jun 02, 2015 Finanças 10 comments

Lucro Real vs. Lucro Presumido vs. Pessoa Física: qual a forma mais eficiente de pagar impostos sobre locação de imóveis?




Você já fez confusão ou sentiu uma insegurança desconfortável com relação ao pagamento de impostos sobre receita de aluguéis? Se você acha que está pagando muito imposto e quer conhecer outras opções de recolhimento, este artigo é para você!

Que o Brasil é o país dos impostos, todos nós já sabemos. Mas há tantos nomes, siglas, datas e formas de recolher os tributos que esse mar de opções e possibilidades acaba criando caminhos onde os pagamentos de impostos são mais brandos. Dá-se o nome de planejamento tributário à definição de estratégia para um recolhimento eficiente e lícito de impostos.

Nesse artigo, vou avaliar 3 formas de recolhimento de impostos para o caso exclusivo de recebimento de locações de imóveis de forma a definir a estrutura financeiramente mais eficiente:

  • Abrir uma Empresa/Pessoa Jurídica no Lucro Real: quando os impostos são calculados a partir do lucro contabilizado por [receitas] – [despesas] de uma empresa;
  • Abrir uma Empresa no Lucro Presumido: quando os impostos são calculados a partir de uma estimativa do lucro por um percentual da receita de uma empresa;
  • Manter os imóveis na Pessoa física: quando os impostos são calculados para imóveis registrados em pessoas físicas.

Um amigo me expôs um caso interessante e bastante comum que talvez você conheça alguma situação parecida. A família dele havia investido em vários imóveis para locação ao longo do tempo e buscavam a estrutura mais econômica para receber as locações dos imóveis que estavam todos registrados em nome do avô.

O contador dele sugeriu a criação de uma empresa (pessoa jurídica na forma de sociedade limitada por cotas, a famosa LTDA) que seria a nova proprietária de todos os imóveis. Ele justificou que o recolhimento de impostos sobre esse patrimônio familiar seria bem menor. Em contrapartida, com um novo CNPJ criado, haveria algumas obrigações e rotinas que qualquer empresa possui (como mensalidade do escritório contábil, registro de atas na junta comercial, envios digitais de documentos fiscais).

Para ajudar esse meu amigo e te ajudar, vou resolver esse caso detalhadamente em cima das 3 opções que acabei de citar (lucro real, presumido e pessoa física). Dividi a solução em 4 tópicos:

  1. Levantamento de informações sobre o imóvel e receita de locação;
  2. Previsão das principais despesas com a administração do bem;
  3. Levantamento dos impostos, formas de cálculo e alíquotas;
  4. Cálculo da estrutura mais eficiente dentro das 3 opções.

Nota: os valores de alíquotas aqui discutidos valem somente para locações de imóveis próprios (não valem para venda de imóveis, por exemplo), além disso podem ser alterados a qualquer momento pelo governo. Vale também uma ressalva: eu não sou contador, apenas estou avaliando o ponto de vista financeiro das opções disponíveis de recolhimento de impostos. Consulte sempre um profissional em ciências contábeis para confirmar esses valores atualizados.

Solução do Caso

Antes de continuar, preciso garantir que você entenda bem dois conceitos que geram confusão. O nosso objetivo aqui é maximizar o lucro, certo ?

ERRADO! Do ponto de vista contábil, o lucro é um número utilizado para quantificar seus ganhos e calcular os impostos. Nosso objetivo é maximizar a geração de caixa que é o quanto de dinheiro vai sobrar pra você no fim do dia. “Lucro contábil” e “geração de caixa” quase nunca batem por diversos motivos como convenções no cálculo e itens desconsiderados. Na solução do caso isso vai ficar mais óbvio.

1. Dados do Imóvel

tres-galpoes-industriais

Para simplificar, vamos imaginar que meu amigo possui um terreno com três galpões industriais construídos e cada um locado por R$ 50.000/ano (R$ 4.166,66/mês).

Para iniciar essa análise, precisamos anotar alguns números importantes:

  • Valor contábil do terreno: é o custo histórico registrado do terreno, também chamado de book value. Não confunda com o valor venal ou com valor de mercado! Nesse exemplo vamos considerar um terreno de R$ 1.000.000,00
  • Valor contábil da construção/benfeitorias (exceto terreno): é o custo histórico das obras que formaram as edificações construídas. Não entram nesses valores a manutenção, apenas o custo da construção nova e eventuais reformas. Nesse exemplo, vamos considerar uma construção que totalizou R$ 1.500.000,00
  • Valor total imobilizado: simples soma do terreno com construção, R$ 2.500.000,00 neste caso.
  • Receita anual com locações: 3 galpões x R$ 50mil = R$ 150.000,00
  • Depreciação: esse é um número expresso em porcentagem ou em anos que representa a vida útil de um bem. A Receita Federal permite que empresas deduzam anualmente do seu lucro 4% do valor contabilizado em construções e benfeitorias porque pressupõe que a edificação tem uma vida útil de 25 anos (1/25 = 0,04 = 4%). Assim, após o fim da vida útil, o bem não valerá mais nada para a contabilidade.

