12/06/2018 Finanças, Investimentos 0 comentários

Esperança e Otimismo no Mercado Imobiliário




Nos últimos anos, o mercado imobiliário nacional passou por turbulências relevantes, resultado da péssima administração pública, altas taxas de juros, grande redução do consumo impactado pelo aumento do desemprego, falta de confiança generalizada tanto de empresários quanto de todos os cidadãos brasileiros, altas em inadimplência, distratos e problemas pós-vendas.

Porém, apesar da crise pela qual o Brasil ainda está passando, já é possível enxergar uma luz no final do túnel para a economia e consequentemente para o mercado imobiliário. Grande parte dos analisas de mercado e gestores já enxergam que estamos encerrando um ciclo negativo e entrando num novo ciclo de otimismo e bons negócios. Tanto é que a revista The Economist, protagonista na avaliação da situação econômica mundial, refletiu todo esse período em suas capas.

Indicadores Econômicos do Brasil

A economia nacional não está nem perto de estar indo de “vento em popa”, mas indicadores demonstram que algumas conquistas nesta frente foram alcançadas:

  • Produto Interno Bruto (PIB): Em 2017 o PIB do Brasil parou de se contrair e cresceu ~1,0% após amargar dois anos consecutivos de recessão. O relatório Focus do Banco Central de julho/18 aponta crescimento para 2018 acima de 1,5% e de aproximadamente 2,6% para 2019. O último crescimento anual acima deste patamar foi em 2013.
  • Inflação Controlada: A inflação medida pelo IPCA, que em 2015 chegou a quase 11% a.a., caiu consideravelmente para 3,0% em 2017. A expectativa é que ela continue sendo bem administrada pelo BC e fique na ordem de ~4,0% a.a.;
  • Taxa de Juros (Selic): como consequência da inflação em patamares adequados, o Banco Central cortou os juros da Taxa Selic para a mínima histórica, 6,5% a.a.
  • Desemprego e Renda: dados divulgados pelo IBGE no final de maio/18, apontam que, infelizmente o desemprego que vinha sendo reduzido desde o início de 2017, piorou no primeiro trimestre de 2018. Temos ~13,4 milhões de pessoas desempregadas no país, o que reflete nossa instabilidade econômica. De qualquer maneira, este fato pode ser observado também como uma potencialidade, qualquer melhora nos níveis de emprego e consequentemente de renda, gerarão muita demanda para o mercado imobiliário habitacional e comercial.
  • Indicadores de Confiança: Os índices de confiança do consumidor, do comércio, da construção e da indústria apresentaram recuperação desde seu mínimo no segundo semestre de 2015.

Apesar da economia brasileira tecnicamente ter saído da recessão, a turbulência política que se prolonga há anos ainda mantém a incerteza de empresários e consumidores. Investidores aguardam para realizar investimentos. Consumidores pensam muito antes de comprar bens, principalmente aqueles que demandam bastante capital e crédito, como imóveis.

Independente do desfecho desta crise, os fundamentos econômicos indicam uma recuperação mais consistente inclusive para o mercado imobiliário. Como empreendedores otimistas que somos, manteremos a posição de cautela porém com a certeza que bons investimentos sempre existirão, mesmo que eles demandem análises mais profundas, diligências impecáveis e negociações intensas. Tempos de crise, também são tempos de oportunidade.

Ciclo de Valorização do Mercado Imobiliário

Praticamente todos os players do mercado de Real Estate, que ganharam muito no boom de 2008-11, sofreram uma fase terrível até o final de 2017 como consequência da mais grave crise da história do nosso país. Porém, sabemos que o Mercado é feito de ciclos, e já se pode esperar dias melhores nos anos a seguir.

Abaixo montamos um gráfico indicativo que demonstra as fases do ciclo imobiliário nos últimos anos. Em nossa avaliação saímos do momento de “Depressão” e passamos atualmente pelo momento de “Esperança” que será seguido de “Otimismo” e finalmente de um mercado aquecido.

Sinais de melhora no mercado imobiliário

Especificamente no mercado imobiliário, pode-se apontar alguns fatores que levam a acreditar em dias melhores.

