maio 02, 2015 Construção 0 comment

Quanto Tempo Demora Uma Obra ?





A resposta para essa pergunta é do tipo que todo mundo odeia: depende… Depende principalmente por dois fatores: disponibilidade de recursos e de tecnologia.

O prazo de uma construção está relacionado à disponibilidade de materiais, mão de obra e equipamentos do local da obra e, claro, de dinheiro de quem está construindo. Quanto mais recursos financeiros, mais rápida é a construção. Mesmo com disponibilidade infinita, temos um fator limitante que é a tecnologia disponível na região.

A tecnologia é um dos principais gargalos para a velocidade e qualidade da construção. Não adianta você ter todos os recursos em abundância se os métodos construtivos são artesanais e primitivos.

Processos industrializados são muito mais produtivos e aceleram muito a construção. A empresa chinesa Broad Group colocou dois vídeos impressionantes de quão rápido pode ser a construção de um edifício. O primeiro mostra a construção de um hotel de 15 pavimentos, o qual foi montado em 6 dias. No segundo, temos um prédio de 30 andares com alta eficiência energética e resistente a terremotos que foi erguido em 15 dias!

Quem ainda não viu os dois vídeos, vale a pena conferir:

É lógico que houve um tempo de fabricação de todas as peças e um megaplanejamento da montagem, mas essa empresa é um excelente exemplo de como a tecnologia pode enxugar muito os prazos.

Para não deixar você na mão, podemos estimar alguns prazos de construção nos métodos tradicionais brasileiros para os principais tipos de empreendimentos imobiliários para fins de orçamento ou modelos de viabilidade:

  • Casas pequenas (100 m2): 4 a 6 meses
  • Casas grandes (400 m2): 8 a 12 meses
  • Galpões industriais: 8 a 18 meses
  • Condomínios residenciais: 18 a 30 meses
  • Edifício multipavimentos: de 24 a 36 meses
  • Loteamentos: 12 a 24 meses

Conversar com um engenheiro de obras da região onde você pretende construir sempre trará um ótimo palpite, porque ele conhece os métodos e recursos disponíveis na região.

Mas você pode se perguntar: qual o impacto que o prazo de obra provoca? Ou melhor, faz muita diferença saber quanto tempo vai demorar?

SIM! E muito…

Se você estiver construindo para morar, um prazo de construção maior irá obrigá-lo a pagar aluguel por mais tempo, por exemplo. Ou ainda, se estiver construindo para alugar, a cada mês de atraso é um mês que você deixa de receber o aluguel impactando a rentabilidade do dinheiro aplicado na obra.

Para não ficar só na teoria, eu simulei os efeitos do prazo de construção de um empreendimento imobiliários simples, construção e venda de uma casa, acompanhe:

  • Um terreno pago à vista por R$ 75 mil
  • Custos com registros e aprovações de projetos: R$ 23 mil
  • Construção de 180 m² por R$ 261 mil em 5 meses
  • Venda da casa 3 meses após a construção por R$ 450 mil
  • Despesas com marketing, impostos e corretagem R$ 41 mil

Fluxo de caixa de empreendimento simples

O resultado do investimento foi de aproximadamente R$ 50 mil e uma taxa interna de retorno (TIR) de 27,1% a.a. Um excelente retorno.

Se você ainda não sabe o que é TIR, leia este artigo: Conceitos Básicos de Finanças para Análise de Investimentos Imobiliários

Agora vamos considerar que a construção demore 8 meses ao invés de 5: o retorno cai para 20,0% a.a., mantendo os outros fatores constantes.

Perceba que o resultado do negócio continua o mesmo (R$ 50 mil), o rendimento do seu dinheiro aplicado na obra que foi penalizado.

No gráfico abaixo, eu representei o impacto do aumento do tempo de construção no empreendimento da simulação. Note como a taxa interna de retorno cai bastante com o aumento do prazo de obra (não estou impondo nenhum custo extra, apenas esticando o prazo da construção) chegando a míseros 5,7% a.a. se a construção levar 30 meses.

Uma das conclusões ao olhar esse gráfico seria: se eu encurtar muito o tempo de produção, eu vou aumentar absurdamente a minha rentabilidade. É verdade, mas lembre-se que para diminuir o tempo de construção além dos prazos usuais você precisa de mais tecnologia, mais planejamento, mais sincronização, mais gestão. Isso vai interferir no custo.

No outro extremo, estender o prazo de obra também tem seus custos. As despesas indiretas da obra como equipe do escritório, conta de energia, honorários dos engenheiros e técnicos custariam muito mais.

Conclusão: Há um prazo “ótimo” de construção em que a relação custo/duração da obra irá maximizar seus rendimentos.

Boas empresas construtoras possuem maior precisão desse processo de planejamento e podem chegar no prazo ótimo de construção garantindo o melhor retorno. Portanto, cuidado na hora de contratar quem vai construir pra você, quem promete que faz mais rápido por menor preço não vai cumprir o prometido (muito menos com a qualidade que você esperava).

  • Tenha prazos razoáveis e exequíveis nos seus negócios,
  • Converse com profissionais experientes e
  • Compare propostas.

Garanto que essas 3 dicas fazem a diferença entre o sucesso e um desastre.

Bons investimentos!

Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.