Como Calcular o Retorno do Investimento em Lançamentos Imobiliários


Quando digo que sou engenheiro civil, muitos amigos aproveitam para me questionar se eles devem ou não investir em um apartamento que está sendo vendido na planta. A resposta para essa pergunta deve ser separada em dois casos bem distintos:

Você vai comprar para morar ou para investir ?

Se a resposta for para morar e se você gostou do produto e do preço, a principal dica neste caso é verificar a competência quanto ao cumprimento de prazos e solidez financeira da construtora. Isso pode ser conferido em visitas a outros empreendimentos da empresa, conversando com antigos clientes, tempo de atuação no mercado, consultas aos serviços de proteção ao crédito (Serasa ou SPC, por exemplo). Essas dicas estão mais detalhadas no terceiro item do nosso outro artigo sobre os 3 fatores de um investimento de sucesso em imóveis na planta. Prefiro não opinar sobre a questão do produto e do preço porque são critérios subjetivos e muito particulares quando se trata de moradia. Se você sonha em ter um apartamento com uma grande sala com lavabo ou que seja próximo ao seu trabalho, talvez isso tenha um valor pessoal que te faça pagar um preço acima da média.

Se você pretende comprar para investir, a dica que vale um milhão de dólares é: detalhe financeiramente sua estratégia! Investir é aplicar recursos na expectativa de ganhar mais do que se colocou e, para isso, você precisa simular seus custos e potenciais receitas de modo a avaliar indicadores que te ajudem a decidir se o investimento deve ou não ser realizado. Essa modelagem do futuro tem suas imprecisões porque ninguém pode garantir o que acontecerá no futuro (você não sabe como a economia do país estará ou se o mercado ficará superofertado 2 ou 3 anos após a decisão), mas é um processo fundamental para uma decisão justificada e com riscos mitigados.

Podemos classificar o investimento em apartamentos na planta de acordo com a forma em que você pretende recuperar seu capital: pela Venda ou pela Renda.

Se você pretende alugar o imóvel na sua conclusão e se beneficiar das receitas de locação, você está investindo em um empreendimento para a renda e a sua análise financeira precisa de indicadores como o Cap Rate, sugerimos a leitura desse artigo específico.

Caso seu objetivo seja vender o imóvel assim que a obra termina, você estará fazendo um investimento imobiliário para a venda. Neste caso, vamos te ensinar agora a utilizar alguns indicadores e realizar essa análise de forma bastante completa.

Ferramentas Necessárias

O indicador intuitivamente mais utilizado é o “Resultado”, que muita gente chama (prepotentemente) de “lucro”. Prefiro chamar de resultado porque, a priori, você não sabe se o negócio dará lucro ou prejuízo. Seu cálculo é a simples equação de [Resultado] = [Receitas] – [Custos].  Parar a análise no cálculo do resultado é uma das principais causas de frustrações dos investidores porque esse indicador é cego. Isso significa que ele não é completo para a tomada de decisão.

Para complementar a análise, podemos contar com a ajuda de outros dois indicadores:

  • Margem sobre investimento: é calculada pela simples divisão do resultado pelo valor investido. Exemplo: você comprou por 80 e vendeu por 100, seu resultado foi 20 e sua margem foi 25% (20/80).
    Ela é importante para saber o quanto seu capital valorizou em comparação com o que foi investido. Se eu te falar que eu fiz um negócio que me deu um resultado de R$ 100 mil, você pode achar que foi bastante dinheiro, mas se eu te disser que utilizei R$ 5 milhões para conseguir – margem de 2% – o resultado não parece tão impressionante.
  • Taxa Interna de Retorno(TIR): temos um artigo explicando esse conceito nos detalhes entre outros conceitos básicos de finanças para análise de investimentos imobiliários. Mas o que você precisa saber é que a taxa de retorno explica o comportamento do nosso investimento ao longo do tempo. Se eu te disser que aquele investimento acima que tem margem de 2% levou 1 ano para se concretizar, você vai achar o rendimento de 2% ao ano medíocre… Mas se eu te disser que levou apenas 1 mês – isso representa uma taxa de quase 27% ao ano – essa oportunidade começa a ficar interessante.

Análise do Investimento com Caso Prático !

Agora que já te apresentamos a importância de uma estratégia financeira e suas ferramentas – os indicadores – vamos modelar projetando todos os custos e receitas de um caso prático de investimento de imóvel na planta ao longo do tempo.

Vamos às premissas básicas adotadas:

  • A estratégia se resume em comprar um apartamento na planta em junho/2015 (durante o lançamento e antes do início das obras) e vendê-lo na entrega das chaves 2 anos depois;
  • O preço de mercado do apartamento é de R$ 600.000,00 – esse será o preço que vamos considerar na venda futura do imóvel e é também o preço pedido no stand de vendas (ou seja, não estamos considerando valorização no período);
  • Consideraremos que os 3 fatores de um investimento de sucesso em imóveis na planta foram atendidos, isto é, o produto é atrativo, o preço será negociado com desconto e a incorporadora é uma empresa séria.

