fev 01, 2018 Direito Imobiliário, Finanças 0 comment

Guia Prático dos Impostos Imobiliários




ITBI, ITCMD, IR, IPTU… Quando você se depara com essas benditas siglas que começam com a letra “i” já espera um boleto para pagar para o governo. As atividades imobiliárias como a compra, venda e locação de imóveis, estão frequentemente sujeitas à arrecadação de impostos. Como a maioria das pessoas não negocia propriedades imobiliárias com muita frequência é normal se sentir perdido sobre qual imposto pagar e como se calcular. Às vezes você precisa confiar num contador que parece  saber menos que você pesquisando 5 minutos no Google sobre o assunto…

Foi pensando na sua preocupação que estamos publicando esse Guia Prático de Impostos Imobiliários, um artigo que pretende explicar quais os principais impostos nas transações imobiliárias, principalmente: compra, venda, doação e locação de imóveis. Esse não é um guia para contadores e muito menos para advogados tributaristas, profissionais estes que conhecem detalhes muito mais específicos de cada tributo, mas um guia de simples consulta em uma linguagem não técnica para um pequeno e médio investidor em propriedades imobiliárias.

Você vai conhecer neste artigo:

  • Os impostos imobiliários: ITBI, ITCMD, IPTU, ITR e Laudêmio;
  • Os diferentes regimes de apuração de impostos;
  • Os impostos indiretos: PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISSQN;
  • Os impostos diretos: IR e CSLL;
  • Impostos sobre a pessoa física.

ALERTA: Este é um guia prático escrito por engenheiros com o objetivo de mapear e explicar sucintamente os principais impostos que podem envolver seus investimentos imobiliários. A legislação tributária brasileira é extremamente complexa, além de sofrer ajustes com grande frequência. Portanto um artigo como esse nunca substituirá uma consulta a um bom contador ou a um advogado tributarista que avaliarão seu caso específico. Não economize com esses profissionais, o esquecimento de uma guia ou recolhimento incorreto de um imposto pode lhe causar multas muito mais caras do que um profissional especializado cobra. Não aprenda com os próprios erros! Verifique também a lei que determina a tributação que você está analisando, é a melhor forma de confirmar a enxurrada de informações que você encontra na internet.

Impostos Imobiliários

Inicialmente discutiremos os principais impostos imobiliários, ou seja, aqueles que estão diretamente relacionados com transações de imóveis, seja compra, venda ou doação.

  • ITBI ou ITIV: o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, ou Imposto sobre Transmissão Inter Vivos, é cobrado pelas Prefeituras Municipais toda vez que a posse de um imóvel é transferida de nome por ato oneroso (compra, venda ou integralização de capital em pessoa jurídica). Discutimos mais detalhes sobre esse imposto no artigo O que é ITBI? Entenda tudo sobre este Imposto Imobiliário que pode chegar a 3% do valor do imóvel;
  • ITCMD: ou Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação, cobrado pelos Estados quando há uma doação de um bem imóvel ou no recebimento de uma herança. A alíquota varia de Estado para Estado, mas sempre próxima a 4% do valor do bem;
  • IPTU: o Imposto Predial e Territorial Urbano é uma das principais fontes de arrecadação das Prefeituras Municipais. Ele incide sobre os imóveis que se encontram dentro do perímetro urbano e que contam com infraestrutura como água, esgoto, energia elétrica, acesso e coleta de lixo. Sua periodicidade de cobrança é anual, podendo ser pago em cota única ou parcelada, conforme critérios da prefeitura em que o imóvel está localizado;
  • ITR: o Imposto Territorial Rural é o equivalente do IPTU para imóveis rurais como os sítios e fazendas. Seu valor é consideravelmente menor por metro quadrado, quando comparado ao IPTU e o recolhimento é feito pelo Governo Federal, variando conforme a região e a utilização da propriedade;
  • Laudêmio: um dos impostos mais antigos do Brasil, ele se assemelha ao ITBI (cobrado quando há um ato oneroso), porém sobre imóveis localizados em terrenos da Marinha (como próximos à costa e ilhas), da Família Imperial (sim, você não leu errado, herança de Dom Pedro I e II) e também algumas propriedades da Igreja Católica. Ao se investir em imóveis em cidades litorâneas ou históricas, é bom se atentar sobre a potencial cobrança do Laudêmio.

