maio 10, 2015 Investimentos 1 comment

Lease vs. Own – Empresas devem ser proprietárias ou alugar imóveis?





Esse ainda é um site sobre investimentos imobiliários ?…

SIM! Você já deve ter ouvido e, talvez, pode não acreditar, mas dependendo da utilização que você dá ao seu carro, é financeiramente melhor utilizar diariamente táxis ao invés de comprar um carro e desembolsar todos seus custos como impostos, manutenção, combustível, estacionamento, etc. Um paralelo entre alugar ou ser proprietário de imóveis é válido e bastante relevante financeiramente.

A decisão de alugar ao invés de empregar recursos próprios na propriedade de um imóvel é um tema levado muito a sério em finanças empresariais de mercados desenvolvidos como nos Estados Unidos e na Europa. Na contramão do hemisfério norte, muitas empresas  brasileiras fazem questão de ser proprietárias de seus ativos operacionais (algumas colocam até a expressão “sede própria” no cartão de visita).

É compreensível que num país com histórico de alta inflação e de instabilidade institucional no mercado imobiliário, com diversos indicadores inflacionários diferentes (e potencialmente manipuláveis – por exemplo com preços de combustíveis através da Petrobrás e de tarifas de energia através de regulações do setor elétrico), a postura de empresários seja de oposição a alugar as instalações essenciais para seus negócios.

No início na década de 1990, com a estabilização da economia e com a legislação instituída que tornou possível conceber contratos de aluguel com segurança jurídica tanto a locadores como a locatários, iniciou-se uma mudança de mentalidade do empresariado. Além disso foram criados instrumentos financeiros como CRIs e FIIs que trouxeram para o mercado imobiliário o incentivo operacional e fiscal para que investidores com foco em imóveis destinassem seus recursos a recebíveis ou fundos imobiliários ao invés de adquirirem imóveis de forma direta. Em dezembro de 2012, foi sancionada a Lei 12.744/2012 que regulamentou especificamente estes tipos de contratos, trazendo ainda mais segurança à locador e locatário em operações imobiliárias complexas como Built-to-Suit, Sale and Leaseback e Buy and Lease. (Leia mais sobre esses tipos de operações em nosso artigo sobre o assunto)

Tal ideia de alugar ao invés de ser proprietário dos imóveis está deixando de ser tabu no Brasil e para o inquilino alguns benefícios da locação contribuíram para essa opção ser considerada. Esses benefícios variam caso a caso, e podem ser resultados de desimobilização (venda de ativos imobiliários próprios seguida de locação) ou não-imobilização (opção direta por locar). Podemos citar como alguns deles:

  • Liberação de Caixa: a venda de um imóvel reforça o caixa da empresa e dá capital de giro. Há uma melhora de indicadores de endividamento e pode-se investir no core business da empresa (ex. fusões, aquisições, CAPEX);
  • Substituição de Ativos: Ocorre também uma importante substituição de um ativo Imobilizado (ilíquido – Imóvel) por uma ativo Circulante (líquido – Caixa), tal fato melhora indicadores de liquidez e a percepção de risco da empresa pelo mercado;
  • Captura de Valorização Imobiliária: Uma venda de ativo imobiliário a valor de mercado captura potenciais valorizações que a empresa teve com o imóvel com o passar dos anos;
  • Redução de Carga Tributária: Há também um ponto que pode ser muito vantajoso para empresas que estejam no regime tributário de lucro real. Muitas vezes o aluguel que a empresa pagaria tem valor maior que a depreciação contábil do imóvel.
    Ambas, depreciação contábil ou aluguel, são consideradas despesas na DRE (Demonstrações de Resultado do Exercício) de uma empresa. Dessa forma, se ela fizer a troca da “despesa de depreciação” pela “despesa de aluguel”, a empresa fará com que o lucro tributável fique menor, e assim pagará menos impostos (IR – Imposto de Renda e CSLL – Contribuição Social Sobre Lucro Líquido);
  • Operações Financeiras Internacionais: No que diz respeito à empresas multinacionais, outro ponto válido de ser mencionado é que após uma venda de ativos imobiliários, ocorre a captação de recursos em moeda local, reduzindo assim a dependência de operações financeiras para envio de recursos pela matriz. Além do capital da matriz que precisaria ser enviado, também economizam-se os altos custos dessas transações;
  • Redução da Base de Ativos: A diminuição da base de ativos de uma empresa e a redução do capital empregado na operação fazem com que haja melhora em indicadores de retornos aos acionistas como ROA (Return on Assets) e ROE (Return on Equity).
    Vamos ilustrar esse item: Imagine que você é dono de uma escola de inglês e possui imóvel próprio. Imaginemos que você faça uma transação onde venda o imóvel e o alugue de volta do comprador, uma operação do tipo Sale and Leaseback (leia mais em nosso artigo sobre o assunto). Suponhamos agora que, com o capital recebido nesta desimobilização, seja possível comprar lousas e carteiras para abrir mais duas unidades de sua escola, em imóveis também alugados, e que as três operem de forma similar. Neste exemplo, você agora tem três escolas ao invés de uma, gerando o triplo de caixa, o quê provavelmente fará com que seu lucro seja consideravelmente maior apesar do pagamento do aluguel.
    Neste exemplo, os lucros aumentaram e a base de ativos diminuiu, fazendo com que indicadores de retornos ao acionista fiquem melhores.
    Outra opção do dono da escola seria apenas colocar o dinheiro da venda do imóvel no bolso, o que também faria com que a base de ativos fosse reduzida, melhorando os indicadores.

Se você for uma empresa que procura encontrar motivos para alugar um imóvel, a conta a ser feita é: minha empresa consegue melhorar seus lucros e indicadores de rentabilidade se alugarmos as nossas instalações?

Se você for um investidor, agora você tem vários motivos para ajudar seu cliente a alugar seu espaço.

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