Galpões refrigerados: especificações e detalhes surpreendentes desse tipo de investimento imobiliário





Era uma vez um país tropical… precisando de logística refrigerada.

Você imaginaria que até 40% dos alimentos perecíveis são perdidos na cadeia logística por aqui? No Brasil, de cada 10 bananas colhidas apenas 6 ou 7 são consumidas, e por que isso? O que responde a grande parte desse desperdício é a logística falha envolvida desde que a banana é colhida até chegar na mesa do consumidor. Desperdiçamos porque temos muito. Isso faz sentido? Não parece fazer, mas muitas vezes vale a pena financeiramente. Em nosso país condições adversas de transporte e armazengem não atendem aos padrões de conservação que alimentos perecíveis, como as frutas, exigem: caminhões velhos, galpões sujos e as altas temperaturas a que as cargas são expostas na estrada acabam estragando parte considerável desses alimentos.

E o que isso tem haver com investimentos imobiliários?

Se você ainda não percebeu, há infinitas oportunidades em toda a cadeia produtiva e de logística refrigerada, que precisam de imóveis adaptados para a produção e distribuição de itens perecíveis e sensíveis, que se deterioram após algum tempo expostos a variações de temperatura. Dentre esses produtos podemos citar alimentos como carnes bovina, suína, de aves e peixes, manteigas, queijos, requeijões e produtos derivados de leite, alimentos congelados, vegetais, sementes, sucos, frutas, chocolates, remédios e até mesmo flores, cosméticos e obras de arte!

A mudança no estilo de vida (mais apressada), o aumento da renda e a maior presença das mulheres no mercado de trabalho fez com que aumentasse o consumo de produtos refrigerados e congelados no lar e fora dele através de redes de restaurantes, hotéis e refeições coletivas em empresas; houve também aumento do consumo de carnes (reflexo da maior renda do brasileiro). Tais alterações no comportamento alimentar das pessoas exigem que haja um desenvolvimento da cadeia refrigerada para atender logisticamente o consumo.

Nesse artigo, vamos te mostrar:

  • Como funciona a cadeia produtiva do frio;
  • Quais os tipos de propriedades imobiliárias do setor;
  • Quais os detalhes técnicos que estes imóveis precisam.

A Cadeia do Frio

A cadeia de logística refrigerada é composta pela indústria produtora, transporte, armazenagem, distribuição e ponto de venda final como pode ser observado no esquema abaixo:

Cold Storage Cadeia

  • Indústria: alimentícia, cosmética, farmacêutica entre outras. São empresas que produzem produtos sensíveis que necessitam de refrigeração para manter seu estado de conservação. Normalmente as plantas fabris dessas empresas são compostas por grandes galpões refrigerados onde os produtos são produzidos, embalados e despachados para centros de distribuição;
  • Transporte: em grandes caminhões ou containers refrigerados, os produtos embalados em grandes quantidades (na maioria das vezes em pallets) são levados para centros de distribuição (CDs);
  • Centros de Distribuição: nesses grandes armazéns refrigerados, os produtos são guardados, fracionados, reorganizados e embalados novamente da maneira que deverão ser entregues no ponto final de venda ou despachados para portos (exportação);
  • Distribuição: em caminhões refrigerados menores, os produtos inteligentemente organizados são levados por transportadoras rodoviárias urbanas ou de fast-food até o ponto final para venda;
  • Ponto de Venda: estes podem ser a lanchonete, o restaurante, o hotel, o supermercado, o açougue ou a farmácia onde o produto será finalmente vendido ao cliente. Nesses pontos de venda normalmente a refrigeração é feita apenas através de refrigeradores ou pequenas câmaras frias. O ponto final pode ser também um porto onde o produto será exportado.

Nesta cadeia, exitem dois fundamentais tipos de desenvolvimento imobiliário dos quais se tratam esse artigo: Galpões Industriais Refrigerados e principalmente os Centros de Distribuição Refrigerados.

