dez 26, 2017 Finanças, Investimentos 0 comment

Securitização e a Crise Imobiliária de 2007-08




Neste final de ano, completam-se 10 anos de um dos maiores desastres para o mercado financeiro e para a economia global como um todo. A crise de 2007-08 foi a maior crise da história desde a Grande Depressão de 1929 e provavelmente, assim esperamos, não veremos outra igual durante a nossa geração.

Entre 2000 e 2007 o ambiente econômico favorável com baixíssimas taxas de juros nos EUA, aliado à ganância de banqueiros e a ausência total de diligência na concessão de financiamentos permitiram com que quase qualquer interessado pudesse comprar um imóvel, seja para morar ou para investir.

A alta demanda resultou em preços crescentes e uma “farra” financeira. Foram criados títulos de dívida complicados, lastreados em hipotecas, que vieram a ruir rapidamente em 2007, espalhando as consequências para outros países do mundo e ultrapassando o mercado financeiro imobiliário, atingindo a economia “real” como um todo.

Neste artigo nós analisaremos a Crise imobiliária de 2007-2008 e qual foi o papel da securitização nela. Vamos falar sobre:

  • O papel dos bancos em um financiamento imobiliário;
  • O mercado de hipotecas americano;
  • Securitização nos EUA, as Mortgage Backed Secutiries (MBS);
  • Asset Backed Securities (ABS), Collateralized Debt Obligation (CDO) e garantias sobre os títulos;
  • As Agências de Rating e o Relaxamento no Crédito e Subprime Mortgages;
  • O Estouro da Bolha e Prejuízos;
  • Filmes sobre o assunto.

O início da Crise Imobiliária de 2007-08 nos EUA

Em 2001, os EUA viviam uma suave recessão econômica resultado do estouro da bolha das “ponto com” (empresas de tecnologia) no ano 2000, dos ataques terroristas de 11 de setembro e de uma crise de confiança generalizada. Para manter a recessão afastada do país, entre maio de 2000 e dezembro de 2001, o Federal Reserve, Banco Central americano, reduziu a taxa básica de juros de 6,5% a.a. para 1,75% a.a.. Tal fato fez com que houvesse uma inundação de recursos na economia pois os bancos, empresas e pessoas puderam pegar empréstimos com taxas de juros baixíssimas, dinheiro “barato”. Abaixo podemos ver a queda:

Foi nesse momento que um “exército” de pessoas, sem emprego, sem renda e sem ativos para dar em garantia, marchou em direção ao sonho de adquirir um imóvel. Os bancos, vendo uma oportunidade de ganhar muito dinheiro, ficaram contentes em ajudá-los.

Esse processo de queda de juros teve continuidade por anos, até atingir 1% a.a. em 2003. Baixas taxas de juros levavam a mais financiamentos imobiliários, a mais compradores de imóveis e toda essa demanda por imóveis resultou no aumento de preços dos imóveis (valorização imobiliária).

Muitas pessoas compravam uma segunda, terceira ou em vários casos até uma dezena de propriedades para investir, vendendo com lucro ou alugando para ficar com a renda. Isso fez com que os preços dos imóveis subisse absurdamente atingindo seu pico em meados de 2007 como se pode ver no gráfico abaixo.

* Indice S&P/Case-Shiller Composite (O Composite-10 mede a variação de preço de imóveis residenciais em 10 metrópoles, o Composite-20 em 20 metrópoles e o National-US a média nos EUA)

Bancos e seu serviço de “emprestar”

Se quisermos definir de forma muito resumida o que um banco faz, definiríamos seu serviço como o de uma instituição que guarda o dinheiro de clientes e o empresta para outros recebendo nessas transações taxas ou comissões.

Um bom exemplo é um financiamento imobiliário. Pouquíssimos indivíduos tem recursos para comprar a casa própria “à vista”, e assim a grande maioria dos compradores de imóveis vai ao banco “financiar” o imóvel em 10, 20 ou até 30 anos.

Nesta transação o incorporador, que é o vendedor do imóvel, recebe o pagamento pelo imóvel do banco, e o indivíduo passa a dever para o banco.

Para pagar o incorporador, o banco precisa ter dinheiro em seu caixa, dinheiro este que existe devido aos milhares de clientes que depositaram recursos em contas naquele banco.

Securitização, a solução para um problema bancário

No início de sua história, bancos podiam emprestar apenas os recursos que eles possuíam em suas contas. Isso parece um tanto quanto óbvio não é? Como você pode emprestar algo que não tem? Mas por volta dos anos 1960, nos EUA, a demanda por empréstimos e financiamentos, para aquisição de imóveis principalmente, excedeu o montante que os bancos possuíam para emprestar.

