fev 10, 2016 Finanças 0 comment

Fluxo de Caixa: Guia prático com o que um investidor precisa saber!

Vamos supor que você é proprietário de um imóvel comercial para locação: uma loja no centro da cidade com 100 m² locada por R$ 3 mil/mês. Quando falamos em “fluxo de caixa”, o que vem na sua mente? Aqueles R$ 3 mil caindo na sua conta corrente todos os meses, certo? Mas aí, você se lembra que paga 6% de taxa de administração para a imobiliária e 27,5% de imposto de renda… E agora, qual o fluxo de caixa desse negócio ? R$ 1.995?

Vamos complicar um pouquinho, suponha que seu inquilino vai desocupar o imóvel e você precisa locá-lo novamente. Você vai precisar pintar novamente o local, trocar um vidro quebrado e arrumar algumas maçanetas que estão frouxas, isto é, vai investir R$ 2.500 no imóvel. A lojinha vai ficar uns 2 meses sem contrato de locação e quando você encontrar outro inquilino, terá que pagar 1 aluguel de comissão para o corretor. E a depreciação do imóvel? E se você pegar um financiamento, mesmo que seja parcelar a reforma no cartão de crédito, como saber se estou ou não ganhando dinheiro com esse negócio? Será que somar tudo resolve? E o fator tempo?

A gente sempre gostou de utilizar o cap rate como indicador financeiro de imóveis de renda (leia mais sobre ele neste artigo aqui), mas perceba como ele fica insuficiente quando os fluxos de caixa não são constantes. É por isso que você precisa entender como organizar, projetar e analisar seu fluxo de caixa!

Fluxo de caixa, então, é um termo que se refere ao movimento de dinheiro, entrada ou saída, nas contas de uma pessoa, empresa ou projeto de investimento. Para que haja saúde financeira, é fundamental que os fluxos de caixa positivos (isto é entradas de caixa) sejam superiores aos fluxos de caixa negativos (saídas de caixa).

Ter um fluxo de caixa positivo e saudável significa ao empresário ter receitas, poder pagar seus fornecedores, funcionários, credores, fazer investimentos, criar reservas para momentos de crise  e, principalmente pagar dividendos ou distribuições de lucro!

Fluxo de Caixa +-

Neste artigo vamos explicar tudo que um investidor precisa entender sobre fluxos de caixa como:

  • Quais são os tipos de fluxo de caixa e qual a importância da “Demonstração de Fluxo de Caixa”;
  • O que é o Fluxo de Caixa Líquido ou Variação Líquida de Caixa;
  • O que é o Fluxo de Caixa Livre;
  • Porque o Fluxo de Caixa Projetado é obrigatório para analisar qualquer projeto e quais indicadores financeiros de rentabilidade devemos calcular através dele;
  • O que é Fluxo de Caixa Descontado e Taxa de Desconto;
  • Qual a diferença entre “Lucro Líquido” e “Fluxo de Caixa Líquido” para nunca mais confundir.

Tipos de Fluxo de Caixa e Demonstração de Fluxo de Caixa

Chamada em inglês de Cash Flow Statements, a Demonstração do Fluxo de Caixa é muito importante para a análise da saúde financeira de uma empresa. É através dela que pode-se avaliar se empresas tem variação de caixa positiva ou negativa, como estão utilizando o dinheiro e qual é sua capacidade de gerar caixa.