Centros de Distribuição Refrigerados

Cold Storage EPI

Centros de Distribuição são galpões onde diversos tipos de mercadorias são armazenas e/ou manipuladas e de onde partem para pontos de venda aos clientes finais. Para produtos especiais, existem galpões especiais, e para o caso de produtos sensíveis a mudanças de temperatura citados anteriormente existem os Armazéns Refrigerados.

Estes imóveis podem ter quatro níveis de refrigeração:

  • Climatizada (entre 10oC e 18oC): frutas e vegetais em geral. Uma banana deve ser transportada e armazenada a temperatura de 13oC por exemplo. Sementes como de soja, milho e trigo também são climatizadas a temperaturas de 15oC . Além de frutas e sementes, outros itens como alguns produtos químicos, cosméticos e obras de arte também são armazenadas nestas temperaturas;
  • Resfriado (entre 0oC e 10oC): produtos que não precisam ser congelados mas que precisam ser conservados no frio como avelãs (1oC a 5oC) e chocolates (7oC a 10oC) por exemplo, outros produtos que se encaixam nessa faixa de temperatura são carnes, derivados do leite, vacinas e algumas frutas e hortaliças;
  • Congelada (entre -25oC e 0oC): carnes, sorvetes e alimentos congelados (tortas, pizzas, etc);
  • Túnel de Congelamento (entre -45oC e -25oC): é utilizado para congelamento rápido dos produtos. Os produtos entram no túnel na temperatura de processo, passam no túnel para congelar até atingir a temperatura em que ficarão armazenados na câmara de congelados. Não é utilizado para estocagem.

Cold Storage ante

São muitas as atividades realizadas dentros desses CDs Refrigerados e por isso sua operação pode gerar retornos consideráveis aos operadores logísticos. Algumas das atividades são:

  • Armazenagem

A atividade principal é a de armazenagem. Produtos que são fabricados em grande quantidade pelas fábricas nem sempre são consumidos imediatamente e há necessidade que estes sejam estocados até que clientes comprem esses produtos. Um bom exemplo de produtos que necessitam ser estocados por longos períodos refrigeradamente são ovos de páscoa. Sua produção começa nas fábricas muito antes da Páscoa (já no ano anterior!) e estes vão sendo estocados para uma demanda pontual a cada ano quando são distribuidos à diversos supermercados e lojas.

  • Fracionamento

Normalmente, fábricas despacham seus produtos em grandes quantidades embalados em pallets que são transportados dentro de grandes caminhões. Imagine uma padaria de bairro que vende sorvetes. Ao fazer uma compra, este estabelecimento não comprará um pallet inteiro com milhares de unidades de picolés, mas sim apenas algumas caixas. Dessa forma é necessário que as mercadorias sejam fracionadas em algum local após a saída da fábrica quando foram expedidos em grandes volumes. Isso ocorre nos CDs Refrigerados. Após esse fracionamento, as cargas em menores volumes são embarcadas em pequenos caminhões para serem distribuidas até os pontos de venda (PDVs).

Em algumas grandes cidades como São Paulo não é permitida a circulação de grandes veículos de carga no dia a dia e para que mercadorias possam chegar até os pontos de venda finais são utilizados Veículos Urbanos de Carga (VUCs). Esse fato intensifica ainda mais a necessidade de fracionamento de cargas.

  • Handling e Picking

Este é processo importante desempenhado em Centros de Distribuição Refrigerados onde ocorre o manuseio (handling) e seleção ou coleta (picking) de cargas. Em redes de fast food por exemplo como McDonalds, Burguer King, Bobs, Subway e muitas outras é necessário transportar até suas lojas diversos itens diferentes, perecíveis ou não, conjuntamente (pães, carnes, queijos, sorvetes, condimentos, embalagens, etc). Para isso é indispensável o processo de handling e picking executado em galpões refrigerados.