Conhecendo um pouco sobre os impostos exclusivos do setor imobiliário, vamos aos impostos que incidem em operações comerciais usuais. Mas antes vamos entender o que é o “regime de apuração”.

Regimes de Apuração

Para uma mesma transação, os impostos incidentes podem ser calculados de forma diferente. Sem entrar nos motivos de o governo criar diferentes situações para cálculo dos impostos (seja para melhorar a fiscalização, seja para beneficiar um setor), o fato é que essas situações existem. Algumas vezes você pode escolher a mais eficiente para o seu caso (fazendo para isso um planejamento tributário, como já discutimos no artigo Lucro Real vs. Lucro Presumido vs. Pessoa Física: qual a forma mais eficiente de pagar impostos sobre locação de imóveis?), em outros casos você não tem muita escolha da forma de recolhimento de impostos.

Os “Regimes de Apuração” possíveis para cálculo dos impostos de pessoas jurídicas são:

  • Lucro Real: a base de cálculo dos impostos é realizada pelo lucro contábil da empresa (aquela conta simples: receitas menos custos e despesas, ajustados pelas adições, exclusões e compensações previstas pela legislação tributária):
    • Vantagens: aproveitamento de créditos (como no PIS e COFINS, que explicaremos adiante) e prejuízos (se não tiver lucro, não há recolhimento de impostos diretos);
    • Desvantagens: o cálculo é complicado, aumentando as chances de erro e, consequentemente, fiscalizações e autuações.
  • Lucro Presumido: apuração da base de cálculo mediante a aplicação de coeficiente específico sobre a receita operacional da empresa.
    • Vantagens: cálculo menos complexo e, com raras exceções, é o regime mais econômico;
    • Desvantagens: Limite de faturamento de R$ 78 milhões/ano e recolhimento dos impostos diretos mesmo em caso de prejuízo da empresa.
  • Lucro Arbitrado: é aplicado em autuações fiscais quando o fiscal discorda dos valores arrecadados pela empresa, seja por fraude ou sonegação, e “arbitra” um lucro compatível com a operação.
  • RET (Regime Especial de Tributação): são regimes criados para promover algum incentivo para um setor específico, como por exemplo:
    • Patrimônio de Afetação: um caso bem específico para incorporações imobiliárias. Quando uma incorporadora opta pela afetação do patrimônio de um empreendimento, ela se compromete a distribuir os lucros do negócio obrigatoriamente somente após a entrega da obra. Como se trata de uma situação de menor risco aos compradores, o governo oferece um desconto (redução de 1% nas alíquotas, aproximadamente) no recolhimento de impostos como incentivo.
    • MCMV: os empreendimentos do setor de habitações de interesse social que participam do programa Minha Casa Minha Vida do Governo Federal são tributados em apenas 1% da receita, incluindo impostos diretos e indiretos.
  • SIMPLES NACIONAL: é um regime de apuração que unifica muitos impostos para facilitar a vida de pequenas empresas (com faturamento de até R$ 3,6 milhões/ano), porém é aplicável para prestadores de serviços como de engenharia, consultoria, arquitetura, gestão. As atividades imobiliárias não estão incluídas no SIMPLES e esse item está aqui só para esclarecer.

O último regime de apuração que vamos apresentar é o mais simples e óbvio: Pessoa Física. Negociar a compra e venda de imóveis ou locação no próprio CPF é a forma mais fácil, porém é a mais onerosa, na maioria das vezes…

Depois de entender os regimes de apuração (se não entendeu, continue a leitura pois a ideia ficará mais clara), vamos então a mais impostos:

Impostos Indiretos (sobre a Receita)

Os impostos indiretos são cobrados diretamente sobre a receita da empresa, isto é, sobre o seu faturamento, sobre cada centavo que entra por conta de vendas, independentemente se você terá lucro ou prejuízo com a operação.

