set 28, 2017 Cursos e Planilhas 0 comment

Gestão de Portfólio de Fundos de Investimento Imobiliário

Este artigo é para você que tomou a sábia decisão de diversificar seus investimentos tradicionais em poupança, CDBs ou Tesouro Direto e começou a investir em FIIs ou mesmo ações de empresas.

Esse tipo de investimento através de Bolsa de Valores exige uma certa “atenção a mais” do investidor quando comparado a investimentos “tradicionais”. Isso porque é fundamental manter registros de cada um dos negócios em que aplicou seu suado dinheiro.

Aqui no RExperts, nós acreditamos que a melhor maneira de acompanhar um investimento seja através de planilhas em Excel. Com elas você pode registrar os dados de suas transações, acompanhar a evolução dos investimentos, comparar os resultados com outros investimentos, etc.

Por isso escrevemos esse artigo, acompanhado de um vídeo e uma planilha pronta que facilitarão muito a vida de quem começou a investir no mercado de FIIs.

Processo de Aquisição de FIIs

Em nosso Curso de Fundos de Investimento Imobiliário explicamos detalhadamente o universo dos investimentos em FIIs tornando nosso aluno apto a realizar ótimos investimentos. Se você ainda não conhece esse curso veja o conteúdo aqui. Entre outros assuntos, faz parte do curso explicar como é o processo de negociação de cotas de FIIs através da Bolsa de Valores. Se você já investe nesse mercado ou em ações de companhias de capital aberto, você já sabe como funciona. Se você ainda está começando vamos resumir abaixo.

Para comprar cotas de FIIs ou ações é necessário registrar uma ordem de compra através de uma corretora de valores. Esta ordem precisa das seguintes informações básicas, exemplificadas abaixo:

  • Preço de aquisição: R$ 107,10 / cota
  • Quantidade de cotas: 100 cotas
  • Montante Total: R$ 10.710,00

Depois de inserir essa ordem no sistema de sua corretora, se houver alguém disposto a vender aquela quantidade de cotas naquele valor a negociação é efetivada e você adquire as cotas mediante o pagamento do montante total. As corretoras adicionam ao valor pago uma taxa de corretagem. Por isso lembre-se disso ao escolher sua corretora.

Preços Médios

É comum que um investidor adquira cotas de Fundos de Investimento Imobiliário aos poucos. Eu por exemplo vou comprando mais cotas mensalmente quando sobram recursos do meu salário. Os preços de aquisição variam ao longo dos dias pois o mercado é dinâmico, veja no gráfico abaixo o exemplo da variação dos preços das cotas do Fundo BB Progressivo (código BBPO11), que possui imóveis alugados para o Banco do Brasil:
Sendo assim, quando você comprar cotas de FIIs ao longo do tempo, é muito provável que os preços sejam diferentes. Dessa maneira uma informação importantíssima de saber é qual foi o preço médio de aquisição daquelas cotas. Para isso você precisa calcular uma média ponderada e a melhor forma de fazer isso é através de uma planilha Excel.

Abaixo ilustramos o cálculo de preços médios:

Código Data R$/Cota Qtde Cotas Total
BBPO11 01/mai/16 R$ 120,46 415 R$ 49.990,90
BBPO11 10/jun/16 R$ 123,98 500 R$ 61.990,00
BBPO11 22/set/16 R$ 123,48 250 R$ 30.870,00
BBPO11 30/out/16 R$ 122,00 500 R$ 61.000,00
Total/Média   R$ 122,43 1.665 R$ 203.850,90

Note que as compras de cotas no exemplo variaram, mas o preço médio equivalente em que podemos nos balizar para análise de nossas cotas é R$ 122,43.

Assim como o preço médio é importante para entender o “preço de entrada” naquele investimento, o preço médio também deve ser calculado para o “preço de saída”. Você poderá com isso entender se houve ganho de capital (lucro) numa determinada transação.

É importante comentar que algumas corretoras de valores oferecem esse cálculo automaticamente através do home broker. De qualquer maneira acreditamos ser importante calcular pessoalmente.

