mar 02, 2017 Finanças 0 comment

Refinanciamento de Imóvel – Como reduzir as parcelas e pagar menos juros no seu financiamento

As Taxas de Juros estão baixando na economia brasileira e isso pode ser uma boa oportunidade para pessoas que tem dívidas de financiamento imobiliário paguem menos juros e reduzam suas parcelas.

Escrevemos este artigo para você entender como funciona essa possibilidade fantástica de economizar “um caminhão de dinheiro”. Vamos mostrar exemplos com ajuda de uma  planilha e um passo a passo para você por a mão na massa.

Com essa janela de possibilidades, imagine reduzir uma dívida com um raio laser como no filme “Querida, Encolhi as Crianças”, clássico do final da década de 80. Que ótimo é poder encolher os juros…

Como funciona um refinanciamento de imóvel

Lembra quando você foi comprar o seu apartamento dos sonhos, não conseguia pagar à vista e “tomou” um financiamento imobiliário no banco? Sei que essa dívida te persegue e é bem possível que você até se arrependa de não ter optado por alugar um imóvel. Isso poderia ter saído muito mais barato. Mas esse é outro assunto que tratamos nesse artigo, leia.

Imagine poder quitar agora sua dívida “caríssima” com juros estratosféricos tupiniquins. Isso seria ótimo se não fosse o problema de não ter todo o dinheiro certo?

Mas… imagine essa possibilidade: alguém te empresta toda aquela grana hoje para quitar e te oferece juros mais brandos, que facilitariam o seu pagamento com parcelas menores. Seria bom né?

E isso existe! Em um ambiente econômico onde as taxas de juros estão em queda, é possível pegar dinheiro emprestado com outro banco (ou até o mesmo), quitar a dívida antiga e pagar as parcelas “novas” que podem ser bem menores.

Redução do custo da dívida

Vamos demonstrar como que as parcelas podem ser reduzidas de duas formas: redução dos juros e aumento do número de parcelas.

Fator redução dos juros

Você troca juros mais caros por mais baratos, juros mais altos por mais baixos.

Quando você iniciou um financiamento de R$ 500 mil com 20 anos de prazo as taxas de juros da economia, baseadas na Taxa Selic estavam altas e digamos que sua dívida imobiliária foi fixada a uma taxa de 18,75% a.a.

Mas agora, com a economia se recuperando e inflação contida, é possível substituir seu antigo financiamento imobiliário por outro com juros mais baixos, digamos de 11% a.a., o que seria mais barato e geraria parcelas mais baixas (com um mesmo prazo remanescente).

Fator aumento do número de parcelas

Além de uma redução na taxa de juros do seu financiamento, ainda pode ser possível negociar uma extensão do prazo para este novo financiamento. Neste caso, ao estender ainda mais o prazo para quitar, o valor das parcelas mensais seria ainda mais reduzido!

Por exemplo, imagine que faltavam 5 anos para quitar seu antigo financiamento, caso seja possível estender esse prazo para 10 anos, o valor das parcelas diminuirá, suavizando orçamento mensal.

Mas… saiba que assim, você se amarra por mais tempo com aquela dívida e no final pagará mais juros para o banco. Entenda bem: você terá uma taxa de juros mais baixa, mas alongando a dívida serão mais meses pagando aqueles juros mais baixos.

Exemplo: Financiamento de R$ 500 mil não quitado

Para este exemplo vamos considerar que você realizou um financiamento de R$ 500 mil reais com 20 anos de prazo a 15 anos atrás com uma taxa de juros de 18,75% a.a. As parcelas mensais geradas foram de R$ 7.451,59 (com Tabela Price, para saber mais leia).

Agora, com um prazo remanescente de 5 anos, seu saldo devedor (ainda) é de R$ 297.839,25.

Paremos para rápida uma reflexão:

Nesses 15 anos você amortizou apenas 40% da sua dívida, mesmo já tendo pago mais de R$ 1,3 milhões de reais! Dos quais mais de R$ 1,1 milhões foram apenas juros para o banco!

Continuando…

Você poderia realizar um refinanciamento deste saldo devedor, com prazo de 10 anos e taxa de juros de 11% a.a. Este acordo geraria parcelas de R$ 4.015,81 (também com exemplo da Tabela Price). Dessa forma reduzindo aquelas parcelas em mais de R$ 3.400,00.

RExperts – Refinanciamento

Preparamos uma planilha para que você possa estimar o quanto a sua parcela reduziria e entender como tudo é calculado. Faça o download grátis aqui.

Mas me disseram que as taxas de juros vão cair mais ainda. Não é melhor esperar?

