15/05/2019 Investimentos 0 comentários

Investimento de Impacto e Real Estate: A tendência em oportunidades de negócio


No RExperts Consulting, estamos acostumados a assessorar investidores que buscam analisar a viabilidade econômica e financeira para projetos e planos de negócios através de cálculos de indicadores como TIR, múltiplos, margens, payback, EBITDA, entre outros.

Nos últimos tempos porém, nos deparamos com empreendedores e gestores de fundos com a intenção de captar recursos para projetos “de impacto” e buscamos entender mais sobre esse assunto.

“Investimento de impacto” é aquele onde além de investir capital e tempo em negócios com potencial de resultado econômico, o investidor tem o desejo também de promover melhorias à uma comunidade ou ao meio ambiente, em linhas gerais, são investimentos com impacto positivo para a sociedade.

Esta é uma filosofia que felizmente “pegou” mundo afora e no momento está em pauta no mercado brasileiro de negócios. Escrevemos esse artigo para debater com o leitor:

  • O que é um investimento de impacto e algumas classes de ativos
  • O investimento de impacto dá resultado econômico?
  • Como investimentos de impacto estão relacionados ao mercado imobiliário
  • Quem são os investidores e por que realizam esses investimentos
  • Quais são as tendências nesse segmento

O que é um investimento de impacto

Um investimento de impacto, ou impact investment como é chamado em inglês, nada mais é que uma abordagem utilizada por investidores para aproveitar o poder do seu capital investindo em companhias que além de promover retorno econômico, também contribuem de forma mensurável para a melhoria da vida das pessoas de uma comunidade, para sua saúde e ao meio ambiente.

O investimento de impacto tem o potencial de fazer a diferença no desenvolvimento mundial em temas muito desafiadores como pobreza, inclusão e alterações climáticas.

De acordo com a Global Impact Investing Network (GIIN) existem 4 elementos chave para investimentos de impacto:

  • Intenção: devem contribuir de forma intencional em fatores sociais e ambientais. Para isso deve-se definir objetivos transparentes para o “impacto” e as estratégias utilizadas para atingí-lo;
  • Retorno Financeiro: devem ter retorno positivo mesmo que com variações abaixo do risco ajustado de mercado. Este é um importante fator pois faz a diferenciação com filantropia;
  • Classes de Ativos: deve-se poder realizar investimentos em todas as classes de ativos;
  • Análise do Impacto: a marca registrada de um investimento de impacto é o compromisso com os investidores em poder mensurar e reportar a performance do resultado social ou ambiental dos negócios envolvidos. Para isso é importante coletar evidências qualitativas e dados quantitativos constantemente.

Exemplos de classes de ativos

A sociedade e o planeta nos apresentam, a cada dia que passa, mais desafios sociais e ambientais. De forma alinhada com evidências empírico-científicas e aos anseios de comunidades ao redor do mundo, investidores podem incorporar várias classes de ativos à sua estratégia de investimento de impacto:

  • Alimentos e Agricultura
  • Educação
  • Energia e Eficiência Energética
  • Gestão de Resíduos e Reciclagem
  • Indústria
  • Infraestrutura
  • Meio Ambiente
  • Produtos Sustentáveis
  • Real Estate
  • Saneamento Básico
  • Saúde e Bem-Estar
  • Serviços Financeiros e Microfinance
  • Tecnologia da Informação e Comunicação
  • Transporte

Investimento de Impacto em Real Estate e Infraestrutura

Acreditamos que o mercado imobiliário e de ativos reais em geral é onde a sociedade acontece, seja em uma escola onde as crianças aprendem, em um hospital onde são tratadas doenças ou simplesmente em residências dignas com saneamento básico e energia elétrica.

O mercado de Real Estate pode ser considerado uma subcategoria dos Investimentos de Impacto pois ajudam a dar dignidade e reduzir desigualdades. Algumas estratégias de investimento são:

  • Sustentabilidade Imobiliária: consiste na aplicação de princípios de sustentabilidade em projetos que entreguem ativos com máxima eficiência energética e de uso de água, redução de produção de lixo, baixo desperdício de materiais durante obras e segurança na construção.
  • Acessibilidade à Habitação: consiste em estratégias para ofertar moradias com custo acessível para população de baixa renda, seja através da venda financiada ou da locação.
  • Sustentabilidade à Comunidade: consiste em estratégias para desenvolvimento de ativos imobiliários que sirvam como pilar para o crescimento de comunidades. São empreendimentos que levam em consideração demandas de uma comunidade e possam oferecer equipamentos urbanos e espaços de convivência.