Incorporação e Loteamentos

  • Distratos: dados de companhias de capital aberto indicam, que após um pico nos cancelamentos de contratos de compra de imóveis no segundo semestre de 2016, os distratos já começaram a desacelerar em 2017. Espera-se que a tendência de queda se sustente ao longo de 2018 e 2019.
  • Regulamentação: Após muita postergação sobre a discussão do tema ao longo de 2017, parece estar se endereçando uma regulamentação prevendo multas de até 50% para quem desistir da compra de um imóvel na planta, o que sem dúvida virá para deixar de prejudicar tanto o empreendedor imobiliário de incorporação (leia mais sobre esse tema).
  • Programa Minha Casa Minha Vida: Apesar das dúvidas sobre a capacidade do FGTS em manter o financiamento ao programa nacional de habitação, o orçamento para 2018 ficou praticamente em linha com o de 2017 (~R$ 70 bilhões) e até 2021 o planejamento para o programa deve continuar. Num país onde o déficit habitacional é de ~7,7 milhões de moradias, segundo a FGV, é necessário um programa deste tipo e a existência de empreendedores que assumam o importante papel do desenvolvimento imobiliário.
  • Financiamento Imobiliário: acompanhando a queda da Taxa Selic que se iniciou em meados de 2016, as taxas de juros cobradas para financiamentos de aquisições imobiliárias também caiu. Espera-se que esta queda aliada a uma recuperação do nível de poupança dos brasileiros estimule o crédito imobiliário.
  • Redução de Estoques e Novos Lançamentos: após grande desaceleração dos lançamentos imobiliários vista nos últimos anos e o grande esforço de empresas para vender seus estoques, alguns players do mercado de incorporação já voltam a falar em novos lançamentos em seus relatórios a investidores, inclusive com expectativa de maiores velocidades de venda das unidades. Segundo o Secovi-SP, no comparativo de 2016-17, os lançamentos cresceram 48% e as vendas 46%, em número de unidades.

Shopping Center e Varejo

Apesar da desaceleração das vendas no varejo dos últimos anos e a redução dos valores das locações comerciais em shoppings, supermercados e lojas de rua para manter os inquilinos, em 2017 já foi possível perceber alguma recuperação nas vendas de shoppings centers (de companhias abertas). A melhora em indicadores macroeconômicos como o PIB, inflação e aumento da massa salarial indicam uma possibilidade do aumento do consumo e expectativa de recuperação no comércio varejista no médio prazo.

Imóveis Corporativos, Industriais e Logísticos

No setor de escritórios corporativos, principalmente de São Paulo e Rio de Janeiro, o volume de entrega de novos empreendimentos deve ser muito reduzido entre 2018 e 2020 quando comparado ao período de 2015 a 2017, momento no qual estoque considerável de ABL (Área Bruta Locável) foi inserido no mercado. O aumento da oferta resultou em maiores taxas de vacância, o que somado à crise econômica impactou seriamente os valores praticados na locação em R$/m². A partir de agora o inverso deve acontecer.

Já no setor de imóveis industriais e logísticos, segundo o relatório de mercado da JLL, o “Mercado industrial começou o ano com crescimento e mantém a recuperação iniciada em 2017”. O volume de locações subiu +40% no 1º trimestre de 2018 quando comparado a mesma base do ano anterior; foram mais de 450 mil m² ocupados no período. Embora os valores de locação ainda não tenham se recuperado, as taxas de vacância do mercado de galpões tiveram a terceira queda trimestral consecutiva, indicando neste mercado também sinal de recuperação.

É possível que nos próximos trimestres, com a compressão das taxas Cap Rate que acompanha a queda da Taxa Selic e as relativas melhoras nos índices de ocupação e valores de locação, alguns players de mercado busquem operações de fusões e aquisições no mercado de imóveis corporativos.

Uma nova empresa, para atender um novo mercado

Como já é sabido por nossos leitores, o RExperts atua desde 2016 com projetos de consultoria e assessoria em Real Estate. No momento atual, por acreditamos na troca de fase do mercado imobiliário, pretendemos nos posicionar de forma incomparável no mercado nacional.

Para tanto, orgulhosamente apresentamos nossa nova iniciativa empresarial, a Joint Venture entre a Imeri Capital e o RExperts.

Fundada em 2011, a Imeri Capital é uma gestora de investimentos de Private Equity que opera em conformidade com a regulamentação da CVM e possui muita experiência na atuação em assessoria financeira para fusões, aquisições e captação de recursos de terceiros, apoiando os empresários na melhor captura de valor para seus negócios.

Com a união de forças com o time RExperts, a Imeri Capital ganha corpo na atuação no setor de Real Estate.

Trabalhar em conjunto para potencializar os negócios imobiliários da sua empresa

Consultorias em Real Estate

Nossos trabalhos de consultoria são baseados em escopos definidos e resultam em relatórios com inteligência imobiliária e planilhas estruturadas conforme demanda de nossos clientes.