Este processo consiste na chegada dos produtos até o CD Refrigerado vindo de diversas fábricas diferentes pois os fornecedores são distintos (o fornecedor de queijo do McDonalds não é o mesmo fornecedor da carne por exemplo). Após a recepção desses produtos eles são separados e organizados novamente de acordo com as entregas programadas para cada loja.

  • Cross-Docking

O termo Cross-Docking dá nome a um processo de logística muito importante para diversos segmentos de comércio que necessitam da cadeia refrigerada. Ele é desenvolvido na maioria das vezes na logística de produtos com alto giro e grande nível de perecibilidade. As palavras inglesas cross e dock significam “através” e “doca” respectivamente, e passam a ideia de que os produtos que entram por uma porta logo saem pela outra, e em galpões logísticos essas portas são chamadas de docas.

Cold Storage Cross Docking

Quando há necessidade logística de processos cross-docking, os produtos não são estocados nos Centros de Distribuição, eles apenas atravessam o galpão passando por processos de recepção, classificação, separação, fracionamento, reagrupamento e expedição.

Construção Específica e Equipamentos

Cold Storage Construção

São muitas as diferenças construtivas entre um galpão logístico comum e outro refrigerado tanto do ponto de vista de engenharia civil, quanto de segurança do trabalho e equipamentos de proteção. Temperaturas muito severas precisam de tratamento especial.

  • EPI e direitos trabalhistas: empregados que trabalham em ambientes refrigerados além da utilização de roupas especiais para o frio como luvas, japonas térmicas e gorros ainda devem ser submetidos a um descanso para recuperação térmica onde a cada uma hora e quarenta minutos de trabalho eles tem direito a 20 minutos de descanso. Além disso, esses empregados têm direito a receber adicional de insalubridade;
  • Câmaras Frias: é o ambiente onde a mercadoria é armazenada ou manipulada. O ambiente é fechado pelas paredes e teto feitas de painéis de aço isotérmicos, com núcleo isolante de EPS (poliestireno expandido = isopor) ou PUR (poliuretano injetado). A 2ª opção é mais utilizada em instalações modernas. Câmaras Refrigeradas não seguem uma regra em relação à altura do pé direito. Isso varia muito conforme o imóvel e altura dos porta pallets. Câmaras modernas tem altura de aproximadamente 10m a 12m de vão livre. Quanto mais alta for a câmara mais será necessário investir em equipamentos de refrigeração e armazenagem;
  • Docas: separam o pátio de caminhões (ambiente externo) e a antecâmara. Nas instalações atuais, é comum a utilização de portas seccionais com portal de selamento, para evitar a entrada de possíveis “agentes contaminadores” e fuga de ar refrigerado quando a doca está sendo utilizada, e nivelamento de altura, para facilitar a movimentação de paletes;
  • Portas: separam a antecâmara da câmara. Podem ser automáticas ou manuais. Nas instalações modernas, é comum a utilização das portas automáticas para facilitar o processo de abertura e fechamento da mesmas, evitando-se assim o desperdício do “frio” do interior das câmaras;
  • Antecâmara: é o ambiente que está entre o pátio externo (temperatura ambiente) e as câmaras frias. É onde são recebidas e expedidas as mercadorias e é recomendado que seja refrigerada para que quando se abra alguma porta da câmara fria, não entre calor para dentro da mesma. Não possuem um pé direito tão alto como as câmaras para não haver desperdício de energia;
  • Piso: é imprescindível que em uma câmara de congelados seja feito o isolamento do piso pois caso contrário, a umidade proveniente do solo irá congelar e danificará por completo o piso da câmara, podendo até, em caso extremo, comprometer a estrutura do galpão. Dentro desses pisos especiais exitem ramificações de tubulações chamadas “respiros”, que funcionam como um colchão de ar para impedir o “congelamento do piso”;
  • Porta-Pallets: são estruturas fixas, versáteis e de fácil manutenção. É o mais usual para acesso direto e unitário para cada pallet, portanto ideal para armazenamento de produtos variados. São utilizadas empilhadeiras para movimentação dos pallets e por isso é ideal construir mecanismos para proteção das paredes das câmaras e dos porta-pallets para evitar os danos causados pela má operação de empilhadeiras;
  • Equipamentos de refrigeração: são muitos os equipamentos utilizados na refrigaração desses galpões e sua operação é complexa e exige muita responsabilidade. Podemos citar entre os equipamentos:
    • Reservatório de líquido, separador de líquido, bomba de recirculação, compressor e condensador: formam o conjunto de equipamentos de refrigeração localizados na sala de máquinas (no exterior do galpão);
    • Evaporadores: são as máquinas utilizadas para refrigeração dentro das câmaras frias;
    • Desumidificadores: são equipamentos utilizados para retirar a umidade dos ambientes, impedindo a formação gelo/neve nas câmaras. Geralmente são instalados nas antecâmaras (não são equipamentos obrigatórios mas as melhores propriedades possuem);
  • Sala de Máquinas: é localizada no exterior do galpão em um ambiente aberto para ventilação. Esta sala contém os equipamentos citados anteriormente e são conectados através de tubulação de aço carbono sem costura (amônia) ou cobre (freon) aos evaporadores dentro das câmaras frias;
  • Gases tóxicos e Acidentes: os equipamentos de refrigeração funcionam com diversos fluidos. Os mais utilizados neste tipo de instalação são freon e amônia:
    • Amonia: é um fluido tóxico, inflamável e incolor. Uma exposição prolongada dos olhos ao vapor de NH3 pode provocar a cegueira. Nas vias respiratórias, pode haver sérias inflamações e pode ocorre morte por asfixia. Os alimentos impregnados com este composto químico, cru ou cozidos, apresentam sabores tão desagradáveis que não podem ser ingeridos, apesar de não oferecerem riscos de envenenamento. Além disso, tem odor muito forte. Em caso de vazamentos, é facilmente notado e por isso dificilmente uma pessoa é exposta a grandes quantidades;
    • Freon: é um fluido menos nocivo a saúde, inflamável e incolor. Porém, por ser um gás praticamente inodoro, não se percebe um possível vazamento e nesse caso cria-se um enorme risco de explosão.

