23/02/2018 Finanças 0 comentários

O que são Opções no Mercado Financeiro e no Mercado Imobiliário




“Uma opção é o direito, mas não obrigação, de comprar ou vender um ativo a um determinado preço, condições e dentro de um determinado período de tempo no futuro” (Black e Scholes, 1973).

Nas últimas décadas, os instrumentos chamados de derivativos (como opções de compra ou venda, contratos futuros, swaps, entre outros) ficaram cara vez mais relevantes no Mercado Financeiro. Hoje em dia opções são negociadas em muitas Bolsas de Valores ao redor do mundo e servem não só para que os gestores de fundos se protejam em operações mas também para especulações no mercado.

Por incrível que pareça, esses complexos instrumentos derivativos, chamados de opções, também podem estar presentes no mercado imobiliário e são utilizados por investidores experientes em projetos do Real Estate.

Um exemplo simples e cotidiano do mercado imobiliário é uma opção de compra de um terreno, em que o proprietário oferece a exclusividade de compra do imóvel a um potencial comprador por preço e prazo estabelecido num contrato. Durante este prazo, o proprietário não pode negociar o terreno com terceiros, bem como o potencial comprador pode exercer seu direito de aquisição se julgar a oferta interessante.

Neste artigo vamos abordar temas que acreditamos ser de importante conhecimento para o empreendedor imobiliário como:

  • O que são e como funcionam as opções financeiras;
  • O que é uma Opção de Compra ou CALL;
  • O que é uma Opção de Venda ou PUT;
  • A diferença entre opções Americanas e Européias;
  • Como calcular lucros ou perdas com opções com planilha de análise para download;
  • Opções Imobiliárias para Compra de Imóveis.

O que são Derivativos e Opções no Mercado Financeiro

Um derivativo pode ser definido como um instrumento financeiro cujo valor depende de outras variáveis mais simples, como por exemplo o preço de ativos negociados em bolsa de valores. Uma opção sobre uma ação por exemplo, é um derivativo cujo valor depende do valor da ação. Mas derivativos podem ter seu valor influenciado por uma infinidade de variáveis que possam ter impacto no preço do ativo.

Uma opção é um contrato que define um preço e um tempo para a compra de um ativo financeiro.

Existem basicamente dois tipos de opções financeiras:

  • Opção de Compra (ou CALL Option em inglês): Uma opção de compra, como o próprio nome já diz, dá o direito (mas não a obrigação) ao seu detentor de comprar algum ativo num determinado momento de tempo por um certo preço pré-estabelecido.
  • Opção de Venda (ou PUT Option em inglês): Uma opção de venda, portanto, dá o direito (mas não a obrigação) ao seu detentor de vender algum ativo num determinado momento de tempo por um certo preço pré-estabelecido.

O que são Titular e Lançador de uma Opção

Para uma opção existir, é necessário haver a negociação entre duas partes, a que adquire a opção e a que vende a opção. A pessoa que adquire a opção, chamada de Titular, tem o direito a algo enquanto que a pessoa que vende a opção, chamado de Lançador, tem a obrigação de algo.

Para ter uma obrigação, de comprar ou de vender, o lançador exige o pagamento de um prêmio para dar a opção (direito) ao titular. A tabela abaixo resume o papel do titular e do lançador para cada uma das opções:

* caso a opção seja exercida

Opções Americanas e Europeias

Os contratos de opções tem a definição de uma data para o exercício. A data estabelecida no contrato é chamada de Data de Exercício (ou “Vencimento”), ou em inglês, expiration date ou maturity date.

Opções podem ser Americanas ou Européias. Essa nomenclatura não tem relação geográfica com os continentes, mas sim com o prazo para exercício das opções. Uma Opção Americana permite que o titular da opção exerça seu direito em qualquer momento até uma data limite. Uma Opção Européia permite que o titular da opção exerça seu direito apenas numa data exata estabelecida.

Existem ainda as Opções Asiáticas, quando o direito de comprar ou vender um ativo se refere a uma média de preços durante um determinado período. A maioria das opções negociadas nas bolsas ao redor do mundo são as americanas, porém as europeias são geralmente mais fáceis de ser precificadas. Vamos analisar abaixo alguns exemplos de opções européias.

Call: Opção de Compra

Imagine uma situação onde um investidor compre mil opções de compra (CALL) com preço de exercício de R$ 100,00. Essas mil opções lhe darão o direito de comprar mil ações de alguma companhia a um valor de R$ 100,00 num momento definido (data de exercício).

Para adquirir essas opções de outra pessoa, será necessário o pagamento de prêmio de, por exemplo, R$ 5,00 por opção ao lançador. Portanto, para ser o titular das opções, é necessário desembolsar um investimento inicial de R$ 5 mil (R$ 5,00 x 1.000 opções).

