Os 3 Fatores de um Investimento de Sucesso em Imóveis na Planta

investir-apartamento-lancam

Em algum semáforo da sua cidade você deve ter recebido um folheto anunciando um novo lançamento imobiliário na região e pensado: será que é um bom investimento ?…

Aquela sensação de saber uma novidade antes dos outros: um prédio sendo vendido na planta e pouca gente está sabendo, deixa você até receoso de perguntar a opinião de um amigo com medo de ele comprar na sua frente.

Nesse artigo, vou te explicar como investir com segurança e lucratividade em apartamentos na planta e detonar alguns mitos como:

  • “Sempre investi e deu certo”;
  • “Os preços sempre subiram e sempre vão subir”;
  • “Comprar apartamento na planta é um bom investimento”;
  • “Há uma valorização assim que a obra é entregue”.

Quando você vai avaliar um investimento no mercado financeiro, como um fundo de ações ou multimercados, há uma frase padrão escrita em algum lugar discreto em letras miúdas: “Resultados passados não garantem rentabilidade futura”. Para o mercado de imóveis (e qualquer outro tipo de investimento), vale a mesma regra.

Seguindo o mesmo paralelo com o mercado de ações, ao longo do ano há sempre empresas que dispararam na valorização enquanto outras depreciaram muito. Propriedades imobiliárias não tem a volatilidade (variação dos preços) tão grande ao longo do ano, mas quando a mídia anuncia que o “preço dos imóveis subiram” isso significa que em algumas regiões os preços subiram mais do que o anunciado enquanto em outras os preços caíram, mas na média o aumento foi positivo. Mesmo quando o mercado como um todo sobe, há preços em queda em alguma região.

De 2004 até 2012, o Brasil viveu um boom imobiliário. Os financiamentos bancários passaram a ser acessíveis, o programa Minha Casa Minha Vida movimentou muitas obras e as construtoras cresceram muito. Por outro lado, o país mostrou alguns gargalos, como produtividade da mão de obra e velocidade de aprovação de projetos. A forte demanda com a oferta limitada, provocou um aumento contínuo dos preços dos imóveis (acima da inflação) em todo o território nacional nesse período. Hoje a realidade não é mais essa, o crédito não está tão fácil e os estoques de apartamentos novos é bastante alto. Preços vão subir? Em algumas regiões talvez sim, em outras talvez não… Quem sempre investiu ainda terá sucesso? Só comprar e esperar sentado não é mais suficiente para aproveitar a valorização.

O que eu quero passar aqui é que cada oportunidade deve ser analisada isoladamente, isto é, você precisa estudar caso a caso porque as regras gerais e frases que simplificam o raciocínio como as citadas acima não funcionam. A notícia boa é que com técnica bem fundamentada é possível sim ter um investimento de sucesso com lançamentos imobiliários.

Essa metodologia – Técnica PPI – foca no investimento em lançamentos imobiliários de apartamentos, mas também pode ser utilizada para salas comerciais ou lotes. O foco é o investidor que entra no início do empreendimento e vende a unidade assim que a obra é entregue, aproveitando todo potencial de valorização durante a construção.

Técnica PPI – Os 3 Fatores de um Investimento de Sucesso em Imóveis na Planta

Pode até parecer simplista, mas se pudéssemos listar quais os itens que precisam ser checados para garantir um investimento com boas chances de sucesso (“chances”, não escrevi “certeza”), eles seriam resumidos em apenas 3 fatores: Produto + Preço + Incorporadora. Você vai perceber que esses fatores fazem todo sentido na rentabilidade do seu capital (se você acha que ficou faltando algum fator, por favor, me escreva).

Esses três fatores precisam ser plenamente atendidos para satisfazer o objetivo: lucrar sem correr riscos idiotas. Eles funcionam como 3 grandes peneiras que filtrarão os bons negócios dos duvidosos. Por mais simples e intuitivo que pareça, não ache que encontrou o santo graal porque quando começar a avaliar as oportunidades por esse três fatores, perceberá que quase nenhuma passará por esse teste…

Sendo direto ao ponto, vamos entender o que e como verificar esses 3 fatores:

Fator #1) Produto

produto-planta-layout

É essencial que o produto imobiliário seja melhor que os concorrentes da mesma categoria, isto é,  não adianta comparar apartamentos de 3 dormitórios com 90 m² com 2 dormitórios de 60m²… Você tem que focar nos produtos que tem vantagens muito claras em relação aos concorrentes novos e usados porque quando for desinvestir, todas as vantagens serão usadas para convencer o próximo comprador de que ele está fazendo o melhor negócio. Bons imóveis possuem mais liquidez, que é o nome dado à facilidade de se vender um bem, e ela faz toda a diferença na rentabilidade.