01-informacoes-contabeis-imovel

2. Principais Despesas

O segundo grupo de informações que precisamos considerar são as despesas com a operação dos imóveis, isto é, com a administração do patrimônio que consiste em:

  • Manutenção e melhorias: são pequenos reparos que um inquilino pode solicitar como vazamento de tubulação, goteira no telhado ou manutenção da caixa d’água. Há muita discussão sobre quem deveria arcar com esse tipo de despesa, mas sempre vai sobrar alguma coisa para o proprietário. Aqui vamos estimar em R$ 1.500,00 por ano;
  • Despesas com vacância: são custos que você tem durante a troca de inquilino, como pagamento de taxa de condomínio, limpeza do imóvel, corte de grama, pintura das paredes, etc;
  • Mensalidade do Escritório contábil: a operação contábil da empresa é bastante trabalhosa e burocrática, além de preparar as demonstrações financeiras da empresa (balanço patrimonial, demonstração de resultado, demonstração das mutações do patrimônio líquido e demonstração de fluxo de caixa) e calcular os impostos, você precisará de um contador para enviar informações periódicas obrigatórias para o governo como EFD, SPED, FCONT, DIPJ, DACON, DIMOB e mais uma série de siglas que talvez você nunca tinha ouvido falar… Consideraremos uma mensalidade de R$ 600/mês;
  • Custos com imobiliárias: é muito raro (e trabalhoso) você conseguir alugar um imóvel diretamente para um inquilino sem a indicação de uma imobiliária. Elas costumam cobrar 1 aluguel + 5% dos demais para gerir o contrato de locação (cobrança, anúncios, preparação do contrato, etc.). Vamos estimar nesse caso 5% da receita bruta.
  • Custo mensal com materiais de escritório: São itens que geralmente nos esquecemos que gastamos como papel, caneta, tinta da impressora, correios, cópias autenticadas, reconhecimento de firmas, etc… Vamos estimar em R$ 200/mês.

02-descricao-das-despesas

3. Impostos

Essa é a seção mais significativa da nossa análise: os impostos! Vamos entender como funciona a cobrança e as alíquotas de cada um deles:

  • Impostos sobre a receita: são cobrados independentemente se você tem lucro ou prejuízo.
    • PIS: 1,65% (quando adotado Lucro Real) ou 0,65% (quando adotado Lucro Presumido) sobre a receita bruta de locação;
    • COFINS: 7,60% (quando adotado Lucro Real) ou 3,00% (quando adotado Lucro Presumido) sobre a receita bruta de locação;
  • Impostos sobre o Lucro: são calculados sobre o lucro real ou presumido da empresa
    • IRPJ: o imposto de renda de pessoa jurídica tem alíquota de 15% sobre o lucro e há um adicional de +10% sobre o lucro que superar os R$ 240 mil/ano;
    • CSLL: 9% sobre o lucro
  • IRPF: Imposto de Renda de Pessoa Física é calculado sobre a receita de locação descontadas algumas despesas que explicarei logo mais. O valor desse imposto é o mesmo daquela tabela progressiva do imposto de renda que pagamos mensalmente e declaramos em abril do ano seguinte. Vou utilizar o valor de 27,5% que é a alíquota máxima para quem recebe acima de R$ 56 mil/ano (aproximadamente).

4. Cálculo das demonstrações de resultados

A melhor maneira de prever os impostos a pagar é simular um DRE (declaração de resultado do exercício) que é um resumo do cálculo do resultado contábil (seja lucro ou prejuízo) considerando todas as receitas, despesas e impostos.

O primeiro DRE que vamos simular é o do Lucro Real, com base nas informações e números que expus acima. O resultado está no quadro abaixo:

03-dre-lucro-real

Precisamos interpretar um único dado nesse quadro: a “Geração de caixa”, a qual representa o quanto de dinheiro sobrou na mão dos investidores. Dos R$ 150.000 recebidos, após o pagamento das despesas e impostos, sobraram R$ 103.339 e foram pagos R$ 27.561 em impostos (18,37% da receita bruta de locação).