Atuamos em estudos para diversas tipologias de empreendimentos imobiliários com variadas estratégias de investimento – incorporações residenciais e comerciais, loteamentos, prédios corporativos, shopping-centers, strip-malls, power centers, galpões industriais, logísticos e refrigerados, self-storage, hotéis, moradias estudantis e coworking. Para estas podemos trabalhar com:

  • Estudos de Mercado: definir bem o público que demandará o produto imobiliário em desenvolvimento é uma atividade primordial em qualquer empreendimento imobiliário. Estudamos a oferta competitiva nas regiões e mapeamos a demanda, embasando as premissas fundamentais para a viabilidade de qualquer empreendimento;
  • Definição de Produto, Estudos Arquitetônicos de Implantação: cada terreno tem o seu potencial construtivo definido segundo legislação municipal e diretrizes ambientais. Analisamos o potencial imobiliário de uma gleba e definimos produtos em conjunto com o empreendedor;
  • Análises de Permuta Ideal: proprietários de terrenos com potencial para desenvolvimento imobiliário frequentemente são abordados por incorporadoras e outras empresas do mercado com ofertas de permuta. Damos apoio aos proprietários com o cálculo da permuta ideal e assessorados processo de negociação embasado em argumentos mercadológicos e numéricos;
  • Análises de Viabilidade Econômico Financeira de Projetos em Real Estate: calculamos potenciais retornos de projetos imobiliários conforme indicadores econômicos como TIR, VPL, MOI, Payback, Cap Rate, Yield-on-Cost e Dividend-Yield. Além disso calculamos a exposição de caixa para projetos envolvendo ou não a captação de recursos com investidores e instituições financeiras.

Nossos trabalhos de consultoria, conforme necessidade do cliente podem evoluir para o “Desenvolvimento de Negócios Imobiliários”, com a estruturação e execução dos projetos imobiliários por completo.

Assessoria à empresas do Mercado Imobiliário

Com o reaquecimento que já é possível notar no mercado imobiliário, a quantidade de transações em Real Estate cresce e volta a aparecer nas manchetes de jornais e revistas. A Imeri Capital tem um time completo de profissionais experientes com qualidade e sofisticação para assessorar médias e grandes empresas em diversos escopos de negócios com atuação contínua até que os negócios em questão sejam executados sendo remunerada em parte no sucesso das transações.

  • M&A: Fusões e Aquisições são uma demanda constante de empresas que querem expandir suas atividades tanto em nível nacional quanto internacional. Por isso definimos nossa atuação no:
    • Entendimento do Mercado e Negócio da empresa;
    • Fazemos a modelagem e avaliação financeira da empresa;
    • Identificamos caminhos estratégicos e/ou empresas alvo;
    • Realizamos abordagems e negociações;
    • Assessoramos diligências e negociação de termos finais;
    • Acompanhamos o fechamento de transações.
  • Captação de Recursos para Projeto ou Empresa (Equity e Dívida): atuamos junto a investidores nacionais e internacionais para captação de investimentos e junto a instituições financeiras que podem financiar projetos imobiliários ou realizar reestruturação de dívidas existentes;
  • Estruturação e Distribuição de CRIs: auxiliamos loteadores e incorporadores com carteiras de recebíveis e donos de imóveis com contratos atípicos com longo prazo a antecipar recursos via Certificados de Recebíveis Imobiliários;
  • Operações Estruturadas BTS e SLB: estruturamos transações complexas de desimobilização para nossos clientes como Built-to-Suit, Sale and Leaseback e Buy and Lease para empresas como esse tipo de demanda;
  • Coordenação de Processos de Vendas de Imóveis Comerciais de Grande Porte: de forma estruturada, a Imeri Capital trabalha no apoio à comercialização de grandes propriedades, seja apresentando o negócio a grandes investidores, a empresas com potencial para aquisição ou mesmo via Fundos de Investimento Imobiliário (FII);
  • Otimização de Portfólios Imobiliários: avaliamos os imóveis de clientes e de acordo com o panorama do mercado identificamos o potencial de otimização, detalhamos o plano de ação e implementamos o projeto.

Posicionamento, Diferenciais e Clientes

A atuação da Imeri Capital no mercado imobiliário tem como foco clientes Patrimonialistas cujo “real estate” não faz parte do core business da empresa mas também com players que chamamos de Especialistas, que apesar de terem como seu negócio principal imóveis, precisam de apoio em transações específicas.

Nosso principal diferencial junto aos nossos clientes é o de estruturação e viabilização de projetos imobiliários através de metodologia de ponta e acesso a investidores nacionais e internacionais. Aliamos know-how imobiliário com conhecimento financeiro. Somos assessores com visão de investidores.

Escritórios em São Paulo e Belo Horizonte

Atendemos clientes de todo o Brasil através de nossos escritórios em São Paulo e outra em Belo Horizonte:

São Paulo - SP

Belo Horizonte - MG

Entre em contato

Entre em contato para conhecer melhor nossos projetos e discutir como podemos ajudar sua empresa a crescer no mercado de Real Estate.

E-mail: imeri@imeri.com

ou se preferir, ligue: + 55 31 3309 5335

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