  • PIS: ou Programa de Integração Social tem alíquota de 1,65% (quando adotado Lucro Real) ou 0,65% (quando adotado Lucro Presumido) sobre a receita bruta;
  • COFINS: ou Contribuição para Financiamento da Seguridade Social tem alíquota de 7,60% (quando adotado Lucro Real) ou 3,00% (quando adotado Lucro Presumido) sobre a receita bruta;

Por que a diferença entre alíquotas no lucro real e presumido?

Lembra quando falamos que no lucro real é possível aproveitar créditos? Então, se você optar pelo lucro real, apesar de você ter uma alíquota aparentemente maior (9,25%>3,65%) você pode incluir o PIS e COFINS pagos pelos seus fornecedores para compor estes 9,25%. Não é uma conta fácil… A contabilidade tem um trabalhão para somar os créditos de PIS e COFINS para deduzir do imposto a pagar.

Por exemplo, no caso do PIS, se você tem uma receita de R$ 1.000,00 e opta pelo lucro presumido, o cálculo é simples: 0,65% x R$ 1.000,00 = R$ 6,50. Se optar pelo lucro real, o valor é de R$ 16,50, porém se ao comprar matérias primas você pagou R$ 8,00 de PIS embutidos no preço do fornecedor, então é possível descontar esse valor e pagar R$ 8,50.

Você deve ter percebido que descobrir o regime mais econômico não basta comparar alíquotas. É necessário realizar uma simulação para entender o potencial de créditos que podem ser aproveitados.

Há também outros impostos indiretos que não são aplicáveis à venda ou locação de imóveis, mas que estão embutidos nos preços de insumos (materiais) e de prestação de serviços e, portanto, merecem ser citados e definidos:

  • IPI: Imposto sobre Produtos Industrializados: se você construir uma casa para vender, não sofrerá a incidência de IPI, porém se resolver vender casas pré-fabricadas em uma indústria sofrerá. O IPI, então, está incluso no preço de muitos dos materiais de construção como placas cerâmicas, tubos, conexões, louças, metais, etc.
  • ICMS: O Imposto sobre Operações relativas à Circulação de Mercadorias e Prestação de Serviços de Transporte Interestadual e Intermunicipal e de Comunicação é aplicado na venda de produtos, serviços logísticos e de radio/TV/internet. Ele é cobrado pelos Estados com legislações diferentes (com valores diferentes também).
  • ISS: Impostos Sobre Serviços de Qualquer Natureza – é cobrado pelas Prefeituras nas notas fiscais de prestadores de serviço (por exemplo: serviços de engenharia, arquitetura, pintura e consultorias), a alíquota varia muito de cidade para cidade e de serviço para serviço. Esse imposto tem uma importância especial para o setor de construção, apesar de não ser cobrado sobre a venda ou locação de imóveis. As prefeituras exigem a comprovação do pagamento do ISS sobre os serviços prestados numa nova obra. A responsabilidade de recolher o ISS é, portanto, do proprietário da obra e não do prestador de serviço. Caso o recolhimento seja baixo ou inexistente, o fiscal irá estimar quanto deveria ter sido recolhido e emitirá uma guia ao proprietário da obra. Sem a certidão de quitação do ISS (ou Certidão Negativa de Débitos – CND do ISS), a prefeitura não emitirá o Habite-se, aquele certificado de conclusão da obra que já discutimos em outro artigo.

Impostos Diretos (sobre o Lucro)

Os impostos diretos são cobrados sobre o lucro real – calculado por receitas menos custos, despesas e deduções – ou sobre o lucro presumido – calculado sobre presunções de 8% da receita bruta para o caso de venda de imóveis e 32% no caso de locações. São eles:

  • IRPJ: O Imposto de Renda sobre Pessoa Jurídica tem alíquota de 15% sobre o lucro e há um adicional de +10% sobre o lucro que superar os R$ 240 mil/ano;
  • CSLL: A Contribuição Social sobre Lucro Líquido tem alíquota de 9% sobre o lucro.

