jan 13, 2016 Investimentos 0 comment

O que é Operação Urbana?

Na foto de capa deste artigo, vemos o Museu do Amanhã, localizado no renovado Pier Mauá, no Rio de Janeiro, um caso de sucesso na aplicação das Operações Urbanas como ferramenta urbanística…

Grandes cidades como São Paulo e Rio de Janeiro possuem regiões com diferentes graus de urbanização, apresentando tanto áreas com graus elevados como áreas com graus reduzidos. Para que as diferenças não sejam tão destoantes, ferramentas urbanísticas tais como as Operações Urbanas são utilizadas. Quem andou por “Sampa” na última década deve ter sentido o “poder” que uma Operação Urbana tem de mudar a cidade.

As Operações Urbanas representam o conjunto de intervenções e medidas que visam transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental de uma determinada área da cidade. Estas operações são coordenadas pelo Poder Público e envolvem proprietários, moradores e usuários permanentes da área, além de investidores privados.

Esse instrumento urbanístico já foi utilizado com sucesso em alguns países e também no Brasil (nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro). Os resultados alcançados devem-se principalmente a uma visão mais detalhada das necessidades de uma área especifica.

Neste artigo definiremos com mais detalhes o que é uma Operação Urbana, explicaremos como elas são elaboradas, quais são seus objetivos, daremos exemplos de algumas delas e explicaremos como são financiadas.

O que é uma Operação Urbana

Operação Urbana é um instrumento de planejamento urbano e pode ser descrita como uma série de melhorias no ambiente urbano, planejadas e posteriormente implementadas com a coordenação do poder público, em acordo com a comunidade local e em parceria com a iniciativa privada, a partir da identificação de determinadas necessidades em uma região pré-estabelecida. Estas melhorias referem-se, entre outros, à ampliação de espaços públicos, à infra-estrutura viária, à organização do transporte coletivo e implantação de programas habitacionais de interesse social.

Baseando-se na legislação de São Paulo, para cada Operação Urbana, deve ser elaborada uma lei na qual constará o plano da Operação Urbana Consorciada, contendo no mínimo:

  • Definição da área a ser atingida com seu perímetro;
  • Programa básico de ocupação da área;
  • Programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação;
  • Finalidades da operação;
  • Estudo prévio de impacto de vizinhança;
  • Contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos na Lei;
  • Forma de controle da Operação Urbana, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil.

Plano Diretor ou Operação Urbana? Quais regras prevalecem?

É muito importante ressaltar a “força” que uma Operação Urbana tem em uma determinada região. Poderão ser previstas nas Operações Urbanas, entre outras medidas:

  • A modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente;
  • A regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente.

Sendo assim, em situações em que o projeto da Operação Urbana não estiver em acordo com a legislação vigente no Plano Diretor para aquele local, ele sempre se sobrepõe, amparado em lei (Lei da Operação Urbana); desta mesma maneira, nenhuma iniciativa que não esteja em acordo com o plano da Operação Urbana pode ser aprovada pelo poder público.

Objetivos de Operações Urbanas

Os objetivos estabelecidos referem-se a intervenções que tornem o planejamento urbanístico do local mais eficiente, promovendo qualidade de vida aos habitantes e usuários, sem deixar de lado o viés do interesse social, e também incentivando o desenvolvimento econômico da região.

Os objetivos de uma Operação Urbana são definidos no Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo com os seguintes itens:

  • Implantação de equipamentos estratégicos para o desenvolvimento urbano;
  • Otimização de áreas envolvidas em intervenções urbanísticas de porte e reciclagem de áreas consideradas subutilizadas;
  • Implantação de Programas de Habitação de Interesse Social;
  • Ampliação e melhoria da Rede Estrutural de Transporte Público Coletivo;
  • Implantação de espaços públicos;
  • Valorização e criação de patrimônio ambiental, histórico, arquitetônico, cultural e paisagístico;
  • Melhoria e ampliação da infra-estrutura e da Rede Viária Estrutural;
  • Dinamização de áreas visando à geração de empregos.

Ressalto que são notáveis as melhorias promovidas no sistema de transportes no perímetro de uma Operação Urbana. A razão disso é que uma das principais intenções de Operações Urbanas é promover justamente a integração da área com as demais regiões do município, e o sistema de transporte do local tem papel fundamental para o que isso aconteça. Uma área que possui uma malha viária eficiente e grande oferta de transporte coletivo integrado torna-se, conseqüentemente, um pólo atrativo para empresas e investidores imobiliários, além de gerar empregos para a região.

Mas como financiar os investimentos dessas grandes obras e melhorias urbanísticas?

Em uma Operação Urbana, a realização de intervenções para aprimorar a infraestrutura (saneamento, transporte e meio ambiente), cultura e entretenimento, habitação e incentivos ao comércio e à indústria exige verba considerável. O custo de uma Operação Urbana pode variar muito, mas seguramente ultrapassa a marca de R$ 1 bilhão.

