maio 02, 2015 Construção 0 comment

Estudo de Massa: Calcule o Potencial Construtivo do Seu Terreno





Quem nunca ficou impressionado com as alturas dos arranha-céus (os skyscrapers) e sempre se perguntou porque não temos prédios altos no Brasil como nos EUA, Tókio e Hong Kong. Os maiores edifícios brasileiros, Millennium Palace em Balneário Camboriú e o Mirante do Vale em São Paulo não ultrapassam os 180 metros de altura e ficam na casa dos 50 andares. No mundo, temos mais de 300 edifícios com mais de 300 metros de altura, sendo 15 deles com mais de 100 andares.

Uma pista está na legislação. No Brasil, cada cidade tem seus códigos próprios que restringem as características dos projetos de edificações. Essas limitações brasileiras dificultam a viabilidade de um empreendimento de grande porte como os vistos em Dubai ou Nova Iorque.

Conhecer o potencial construtivo de um terreno, ou seja, qual é a área máxima permitida que a legislação permite construir é uma resposta que o incorporador ou investidor imobiliário deve ter total segurança antes de negociar uma nova aquisição porque influencia diretamente na área de venda.

Se você comprar um terreno com potencial para fazer um prédio com 20 apartamentos e seu concorrente faz apenas 16 unidades do mesmo tamanho num terreno ao lado, seu preço pode ser mais baixo e competitivo ou sua margem pode ser mais alta porque o custo do terreno é rateado por mais unidades.

Quais limitações meu projeto pode sofrer?

Antes de projetar o edifício, mesmo que você não seja arquiteto, você precisa conhecer alguns indicadores básicos das leis da cidade onde você está empreendendo e elaborar um estudo de massas para responder perguntas como: qual a altura máxima do edifício, qual a área máxima de construção,  qual tamanho de apartamento.

O estudo de massas é um breve resumo do volume e das áreas ocupadas por um edifício que ainda não foi projetado se baseando nas limitações dos indicadores. Estes indicadores estão presentes em praticamente todas as legislações e os principais são:

  • Altura máxima ou Gabarito: é comprimento vertical máximo permitido a uma edificação. Você precisa entender qual a forma de calcular essa altura, algumas prefeituras desconsideram a caixa d’água enquanto outras consideram do piso do térreo até o piso da cobertura, enfim, certifique-se exatamente qual o gabarito que o fiscal de aprovação considerará.

gabarito-altura-maxima

  • Recuos: é a distância do limite do terreno até uma face da edificação. Geralmente diferencia-se os recuos frontais dos laterais e o cálculo pode variar em função do gabarito e da presença ou não de aberturas (janelas) na face do edifício. Os recuos para “paredes cegas” (faces sem janelas) costumam ser menores ou até nem existir. Terrenos em esquinas podem ter recuos diferentes para cada face.

recuo-frontal-lateral

  • Taxa de permeabilidade: é um valor percentual da área do terreno que não poderá ser impermeável. Por exemplo, se essa taxa for 20% para um terreno de 1.000 m², você deve considerar 200m² de jardim ou gramado que permita a infiltração da água da chuva na terra.
  • Taxa de ocupação: também é um valor percentual da projeção máxima que a edificação tem no térreo em comparação com a área total do terreno. No mesmo exemplo do terreno de 1.000m², se a taxa de ocupação for 60%, você só poderá ocupar 600 m² no térreo (os pavimentos acima deverão ser iguais ou menores que essa área).

taxa-ocupacao-permeabilidade

  • Coeficiente ou Índice de Aproveitamento: esse é um dos indicadores mais importantes para o empreendedor imobiliário, ele diz qual é a área de construção máxima permitida em função da área do terreno. Por exemplo, um coeficiente de 1,5x para um terreno de 1.000m² indica que você poderá construir no máximo 1.500 m². Vale o mesmo alerta para o gabarito, certifique-se o que é área construída para a sua prefeitura, em muitos casos os subsolos e as varandas (sacadas) não entram no cálculo, e esses detalhes podem alterar financeiramente o desempenho do seu investimento.

area-construida

  • Outorga onerosa: esse não é um indicador, mas uma forma de alterar os indicadores através do pagamento de uma compensação (financeira ou não) à prefeitura. Não são todas as prefeituras que contam com esse dispositivo na lei, mas aquelas que trabalham com a possibilidade de pagamento de outorga trabalham com coeficientes de aproveitamentos básicos (sem outorga) e máximo (com outorga). Supondo que naquele terreno de 1.000 m² com coeficiente de aproveitamento básico de 1,5x você tenha a possibilidade de aumentá-lo para 4,0x (coeficiente máximo) se pagar R$ 100.000 à prefeitura. Essa opção pode se tornar interessante, uma vez que você aumenta a área construída e a área de venda do seu empreendimento.

Com todos esses indicadores em mãos, é possível ter uma ideia mais tangível de como será seu edifício sem ter nenhuma linha desenhada no projeto.

Como saber as limitações que se aplicam sobre o meu terreno ?

livro-legislacao

Como cada prefeitura tem liberdade na decisão desses parâmetros, essas restrições urbanísticas podem estar na “Lei de Zoneamento”, na “Lei de Uso e Ocupação do Solo”, no “Plano Diretor” ou no “Código de Obras”, como pode estar um pouco em cada um deles…

A melhor forma de descobrir é conversar com o departamento responsável pela aprovação de projetos do município que você está querendo investir e pedir as leis que ditam as regras para o seu terreno. Esse departamento também não tem um nome padrão, pode ser a Secretaria de Obras, de Planejamento, de Engenharia, Departamento de Serviços Urbanos, entre outros.

É importante saber que, além dessas leis mudarem com bastante frequência (principalmente com a troca de prefeitos), as restrições ao projeto variam de bairro para bairro, quadra para quadra e até entre terrenos vizinhos.

Outro fator que não pode ser esquecido é alguma restrição presente no registro do loteamento do terreno analisado. A empresa urbanizadora que loteou o bairro em questão pode ter incluído cláusulas no contrato de compra e venda do lote que limitam, por exemplo, o número de pavimentos de uma edificação. Um exemplo que teve bastante destaque na mídia foi o caso “City Lapa” em São Paulo que envolveu a  construção de um edifício em um bairro onde o zoneamento municipal permitia a construção, mas no cartório havia um documento de décadas passadas que impediam a construção de edifícios.

Portanto, quando estiver negociando um terreno para construir um empreendimento, você precisa conhecer, no mínimo, os seguintes índices urbanísticos:

  • Altura máxima / Gabarito;
  • Recuos frontais e laterais;
  • Taxa de permeabilidade;
  • Taxa de ocupação;
  • Coeficiente de aproveitamento;
  • Preços de outorgas onerosas.

E consulte sempre:

  • Lei de Zoneamento
  • Lei de Uso e Ocupação do Solo
  • Plano Diretor
  • Código de Obras
  • Memorial Descritivo do Loteamento

Quero lembrar aqui que todo esse conteúdo apresentado é suficiente para estimativas preliminares, mas para avançar uma negociação eu, mesmo sendo engenheiro, não dispenso uma revisão por um arquiteto especialista em aprovações. Há muitos outros fatores que podem interferir no projeto (como o código sanitário estadual) e que não citei aqui.

Não deixe de consultar nossos artigos sobre Área Equivalente de Construção e um Caso Prático de Estudo de Massas com um edifício residencial.

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