Repare que, como comentei no início, o Lucro Líquido não bateu com a Geração de Caixa por conta da Depreciação. A Depreciação foi deduzida do resultado como se fosse uma despesa, mas ela não ocorreu de fato com o desembolso de dinheiro.

Agora vamos avaliar a simulação do DRE para o Lucro Presumido, o qual terá 2 diferenças significativas:

  • As alíquotas do PIS mudam de 1,65% para 0,65% e do COFINS de 7,60% para 3,00%;
  • O Lucro antes dos impostos, antes calculado como [Receitas] – [Despesas], passa a ser calculado como uma multiplicação da Receita Bruta por um fator, que no caso de Locações é de 32,0%;

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É nítido como a Geração de Caixa cresceu com a adoção do Lucro Presumido, subindo para R$ 113.905 e o pagamento de impostos descendo para 11,33% da receita.

Por último, vamos avaliar como seria se esse mesmo imóvel estivesse gerando receita para uma pessoa física ao invés de uma pessoa jurídica (empresa).

Lembrando que, quando um imóvel está registrado na pessoa física, não há depreciação e nem mensalidade do escritório contábil. Quanto às deduções de despesas, a Receita Federal explica que:

“Podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a:

  • impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
  • aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
  • despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e
  • despesas de condomínio.

(Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14; art. 50; IN SRF nº 15, de 2001, arts. 12 e 22)”

Isto significa que você pode descontar da receita de locação as despesas referentes à vacância (IPTU, taxa de condomínio e as taxas da imobiliária), mas não poderá descontar custos com materiais de escritório e manutenção do imóvel para calcular o imposto a pagar.

Vamos ver na simulação como essas diferenças se comportam com a alíquota mais alta:

05-imposto-pessoa-fisica

O imposto de renda cobrado na locação para imóveis na pessoa física acabou sendo o mais cruel com o bolso do investidor, consumindo 26,03% da receita e gerando apenas R$ 99.050,00 de caixa.

Veja o gráfico abaixo que resume as três formas de se recolher os impostos sobre a receita de aluguéis:

06-grafico-comparativo

Isso significa que vale a pena abrir uma empresa e passar os imóveis da pessoa física para a jurídica?

Calma…

Antes de ligar para o contador e abrir a empresa na junta comercial, precisamos calcular os custos de para iniciar uma nova empresa, transferir os imóveis para ela no cartório e pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) que é um imposto municipal cobrado em cada troca de proprietário. Vamos estimar os custos com o cartório em 0,25%, o ITBI em 2,00% e a abertura da empresa em R$ 2.500,00.

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Com a economia gerada, no nosso caso, de R$ 14.855 por ano (geração de caixa do lucro presumido em comparação à pessoa física), seriam necessários quase 4 anos (47 meses) para valer a pena todo esse trabalho. Se você pensa em ficar com esses imóveis por mais tempo do que 4 anos, abrir a empresa é uma opção válida.

Mas será que o Lucro Presumido vale a pena sempre ?

Para responder essa pergunta, vou simular como ficaria a geração de caixa para um imóvel que teria um custo contábil de R$ 50.000 para o terreno e R$ 1.200.000 para o imóvel, com receita anual de R$ 75.000:

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Veja que curioso, neste caso quem valeu a pena foi o Lucro Real…

E se o imóvel tivesse um custo histórico de R$ 100mil para o terreno e R$ 400mil para a construção com receita de R$ 30mil anuais:

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Note que, apesar de ter a maior alíquota de impostos (25,67%), a opção de manter na pessoa física foi a mais econômica!

A conclusão que eu quero chegar é que não há uma resposta padrão quando se trata de planejamento tributário. Você precisa buscar a solução mais eficiente para o seu caso particular e considerar todos os passos e custos do processo.

Como já fazemos em todos os artigos do RExperts, solucionamos esse caso com uma planilha de MS Excel  e vamos disponibilizá-la para download sem nenhum custo. Assim você pode alterar valores para adaptar ao seu caso específico:

Você possui duas opções de download da planilha. A primeira é gratuita, possui todas as funcionalidades discutidas neste artigo, no entanto está bloqueada para edição. Você pode optar pela versão profissional, com o desbloqueio das células e fórmulas, permitindo que você faça alterações como quiser por um valor que representa uma fração minúscula da economia de tempo e experiência que a planilha oferece.

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Espero que esse artigo ajude a você tomar decisões mais eficientes. Se algo ficou confuso ou você não tenha entendido alguma passagem, mande-nos um e-mail ou comente aqui embaixo.

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