06/11/2018 FIIs, Finanças 0 comentários

Governo tem R$ 1 trilhão em imóveis: Hora de vender ativos e quitar a dívida?!

Outro dia um amigo médico me perguntou no que investir suas economias e um dinheiro, que ainda bem, estava conseguindo poupar todo mês. Dando uma rápida analisada em seus gastos reparei que ele pagava mensalmente, entre outras coisas, o financiamento de um carro com juros mensais superiores a 2,0% ao mês.

Conversamos um pouco sobre, taxa de juros, expliquei-lhe sobre a Taxa Interna de Retorno (TIR) e rendimentos em geral. Depois de algum tempo falando sobre o tema, perguntei-lhe onde ele conseguiria investir seu capital e ter um retorno superior a 2,0% a.m. (26,8%a.a.) e a conclusão foi que nenhuma aplicação com risco de baixo a moderado daria esse retorno: títulos públicos, CDBs, debêntures ou até a renda imobiliária proveniente de Fundos de Investimento Imobiliário.

Portanto uma conclusão um tanto quanto simples que ele compreendeu rapidamente foi que ele deveria quitar o financiamento e deixar de gastar 2,0% a.m. Exterminar a despesas seria o melhor “investimento” que ele podia fazer naquele momento.

Fazendo um paralelo com a historia do amigo médico, o governo Brasileiro tem uma quantidade astronômica de ativos, que também poderiam ser vendidos com a finalidade de reduzir nossa dívida pública que tem custo relevante para o pagador de impostos.

Parte desses ativos são as empresas cujas potenciais privatizações sempre são discutidas na mídia. Mas e os imóveis? Por que ninguém nunca lembra deles? Pois é, o Paulo Guedes, economista e integrante da equipe do recém eleito presidente Jair Bolsonaro tem isso na mira.

Escrevemos esse artigo para levantar esse ponto ao nosso leitor e falar sobre o valor dos imóveis do governo, estimado por alguns em até R$ 1,0 trilhão. Vamos falar sobre esse assunto que tende a dar corda para uma longa discussão nos próximos anos.

  • Quantos são os imóveis e seu valor de mercado;
  • Um debate que envolveu o assunto na campanha presidencial de 2018 e será pauta da agenda econômica em 2019;
  • Qual é o tamanho da dívida do Brasil e como ela se relaciona com nosso PIB (Produto Interno Bruto);
  • Como a venda de ativos atrelada a redução da dívida pode ajudar o Brasil;
  • Quem seriam os compradores dos imóveis governamentais;
  • REITs americanos com imóveis alugados para o governo.

Quantos são os imóveis e seu valor de mercado

Em entrevista à Globo News em agosto de 2018, o economista Paulo Guedes mencionou que sua equipe e consultorias contratadas estimaram que o governo brasileiro tenha entre R$800 bilhões e R$1,0 trilhão em patrimônio imobiliário. Este valor relevante seria apenas pra imóveis da União, sem considerar outra vasta quantidade de imóveis em posse de estados e municípios. No website do Ministério do Planejamento, o próprio governo federal indica o valor de R$ 740 bilhões para os Bens Imóveis da União para a data de 31/12/2015.

Segundo planilhas disponíveis no site do Ministério do Planejamento, encontramos uma lista com 688 mil imóveis! Pois é, verdade mesmo, um número astronômico. Imagine você gerenciar tantos imóveis.

Eles se dividem em:

  • Bens de Uso Comum do Povo: são aqueles de uso coletivo e, assim disponíveis a todos os cidadãos. São exemplos os rios, as praças, as vias públicas e as praias.
  • Bens de Uso Especial: são os imóveis destinados à administração pública ou à prestação de serviços públicos, como prédios de repartições públicas. Prédios onde estão instaladas escolas públicas ou hospitais também enquadram-se nesta categoria.
  • Bens Dominiais: não possuem destinação específica como os anteriores e podem inclusive ser disponibilizados para uso privado conforme prevê a legislação (alguns tem como ocupante até Igrejas Evangélica Assembléia de Deux, opa Deus). Quando utilizados por empresas privadas, exigem o pagamento de “retribuição pecuniária”, equivalente a um aluguel, que é reconhecido pela União como Receita Patrimonial que não pode ser confundida com tributo. Dentre essas arrecadações estão: Taxa de Ocupação, Foro, Laudêmio, Multa de Transparência, Alienação, Dívida Ativa da União, Juros e Multas, Locação e Arrendamento. Leia mais detalhes neste link.