A Demonstração de Fluxo de Caixa é um documento contábil obrigatório para todas as empresas. Pela sua importância estratégica, ela é usada pela administração para planejar e controlar qualquer companhia, não só do Real Estate, mas como qualquer setor. A Demonstração do Fluxo de Caixa é dividida em 3 tipos de Fluxos de Caixa:

Tipos Fluxo de Caixa

  • Fluxo de Caixa Operacional: são aqueles relacionados às operações de uma companhia, isto é, aos negócios do dia-a-dia como receitas de vendas, pagamento de salários e compra de insumos ou manutenção;
  • Fluxo de Caixa de Investimentos: são aqueles relacionados aos ativos que a empresa venha adquirir para melhorar suas operações. Podem ser novas máquinas, equipamentos, carros ou compra de terrenos, imóveis prontos e em construção;
  • Fluxo de Caixa de Financiamentos: são aqueles relacionados às dívidas e financiamentos da empresa com investidores e credores. São computados aqui entradas de caixa provenientes de aportes de capital de investidores, financiamentos bancários ou emissão de títulos de dívidas (como as debêntures); saídas para amortização das mesmas e também pagamento de dividendos.

Fluxo de Caixa Líquido ou Variação Líquida do Caixa

Em um determinado período de tempo, que pode ser medido em meses, trimestres ou anos por exemplo, o Fluxo de Caixa Líquido ou Variação Líquida de Caixa será demonstrada na Demonstração do Fluxo de Caixa como sendo a soma de todos os diferentes tipos de fluxos citados acima. Dessa forma, este total é importante para entender o que aconteceu com as reservas de caixa no período, acúmulo ou redução, e com qual montante.

Variação de Caixa Líquida

Por exemplo, imagine no nosso exemplo da loja comercial para a locação. No momento em que ela foi construída, você devia ter desembolsado o valor do terreno e das obras. Como no primeiro ano muito provavelmente nenhuma receita de locação foi recebida, a variação de caixa líquida foi bastante negativa (no valor de terreno+obras). Isso não significa um negócio ruim, significa que o negócio precisou de aporte de capital para continuar: o dinheiro do investidor (você!).

Fluxo de Caixa Livre (FCL)

Também chamado de Free Cash Flow (FCF), em inglês, ele pode ser considerado uma medida da capacidade da empresa em gerar caixa após realizar investimentos nos equipamentos necessários à manter e expandir sua base de ativos e também leva em consideração sua necessidade de capital de giro. O FCL é um indicador do caixa que resta numa companhia para pagar seus credores e investidores. No entendimento de muitos, esse fluxo também é chamado de Fluxo de Caixa para a Empresa (FCE) ou em inglês Free Cash Flow to the Firm (FCFF) e frequentemente é calculado como mostramos abaixo:

Fluxo de Caixa Livre

Esse é um indicador muito importante no mercado de imóveis de renda (commercial real estate). O número que ele fornece é o quanto de dinheiro foi gerado com a operação do imóvel, ou seja, receita de locação subtraída de despesas com corretagem, custos de manutenção e impostos.

Fluxo de Caixa Projetado

Quando se trata da avaliação de viabilidade de projetos, imobiliários ou não, é fundamental que analistas compreendam como o fluxo de caixa se comportaria nos períodos adiante. Para isso, é necessário que a partir de premissas, sejam montadas estimativas desse fluxo de caixa futuro. Analistas criam então modelos matemáticos em Microsoft Excel para “projetar” esses fluxos no tempo podendo avaliar assim o potencial do investimento e tomar suas decisões.

O Fluxo de Caixa Projetado é fundamental para que diferentes cenários sejam analisados num determinado projeto, identificando potenciais riscos do investimento e para que seja possível calcular indicadores de rentabilidade como MOI, TIR, Payback, VPL e exposição de caixa máxima.

Para projetos imobiliários, na maioria das vezes analistas “projetam” o Fluxo de Caixa Líquido, para melhor analisar o projeto (este incluiria todos os tipos de fluxo de caixa possíveis). Em outros casos, na análise de empresas por metodologia DCF, analistas calculam antes o Fluxo de Caixa Livre para a partir dele realizar o Valuation.

No botão abaixo disponibilizamos uma planilha gratuita para que nossos leitores possam ter uma ideia do que é o Fluxo de Caixa Projetado para um projeto imobiliário simplificado.