Nesta análise, simularemos 3 cenários diferentes para poder comparar a melhor opção:

  • 1º Cenário: O apartamento será pago através de sinal de 10% + parcelas de obra que somam +10% corrigidas pelo INCC (o índice de inflação da construção), sendo os 80% restantes financiados na entrega das chaves (com juros definidos mais adiante). Com esse plano de pagamento do preço, foi oferecido um desconto de 10% do preço, portanto o apartamento terá seu preço de negociação em R$ 540 mil;
  • 2º Cenário: Pagamento de 100% do apartamento parcelado durante a obra. Como essa condição de pagamento é mais favorável à incorporadora, foi possível obter 20% de desconto no preço, portanto o seu valor para este cenário será R$ 480 mil;
  • 3º Cenário: Pagamento 100% à vista do apartamento antes do início das obras. Esse é o cenário mais agressivo e arriscado para o comprador, portanto consideraremos um desconto de 30% no preço que passará a ser R$ 420 mil.

Tabela-cenarios-investimento

Definidos a estratégia e os três cenários estudados, vamos ao passo a passo da modelagem financeira. Utilizei a ferramenta MS Excel para me ajudar nas contas que se resumem em 6 passos para calcular os indicadores de desempenho da qualidade financeira desse investimento, são eles:

  1. Estimar Indicadores Macroeconômicos
  2. Estimar Custos de Aquisição e Condições de Pagamento
  3. Estimar Custos Relacionados Com a Aquisição
  4. Estimar Manutenção Mensal
  5. Estimar os Dados da Venda
  6. Calcular o Fluxo de Caixa e Analisar Indicadores de Desempenho
Passo #1) Estimar os indicadores macroeconômicos

Quando se projeta um fluxo financeiro, você precisa estimar alguns índices de inflação que são utilizados na atualização dos contratos , correção de parcelas de financiamento e saldo devedor. Qualquer técnica para “chutar” quanto será a inflação média nos próximos 24 meses é imprecisa, sugiro utilizar o bom senso com base na sua percepção de futuro ou de especialistas econômicos. Nesta solução de caso adotaremos:

  • IGP-M: 9,00% a.a. – será nosso índice principal de referência de inflação;
  • INCC: 9,00% a.a. – índice de preços da construção civil, utilizado para corrigir parcelas durante a obra;
  • TR: 1,0% a.a. – taxa referencial do Banco Central utilizada na atualização de parcelas de financiamento.

indicadores-macroeconomicos

Passo #2) Estimar os custos de aquisição e definir formas de pagamento

Nesta etapa da modelagem, precisamos retomar as informações definidas nos cenários, o quadro abaixo resume as condições do “Cenário 1”, lembrando que:

  • Sinal é a primeira parcela do preço a ser paga, que ocorre na assinatura do contrato com a incorporadora.
  • Parcelas de obra são pagas durante a construção (24 meses, neste exemplo) e serão corrigidas por 1% de juros ao mês e pelo INCC (para os cenários 2 e 3);
  • Valor financiado é o montante obtido com um banco para pagar o saldo devedor com a incorporadora na entrega das chaves. No Brasil o limite máximo desta parcela é de 80% do preço. No Cenário 1, esse financiamento será pago em 30 anos (360 meses) corrigidos pela TR+9% de juros ao ano.

Custos-de-aquisicao

Passo #3) Estimar os custos relacionados com a aquisição

Este grupo de despesas é o que costuma pegar investidores inexperientes desprevenidos. São custos que aparecem no processo de compra do imóvel e que o corretor/incorporadora sempre se “esquecem” de avisar os clientes. São eles:

  • ITBI: imposto sobre transmissão de bens imóveis, pago para a prefeitura e varia entre 2% e 3%. No nosso caso, adotamos 2,0%.
  • Escritura: é o custo de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóveis, essencial para garantir a propriedade;
  • Certidões: você irá precisar de vários documentos para o registro da escritura, entre eles certidões, cópias autenticadas de documentos pessoais, etc. Colocamos uma verba de R$ 150 para cobrir essas despesas;
  • Advogado: inserimos um custo de R$ 200 – bem baixo – com uma consulta de um advogado para analisar os documentos e verificar se a construtora não tem nenhuma cláusula abusiva que te prejudique. Não é obrigatório, mas altamente recomendado.