Em um cenário sem custos de transação, suponha que o preço atual da ação é de R$ 95,00 e que a data de exercício seja 4 meses depois da aquisição das opções. Abaixo ilustramos duas hipóteses de resultados:

  • Hipótese A: Caso após os 4 meses o valor da ação esteja abaixo dos R$ 100,00, o titular das opções não exercerá seu direito de adquirir as ações por R$ 100,00. Isso é óbvio pois se supormos que a ação esteja sendo negociada por R$ 92,00, por que alguém compraria por R$ 100,00?! Nesse cenário o titular perderia os R$ 5.000,00 referentes ao prêmio de compra das opções. Já o lançador das opções teria como lucro os R$ 5.000,00 inicialmente pagos.
  • Hipótese B: Caso após os 4 meses o valor da ação esteja acima dos R$ 100,00, o titular das opções exercerá seu direito de adquirir as ações por R$ 100,00. Isso é óbvio pois se a ação está sendo negociada por R$ 112,00 por exemplo, ele compraria por R$ 100,00 e ficaria com o lucro de R$ 12,00 por ação. Nesse cenário ele lucraria R$ 12.000,00 nas ações com “custo” dos R$ 5.000,00 referentes ao prêmio de compra das opções. Nesse cenário então o lucro líquido seria de R$ 7.000,00. Já o lançador das opções teria o prejuízo de ter que vender ações que valhem R$ 112,00 por R$ 100,00. Seu prejuízo seria de R$ 12.000,00 na venda das ações menos os R$ 5.000,00 que ele já havia recebido como prêmio, ou seja R$ 7.000,00.

No gráfico abaixo ilustramos qual seria o lucro ou prejuízo do lançador e do titular das opções para nosso exemplo em situações onde o preço das ações varia entre R$ 70,00 e R$ 150,00 no exercício.

Como pode-se observar no gráfico, a expectativa de um titular de uma opção de compra (CALL) é que o valor da ação suba, para poder comprá-la mais barato. Outro fator importante de ressaltarmos é o fato de que para que ambos fiquem no “zero a zero”, o valor das ações deveria ser de R$ 105,00, ou seja, R$ 100 do preço de exercício mais R$ 5,00 do custo das opções.

Put: Opção de venda

Enquanto quem adquire uma opção de compra espera que o valor das ações suba, um comprador de opções de venda acredita que o valor das ações irá cair.

Imagine uma situação onde um investidor compre mil opções de venda (PUT) com preço de exercício de R$ 100,00. Essas mil opções lhe darão o direito de vender mil ações de alguma companhia a um valor de R$ 100,00 num momento definido (data de exercício).

Para adquirir essas opções de outra parte, será necessário o pagamento de prêmio de R$ 5,00 por opção ao lançador. Portanto o titular das opções teve que desembolsar um investimento inicial de R$ 5 mil (R$ 5,00 x 1.000 opções).

Suponha que o preço atual da ação é de R$ 105,00 e que a data de exercício seja 4 meses depois da aquisição das opções. O comprador das opções (titular) acredita que o valor das ações irá cair! Abaixo ilustramos duas hipóteses de resultados ignorando custos das transações e impostos:

  • Hipótese A: Caso após os 4 meses o valor da ação esteja acima dos R$ 100,00, o titular das opções não exercerá seu direito de vender as ações por R$ 100,00. Isso é óbvio pois se a ação está sendo negociada por R$ 110,00 por exemplo, por que ele venderia por R$ 100,00? Nesse cenário ele perderia os R$ 5.000,00 referentes à compra das opções. Já o lançador das opções teria o lucro com os R$ 5.000,00.
  • Hipótese B: Caso após os 4 meses o valor da ação esteja abaixo dos R$ 100,00, o titular das opções exercerá seu direito de vender as ações por R$ 100,00. Isso é óbvio pois se a ação está sendo negociada por R$ 88,00 por exemplo, ele venderia por R$ 100,00 e ficaria com o lucro de R$ 12,00 por ação. Nesse cenário ele lucraria R$ 12.000,00 nas ações, porém deve descontar os R$ 5.000,00 referentes à compra das opções. Nesse cenário então o lucro líquido seria de R$ 7.000,00. Já o lançador das opções teria o prejuízo de ter que comprar ações que valem R$ 88,00 por R$ 100,00. Seu prejuízo seria de R$ 12.000,00 na compra/venda das ações menos os R$ 5.000,00 que ele já havia recebido como prêmio, ou seja R$ 7.000,00.

No gráfico abaixo ilustramos qual seria o lucro ou prejuízo do lançador e do titular das opções para nosso exemplo em situações onde o preço das ações varia entre R$ 70,00 e R$ 150,00 no exercício.