Esse fato levou a invenção de Mortgage Backed Securities (MBS) ou Títulos Garantidos por Hipotecas em português.

O fato de criar “securities”, ou títulos, em português, levou ao nome “securitization” ou securitização. O processo criativo inventado por banqueiros dos anos 60 era muito simples. Imagine você que o problema consistia em não ter mais dinheiro para emprestar pois a demanda era muito grande. Por outro lado os bancos tinham direito a receber valores enormes nos anos futuros de financiamentos já realizados.

Foi ai que eles resolveram criar instrumentos, títulos ou securities (em inglês), que permitissem vender esses direitos a outras pessoas, os investidores. Fluxos de caixa de recebíveis futuros, de centenas de milhares de clientes seriam a partir de então “empacotados” em títulos – basicamente contratos, negociados e vendidos por bancos de investimentos.

O indivíduo que realizou o financiamento com o banco e lhe pagava todo mês passaria então a pagar o investidor (indiretamente), a quem foram cedidos os fluxos de recebíveis descontados a valor presente a uma taxa de juros que os bancos cobravam dos investidores. Abaixo ilustramos esse processo.

Com essas vendas de fluxos de caixa futuros a investidores, os bancos captavam recursos e puderam então emprestar mais e mais. Muitos bancos estenderam o processo de securitização a outros tipos de recebíveis não imobiliários, como financiamentos de automóveis e contas de cartões de crédito.

A Transferência de Risco

Banqueiros criativos começaram a operar com securização tanto para se capitalizar, como descrito acima, como também para transferir riscos de sua entidade para outras. Os riscos dos recebíveis das transações de financiamento imobiliário (cliente não pagar as parcelas) seriam então transferidos para investidores ou outros bancos com a “Securitização”.

Como todo trade-off financeiro, este também envolve risco versus retorno e portanto aquela entidade compradora do título recebe uma remuneração por esse fato (taxa de juros).

Como veremos na sequência, a Securitização teve um papel enorme da Crise Imobiliária de 2007-08.

Os títulos securitizados (ABS e CDO)

Como falamos acima, os títulos criados incialmente eram os Mortgage Backed Securities (MBS), lastreados em recebíveis de hipotecas. Durante os anos que antecederam a crise foram criados outros tipos de instrumentos: os ABSs e os CDOs.

Asset Backed Securities (ABS)

Os Asset Backed Securities (ou apenas ABS) são uma espécie de evolução dos Mortgage Backed Securities (MBS), e foram criados com recebíveis que não incluíam hipotecas. Esses recebíveis são, por exemplo, de cartão de crédito, financiamentos estudantis, automóveis e, no caso da crise imobiliária, principalmente de recebíveis imobiliários de empréstimos e financiamentos que não caracterizavam hipotecas.

A diferença principal é que nos EUA, para realizar a hipoteca de um imóvel, o pagador precisa ter um bom risco de crédito. Dado que muitos potenciais compradores não possuíam um bom perfil, eles não eram elegíveis a uma hipoteca mas sim a um financiamento imobiliário “comum” – com taxas de juros mais altas e com prazos diferentes de uma hipoteca. Sendo assim, esses eram os recebíveis incluídos nos ABS, que os diferenciavam dos MBS principalmente pelo perfil de risco.

Collateralized Debt Obligation (CDO)

Os Collateralized Debt Obligation ou CDO são instrumentos financeiros complexos que “juntam” diversos recebíveis de diferentes tipos em um título que depois é vendido a investidores. É como se fosse um ABS mais complicado, envolvendo centenas ou milhares de recebíves de tipos diferentes e inclusive contendo MBSs e ABSs.

O relaxamento da aprovação de financiamentos e os Subprime Mortgages

Para corretores imobiliários e gerentes bancários que faziam os financiamentos, mais compras de imóveis significavam mais lucros por comissões. Mas mais do que isso: eles enxergavam que, com a subida dos preços, e caso o cliente não pagasse seu financiamento, o banco tomaria o imóvel dado em garantia e o venderia mais caro, não gerando prejuízo.

Como descrito acima, muitas pessoas não tinham condição alguma de comprar um imóvel, pois não tinham empregos nem renda, mas mesmo assim conseguiram financiamentos para comprar imóveis, chamados de Subprime Mortgages. Dado o péssimo perfil de crédito desses compradores e ausência de análise de crédito, as taxas de juros eram mais altas nesses financiamentos. Esses indivíduos não eram qualificados para financiamentos Prime (Prime Rates Loans), daí o nome Subprime (sub = inferior).