Custos-relacionados-aquisicao

Passo #4) Estimar os custos com a manutenção do imóvel novo

Você deve estar se perguntando: se vou vender o apartamento logo após a entrega, porque preciso estimar esse custo? A resposta é simples, com a entrega das chaves, há um período de formalização da venda da incorporadora para você – com assinatura de termos e registro de documentos. Durante essa etapa e até você encontrar um novo comprador, todas as despesas do imóvel serão por sua conta, entre elas:

  • Taxa de condomínio e IPTU – estimados em R$600 e R$120, respectivamente.
  • Limpeza mensal – consideramos 1 diária de R$ 150 mensal paga à uma faxineira (você não vai querer mostrar o apartamento sujo para um potencial comprador, certo?);
  • Conta de água e luz – mesmo sem consumo, as concessionárias cobram uma tarifa mínima.

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Quer dizer que o apartamento VAZIO custa R$ 920 por mês? Pode até custar mais porque não coloquei custos com produtos de limpeza e nem reposição de alguma peça quebrada (maçaneta, torneira, pintura…). Estimamos 3 meses após as chaves para você concluir a venda e receber o dinheiro do próximo comprador.

Passo #5) Estimar a receita com a venda e custos correlatos

Apesar de anunciar seu apartamento por R$ 600 mil, uma boa parte desse valor não virá para você porque a venda implica em custos como:

  • Propaganda e marketing: anúncios em sites e no jornal da cidade, estimados em R$ 300;
  • Corretagem: supondo que você venda com a ajuda de um corretor de imóveis que custa em média 5% do valor do imóvel;
  • Imposto de renda: você ainda terá de pagar 15% sobre o lucro imobiliário (preço de venda menos os custos desenbolsados).

Nota: Antes de você me questionar porque não considerei nenhuma valorização do preço do apartamento além dos R$ 600 mil, explico que, dado o contexto da situação econômica que o Brasil está passando no momento em que escrevi esse artigo em que preços andam de lado ou até caem, resolvi manter o imóvel nesse patamar. É um critério adotado na situação de hoje, mas não deve ser tomado como absoluto.

dados-da-venda

Passo #6) Calcular o fluxo de caixa e os indicadores de desempenho

Essa é a parte mais importante e exige um conhecimento de modelagem financeira. Cada custo e receita são calculados com as premissas adotadas em cada mês analisado e, a partir dessas contas, extrai-se os indicadores para fornecer uma análise muito mais rica do investimento a ser realizado.

Nesse estudo de caso, os resultados obtidos foram colocados no gráfico e tabela a seguir:

grafico-resultados-investimento-planta

retornos-cenarios-tabela

Lembra que eu falei que o Cenário 3 era o mais arriscado? Pois é, como maiores retornos implicam em maiores riscos, foi esse o cenário mais lucrativo para o investidor deste apartamento.

Será mesmo?

Começando por aquelas barras vermelhas no gráfico abaixo da linha que indica zero resultado, elas mostram o tamanho do prejuízo real (descontando a inflação) que os Cenários 1 e 2 apresentaram (– R$ 92mil e – R$ 84mil…) e o lucro medíocre do Cenário 3 (R$ 17 mil).

A margem e a TIR só ficaram positivas, e mesmo assim pequenas, no Cenário 3. Uma TIR real de 1,7% ao ano é menos do se consegue em uma aplicação financeira como o CDB nos bancos de varejo.

Quer fazer as contas você mesmo? Então baixe a nossa planilha em MS Excel e analise seus investimentos!

Baixar-planilha

Conclusões

Tudo isso quer dizer que investir na planta não é bom?

Antes de você iniciar uma crítica dizendo que minha conta está errada, que você trabalha há 30 anos e os imóveis nunca deixaram de subir pelo menos 10% ao ano, veja como avaliar a projeção de fluxo de caixa elimina muitas dúvidas e derruba mitos e crenças enraizadas em investimentos em imóveis, como “imóvel é moeda forte”, “imóvel é um investimento seguro” ou compras por impulso.

Imóveis podem ser muito arriscados e uma boa análise financeira ajuda a confirmar princípios como:

  • Quanto maior o desconto melhor para o investidor, brigue sempre por ele!
  • Pagar a vista é sempre o caminho mais seguro (Cenário 3) e se endividar é sempre o mais arriscado (Cenários 1 e 2);
  • Não podemos desconsiderar nenhum custo na análise, correndo o risco de perder toda a margem de ganho ou valorização para juros, documentos, comissões ou impostos (como aconteceu em todos os cenários analisados)…

Imóveis, sejam prontos ou em construção, podem sim ser excelentes investimentos, desde que apresentem um embasamento financeiro que suporte sua decisão de investir. Se suas previsões de receitas e despesas demonstrarem um retorno adequado, isso pode indicar uma oportunidade. Caso não mostrem, porque seguir adiante?

Se você gostou bastante desse tipo completo de análise financeira de investimentos e se interessa em ter uma ferramenta desse calibre, aguarde que estamos preparando um conteúdo exclusivo sobre esse assunto!

Até a próxima.

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Crédito das imagens:
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