A Verdade Que Ninguém Nunca Te Contou Sobre Investimentos Em TERRENOS!





Quem nunca escutou a história de alguém que o pai investiu num terreno que não valia nada e depois de 10 anos ele valorizou mais de 20 vezes, ou então no cunhado que comprou um terreno no ano passado e já está valendo 50% a mais ? Ou ainda no corretor que chega pra você dizendo que aquele lote que ele te ofereceu e você recusou na semana passada já subiu 20% ?

Se você perdeu uma boa oportunidade, você começa a sentir um arrependido por ter ficado de fora, seja por medo ou falta de dinheiro. Se investiu no negócio, se lamenta por não ter investido mais…

Mas será que ganhar dinheiro com terrenos é só isso mesmo: comprar e esperar ?

Para tentar desmistificar esse assunto, vamos analisar a fundo a questão financeira do investimento em terrenos levando em conta todos os custos e prazos do investimento e tentar entender se realmente investir nesse tipo de imóvel é tudo o que parece.  Para essa análise vou considerar um caso prático de oportunidade de investir:

Caso Prático de Análise de Investimento em Terrenos

Imagine que alguém te ofereça um terreno que custe R$ 100.000,00. Você ouviu que esse terreno está numa região com alto potencial de crescimento e desenvolvimento e que é um bairro que tem aumentado a procura por lotes. Nos últimos 2 anos, os lotes na região eram negociados a R$ 50.000,00 e a valorização tende a continuar segundo os corretores com quem você conversou. Você avalia a opção de investir no terreno por 2 anos aproveitando a valorização do bairro e com potencial de venda em R$ 200.000,00.

Resumindo então:

  • Valor de aquisição do terreno: R$ 100.000
  • Prazo de investimento: 2 anos.
  • Valor de venda projetado: $ 200.000

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Você coloca o resultado na sua calculadora financeira para saber quanto isso representa ao ano e logo conclui que:

  • Resultado = 200.000 – 100.000 = Lucro de R$ 100.000
  • Taxa interna de Retorno (TIR) = 41,4% ao ano

Obs.: A TIR é uma taxa da rentabilidade do investimento que considera, além do resultado da operação, o prazo de aplicação. É facilmente calculada com o auxílio da função =TIR() ou =IRR() no MS Excel.

Você compara esse valor com a poupança que paga quase 7,0% a.a. ou o CDB  que paga 11% a.a. e decide fazer o negócio o mais rápido possível.

Você envia uma proposta para o atual proprietário. Ele aceita os seus R$ 100.000 pelo terreno e você vibra por dentro com plena satisfação do que vem pela frente. O corretor te parabeniza e já avisa que terrenos iguais estão sendo negociados a R$ 110.000, o que confirma mais uma vez que está no caminho certo.

Surpresas ao assinar o contrato…

Ao chegar no cartório para fazer o registro da “Escritura de Compra e Venda”, você recebe uma série de documentos que precisa apresentar (certidões). O corretor se oferece para correr atrás de tudo por R$ 200,00 e você topa. O tabelião do cartório aproveita e lhe entrega uma guia de R$ 750,00 referentes ao registro da Escritura e outra do ITBI de R$ 2.000 (um imposto municipal cobrado em cada transação de imóveis, aqui foi estimado em 2%)… Ah, mas isso não vai atrapalhar seu potencial de ganho.

Registrada a escritura, uma semana depois você é informado pelo cartório que precisa pagar outra taxa de R$ 750,00 referentes à “averbação da escritura na matrícula do imóvel”, seja lá o que for isso… Você paga e resolve recalcular suas contas:

  • Valor de aquisição do terreno: R$ 100.000
  • Custos de aquisição: 200,00 +750,00 +750,00 + 2.000 = R$ 3.700
  • Prazo de investimento: 2 anos
  • Valor de venda projetado: $ 200.000
  • Resultado = 200.000 – 103.700 = Lucro de R$ 96.300
  • Taxa interna de Retorno (TIR) = 38,9% ao ano

Ainda sim continua um excelente negócio.

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Primeira visita ao terreno como “proprietário”

Depois de tanta papelada assinada, você está com o terreno escriturado no seu nome. Finalmente pode chamá-lo de seu. Surge a ideia de visitar sua nova aquisição. Chegando lá você percebe que ele está com bastante mato e a vizinhança jogou entulho, uma vez que o terreno não era murado, deixando um aspecto bem desagradável. O vizinho passa o telefone de um pedreiro que se oferece a fazer o serviço de levantar o muro e reconstruir a calçada por R$ 1.000,00 e já indica uma casa de material de construção para comprar os materiais que custarão mais R$ 1.000,00 para o muro e R$ 600,00 para a calçada.