Vejamos, hoje as taxas já caíram certo? Certo…

Se refinanciar hoje a parcela já é reduzida? Sim, correto…

Mas se os juros caírem mais eu perderia a chance de ter parcelas menores ainda né? Não.. errado!

Existe a possibilidade de Re-Refinanciar ou até Re-Re-Refinanciar, não existe limite. Se as taxa de juros continuarem caindo sempre, você pode sim ir cada vez mais reduzir os juros e consequentemente suas parcelas.

O importante é reduzir o “custo da dívida” quando possível, e não esperar 15 anos como no exemplo.

Fique atento!

É importante sempre ter contratos de financiamento onde é possível poder quitar o saldo devedor a qualquer momento e sem nenhuma multa. Importante também analisar eventuais taxas bancárias ou custos da transação exigidas para tomar um novo financiamento.

Custos envolvidos no refinanciamento de imóvel

Existem algumas despesas envolvidas em um refinanciamento imobiliário. Não esqueça delas ao simular o seu:

  • Imposto sobre Operações Financeiras (IOF): o governo leva a parte dele. Analise o seu caso pois essas alíquotas podem variar dependendo do tipo de imóvel;
  • Custos de Registro: uma operação de financiamento ou refinanciamento imobiliário com o imóvel dado em garantia deve ser registrado na matrícula do imóvel, e para isso o cartório cobra taxas;
  • Despachantes: o banco pedirá algumas certidões, então saiba que caso você não faça isso sozinho terá que arcar com custos de despachantes;
  • Outras Taxas Bancárias: os bancos ainda cobram algumas outras taxas por realizar análises de crédito ou ainda avaliações do imóvel.

Como fazer para refinanciar seu imóvel

1- Verifique as condições para pré-pagamento da dívida antiga, na maioria das vezes é possível quitar a qualquer momento. Verifique se seu caso faz com que seja possível e se não há multas. Se não sabe, vá ao banco conversar com seu gerente sobre essa possibilidade;

2- Saiba qual é o saldo devedor da dívida, ou seja, quanto seria necessário para quitá-la; o valor das suas parcelas mensais; e qual é a taxa de juros vigente no seu contrato;

3- Pesquise taxas de juros para novos financiamentos para seu imóvel, existem taxas mais baixas? Lembre-se de comparar taxas na mesma base, isto é, entenda se as taxas oferecidas são nominais ou reais. A convenção do mercado para financiamentos são taxas nominais. Leia mais sobre esse assunto neste artigo para não comparar peras com bananas e distorcer o seu entendimento.

4- Negocie as melhores condições possíveis agora que você já sabe quais são as variáveis que influenciam o refinanciamento;

5- Contrate o refinanciamento imobiliário atrelado à quitação do anterior.

Compare Taxas de Financiamento Imobiliário Agora

Você sabia que rapidamente é possível comparar taxas de juros de várias instituições bancárias pela internet e ainda receber ajudar no trâmite do processo burocrático? Conheça as ferramentas abaixo:

Empréstimo “disfarçado”de refinanciamento de imóvel

Hoje em dia é amplamente divulgada no mercado bancário uma forma de “empréstimo disfarçado de refinanciamento”. Nele, bancos oferecem empréstimos com bens dados em garantia. Ou seja, caso você tenha um bem (carro ou imóvel) quitado ou mesmo ainda com financiamento em andamento, existe a possibilidade de pegar um empréstimo com aquele bem dado em garantia.

É uma modalidade de crédito que pode sim ser muito útil para pessoas que estão precisando de dinheiro com certa urgência.

Por exemplo, se uma pessoa tem uma dívida de cartão de crédito, onde os juros praticados são astronômicos, um refinanciamento desse tipo pode ser utilizado para quitar essa dívida que é muito cara e substituí-la por uma muito mais barata (leia-se juros muito mais baixos).

Qual é o valor máximo que posso pegar de crédito numa operação dessas?

Em muitos bancos o valor máximo que você pode “refinanciar” de um imóvel é de 50%-60% do valor de mercado do bem. Tal valor é calculado e estabelecido em avaliações de empresas terceirizados contratadas pelos bancos. Se você tem um imóvel de R$ 700 mil provavelmente poderá refinanciar (ou pegar um empréstimo) de até R$ 420 mil com aquela garantia.

No caso de imóveis não quitados, é possível refinanciar o saldo devedor e pegar um empréstimo da diferença. Em nosso exemplo, ao refinanciar o saldo devedor de R$ 298 mil, ainda seria possível emprestar R$ 122 mil (R$ 420 mil – R$ 298 mil).

Os prazos praticados para essas operações são variados, frequentemente de 10 anos, mas pode ser possível encontrar maiores (até 20 anos).

Tudo isso claro depende da sua renda mensal e risco de crédito.

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.