Parte do montante investido na região pode vir dos cofres públicos municipais. Porém, como estes valores são muito elevados, as prefeituras não conseguem desembolsá-los com a finalidade de desenvolver apenas uma área da cidade. Com isto, o intuito de uma Operação Urbana é captar recursos de terceiros para custear grande parte das obras.

A captação destes recursos pode ocorrer de diversas maneiras: empréstimos bancários (BNDES), dos governos estadual e federal, porém se dá principalmente através da emissão de títulos chamados CEPAC (Certificados de Potencial Adicional Construtivo). Fora de perímetros de Operações Urbanas, pode-se citar  as Outorgas Onerosas e Concessões Urbanas como outras formas de se melhorar os equipamentos urbanos com recursos de terceiros.

Escrevemos um artigo exclusivo para falar sobre CEPACs, Outorgas Onerosas e Concessões Urbanas. Se não sabe o que são e quais são as principais diferenças? Não deixe de ler clicando aqui.

Exemplos de Operações Urbanas

 

  • Porto Maravilha (Rio de Janeiro)

A Lei Municipal n° 101/2009 criou a Operação Urbana Consorciada da Área de Especial Interesse Urbanístico da Região Portuária do Rio de Janeiro (mais conhecida como Operação Urbana Porto Maravilha) com a finalidade de renovar os espaços públicos da região do Porto do Rio de Janeiro. O projeto abrange uma área de mais de 5 milhões de metros quadrados entre as avenidas Presidente Vargas, Rodrigues Alves, Rio Branco e Francisco Bicalho. Confira a localização:

Dentre as melhorias propostas e já em implantação na região podemos citar: demolição do Elevado Perimetral e construção de 4,8km de túneis, renovação de vias, calçadas e de toda iluminação pública, plantio de árvores e construção do Museu do Amanhã e Museu de Arte do Rio de Janeiro.

Assista o vídeo da Prefeitura do Rio de Janeiro que ilustra esta Operação Urbana:

 

  • Água Espraiada (São Paulo)

A Operação Urbana Água Espraiada foi a primeira a empregar o método da setorização e a utilizar os CEPACs como forma de contrapartida financeira. Seu perímetro contempla a “área de influência da atual Avenida Água Espraiada, de interligação entre a Av. das Nações Unidas (Marginal do Rio Pinheiros) e a Rodovia dos Imigrantes”, conforme redação da Lei nº 13.260/01. Confira a localização:

A primeira obra do projeto foi a construção da Ponte Estaiada Octávio Frias de Oliveira (hoje ícone da cidade e ponto turístico), que liga a Avenida Jornalista Roberto Marinho à Marginal Pinheiros, ao custo de R$337 milhões.

Ponte Estaiada Octavio Frias de Oliveira

Ponte Estaiada Octávio Frias de Oliveira (Fonte: Jorge Queiroz/jorgequeiroz.com)

Dentre os principais projetos ainda propostos está o prolongamento da Avenida Água Espraiada até a Rodovia dos Imigrantes com a construção de um túnel de 2,4km, para aliviar o tráfego na Av. dos Bandeirantes. Além disso estão previstos um parque de 600 mil m², um trem elevado e a remoção de 10 mil famílias que vivem em favelas na região.

O parque que será construído terá cerca de 4 km de extensão às margens do córrego Água Espraiada e abrigará três lagos que funcionarão como piscinões para evitar as enchentes na região. Uma obra bilionária e um projeto incrível, mas que infelizmente não tem prazo próximo de conclusão.

Assista o vídeo com as implantações previstas para esta Operação Urbana:

 

  • Faria Lima (São Paulo)

A Operação Urbana Faria Lima surgiu a muito tempo, em 1995, com o projeto principal de construção de uma avenida paralela à Marginal do Rio Pinheiros, ligando a Av. Faria Lima e a Av. Eng. Luis Carlos Berrini. No entanto, este não ocorreu e apenas em 2004 foi feita uma revisão com a finalidade de adequar a regulamentação da Operação Urbana Faria Lima. Dos objetivos aprovados para ela, praticamente todos se referem a melhoramentos viários e atendimento ao transporte coletivo, e até o presente momento esta foi a prioridade de investimentos para o poder municipal. Dentre as obras realizadas estão a revitalização do Largo da Batata, com a reorganização das ruas, a construção de um novo terminal de ônibus, estação de metrô, ciclovias e recapeamento de ruas e avenidas. Confira a localização:

Largo da Batata

Foto Aérea do Largo da Batata

Outras OUC estão em projeto ou já acontecendo como a Água Branca, Vila Sonia, Mooca-Vila Carioca (Arco do Tamanduateí) em SP e Porto Maravilha no Rio de Janeiro. Como investidores imobiliários, é muito interessante conhecer bem os objetivos desses projetos uma vez que oferecem excelentes oportunidades de desenvolvimento de novos imóveis ou investimento nos já existentes. A valorização nessas regiões é bastante positiva no médio e longo prazo.

Esperamos que este artigo tenha te ajudado a entender as Operações Urbanas. Comente aqui em baixo e compartilhe nosso artigo para que mais pessoas aprendam. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.