Análise do Yield de Entrada

Um dos fatores mais importantes ao investir em um Fundo de Investimento Imobiliário de Renda é o Yield gerado por ele. Este Yield (dividend yield), é a Taxa de Dividendos ou Cap Rate gerado por aquele investimento. Leia mais sobre Cap Rate neste artigo que escrevemos sobre o tema.

Por isso é interessante que sua planilha também te auxilie em cálculos rápidos de qual o yield que você receberá naquele investimento.

Por exemplo, se você adquiriu suas cotas num preço médio de R$ 122,43 e o dividendo mensal daquele fundo era R$ 0,96, o dividend yield gerado para você será 0,78% a.m.

Este dado é importantíssimo para entender se este é um bom investimento ou não quando comparado a outros potenciais investimento do mercado (trade-offs). Dica: lembre-se da diferença entre taxas reais e nominais quando o assunto é analisar o retorno de investimentos (leia mais e assista nosso vídeo sobre esse assunto).

Aportes e Retiradas

Uma conta em corretora é como se fosse uma conta sua em outro banco. Portanto para iniciar seus investimento será necessário aportar, ou seja, transferir recursos para essa conta. Essa é uma informação fundamental de acompanhar em sua planilha de Gestão de Portfólio de FIIs.

Quando seus investimentos começarem a dar retorno ou mesmo gerar renda (o que é um forte do investimento em FIIs), você provavelmente irá sacar esses valores e transferi-los de volta para sua conta bancária. É importante que você analise quanto e quando realizou esses saques.

Indicadores de Retorno

Com os fluxos de caixa de entrada e saída em sua conta da corretora é possível calcular os retornos do(s) seu(s) investimento(s). Alguns indicadores básicos são calculados em nossa planilha de Gestão de Portfólio de FIIs como TIR (Taxa Interna de Retorno), Lucro, Múltiplo do Investimento e Margem.

Painel Resumo do Portfólio

Em nossa planilha de Gestão de Portfólio de FIIs, montamos uma aba com um painel resumo onde o usuário pode analisar diversas informações como:

  • Quais são os FIIs que compõe sua carteira (portfólio) e com qual %;
  • Quais foram os valores médios de compra das cotas de cada FII;
  • Quais são as quantidades em carteira compradas para cada fundo;
  • Se há ganho ou perda (lucro ou prejuízo) em cada negociação de cotas;
  • Quais são os dividend yields praticados em cada investimento;
  • Qual é a somatória de todos os dividendos recebidos por cada FII da carteira e quanto isso representa sobre o valor investido;
  • Se houve lucro na venda dos FIIs, qual seria o imposto sobre ganho de capital devido para pagamento;
  • Gráficos de gestão de carteira.

A planilha

Preparamos uma planilha 100% editável, permitindo ao adquirente incluir e excluir linhas e colunas, adaptar informações e fazer novos gráficos de acordo com seu desejo. Esta planilha é comercializada aqui e possui um vídeo explicativo. O produto não apenas entrega uma planilha pronta para a gestão de um portfólio de fundos imobiliários e ações como promove o aprendizado de mecânicas de MS Excel. Tudo isso de forma eficaz e eficiente.

Curso: Fundos de Investimento Imobiliário

Ter uma boa visibilidade e conhecimento sobre as possibilidades de investimento presentes no mercado com certeza trará excelentes resultados para o seu negócio ou mais ainda para sua vida pessoal. Muitas pessoas ainda investem seu capital em produtos com péssimos rendimentos oferecidos por bancos e sem conhecer o mercado financeiro. Muitos de nós gostaríamos de investir em imóveis mas não dispomos do capital necessário. Com o intuito de tornar sua vida financeira mais fácil, criamos esse curso onde você vai aprender tudo sobre Fundos de Investimento Imobiliário, para poder investir sabiamente em imóveis mesmo que com pouco capital, obtendo bons rendimentos desde o primeiro mês e obtendo sofisticação de um profissional. Lembre-se: Conhecimento é seu melhor Ativo!

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Para mais perguntas ou para iniciar uma discussão comente aqui embaixo. Compartilhe esse artigo para nos ajudar a atingir mais pessoas. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.