FIIs

 

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Tenho certeza de que você já quis investir em imóveis, provavelmente porque há uma grande percepção de que além deste tipo de investimento ser seguro, ainda apresenta rendimentos atrativos e boa valorização. É comum ouvirmos a frase: “É um investimento em tijolo”. Essa é a melhor representação da sabedoria popular do fato de imóveis serem algo sólido e visível, o que traz confiança ao investidor.

Muitos de nós acreditamos que imóveis sejam bons investimentos e gostaríamos de investir em um terreno e construir uma casa para vender com lucro, ou mesmo comprar uma lojinha para alugar e receber aquele aluguel todo mês. Porém, quase sempre paramos num problema básico para investir em imóveis: a pequena disponibilidade de capital. Todos nós adoraríamos ter R$ 4 milhões para comprar um galpão logístico de 2.000m² e alugá-lo por R$ 35 mil por mês! Mas a maioria de nós não tem valores dessa magnitude disponíveis para investimento.

Temos uma boa notícia: o mercado financeiro veio consertar esse problema. Nosso mercado de capitais disponibiliza um produto chamado Fundo de Investimento Imobiliário, que apesar de não ser amplamente conhecidos dos brasileiros, possibilita que mais pessoas invistam em imóveis. Estes fundos são instrumentos de investimento com objetivo de aplicar recursos financeiros no mercado de Real Estate e viabilizam que pessoas físicas e jurídicas comprem cotas, que representam uma fração do patrimônio dos fundos, e assim tenham direto à parte dos rendimentos e da valorização dos imóveis que os compõe.

O fundo funciona como um condomínio fechado de investidores onde suas cotas constituem “valores mobiliários não resgatáveis”, ou seja, essa participação de cada investidor pode ser negociada na Bolsa (assim como o mercado de ações), para você sair, você tem que vender sua participação para outra pessoa. Essa característica lhe dá muitas vantagens em relação ao investimento direto em imóveis, como por exemplo não há a necessidade e burocracia da assinatura de contratos e escrituras de “Compra e Venda” e pagamento de Impostos sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Outra vantagem é o fracionamento do investimento, isso significa que um investidor com R$ 1 mil pode investir em um edifício que tem valor de mercado de R$ 50 milhões, com inquilinos de primeira linha (geralmente grandes empresas) e administrado por profissionais.

A possibilidade de diversificar o investimento com cotas de FII melhora alguns problemas e riscos do investimento direto em imóveis para a renda como:

  • Liquidez – uma vez que as cotas tem sua negociação de forma mais simples, barata e rápida (é mais fácil vender R$ 50mil em cotas de um edifício de escritórios “AAA” do que aquele terreno encalhado que só gera despesa com IPTU e limpeza);
  • Inadimplência – a possibilidade de ter vários inquilinos de primeira linha em um FII ou vários FIIs com inquilinos diferentes é mais vantajosa, para o pequeno e médio investidor, do que a aquisição de um imóvel;
  • Vacância – da mesma maneira que a inadimplência, a vacância tem seu efeito suavizado em FIIs com empreendimentos multi-usuários ou com o investimento em cotas de FII de empreendimentos diferentes (a chance de ter uma sala comercial vaga, por exemplo, é muito maior do que um edifício inteiro);
  • Operação – a gestão da propriedade nos FIIs é realizada por profissionais do setor, com critérios mais objetivos de decisão e com ganhos de escala.

Nesta seção abordaremos este tema de maneira fácil de entender. Aproveite a leitura e tente explorar esse universo de investimentos que pode oferecer ótimas condições de retorno.

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