jan 14, 2016 Investimentos 3 comments

Outorga Onerosa, CEPAC e Concessões Urbanas




Em uma megacidade, a realização de intervenções para aprimorar a infraestrutura (saneamento, transporte e meio ambiente), cultura e entretenimento, habitação e incentivos ao comércio e à indústria exige verba considerável. O custo dessas melhorias facilmente atinge montantes bilionários e por isso exige que o Poder Público seja criativo de alguma maneira para levantar recursos para essas obras, que historicamente tem trazido valorização significativa e aquecimento do mercado imobiliário.

A captação destes recursos pode ocorrer de diversas maneiras tradicionais como empréstimos bancários, empréstimos dos governos estadual e federal, ou através mecanismos modernos como  Outorga Onerosa,  emissão de CEPAC ou realização de Concessão Urbana (temas deste artigo).

É possível que parte do montante investido nas regiões deficitárias de investimento da cidade venha dos cofres públicos municipais. Porém, como estes valores são muito elevados e as prefeituras tem outras despesas como saúde, educação e pagamento de seus servidores, estas não conseguem desembolsá-los no curto ou médio prazo com a finalidade de desenvolver a infraestrutura em uma área específica da cidade. Com isto, o grande intuito desses mecanismos é financiar a maior parte das obras com recursos de terceiros (principalmente nós, os empreendedores do mercado imobiliário).

Se você é investidor em uma metrópole, pode se deparar com o pagamento dessas contrapartidas em oportunidades de investimento em regiões desvalorizadas que podem sofrer revitalização. Pensando nisso, vamos te mostrar como a Outorga Onerosa e as CEPACs funcionam.

Potencial Adicional de Construção

Com a finalidade de captar recursos, algumas prefeituras “vendem” Potencial Adicional de Construção. Este potencial adicional nada mais é do que a Prefeitura autorizar o desenvolvedor de um empreendimento a construir mais do que o permitido pelo potencial básico (também chamado de coeficiente de aproveitamento) de um terreno, através do pagamento de uma contrapartida. Caso queira saber mais sobre potencial construtivo leia nosso artigo sobre o assunto clicando aqui. Veja o exemplo abaixo:

Potencial Adicional de Construção

Outorga onerosa

Em uma cidade como São Paulo, pode-se construir edifícios até o limite estabelecido pelo coeficiente básico de cada zona de uso. Porém, existe a possibilidade de se construir mais do que permite o coeficiente básico, atingindo até o coeficiente máximo de cada zona. Isto ocorre mediante o pagamento de uma taxa chamada “Outorga Onerosa do Direito de Construir”. Neste caso, a Outorga Onerosa nada mais é do que o valor de uma contrapartida em dinheiro aos cofres do município para se poder construir mais do que o “potencial básico” de um terreno.

Quando fora de uma área de operação urbana, o capital adquirido através de Outorga Onerosa, vai para um Fundo Municipal de Urbanização (no caso de São Paulo) e é utilizado para melhorias na urbanização da cidade como um todo. Quando dentro de uma operação urbana, esse capital é direcionado para fundos específicos e só pode ser utilizado na implantação de projetos previstos nas leis de cada Operação Urbana.

Vale frisar que na maioria das vezes, em Operações Urbanas nacionais, o financiamento se dá pela emissão dos CEPAC e não é comum a coexistência da Outorga Onerosa. Dessa forma, as Outorgas Onerosas ocorrem quase que sempre em áreas fora de Operações Urbanas. Para entender mais sobre Operações Urbanas leia nosso artigo clicando aqui.

CEPAC

Os CEPAC (Certificados de Potencial Adicional de Construção) são valores mobiliários emitidos pela Prefeitura do Município, através de secretarias de urbanismo como, por exemplo, a SP Urbanismo na cidade de São Paulo.

Os CEPAC são utilizados como meio de pagamento equivalente à Outorga Onerosa dentro do perímetro de uma Operação Urbana Consorciada. Cada CEPAC equivale a determinado valor de metros quadrados para utilização em área adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um terreno ou projeto.