Dentre essas características, considere:

  • Localização: verifique o acesso ao imóvel, qualidade das ruas, presença de praças, padarias, escolas, estações de ônibus/metrô, segurança e iluminação do entorno. Prefira imóveis que tenham boa distância de cadeias, estações de tratamento de esgoto, depósitos de lixo ou eventos que incomodem o sossego do futuro usuário;
  • Acabamentos: peça um “memorial descritivo” da obra para saber que tipo de acabamento será colocado não só na parte interna, mas nas áreas comuns como hall, salas de estar, salão de festas. Veja se as cerâmicas e os metais são de primeira linha, as pedras de qualidade e bom gosto, peça vistas 3D para poder comparar com o final da obra. Se a construtora prometeu mármore na bancada do salão de festas pelo memorial descritivo e colocou granito (de preço inferior), você deve exigir a troca antes de assinar o termo de recebimento;
  • Planta/Layout: veja a disposição dos cômodos se agrada o público alvo que a unidade foi desenhada. Plantas com pouco corredor indicam que o arquiteto pensou bastante quando foi desenvolver o projeto. Ambientes diferentes como escritório, adega, lareira ou varanda com churrasqueira podem fazer a diferença. Fachada e equipamentos e espaços de uso comum (como piscina, sala de ginástica,brinquedoteca, etc.) são avaliadas nesta fase. Lembre-se que seu imóvel não precisa ter todos os itens, apenas ser mais atraente que os concorrentes.
    • Neste quesito vale lembrar que apartamentos em andares altos e apontados para o norte/leste (sol da manhã) são mais valorizados que os demais.

Depois de conferir todas as características físicas do futuro imóvel, você deve responder:

O produto é competitivo ou melhor que os seus potenciais concorrentes ?

A única resposta deve ser “sim”.

Fator #2) Preço

preco-imovel-2

O fator preço vai exigir que você pesquise os preços médios da região que pretende investir e, depois, partir para uma negociação com a incorporadora vendedora. Seu objetivo é fazer uma proposta com valor mais baixo que o mercado. A diferença entre o preço que você vai ofertar e o valor médio do mercado vai servir de gordura para absorver riscos. Sem esse lastro, investir é como tentar atravessar o Ártico caminhando sem agasalho.

Comece comparando o preço em R$/m² de área útil privativa (da porta para dentro) com ferramentas de pesquisa de preços como:

Negocie e PEÇA DESCONTO, você precisa chegar em um valor que te dê um colchão de segurança em relação ao mercado. Quanto? Pelo menos de 20% a 30%. Parece impossível ? Impossível vai ser ter algum lucro se você não conseguir um desconto… Converse com quem toma a decisão, muitas vezes o corretor que te atende não tem poderes para aceitar sua proposta, peça para falar com o gerente de vendas ou de incorporação da empresa. Peça o dobro para conseguir metade, tente retirar ou abaixar multas e taxas no contrato como “brinde” para fechar o negócio.

Lembre-se, cada centavo economizado vai aumentar seu retorno em igual proporção. O fator preço é o mais difícil filtro de investimento.

Fator #3) Incorporadora

incorporadora

Tão importante quanto o produto e o preço é quem é responsável pelo empreendimento. Pela lei das incorporações (4.591/64) você tem o Incorporador que é o responsável por organizar e vender o lançamento e você tem a Construtora de fato, que é quem vai executar a obra. Um outro agente que participa no processo é o corretor de imóveis, mas que não possuirá responsabilidade tão grande quanto aos outros dois mencionados. Aquele que você tem que ter mais preocupação é o Incorporador/Empresa Incorporadora, ela é a responsável legal pelo empreendimento. Em muitos casos a construtora e incorporadora é a mesma empresa e por isso as pessoas confundem os papéis. Na prática, se a incorporadora for séria e a construtora for desonesta (ex. atraso de obra, má qualidade), a incorporadora pode substituir a construtora e reparar o prejuízo. Se a construtora for séria e a incorporadora for de caráter duvidoso, você estará encrencado…

Faça uma análise da incorporadora em 3 esferas:

  • Técnica: visite outros empreendimentos executados para garantir a experiência e competência nesse tipo de negócio. Peça uma cópia do “memorial de incorporação” para conferir se o empreendimento que você quer investir está devidamente registrado no cartório de imóveis. Se não estiver, não assine nada e não coloque um centavo no negócio;
  • Financeira: assim como ela vai checar o seu histórico, verifique o crédito da incorporadora no SERASA, SPC ou outro serviço de consulta de crédito (eu utilizo o CCFácil). Empresas saudáveis financeiramente tem muito menos risco de não entregar o que prometem. Tenha bom senso nessa análise, para uma incorporadora que fatura R$ 100 milhões e está inadimplente com um fornecedor em R$ 100 mil, não deve ser uma situação preocupante. Se ela estiver com problemas com bancos ou valores consideráveis, fique fora do negócio. Com oCNPJ da empresa em mãos (deve ser o mesmo do memorial de incorporação!), consulte também:
  • Administrativa: A incorporadora precisa te passar uma percepção de organização ao fazer negócio, veja se os documentos são bem escritos e o discurso coerente. Fale com atuais clientes, veja a reputação em redes sociais (FanPage no Facebook) e sites especializados como o ReclameAqui, Procon, ou simples busca no Google.

Se você checou os 3 fatores (Produto+Preço+Incorporadora) e a sua oportunidade passou em todos eles, você fará um investimento com baixo risco e bom potencial de ganhos!

Abaixo fizemos um infográfico para resumir todo o processo mencionado nesse artigo:

Se você gostou das dicas que a gente te passou, recomende nosso site!

Tem mais algum ponto a acrescentar ? Então escreva seu comentário ou mande-nos um e-mail!

Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.