nov 12, 2015 Direito Imobiliário, Investimentos 0 comment

Garantias Locatícias: Como evitar a inadimplência dos seus contratos de locação de imóveis





Você provavelmente já ouviu uma história parecida: um amigo investiu em um apartamento para alugar. Anunciou na internet e encontrou seu primeiro inquilino. Alguns meses depois você encontra esse amigo e descobre que o tal inquilino está inadimplente a meses e o que era para se tornar um ótimo negócio virou uma tremenda dor de cabeça.

Toda remuneração tem seus riscos, mas eles sempre podem ser administrados e mitigados, passando para um nível tolerável. O procedimento de filtragem e seleção do locatário é uma etapa de extremamente importante para a saúde financeira de qualquer empreendimento, seja uma kitnet ou um galpão industrial.

Mas então, o que você deve fazer para que o retorno do seu investimento esteja protegido ou evite um calote?

Esse artigo tem como foco a identificação do perfil de crédito do inquilino e nos instrumentos de  garantia permitidos por lei que o locador pode exigir para se proteger da inadimplência.

Identificação do Perfil de Crédito

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Engana-se quem acredita que uma boa garantia é suficiente para ter um contrato de locação tranquilo. A garantia, como o nome já diz, é acionada quando alguma coisa deu errada. Inquilino bom é aquele que cumpre o contrato à risca e sem sofrer penalidades, honrando pagamentos, direitos e deveres. É na etapa de identificação do perfil de crédito do inquilino que você tem a oportunidade de encontrar bons pagadores.

O tema “crédito” é bastante extenso, mas vamos passar uma dicas práticas de bolso para quem está iniciando neste assunto:

  • Informe-se sobre o histórico de trabalho e a fonte de renda atual. Peça comprovantes de renda como holerites, recibos de comissões ou declaração de imposto de renda e há quanto tempo trabalham desta forma;
  • Avalie a capacidade de pagamento. Recomenda-se que o ganho mensal seja pelo menos 3 vezes maior do que o aluguel;
  • Peça referências comerciais e ligue para elas. Lojas que vendem no crediário conhecem bem o crédito do público em geral e costumam fornecer essas informações por telefone. Se o inquilino for uma pessoa jurídica, fornecedores da empresa podem ser consultados;
  • Faça uma consulta nos “serviços de proteção ao crédito”. Essas companhias fornecem dados importantes sobre a condição financeira do potencial inquilino com o CPF ou CNPJ dele. Recomendo o site CC Fácil que consulta o Serasa por aproximadamente R$ 20;
  • Emita uma certidão de ações criminais na Justiça Estadual. Esse documento não tem custo e pode ser emitido pela internet no site do tribunal do seu estado. Ela indicará se a pessoa é procurada pela polícia, é mais uma garantia de checar a idoneidade da contraparte.

Em hipótese alguma associe a capacidade de crédito de uma pessoa com base na raça, religião, nacionalidade, deficiência física, mental e orientação sexual. Além de completa falta de caráter, a discriminação é proibida por lei.

Garantias Locatícias

No Brasil, contratos de aluguel de imóveis são regidos pela Lei do Inquilinato nº 8.245 . Essa lei permite a adoção de 3 tipos de garantias no contrato de locação, sendo que você pode escolher apenas uma das três (ou seu contrato pode ser considerado nulo):

Opção 1 – Caução

Caução é quando o locatário coloca algum “bem de valor” em garantia do pagamento do aluguel. Este bem pode ser:

  • Um bem móvel, como um carro, desde que a caução seja registrada em cartório de títulos e documentos;
  • Um outro imóvel, também desde que averbada na respectiva matrícula, isso impede que o locador venda o imóvel durante o período de garantia;
  • Em dinheiro, no valor de, no máximo, 3 meses de aluguel depositados em caderneta de poupança;
  • Títulos e ações, (em caso de concordata, falência ou liquidação, o locador tem 30 dias pra substituir a garantia);
  • Cotas de fundo de investimento, nesse caso a garantia funciona como cessão fiduciária, se ele não pagar, você (locador) tem direito de liquidar as cotas pra receber o montante.
Opção 2 – Fiança

A fiança funciona como a caução, só que é dado por outra pessoa diferente do inquilino. Às vezes, o locatário não possui garantias em seu nome, mas um parente, um chefe, a empresa em que trabalha ou um amigo pode garantir o aluguel para o locador. Essa terceira pessoa recebe o nome de “fiador”.

Lembre-se de pedir toda a documentação de identificação do fiador e do cônjuge. Se ele for, por exemplo, um homem casado em comunhão de bens, a esposa deve assinar o contrato e responder por ele, mesmo se o bem dado em garantia não esteja no seu nome.

Aqui vale um alerta: há muitos fiadores golpistas que assinam garantias falsas. Consulte o site do CRECI (Conselhos regionais dos corretores imobiliários) do seu estado sobre a existência de golpistas na sua região, eles geralmente fornecem os nomes dos falsários.

Opção 3 – Seguro de Fiança Locatícia

O seguro fiança é uma opção bem interessante. Se o futuro inquilino não tem condições de dar um caução ou encontrar um fiador, as companhias de seguro oferecem o serviço de garantir o pagamento de aluguel (bem como outras obrigações, como impostos e taxas de condomínio) para o locador. Esse serviço custa por volta de um aluguel por ano e quem paga é o inquilino. Quando o inquilino não faz o pagamento, o proprietário tem um prazo (40 dias, em média) para comunicar a seguradora, a qual deposita os valores devidos.

Opção alternativa

Existe uma outra opção na qual o inquilino paga o aluguel adiantado (até o sexto dia útil do mês) sem dar nenhuma garantia (contrato de aluguel sem fiador). Essa alternativa não é muito comum porque exige bastante confiança entre as partes.

Atenção aos serviços oferecidos por imobiliárias

Algumas imobiliárias oferecem o serviço de “garantia do aluguel” em troca de uma taxa de administração. Nestes casos os cuidados são os mesmos quando se aceita um fiador: quem é a imobiliária? Que garantias ela dá? Essa taxa compensa ? Porque se ela estiver toda endividada ou mesmo não ter recursos em caixa para bancar, você não vai receber.

Resumindo…

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Para evitar o calote de inquilinos mal intencionados, você tem duas etapas a cumprir:

  • Verifique o perfil de crédito pedindo comprovação de renda, checando o serviço de proteção ao crédito e consultando referências comerciais;
  • Escolha o tipo de garantia locatícia que vai exigir no contrato e se o que está sendo oferecido possui lastro.

Por último, se com ou sem as garantias citadas você tem um atraso de pagamento do aluguel, você pode fazer um pedido de ação de despejo nos primeiros 30 dias de inadimplência. A ação terá de ser resolvida em primeira instância na Justiça: em 15 dias deverá ser concedida a ordem de despejo. O inquilino terá, então, 30 dias para sair do imóvel. Esteja acompanhado de um bom advogado com conhecimentos em direito imobiliário, não ponha o seu imóvel em micos e livre-se de riscos desnecessários.

Até a próxima!

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