Cold Storage Acidentes

Públicos ou Privados?

Armazéns refrigerados podem ser públicos ou privados. Os públicos, ao contrário do que o nome sugere, não tem nenhuma relação com o Estado. Estes são os armazéns que atendem mais de um cliente. Já os armazéns privados tem sua utilização exclusiva pela empresa proprietária da mercadoria. Em muitos países como no Brasil, a quantidade de armazéns públicos é maior que de privados.

Há espaço para ganhar no mercado brasileiro?

A capacidade de armazenazem refrigerada per capita do Brasil fica muito abaixo da de outros países e a oferta existente muitas vezes é de baixa qualidade e fragmentada em várias empresas. No Brasil a oferta de CDs Refrigerados é desbalanceada geograficamente e composta por pequenas empresas regionais, dessa forma criando dificuldades para produtores. Com o aumento da terceirização logística por parte da indústria, há uma crescente possibilidade para operadores logísticos e investidores imobiliários realizarem built-to-suits nesse setor.

Além do mercado interno também há a demanda externa, que é crescente por alimentos perecíveis exportados do Brasil. Países como China e Índia demandarão cada vez mais nossos alimentos e para isso será fundamental que nossa cadeia logística refrigerada esteja preparada para essas exportações.

Sendo assim, podemos afirmar que este ainda é um setor carente de investimento em nosso país e apresenta uma oportunidade relevante para grandes investidores nacionais e internacionais.

Agradecemos a empresa Engemin por nos auxiliar na elaboração deste artigo. A Engemin é uma empresa que desde 1973 atua nos mais modernos projetos e montagens de instalações refrigeradas em indústrias dos mais variados portes e segmentos, no Brasil e nos países do mercosul. Site da empresa www.engemin.com.br

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