Os tipos de imóveis da União são: terrenos da Marinha, margens de rios, ilhas, unidades de conservação, terras rurais arrecadadas, terras indígenas e outros bens da União como propriedades que por várias razões podem ter sido incorporados ao seu patrimônio.

Dois exemplos de Imóveis da União

O Ministério da Fazenda, por exemplo, que já está a muitos anos estabelecido em Brasília, ainda tem um imóvel muito bacana no Rio de Janeiro, que hoje abriga a Biblioteca Central, o Museu da Fazenda e órgãos do governo do RJ.

Outro triste exemplo era o Edifício Paes de Almeida, da União que caiu no centro de São Paulo após um incêndio comprometer a estrutura. O local estava invadido por famílias sem teto e havia décadas que a propriedade não tinha manutenção adequada ou qualquer zelo por parte do governo. Era um imóvel “jogado às traças”. Lhe pergunto: você deixaria um imóvel seu ser invadido e se degradar a ponto de pegar fogo e desmoronar? Aquele prédio, bem localizado no centro da capital do estado mais rico do Brasil valeria quanto para um investidor, R$ 50 milhões, R$ 100 milhões? Nunca saberemos mas com certeza seria um bom dinheiro.

O governo brasileiro trata dessa maneira parte de seus ativos imobiliários, um verdadeiro desrespeito aos contribuintes, que são os verdadeiros donos das propriedades. Preferimos nem detalhar o desastre que houve no Museu Nacional, que era um patrimônio da humanidade e também acabou em cinzas.

Eleições 2018 trouxeram o assunto à tona

João Amoedo, candidato do Partido Novo ao Planalto, ainda que timidamente, mencionou em sua propaganda eleitoral um ponto relacionado aos imóveis da União: transformar o Palácio da Alvorada em um museu. Segundo Amoedo, um presidente não deve ter a ostentação e o luxo de viver em um palácio às custas do povo.

Somente esta residência oficial conta com 7.000 m² para apenas uma família, 160 funcionários, gasto d’água médio mensal superior a 3,0 milhões de litros, quase R$ 80mil/mês em contas de luz, R$ 8 mil/mês para cuidar de animais do palácio entre outras relevantes despesas conforme indicado em reportagem de O Globo. Dê uma olhada abaixo na piscina do palácio!

Paulo Guedes, que ao que tudo indica será Ministro da Economia no próximo governo, ressaltou o ponto da privatização no plano econômico de governo indicando exatamente a possibilidade de vender ativos, e incluindo não apenas as tão faladas empresas estatais, mas também os imóveis. A ideia é utilizar este capital pra “ir quitando” a grande dívida nacional.

Paulo Guedes estima a participação do governo em todas as suas empresas estatais em algo entre R$ 500 bilhões a R$ 900 bilhões, com média estabelecida por seu time em R$ 700 bilhões para potenciais privatizações. Este valor, quando somado a uma eventual venda de imóveis poderia gerar uma receita trilionária ao nosso governo que convive com déficits.

Caso tenha interesse, assista à entrevista de Paulo Guedes para a Globo News em 2018:

Qual é o tamanho da dívida do Brasil e como ela se relaciona com nosso PIB (Produto Interno Bruto)

Em maio de 2018, a dívida pública brasileira atingiu a cifra de R$ 5,133 trilhões (R$5.133.000.000.000,00!). Se contarmos o saldo devedor dos títulos do Tesouro Nacional na carteira do Banco Central, esse número subiria mais quase R$ 600 bilhões. Alguns economistas preveem que essa dívida corresponda a algo entre 80% e 90% do PIB (Produto Interno Bruto) gerado em um ano na economia nacional.

Estima-se que o Brasil pague US$ 100 bilhões (~R$ 400 bilhões) em juros desta dívida pública todo ano. O que daria para fazer com tanto dinheiro? Paulo Guedes gosta de dizer que daria para “reconstruir uma Europa por ano” mas a resposta clássica é que seria possível construir hospitais, creches, escolas, investir na segurança pública e por que não, quem sabe, reduzir a carga tributária que sufoca o empreendedor brasileiro.

Esse gasto com juros é realmente indecente. Não precisamos ser gênios para compreender que o pagamento de juros só é bom para quem os recebe, nunca para quem paga. Tudo que puder ser feito para reduzir essa dívida deve ser avaliado.

Por que não considerar a venda de imóveis mal geridos e abandonados como o prédio que caiu em São Paulo. Lembre-se, são quase 700 mil imóveis, muitos não geram pouca ou nenhuma renda ou estão abandonados.

