos para realizar seu projeto. Entenda nossos serviços de consultoria.

Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.