Antes de começar o serviço o pedreiro alerta que precisa de água e energia elétrica para a betoneira. Você liga para o departamento de água e para solicitar a instalação (+ R$ 300,00) e pede um poste na mesma casa de material de construção (+R$ 800,00). Enquanto essas instalações não são feitas, o pedreiro sugere de pedir 2 caçambas (R$ 170/cada) para levar o entulho embora.

Uma semana depois o terreno está limpo, com aquela terra vermelha que dá um aspecto muito bom para valorização. A ligação de água e energia não foi feita ainda e você decide chamar uma empresa de terraplenagem para nivelar o terreno que é um pouco caído para os fundos. Cada caminhão de terra sai por R$ 100,00. Duas semanas se passaram e você se surpreende que para nivelar o terreno foram 12 caminhões basculantes de terra…

Finalmente as ligações de água e luz foram concluídas. Você telefona para o pedreiro e confirma a entrega dos materiais para iniciar a construção do muro.

Foram quase três meses desde a aquisição do terreno, e você investiu R$ 5.240,00 em benfeitorias no terreno, somando:

  • Muro (material + mão de obra): R$ 2.000
  • Calçada: R$ 600
  • Instalação de água: R$ 300
  • Instalação de energia: R$ 800
  • Nivelamento: R$ 1.200
  • Remoção do entulho: R$ 340

Apesar de não contar com essas despesas, você sabe que o aspecto final do terreno está muito melhor e que cada real investido será recompensado no futuro.

Você chega em casa e repara em 3 correspondências diferentes em cima da mesa:

  • A primeira é a conta de luz desde o início da solicitação;
  • A segunda é a conta de água, também cobrando os meses que você não recebeu a fatura;
  • A terceira é o IPTU que o proprietário anterior te enviou com faturas atrasadas desde a assinatura da escritura.

Você vai ao banco e quita todos os boletos, já imaginando que essas despesas virão mensalmente até a data da venda. Mesmo não consumindo água ou energia elétrica, as companhias enviam boletos com consumos mínimos para manter a ligação. Pra superar ainda mais as expectativas, você recebe uma carta com uma notificação da Prefeitura intimando você, novo proprietário do terreno, a cortar novamente o mato do terreno porque alguém da vizinhança denunciou que seu terreno contribui com a proliferação de vetores de doenças (ratos, baratas e mosquitos da dengue) sob pena de multa de R$ 500 segundo a Lei XYZ de 1968. Ótimo, não bastando a água, luz e IPTU, você também terá uma despesa mensal de R$ 50 para que alguém limpe o seu terreno evitando as multas da prefeitura.

Essa notícia te deixa um pouco desanimado e você resolve rever seu fluxo de caixa do investimento:

  • Valor de aquisição do terreno: R$ 100.000
  • Custos de aquisição: R$ 3.700
  • Despesas com melhorias: R$ 5.240
  • Prazo de investimento: 2 anos
  • Total com manutenção mensal: R$ 3.384
  • Valor de venda projetado: $ 200.000
  • Resultado = 200.000 – 112.324 = Lucro de R$ 87.676
  • Taxa interna de Retorno (TIR) = 35,7% ao ano

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Infelizmente você vê seus R$ 100 mil projetados descerem para R$ 87 mil, mas agora nada te impede de seguir o plano!

Quase 2 anos depois…

Finalmente chegou! Você já estava acostumado a pagar boletos de contas de consumo quando viu que 2 anos haviam se passado do seu investimento. Você abre o site da OLX e de uma imobiliária grande da cidade e descobre que outros terrenos como o seu estão sendo anunciados por até R$ 210 mil. Aquela notícia enche seu ego de orgulho e satisfação, todo esforço seria finalmente recompensado.

Você liga para o corretor que te vendeu o terreno e pede para ele anunciar o sua magnífica propriedade. Uma semana depois ele retorna a ligação e marca uma visita no local com a presença de um potencial comprador.

Você chega ansioso em frente aquele muro que te custou R$ 2 mil e acompanha a dupla que lhe garantirá a felicidade. O potencial comprador olha com cara de desconfiado, mas aceita fazer uma proposta à vista: R$ 190mil. Você faz cara de quem não gostou e antes de mandar o sujeito à m… o corretor experiente sugere uma negociação no meio do caminho: R$ 200 mil. Você e o outro sujeito pensam por 5 segundos e aceitam a sugestão.