A venda de ativos imobiliários ou estatais pode ser atrelada diretamente à redução da dívida, e se isso ocorrer pode ajudar o Brasil. Esse “desinvestimento” pode reduzir significativamente a dívida e consequentemente a necessidade de despesa com juros. Como na vida de qualquer família, se for necessário vender um carro para quitar uma dívida, evitando assim os juros que vão “pelo ralo”, isso deve ser visto como uma boa solução.

Como seria o processo de venda dos imóveis?

Uma pergunta intrigante é como o governo fará o processo de venda de tantos imóveis, são centenas de milhares de propriedades que possivelmente passarão por processos de seleção, avaliação de valor e contarão com debates jurídicos intensos sobre a forma com que será possível efetivar a venda. Esse é um tema que valeria uma entrevista com advogados especialistas. Quem sabe em breve debatemos o tema aqui no RExperts.

Uma coisa é certa, deve haver alguma equipe dedicada para conseguir desenvolver um enorme e trabalhoso processo competitivo para que os imóveis sejam de alguma maneira “leiloados”. E quanto demoraria esse processo até os recursos caírem na conta?

Quem seriam os compradores dos imóveis governamentais?

O governo possui uma quantidade vasta de tipos de propriedades: Muitos em ótimas localizações e outros em áreas afastadas. Alguns em áreas urbanas e outros em áreas rurais. Imóveis em grandes cidades e outros em pequenas. Uns ocupados por órgãos públicos, outros por empresas privadas, por ocupações irregulares ou mesmo desocupados. São terrenos, prédios, casas, sítios, palácios e outros tipos de propriedades.

Com essa variada gama de tipos de propriedades é possível que existam vários perfis de compradores que poderão entrar no processo competitivo: fundos de investimento, fundos de pensão, investidores estrangeiros, grupos empresariais, holdings familiares ou patrimoniais, fundos de Private Equity, Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) ou até mesmo pessoas físicas.

REITs americanos com imóveis alugados para o governo

Nos Estados Unidos, um veículo de investimento muito popular são os REITS (Real Estate Investment Trusts), análogos aos FIIs brasileiros (Fundos de Investimento Imobiliário) que já foram objeto de alguns artigos e cursos do RExperts como:

O governo americano, entende em muitos casos que não é papel dele ser dono de imóveis, pois estes recursos multimilionários, ao invés de serem imobilizados e investidos em “tijolos” podem ser usados para outros fins prioritários por um governo: saúde, educação e segurança. Dessa maneira em alguns casos o governo aluga imóveis de REITs como:

  • Government Properties Income Trust (GOV): possui 164 imóveis comerciais, prédios corporativos e galpões industriais ou logísticos em mais de 30 estados americanos locados e relacionados a atividades governamentais;
  • Easterly Government Properties Inc. (DEA): realiza principalmente a aquisição, desenvolvimento e gerenciamento de propriedades comerciais Classe A que são alugadas para agências do governo dos EUA. São 59 propriedades com 100% de ocupação em 20 estados americanos.

Dentre os investidores desses fundos estão pessoas como você e eu, que podem comprar frações dos imóveis através de cotas e receber o aluguel proporcional gerado por essas propriedades com baixo risco envolvido.

Um tema com muitos questionamentos

Além da questão de como seria o processo de alienação de bens e quanto demoraria, poderiam haver diversas outras questões como se valeria a pena o desembolso do governo com aluguéis para utilização de imóveis; se devem ser vendidas todas as propriedades ou apenas parte delas. Seriam incluídas no processo de venda as em uso pela administração ou órgãos públicos, ou apenas as desocupadas ou alugadas pela iniciativa privada?

Quantos empregos esse processo todo de desimobilização geraria no mercado de Real Estate e quão grande seria a movimentação no mercado imobiliário com investidores, engenheiros, arquitetos, construtoras, escritórios de advogacia, equipes de obra, equipamentos de construção, etc. São infinitas as possibilidades para renovação através da demolição e reconstrução ou retrofits.

Uma coisa é fato. São muitos imóveis e ficou provado com alguns casos que a administração pública brasileira tem enormes dificuldades em zelar pelos ativos. Diversos ativos estão abandonados ou mal geridos e infelizmente sempre há abertura para a possibilidade de corrupção.

Nós aguardaremos ansiosos os próximos capítulos a partir de 2019. Escreva abaixo um comentário com o seu ponto de vista ou perguntas.

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