Fluxo de Caixa Projetado - Planilha

Fluxo de Caixa Descontado (FCD)

Em inglês chamado de Discounted Cash Flow (ou popularmente de DCF) é uma técnica de Valuation para avaliação da atratividade de uma oportunidade de investimento. Nela, a partir de projeções do Fluxo de Caixa Livre de empresas é possível calcular o Valor da Empresa ou o Valor das Ações daquela empresa. Quando se trata da análise de um projeto individual, o Fluxo de Caixa Projetado é utilizado para se calcular o Valor Presente Líquido (VPL) tornando possível julgar o potencial de um investimento.

Em ambos os casos, para que seja encontrado o VPL é necessário “trazer” todos os fluxos até a data inicial com uma Taxa de Desconto utilizando a fórmula abaixo:

Fórmula - Fluxo de Caixa Descontado

Onde:

i= Taxa de Desconto (ou WACC)

FC= Fluxos de Caixa Projetados

Para análise de projetos, a Taxa de Desconto é taxa com a qual um investidor considera-se satisfeito com o investimento. Leia mais no nosso artigo sobre Valor Presente Líquido (VPL) clicando aqui. Na avaliação de empresas utiliza-se o WACC (Weighted Average Cost of Capital), ou Custo Ponderado de Capital, que é a taxa média com a qual um empresa se capitaliza com seus investidores e credores.

Fluxo de Caixa Líquido ou Lucro Líquido?

Lucro líquido é frequentemente confundido com Fluxo de Caixa Líquido, porém, estes são valores distintos que significam coisas diferentes. Vamos entender porque:

O Lucro Líquido é uma “medida” contábil presente nas Demonstrações de Resultado do Exercício (DREs) de companhias. Ele compreende informações relacionadas à data de “competência” em que os fatos ocorreram, isto é, se uma receita foi apurada em janeiro mas só será paga em fevereiro, o lucro líquido computará aquela receita no próprio mês de janeiro (chamado de mês de competência) enquanto que no Fluxo de Caixa aquela receita seria computada apenas no mês em que ela efetivamente fosse paga (inclusive se houvessem atrasos). O mesmo ocorreria para despesas: para cálculo do Lucro Líquido estas seriam computadas no mês em que foram contratadas enquanto no Fluxo de Caixa apenas na data efetiva do pagamento.

Outra diferença são contas “não caixa”, como “Depreciação e Amortização”, que estão presentes e são consideradas para o cálculo do Lucro Líquido mas que por sua natureza (não caixa) não entram no Fluxo de Caixa.

Veja na imagem abaixo que ilustra os fatos acima:

Lucro Líquido

Para ficar mais fácil entender, suponha que o imóvel comercial citado anteriormente (loja) faça parte de uma empresa de administração de imóveis que você possui. Imagine as seguintes situações:

  • Você aluga o imóvel por R$ 3.000,00/mês mas dá um mês de carência para o inquilino;
  • Parcela a comissão de 1 aluguel do corretor em 2 parcelas (uma no segundo mês e outra no terceiro);
  • Você paga 6% de taxa de administração (sobre a receita);
  • Você paga 16% de impostos (sobre a receita);
  • Há uma depreciação mensal do prédio de R$ 500.

Veja como o Fluxo de Caixa fica diferente da Demonstração de Resultado (DRE):

Fluxo de Caixa - Exemplo FC

Fluxo de Caixa - Exemplo DRE

Repare que, para o investidor, o fluxo de caixa é mais fiel aos interesses de retorno de capital. Enquanto a demonstração de resultado (que indica o lucro líquido) passa a ser um valor contábil menos adequado para analisar o retorno de um investimento. Dessa forma pode-se afirmar que o Fluxo de Caixa Líquido é utilizado para avaliar a qualidade do lucro de uma companhia, isto é, quão líquido ele é e qual a capacidade desta companhia em arcar com seus compromissos com credores e gerar caixa.

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.