Na volta para o escritório, o corretor te dá uma ótima notícia: você não precisa arcar com as certidões e registros de transferência da posse do terreno porque será pagos pelo novo proprietário. Porém o corretor adianta que seus honorários serão de 5% que representa R$ 10.000 de comissão pela venda. Você está de acordo, já que ele conseguiu amarrar a negociação em uma semana e prestou um bom serviço.

Vocês vão novamente no cartório assinar toda papelada e receber a grana, o comprador te faz um TED no banco e você confere o saldo da conta corrente no seu aplicativo no celular. A venda foi completada, sucesso!

Como você está em abril, passou no escritório de contabilidade para falar com seu contador sobre o imposto de renda do ano anterior. Você está feliz da vida e resolve comentar sobre seu último negócio. O contador pergunta se você já calculou o imposto de renda dessa operação. Você diz que não sabia que precisava. Ele diz que você terá de pagar 15% sobre o lucro imobiliário, descontando as despesas com benfeitorias e corretagem. Como você nem contava com isso, não guardou as notas fiscais das obras de melhoria no terreno e nem lembrou de pedir nota para o corretor… Você é taxado em cima de R$ 100.000,00 e o contador te entrega uma guia de R$ 15.000 para o leão.

Todo desanimado, você chega em casa e resolve colocar todos os custos numa planilha e calcular realmente o retorno do seu investimento no terreno:

  • Valor de aquisição do terreno: R$ 100.000
  • Custos de aquisição: R$ 3.700
  • Despesas com melhorias e manutenção: R$ 8.624
  • Prazo de investimento: 2 anos

Total investido: R$ 112.324

  • Valor de venda: R$ 200.000
  • Impostos e corretagem: R$ 25.000
  • Resultado = 200.000 – 112.324 – 25.000 = Lucro de R$ 62.676
  • Taxa interna de Retorno (TIR) = 25,5% ao ano

Tem mais um último ponto que é a correção do capital por inflação. Todos nós sabemos que os preços tem aumentado ano a ano e parte do ganho faz parte desse aumento médio. Você sempre precisa calcular seus ganhos reais acima da inflação (como já mostramos no artigo A Taxa é Real ou Nominal?). Hoje no Brasil, a inflação oficial do governo acumulada em 12 meses é de aproximadamente 8%, então esta será usada no estudo de caso.

Com o auxílio de uma planilha eletrônica do MS Excel esse cálculo é simples e percebemos que dos R$ 62.676 de lucro que você ganhou neste terreno, R$ 24.496 eram apenas devido a inflação e não representavam valorização real do seu terreno. Portanto, seu resultado final no negócio foi R$ 38.180 e a TIR acima da inflação foi de 16,2% ao ano. Bem diferente dos R$ 100.000 e 41% da primeira análise.

Veja na imagem abaixo a quebra completa do investimento realizado e como os ganhos com a valorização foram reduzidos e diluídos ao longo do negócio:

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Não foi um negócio ruim, mas foi bastante distante do que qualquer um esperava em uma conta simples de comprar por 100 e vender por 200. Quando alguém te contar vantagem sobre algum negócio com terrenos, você sabe que estará escutando metade da história e que detalhes importantes (custos) estarão omitidos.

Pra resumir então, em toda a análise de investimentos você precisa avaliar o retorno real (acima da inflação) considerando todos os custos envolvidos. No caso de investimento em terrenos, podemos, resumidamente, considerar:

  • Custos Relacionados Com a Aquisição
    • ITBI
    • Escritura
    • Certidões, cópias e autenticações
    • Advogado
    • Retificação/Unificação de área
  • Melhorias e Benfeitorias
    • Levantamento topográfico
    • Muro ou cerca de divisa
    • Portão
    • Calçada
    • Instalação de água
    • Instalação de energia
    • Nivelamento (corte/aterro)
    • Remoção de entulho
  • Manutenção mensal
    • Segurança e Vigilância
    • Jardinagem
    • Limpeza do terreno
    • Conta de água
    • Conta de energia elétrica
    • IPTU
  • Despesas com a venda
    • Corretor
    • Marketing (anúncios, placas)
    • Imposto de renda

Nós do RExperts elaboramos uma planilha simples que pode te ajudar a calcular um investimento que você já fez ou pretende fazer. Ela foi utilizada aqui neste estudo de caso e vamos liberar gratuitamente o uso dela para vocês:

Baixar-planilha

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Boa sorte com seus investimentos!

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