As emissões de CEPAC são regidas pelas determinações contidas na Instrução 401 da CVM (Comissão de Valores Mobiliários), que regulamenta a emissão dos títulos, as responsabilidades pelo acompanhamento das Operações Urbanas Consorciadas e indica a forma de uso dos direitos assegurados pelos CEPAC.

Outorga Onerosa vs CEPAC

Abaixo, ilustramos com um quadro a diferença entre estes dois mecanismos de financiamento de obras de infraestrutura urbana. Note que com a Outorga Onerosa, na maioria das vezes os recursos captados através da venda de potencial adicional não são reinvestidos na mesma região, já com CEPACs, tais recursos são obrigatoriamente reinvestidos.

Outorga CEPAC

Processo de emissão dos CEPAC

Quando finalizado o estudo definitivo de orçamento e financiamento para projetos de melhorias na área da operação urbana; é elaborado um prospecto de registro da operação urbana. Este contém todos os dados, características e cronograma da emissão de CEPAC.

A oferta pública primária dos CEPAC é realizada através de negociação no Mercado de Balcão Organizado da BMF Bovespa. Uma vez alienados em leilão, os CEPAC podem ser negociados livremente no mercado secundário, até que sejam vinculados a um lote dentro do perímetro da Operação Urbana Consorciada. Muitos investidores adquirem CEPACs porque ele funciona como um “terreno virtual” e costuma acompanhar a valorização dos terrenos da região que sofrerão as melhorias, podendo ser vendidos posteriormente para incorporadoras e construtoras.

Os recursos obtidos com as distribuições públicas de CEPAC destinam-se exclusivamente ao pagamento das intervenções aprovadas pelo município. A Caixa Econômica Federal é responsável pela fiscalização do emprego dos recursos e pelo acompanhamento das referidas intervenções, assegurando que as informações prestadas pelo Município ao mercado sejam suficientes e verdadeiras.

Outros mecanismos de financiamento

Existem diversas outras formas de financiamento, junto a bancos públicos e privados, fundos nacionais e internacionais, etc, que podem vir a ser estruturadas caso a caso em diferentes cidades diante de diferentes cenários. São citados a seguir dois outros mecanismos.

O financiamento no Brasil antes da criação dos CEPAC

Inicialmente, as Operações Urbanas não utilizavam o mecanismo de emissão de CEPAC. A prefeitura concedia potencial construtivo a um terreno, isso era considerado um benefício. Esta recebia em troca uma contrapartida em dinheiro. A contrapartida referente aos benefícios auferidos era calculada, caso a caso, como uma porcentagem da valorização que o imóvel teria com o benefício. Esse cálculo era feito a partir de uma avaliação do imóvel com e sem o benefício (método de valorização) ou pelo método comparativo, considerando-se outro imóvel em condições semelhantes.

A contrapartida era paga de forma parcelada, em dinheiro, que ficava depositado em uma conta específica. O valor da contrapartida era aceito (ou não) por um grupo específico da prefeitura responsável por esta avaliação.

Concessões Urbanas

No exterior, são muito comuns concessões urbanas. Elas podem ser definidas como a delegação da realização de obras de urbanização ou reurbanização para uma empresa ou consórcios de empresas, mediante licitação. Neste caso, a remuneração da concessionária, viria por sua conta e risco, da exploração dos espaços públicos e de terrenos e edifícios destinados ao uso privado. Bons exemplos de concessões onde houve renovação urbana são as ZACs (Zone d’Aménagement Concerté) em Paris, a área chamada London Docklands junto rio Tâmisa em Londres e a região de Puerto Madero em Buenos Aires.

Concessões Urbanas

Nossa imagem de abertura mostra os benefícios que a cidade de Paris recebeu na ZAC Rive Gauche onde dentre outras foi construída uma passarela de pedestres sobre o Rio Sena (muito bela arquitetônicamente) e a Biblioteca Nacional da França. Além disso, ilustrando o caso de Londres; uma área degradada com antigas propriedades industriais abandonadas, docas precárias e ruas subdesenvolvidas e mal frequentadas foi transformada em uma área com edifícios de escritório de alto padrão e moradias, marina para barcos e teve infraestrutura viária e paisagismo totalmente modificados com a inclusão de transporte sobre trilhos para facilitar o descolamento de pessoas. Assista o vídeo abaixo que ilustra essa mudança:

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