Agências de Rating e a classificação AAA

Agências de Rating são responsáveis por classificar investimentos no mercado financeiro de acordo com seu perfil de risco. Essas instituições tem como objeto de trabalho analisar diferentes títulos financeiros ou ações de empresas e classificá-los conforme o risco. Dessa maneira, um investidor pode entender o quão arriscado é um investimento sem ter que se “debruçar” para analisá-lo.

As três principais Agências de Rating são Fitch Ratings, Moody’s Investors Service e Standard & Poor’s. Exemplos de classificações de risco apresentados por elas são:

 

O grande problema durante anos que antecederam a crise foi o fato de que essas agências de rating classificaram títulos securitizados altamente complexos lastreados em financiamentos Subprime como AAA, ou seja, com baixíssimo risco e alta qualidade, quando na verdade eles eram da pior qualidade possível com altíssimo risco.

O Estouro da Bolha Imobiliária

Com o aumento das taxas de juros, muitos dos compradores subprime não conseguiram mais arcar com os pagamentos das parcelas de seus financiamentos. Foi quando começaram a ser devidos altos valores aos bancos e consequentemente aos investidores que compraram títulos securitizados.

Com o não pagamento dos financiamentos, centenas de milhares de imóveis em todo o território dos EUA foram penhorados, ou seja, sua posse virou dos credores. Nesse processo um enorme número de imóveis voltou para o mercado pois os credores queriam vender os imóveis para reaver seu capital. Essa pressão vendedora e a ausência de compradores no mercado levou a queda acentuada de preços.

Os Prejuízos e a Saída para a Crise

O aumento das penhoras levou a uma queda de aproximadamente 35% nos preços dos imóveis, mas os títulos secutizados vinculados a eles sofream muito mais. Muitos títulos MBS perderam 75% do seu valor; outros mais arriscados e complexos, como os ABS e CDO, que tinham clientes com péssimo crédito, caíram até 80% antes do final de 2007 e alguns chegaram a perder entre 95% e 100% do valor até meados de 2009. Como se diz no mercado financeiro, “viraram pó”.

Grandes instituições financeiras como UBS, Merrill Lynch e o Citigroup, que tinham posições em ativos securitizados, incorreram em prejuízos enormes. Outra empresa ícone da Crise de 2007-08 foi a gigante seguradora AIG, que segurava investidores contra perdas em títulos securitizados classificados como AAA, e teve que receber aporte de US$ 85 bilhões do governo americano para não quebrar. Outras instituições financeiras também tiveram que receber aportes do governo.

Em 2008, em meio ao caos total instalado por instituições indo à falência, o governo americano e criou o National Economic Stabilization Act, onde usou US$ 700 bilhões de dólares para comprar ativos com problemas. Em outras palavras, usou dinheiro do contribuinte para resolver um problema do mercado. Outros governos do mundo também tiveram programas de resgate, “bailout”, de instituições ou ativos com sérios problemas financeiros.

A quebra do banco Lehman Brothers

O Lehman Brothers era um banco tradicional americano fundado por dois irmãos, e foi um dos primeiros em Wall Street a entrar no negócio de originação de financiamentos e securitização. Entre 2003 e 2004, comprou cinco financiadoras imobiliárias, entre elas Aurora Loan Services e BNC Mortgage, bancos menores focados em emprestar para financiamentos imobiliários com baixíssimo nível de exigência. Conforme o livro Uncontrolled Risk (de Mark Williams) e fontes do mercado, em meados de 2006, Aurora e BNC financiavam sozinhas US$ 4 bilhões por mês! Apenas no ano de 2006, securitizaram US$ 147 bilhões em recebíveis.

O banco havia se endividado muito nos anos que antecederam a crise para fazer as aquisições, processo chamado de alavancagem, e estava altamente exposto e vulnerável a variações de preços no mercado imobiliário dada sua forte atuação como financiador. Sendo assim, quando os preços no mercado imobiliário começaram a cair, sua base de ativos foi drasticamente reduzida e seu patrimônio líquido praticamente inexistente dada a alavancagem de quase 30 vezes.

4 Filmes que vocês precisa assistir sobre a Crise de 2007-08

Recomendamos os seguintes filmes sobre o tema:

  • Grande Aposta (2015-The Big Short): Filme que mostra como alguns grupos de investidores conseguiram encontrar indícios da crise antes da bolha estourar e lucrar com isso.

  • Grande Demais para Quebrar (2011-Too Big to Fail): Crônicas sobre a crise financeira de 2007-08 focada no secretário do tesouro americano Henry Paulson.
  • Trabalho Interno (2010-Inside Job): Documentário narrado por Matt Damon explicando a Crise de 2007.
  • Margin Call – O Dia Antes do Fim (2011): Conta a história de um grupo de pessoas que trabalham em um banco de investimento num período de 24h, quando descobrem a crise que estava na iminência de acontecer.

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