dez 21, 2015 Finanças 0 comment

O que é ITBI? Entenda tudo sobre este Imposto Imobiliário


Se você pensou que para comprar um imóvel bastaria pagar ao vendedor o valor pedido, errou. Além do preço, existem outros custos e entre eles está o ITBI. Quem já comprou algum imóvel na vida descobriu que exite esse tributo que significa Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis cobrado pelas Prefeituras Municipais toda vez que a posse de um imóvel é transferida de nome por ato oneroso.

A sigla ITIV, que significa Imposto sobre Transmissão Inter Vivos, é um sinônimo de ITBI e de acordo com o município pode ter esta nomenclatura.

Como se trata de um imposto muito presente e oneroso na rotina dos investidores de imóveis, fizemos esse guia prático com as principais dúvidas como quem paga, quando e quanto custa o ITBI.

Quanto é o ITBI? Como calcular?

Calculando ITBI

Para muitos municípios do Brasil a taxa ou alíquota cobrada numa transação imobiliária é de 2% sobre a Base de Cálculo da transação. Mas essa taxa pode variar de município para município.

Se você precisa entender como calcular o ITBI (ou ITIV) de um imóvel, o procedimento é basicamente multiplicar a  Base de Cálculo pelo percentual da taxa desse imposto. A Base de Cálculo é dada pelo Valor Venal de Referência, que é calculado pelas Prefeituras Municipais, ou pelo valor da transação, o que for maior.

Fórmula ITBI

Numa simulação simples, se o valor venal de um imóvel é de R$ 200 mil, o ITBI é de 2% e ele foi vendido por R$ 250 mil, o imposto a pagar será de 2% x R$250 mil = R$ 5 mil.

Mas como faço para saber qual é o ITBI e o Valor Venal de Referência para meu imóvel?

PMSP ITBI

Separamos os valores para três grandes cidades brasileiras:

  • São Paulo (SP): A Prefeitura de São Paulo possui um website interessante com muitas explicações sobre o ITBI e o percentual cobrado de 3,0%, assim como a forma de cálculo. Confira clicando aqui. O Valor Venal de Referência para imóveis do Município de São Paulo podem ser encontrados online clicando aqui a partir do número do cadastro do imóvel (encontrado no IPTU).
  • Rio de Janeiro (RJ): clique neste link para cair no site da prefeitura do Rio que contém as informações sobre emissão da guia e pagamento. Na cidade maravilhosa, o valor do ITBI é de 2,0% do valor de mercado ou do valor declarado, conforme o caso, determinado pela Lei Nº 1.364/88;
  • Belo Horizonte (BH): na capital mineira, o percentual que será aplicado sobre a base de cálculo (no caso do ITBI, valor venal do imóvel) para que se chegue ao valor do imposto é de 3,0%. Mais informações neste link da prefeitura;
  • Outros municípios: o mesmo pode ser feito diretamente pela internet ou, no caso de cidades menores, no balcão de atendimento da própria prefeitura.

Quando e como pagar o ITBI?

16Cartório

Ao realizar uma transação imobiliária (fato gerador, como uma compra e venda por ato oneroso), o escrivão do Cartório irá auxiliá-lo com a emissão da guia de pagamento do ITBI, e só com este pagamento ele poderá finalizar a Escritura e, assim, averbar a alteração de propriedade na Matrícula, registrando o imóvel no nome do novo proprietário. Eventuais dúvidas e informações sobre o ITBI também poderão ser sanadas por um escrivão de sua confiança, estes devem sempre estar atualizados sobre o tema. No RExperts indicamos o cartório de confiança e com ótimo serviço e agilidade para realizar escrituras e averbações na cidade de São Paulo. Fale com o Santo Lickunas, escrevente do 16º Tabelião de Notas (santo@16tabeliao.com.br, Tel.: (11) 3253-6515 / (11) 3544-1615)

Quando não há incidência do ITBI?

Não ocorre incidência do ITBI:

  • Quando um imóvel é incorporado ao patrimônio de empresa (pessoa jurídica) em pagamento de capital nela subscrito. Exemplo: quando eu “aporto” ou “integralizo” um imóvel de minha posse na pessoa física em uma empresa em troca de cotas ou ações;

Esquema Isenção ITBI PF-PJIsenção ITBI

 

  • Quando há incorporação ou fusão de uma empresa (pessoa jurídica) por outra ou com outra. Exemplo: quando uma empresa que possui imóvel(is) é adquirida ou faz fusão com outra e os imóveis que são de sua posse estão incluídos na transação.

Esquema Isenção ITBI PJ-PJIsenção ITBI

Porém, essas regras de não incidência não se aplicam para empresas e negócios de caráter imobiliário. A não-incidência não se aplica quando a empresa (pessoa jurídica) envolvida no negócio tenha como atividade principal a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

Duas dúvidas constantes:

1) Se tenho um imóvel registrado sob minha Pessoa Física e quero transferí-lo para uma Pessoa Jurídica de mesma titularidade, com a finalidade de fazer um negócio imobiliário, tenho que pagar o ITBI?

Resposta: se a empresa será uma empresa de negócios imobiliários (como uma construtora, incorporadora, imobiliária ou holding patrimonial), sim, você deverá pagar ITBI. Caso a empresa não seja do ramo imobiliário não é necessário pagar. Se você for abrir uma farmácia e quer colocar o imóvel dentro da empresa ai não incidiria o tributo.

2) No caso de falecimento de meus pais, no ato de realização do inventário e transmissão do imóvel para meu nome tenho que pagar o ITBI?

Resposta: Não, nesse caso o ITBI não é devido. Existe o pagamento de outro tributo chamado ITCMD, que é destinado aos Estados da União. Essa taxação incorre no caso de doação entre vivos ou herança por falecimento por ato não oneroso. O ITCMD é tópico de outro artigo.

3) Existe desconto no ITBI para o primeiro imóvel ?

Resposta: Mais uma vez, como esse tributo é municipal, cabe às prefeituras decidirem este direito. Em São Paulo, por exemplo, são isentas do ITBI a primeira aquisição de unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação (Lei 11.632/1994) e a primeira aquisição de imóvel ou Programa Minha Casa Minha Vida (informações neste link aqui).

O aumento do ITBI em São Paulo

Em 2015, o Prefeito de São Paulo Fernando Haddad aumentou drásticamente o valor pago pelos paulistanos no ITBI. Essa jogada da administração municipal pelo prefeito obviamente visou a maior arredação dada a gestão onerosa que fez o Tesouro Municipal passar por dificuldades financeiras. O prefeito afirma que tal correção tenha ocorrido pois os valores estavam defasados.

Mas o aumento foi de quanto? Ao contrário do que muitos afirmam, o aumento não foi de apenas 1%, pois além de aumentar a alíquota do ITBI de 2% para 3%, ainda houve o reajuste do Valor Venal de Referência, o que aumento a Base de Cálculo do tributo. Assim sendo, houveram saltos impressionantes de até 173% no valor do ITBI como divulgado pela Folha de São Paulo segundo matéria que pode ser lida clicando aqui.

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