O que são FIIs?

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Eu não tenho dinheiro para comprar um prédio de escritórios de R$ 100 milhões sozinho. Mas e se eu tiver R$ 5 mil e me juntar a algumas milhares de pessoas para fazermos esse investimento juntos? De uma maneira simplista, é isso que fazem os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs).

Os FIIs são veículos formalizados através de uma pessoa jurídica, sendo portanto um “condomínio de investidores” que tem como objetivo investir em ativos imobiliários. Esse fundo possui cotas, como qualquer outro, que representam frações do seu capital. Investidores então podem comprar essas cotas no mercado e isso os fará ter direito aos “frutos” do patrimônio do fundo.

Para você compreender melhor, vamos imaginar a concepção de um FII: um gestor de uma entidade financeira (como um grande banco) identifica uma potencial aquisição de imóvel comercial. Tal gestor inicia um processo de abertura de FII onde será aberto um CNPJ para captar recursos e comprar o imóvel em questão. O gestor faz então uma oferta pública a investidores. Os investidores interessados naquele imóvel, compram cotas, transferindo dinheiro para o caixa do fundo. Com esse caixa o FII adquire o imóvel em questão. A partir desse momento os investidores terão direito, proporcional ao seu percentual de cotas, aos rendimentos distribuídos e à valorização do patrimônio do fundo, que é reflexo do valor do(s) imovél(is) que o fundo detém.

Talvez você já tenha visto em algum jornal o anúncio de “Oferta Pública de Distribuição de Cotas” de algum FII, este é o evento em que os recursos são captados pelo fundo. Segundo a CVM – a Comissão de Valores Mobiliários (uma entidade ligada ao Banco Central que atua como “xerife” do mercado financeiro), toda emissão deve ser registrada junto a ela para que haja a divulgação das informações mínimas necessárias para os investidores tomarem decisões quanto ao investimento.

Uma vez que o fundo já foi concebido, pode ocorrer a saída de um investidor e entrada de novos através de negociações das cotas em bolsa de valores ou balcão organizado. Tal fato permite que exista liquidez ao investidor, possibilitando que este “entre ou saia” de investimentos em FIIs de acordo com seu desejo, sem pagar ITBI ou assinar “Contratos de Compra e Venda”. No esquema abaixo ilustramos os principais participantes presentes em transações imobiliárias de FIIs:

FIIs Esquema

  • Investidores: compram cotas e assim se tornam elegíveis a parcela dos rendimentos e da valorização do fundo, eles são os proprietários do patrimônio do fundo;
  • Fundo de Investimento Imobiliário: veículo de investimento que agrupa investidores com intenção de investir em ativos imobiliários conforme política interna de investimento;
  • Imóvel(is): um FII possui um ou mais imóveis que gerarão renda aos seus cotistas. Um FII pode ser detentor de imóveis propriamente ditos ou também outros ativos relacionados ao Real Estate como CRIs, LCIs ou até cotas de outros FIIs (falaremos mais sobre isso adiante);
  • Gestor: seu papel é tanto o de conceber o Fundo Imobiliário quanto de zelar pela manutenção dos ativos imobiliários. O gestor firma contratos de locação, busca manter os imóveis ocupados e gerando boa remuneração aos cotistas do fundo. Também é papel do gestor primar pela boa manutenção dos espaços do imóvel e informar os investidores sobre as questões do fundo através de relatórios periódicos. O gestor é remunerado por uma taxa de gestão a ser paga pelo fundo;
  • Administrador: é uma entidade qualificada que deve zelar pelos processos financeiros pelos quais o fundo deve passar legalmente, fazendo assim com que haja transparência aos investidores. Pode-se citar como papel do administrador fazer o processamento e controle de títulos e valores mobiliários integrantes da carteira do fundo através de uma tesouraria, escriturar as cotas, organizar a custódia de ativos financeiros e contratar e supervisionar auditorias independentes a serem realizadas periodicamente. O administrador é remunerado por uma taxa de administração a ser paga pelo fundo.
    • Para ficar mais clara a diferença entre o gestor e o administrador, na prática o gestor seria o “gerente” da “empresa” FII enquanto o administrador seria o “contador”.

Em que tipo de ativos, então, os FIIs podem investir? Um marco nessa história ocorreu em 2008, quando foi permitido que esses fundos possam aplicar em valores mobiliários e ativos que estejam relacionados com o setor imobiliário. Isso abriu um leque enorme de opções de investimento por parte dos fundos, entre elas:

  • Imóveis (terrenos, glebas, prédios, lotes, galpões, arranha-céus…)
  • Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI);
  • Letras Hipotecárias (LH);
  • Letras de Crédito Imobiliários (LCI);
  • Certificados de potencial adicional de construção (CEPAC);
  • Ações de empresas do setor;
  • Fundos de Investimento em Ações (FIA) do setor;
  • Debêntures de empresas do setor;
  • Participação em FIP (Fundo de Investimento em Participações);
  • Cotas de outros FIIs;
  • Participações em SPEs (Sociedades de Propósito Específico);
  • Cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC).

É importante ressaltar que essas opções devem, necessariamente, estar relacionadas ao mercado imobiliário ou de construção civil, além de estarem de acordo com a política de investimento do fundo.

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