Como pode-se observar no gráfico, a expectativa de um titular de uma opção de venda (PUT) é que o valor da ação caia, para poder vendê-la mais caro do que o preço de mercado. Outro ponto importante de ressaltarmos é o fato de que para que ambos fiquem no “zero a zero”, o valor das ações deveria ser de R$ 95,00, ou seja, R$ 100 do preço de exercício menos R$ 5,00 do custo das opções.

Exemplos do Mercado

Existem opções de compra e de venda sendo negociadas todos os dias na Bolsa de Valores de São Paulo. Grandes empresas de capital aberto do mercado imobiliários, possuem também opções em negociação. São exemplos Gafisa, Cyrela, Even, EZTec, Iguatemi, BR Malls, BR Properties. Abaixo estão exemplos de opções da empresa Cyrela Brazil Realty conforme site da B3 – Bolsa de Valores de São Paulo:

Opções de Compra – Empresa: CYRE Tipo: ON NM Vencimento: 19/02/2018

SériePreço de ExercícioQuantidade em AbertoNº de Clientes
CobertoTravaDescobertoTotalTitularLançador
CYREB1313,0000260.900260.90025
CYREB1414,009.400057.20066.60016
CYREB14914,910063.50063.50026
CYREB1515,4100104.300104.30067
CYREB4515,910036.10036.10032
CYREB4313,500049.50049.50013
CYREB4414,416.700051.00057.7002341
Total16.1000622.500638.6003870

Opções de Venda – Empresa: CYRE Tipo: ON NM Vencimento: 19/02/2018

SériePreço de ExercícioQuantidade em AbertoNº de Clientes
CobertoTravaDescobertoTotalTitularLançador
CYREN12212,2500200.000200.00011
CYREN1313,0000140.000140.00032
CYREN4414,41007.4007.40011
CYREN14914,91008.7008.70021
CYREN1515,4101.30017.40017.40022
CYREN4212,5000144.200144.20042
CYREN4313,500073.70073.70025
CYREN1212,0000100.000100.00011
CYREN1414,000036.60036.60023
Total01.300728.000728.0001818

Os exemplos acima são para o vencimento 19/02. Nota-se que para esta data existiam 7 opções de compra (CALL) em negociação e 9 opções de venda (PUT) em negociação. Apesar de não termos demonstrado aqui, existem também outras opções com outros vencimentos.

Repare que cada opção tem um código para negociação, como por exemplo CYREB13, que identifica a empresa objeto da opção, a letra “B”, que indica a série (opção de compra e data de vencimento) e o preço de exercício de R$ 13,00.

Ainda analisando as tabelas apresentadas no site da B3 – Bolsa de Valores de São Paulo, existem títulos indicando, a quantidade de opções cobertas e descobertas.

Quando alguém lança uma opção “coberta”, isso quer dizer que a pessoa possui as ações que estão sendo lançadas. Sendo assim, se as opções vendidas forem exercidas, a liquidação ocorrerá com a entrega dos ativos. Neste caso as ações existentes são a garantia da operação.

Uma operação com opções “a descoberto” significa que o lançador não possui ações das opções lançadas, sendo assim, num eventual exercício ele precisará comprar as opções à mercado para liquidar a operação. Neste caso a Bolsa de Valores exige um outro depósito de margem em dinheiro ou ativos financeiros como garantia.

Trava com Opções

As tabelas dos exemplos também apresentam o título “Trava” nas Quantidades em Aberto. As travas de alta ou de baixa são estruturas de negociação com opções que possibilitam ao operador limitar perdas ou ganhos.

Uma trava de alta por exemplo funciona com a:

  • Compra de opções de compra (CALL) com preço de exercício “dentro do dinheiro” ou seja, com valor próximo ao atual.
  • Venda de opções de compra (CALL) com preço de exercício “fora do dinheiro”, ou seja, com valor relativamente acima do atual.

Observe que o gráfico acima possui uma limitação inferior quanto à perdas e uma limitação superior quanto aos ganhos. Embora limitar os ganhos seja algo ruim, esta estrutura permite muitas vezes que o limite de perdas seja reduzido consideravelmente em relação à apenas comprar opções do tipo CALL. As premissas deste cálculo exemplo estão na planilha que poderá ser baixada adiante.

O que é Arbitragem

Arbitragem é uma estratégia de compra e venda de instrumentos financeiros elaborada para possibilitar transações com lucro independente do que acontecer com os preços no Mercado. A arbitragem se baseia em basicamente comprar e vender com preços diferentes, em mercados diferentes, de tal maneira que o investirdor tenha lucro garantido. Vamos exemplificar:

Imagine a possibilidade de comprar bananas em um mercado A por R$ 5,00 a dúzia, e vendê-las em outro mercado B, próximo, por R$ 8,00 reais. Essa seria uma transação onde é possível a arbitragem. Agora imagine um cenário onde todas as pessoas buscassem o mesmo lucro ou quisessem apenas comprar mais barato no mercado A. Com esse aumento da demanda por bananas no mercado A, o preço subiria para digamos R$ 6,50. Já a diminuição da demanda no mercado B resultaria na queda de preços para os mesmos R$ 6,50, resultando no equilíbrio entre os dois mercados.