A infraestrutura urbana e seus equipamentos imobiliários estão em constante evolução mas infelizmente parcela da sociedade ainda vive à margem do desenvolvimento. Teses de investimento que podem contribuir com impacto social são:

  • Loteamentos populares;
  • Incorporação residêncial popular;
  • Empreendimentos sustentáveis com equipamentos inovadores que permitam redução de consumo de energia elétrica, combustíveis e de água;
  • Empreendimentos bem integrados ao ambiente urbano, podendo ter relação com a gestão de parques e áreas verdes;
  • Tecnologias construtivas que otimizem recursos e acelerem processos;
  • Construtechs;
  • Ativos imobiliários relacionados ao setor de educação e saúde;
  • Linhas de financiamentos imobiliário de baixo custo para projetos comprovadamente de impacto;
  • Ativos estressados com potencial social – exemplo da Terra Nova, empresa que faz regularizações fundiárias de áreas ocupadas irregularmente garantindo que a propriedade cumpra sua função social;
  • Projetos relacionados à infraestrura e ativos reais (saneamento, transporte e energia).

O tamanho e o potencial do mercado de impacto

O apetite global de investidores a Investimentos de Impacto pode chegar a US$ 26 trilhões de acordo com o relatório intitulado Creating Impact: The Promisse of Impact Investing, da International Finance Corporation (IFC), uma organização do Banco Mundial.

O mesmo relatório indica que o total de ativos nessa categoria em 2018 era de apenas US$ 230 bilhões (ativos geridos por 226 players que responderam a pesquisa anual da GIIN). Já os investimentos diretos e indiretos em companhias ligadas a temas sociais e ambientais dos 450 signatários dos Princípios de Investimento Responsável da ONU somaram 1,3 trilhões.

A associação dos investidores de capital privado da América Latina (LAVCA) estimou que o total de ativos sob gestão alocados em investimentos de impacto somavam ali US$ 4,7 bilhões em 2017. Todos os dados indicam que ainda estamos longe do potencial.

Quem faz investimento de impacto

Agora gestores financeiros também precisam gerir a performance do impacto das empresas em que investem orientadas por uma missão positiva e pró-lucro. Participam deste tipo de investimento:

  • Investidores-anjo
  • Family-offices
  • Fundos de private-equity
  • Bancos
  • Fundos de pensão
  • Companhias de seguro
  • Fundações
  • Organizações não-governamentais
  • Instituições religiosas

Como parte do papel desses investidores está a contribuição para o crescimento do mercado de investimentos de impacto através da participação de convenções, sendo transparente sobre práticas de investimento e tomada de decisão, compartilhando aprendizados positivos e negativos, evidências e dados.

Players do mercado e seus investimentos

A tendência da indústria de fundos mostra a atração para negócios sustentáveis e cada vez mais o marketing “do impacto” está presente em produtos financeiros. Isso se dá pois foi percebida uma mudança da demanda dos donos do capital em direção à esse mercado.

Nos últimos 3 anos, houve crescimento significativo nos produtos financeiros “catalogados” como “de impacto”.

Alguns gestores que já atuam com esse tipo de negócio:

  • Partners Group Impact: sua origem data de 2006 com um veículo fundado por funcionários sensibilizados com o Tsunami no oceano Índico (2004). Em 2015 o projeto foi institucionalizado com captação de mais de US$ 200 milhões. Investimentos já realizados foram em empresas como a Goodlife Pharmacy e no Cheyne Social Property Impact Fund;
  • TPG Rise Fund: o fundo concluiu sua captação em Outubro de 2017 com US$ 2,0 bilhões e investiu em empresas como a Digital House (da Argentina e presente no Brasil) e a Lead School (Índia) que trazem soluções ao mercado de educação;
  • KKR Global Impact: aproveitando 40 anos de história no mercado de investimentos, a empresa lançou o veículo em 2018 com meta de captar US$ 1,0 bilhão. Faz parte do portfolio a BBP de Singapura (Malasia), que provê soluções para efiência energética relacionada à sistema de aquecimento, ventilação e ar condicionado em imóveis comerciais e industriais;
  • Hamilton Lane: a gestora da Philadelphia-EUA que tem mais de US$ 50 bilhões em ativos sob gestão, já captou US$ 7,5 milhões com 3 investidores para um fundo de impacto;
  • Bain Capital Double Impact: com o objetivo de se tornar sócia de empresas que ajudam a resolver problemas sociais críticos a gestora aplicou recursos em empresas como a Arosa (EUA), que traz novos padrões de atendimento à indústria de cuidados domiciliares a idosos, mantendo um foco na profissionalização do trabalho de cuidadores. Outro investimento do fundo foi na byCHLOE, um restaurante fast-casual que abriu sua primeira loja em Nova York em 2015. Oferecendo um cardápio 100% à base de vegetais (plant based), já oferece pratos deliciosos, saudáveis e veganos em 10 unidades;
  • Blackstone: a enorme gestora de recursos divulgou em maio de 2019 o lançamento de uma plataforma de investimentos de impacto através da sua unidade Strategic Partners Group;
  • LGT Impact Ventures: o Liechtenstein Global Trust busca investir em empresas com negócios escaláveis que forneçam serviços ou produtos de grande necessidade em comunidades com pouca renda. O veículo realizou investimento de US$ 10 milhões na empresa brasileira Dr.Consulta, que proporciona serviços médicos e diagnósticos de alta qualidade por um custo acessível.

Equity vs Dívida

Embora grande parte dos investimentos de impacto sejam realizados via aportes de capital em empresas com planos de negócio de impacto, também foram criados veículos de investimento no setor através de instrumentos de dívida:

  • SIBs – Social Impact Bonds: são contratos do setor público com o setor público ou uma espécie de PPP (parceria público-privada) onde agentes privados buscam promover melhorias através de programas sociais em comunidades utilizando sua expertise de gestão e seu capital. Estes contratos, que também recebem o nome em inglês de pay-for-success, apresentam risco aos investidores dado que estes receberão o pagamento do retorno sobre seu investimento apenas se os resultados sociais almejados forem atingidos. A primeira SIB foi desenhada em 2010 para reduzir a taxa de reincidência à prisão de Peterborough na Inglaterra, teve sucesso e seus investidores foram pagos pelo setor público. Em 2017, 108 desses instrumentos levantaram mais de US$ 300 milhões em 25 países. Infelizmente apenas 6 dessas SIBs foram estruturadas em países “em desenvolvimento”;
  • Green Bonds: também conhecidas como Climate Bonds são títulos ou instrumentos financeiros estruturados para levantar recursos designados para projetos relacionados ao clima ou ao meio ambiente, dentre os tipos de projetos podemos citar eficiência energética, prevenção à poluição, agricultura sustentável, pesca e reflorestamento, proteção de ecossistemas aquáticos e terrestres, gestão sustentável da água e transporte limpo. Esses “títulos verdes” podem contar com incentivos fiscais, como isenção de impostos e créditos fiscais, tornando-os um investimento mais atraente em comparação com um título tributável comparável. Para ser enquadrado como Green Bond, o Climate Bond Standard Board certifica que o título financiará projetos que incluam benefícios ao meio ambiente. A evolução do valor total emitido em instrumentos desse tipo ultrapassou USD 150 bilhões em 2017:

Agência de Rating do Impacto

Neste mercado já existe até a GIIRS – Global Impact Investing Rating System, que é um sistema desenvolvido pela B Analytics que entrega relatórios e certificações quanto ao trabalho de gestores e fundos no impacto de trabalhadores, clientes, comunidades e meio ambiente.

Olhando o futuro

O Investimento de Impacto ainda é um mercado muito jovem. Na última década já houve progresso significativo do reconhecimento sobre sua importância e potencial de resultados em diferentes classes de ativos e segmentos de demanda. Não é apenas sobre no que investir, mas como investir.

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.