Para Pessoas Físicas

Supondo que seu imóvel esteja registrado no seu CPF, então o recolhimento dos impostos fica diferente das empresas/pessoas jurídicas. Os principais impostos a recolher são:

  • IRPF: O Imposto de Renda de Pessoa Física segue a tabela anual da Receita Federal, sendo a válida para o ano de 2017 conforme abaixo. Esse imposto é cobrado nas receitas de aluguel quando o imóvel está registrado no CPF do contribuinte, sendo a alíquota efetiva calculada somando-se todos os rendimentos mensais tributáveis daquele CPF (incluindo salário e prestação de serviços por RPA – Recibo de Pagamento Autônomo).
  • Base de cálculo (R$) Alíquota (%) Parcela a deduzir do IRPF (R$)
    Até 1.903,98
    De 1.903,99 até 2.826,65 7,5 142,80
    De 2.826,66 até 3.751,05 15 354,80
    De 3.751,06 até 4.664,68 22,5 636,13
    Acima de 4.664,68 27,5 869,36
    • Exemplo 1: Se você recebeu R$ 2.500 de aluguel no mês de janeiro e esta foi a única fonte de renda que você teve, seu imposto será de R$ 2.500 x 7,5% – 142,80 = R$ 44,70.
    • Exemplo 2: Se você recebeu R$ 5.000 por um serviço prestado e mais R$ 3.500 de aluguel num único mês, o valor total do imposto de renda à recolher será de (R$ 5.000 + R$ 3.500)*27,5% – 869,36 = R$ 1.468,14.
  • Imposto de Renda sobre Ganho de Capital : Também conhecido informalmente como “Imposto sobre lucro imobiliário”, é cobrado na diferença entre o valor de compra e o valor de venda de um bem (como os imóveis). Existem várias condições nas quais esse imposto pode ser reduzido como, por exemplo, no caso de imóveis cuja posse está há muito tempo com o mesmo proprietário ou ainda na venda do único imóvel com valor de até R$ 440 mil. Vale a pena pesquisar especificamente sobre esse imposto quando este for seu caso.
  • Base de cálculo (R$) Alíquota (%)
    Até R$ 35 mil Isento
    Entre R$ 35 mil e R$ 5 milhões 15,0%
    Entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões 17,5%
    Entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões 20,0%
    Acima de R$ 30 milhões 22,5%

Outros

Há alguns recolhimentos que não tem a natureza de imposto, mas que na prática representam um custo originado pelo Estado que oneram o empreendedor, aumentando a complexidade do nosso sistema tributário, como por exemplo:

  • INSS: apesar de começar com a letra “i” e ser cobrado pela Receita Federal, esse não é um imposto, mas sim uma contribuição previdenciária ao Instituto Nacional do Seguro Social, recolhido sobre a folha de pagamento e também em retenções nas notas de mão-de-obra.
  • Contribuições compulsórias como as sindicais, ao sistema S (Senai, Sesi, Senac), aos sindicatos patronais como o Sinduscon, Secovi ou Ademi e aos conselhos regionais como CRECI, CREA, CAU etc.
  • Taxas e Emolumentos Notariais dos Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis.
  • Taxas de aprovação, emissão de alvarás, fiscalização, contribuição, outorgas e contrapartidas cobradas pelas Prefeituras ou suas Autarquias (SAAE’s, DAE’s, etc.).

Tabela Resumindo Tudo!

Com tanta regras, valores de referência, alíquotas, incidências e isenções, fica praticamente impossível que um cidadão comum possa avaliar quais tributos recolher ou qual a forma mais econômica de se realizar um negócio, seja imobiliário ou não. O Planejamento Tributário e a Estratégia de Estruturação de um empreendimento precisa ser avaliada com cautela.

Se você tem dúvidas sobre a estrutura mais economicamente eficiente para sua negociação imobiliária, entre em contato conosco no contato@rexperts.com.br ou pelos telefones indicados na parte superior do site. Quem sabe podemos por o “Leão” para descansar?

Se você gostou desse assunto, convidamos novamente a ler o outro artigo sobre o tema:

Lucro Real vs. Lucro Presumido vs. Pessoa Física: qual a forma mais eficiente de pagar impostos sobre locação de imóveis?

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