Por esse motivo, em qualquer mercado, oportunidades de arbitragem são difíceis de encontrar. No mercado financeiro, muitos operadores e inclusive computadores muito sofisticados buscam oportunidades de arbitragem 24h por dia, e qualquer uma que apareça logo é percebida, aproveitada e volta ao equilíbrio.

Opções são uma forma com a qual operadores criativos do mercado financeiro realizam operações de arbitragem na Bolsa de Valores. Existem estruturas de operações envolvendo compra e venda de opções de tipos diferentes (CALLs e PUTs) em preços diferentes somadas a outras aplicações em títulos financeiros que possibilitam oportunidades de arbitragem.

Opções Imobiliárias

Mas como esse assunto se relaciona ao mercado imobiliário e por que estamos escrevendo sobre isso? Os fundamentos do mercado financeiro são muito importantes para investidores imobiliários e inclusive existem opções relacionadas ao mercado de Real Estate. Vamos falar de duas possibilidades relacionadas às Opções de Compra (CALL) e Opções de Venda (PUT) descritas acima.

Opção de Compra de Imóvel

Uma opção de compra de imóvel se assemelha as CALLs acima. Imagine que um empreendedor do mercado imobiliário encontre um ótimo terreno para desenvolvimento de uma incorporação residencial vertical (edifício de apartamentos), e que por seus cálculos ele acredite que o valor pedido pelo atual dono, R$ 500 mil, está abaixo do valor de mercado.

Ele acredita que uma incorporadora possa adquirir o terreno por digamos R$ 650 mil e ainda lucrar com um empreendimento. Sendo assim, este empreendedor poderia aproveitar essa “brecha” do mercado, comprar o terreno por R$ 500 mil e depois encontrar o comprador adequado e vendê-lo por R$ 650 mil, lucrando R$ 150 mil.

Nesse cenário existem riscos como não conseguir vender por R$ 650 mil, ou nem mesmo por valor maior que os R$ 500 mil pagos. Outro grande risco é o prazo. Não há garantia quanto ao prazo para vender e reaver o capital. Isso sem contar que há a grande necessidade de capital para essa operação (ter R$ 500 mil).

“Opcionando” o Terreno

Ao invés de desembolsar os R$ 500 mil, o empreendedor poderia, com menor risco, “opcionar” a compra do terreno por esse valor. Através de um contrato de opção, com preço e prazo definidos, ele poderia buscar um comprador ou parceiro para o projeto de incorporação sem ter que desembolsar o relevante recurso.

Ai vem outro ponto chave, é comum que donos de imóveis aceitem opcionar terrenos sem nenhuma cobrança de prêmio, diferentemente do caso das opções financeiras. Isso é ótimo para nós empreendedores, uma opção gratuita. Mas como o mercado é livre afinal, o dono cobra o prêmio se quiser. No caso de terrenos ou imóveis grandes e relevantes é possível que seja necessário um prêmio para opcionar o imóvel.

Abaixo um gráfico onde o titular pagou um prêmio de R$ 10 mil pela Opção de Compra do imóvel por R$ 500 mil.

O detentor de uma opção de compra pode utilizá-la em muitas vezes para negociar participação em um projeto, isto é, ele usa o “ganho” de valor da opção para justificar participação nos resultados de um empreendimento em potencial. No botão abaixo, disponibilizamos um modelo de Contrato de Opção de Compra de Imóvel para download gratuito. OPÇÃO DE COMPRA_RExperts

Não somos advogados ou especialistas em direito imobiliário, portanto recomendamos que utilize o arquivo apenas como guia para seu conhecimento e contrate um bom advogado para auxiliá-lo em seus negócios.

Carta de Preferência de Compra de Imóvel Alugado (Opção de Compra do Inquilino)

A lei do inquilinato, na seção V, trata do Direito de Preferência do Inquilino. Segundo a lei, “no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.” Abaixo deixamos um modelo de Opção de Compra do locador para o inquilinoOPÇÃO DE COMPRA INQUILINO_RExperts

Não somos advogados ou especialistas em direito imobiliário, portanto recomendamos que utilize o arquivo apenas como guia para seu conhecimento e contrate um bom advogado para auxiliá-lo em seus negócios.

Planilha de Cálculo

Se você quer entender melhor esse assunto, preparamos uma planilha com todos os cálculos dos exemplos desse artigo. Assista o vídeo abaixo onde demonstramos o conteúdo da planilha.

Caso não queira perder tempo formatando uma planilha nova do zero, baixe agora mesmo a nossa planilha de Cálculo de Opções para precificar suas próprias oportunidades.

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.