abr 05, 2016 Finanças 0 comment

EBITDA e NOI: Indicadores famosos no mercado financeiro!

  Se para você o termo EBITDA não significa nada mais que uma “sopa de letrinhas” repetida insistentemente no mercado financeiro, não se preocupe porque você vai descobrir agora o que essa sigla quer dizer. No planeta dos investimentos este é um indicador de performance usual e fundamental para compreensão de negócios. Sendo assim é de extrema importância que investidores de todos os setores conheçam seu significado. Por isso, vamos explicar neste artigo o que é, como pode ser calculado, qual sua importância no mundo dos negócios e sua relação com o NOI.

EBITDA

Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization, este é o significado do famoso acrônimo em inglês EBITDA. Embora menos comum, também existe em português traduzido ao pé-da-letra para Lucro Antres de Juros, Impostos, Depreciação e Amortização (LAJIDA). Ele nada mais é do que o Lucro Operacional de uma empresa. O EBITDA, LAJIDA ou Lucro Operacional é constantemente utilizado como um indicador de saúde financeira da empresa e pode também ser utilizado como um valor aproximado para o potencial de geração de caixa da mesma (leia nosso artigo sobre Fluxos de Caixa clicando aqui). O EBITDA é muito utilizado para uma diversa gama de empresas do setor de serviços ou indústrias. Nessas empresas, o custo dos produtos vendidos e despesas gerais e administrativas acabam sendo relevantes ao negócio e é importante entender como eles afetam a lucratividade.

Como Calcular o EBITDA

Embora não seja um termo definido em normas contábeis nacionais ou internacionais (BRGAAP, USGAAP ou IFRS), o EBITDA aparece muitas vezes nas DREs (Demonstração de Resultados do Exercício) de empresas como o Lucro Operacional conforme ilustrado abaixo:


Acima representadas estão:

  • Receita Bruta: é a soma de todas as vendas de produtos ou serviços de uma determinada empresa. Esta é amplamente conhecida como Faturamento;
  • Deduções da Receita: entram aqui impostos incidentes sobre o Faturamento como PIS, COFINS, ICMS ou ISS; Devoluções de Vendas e outros Abatimentos;
  • Receita Líquida: é o valor residual da Receita Bruta descontadas as Deduções;
  • Custos: também conhecidos como CMV (Custo da Mercadoria Vendida), CPV (Custo do Produto Vendido) ou CSP (Custo do Serviços Prestado) indicam literalmente qual foi o custo para a empresa poder realizar uma venda. São contabilizados aqui compras de matérias primas, gastos com embalagens de produtos, salários pagos a funcionários que prestam os serviços ou operários que fabricam bens;
  • Lucro Bruto: é o valor residual da Receita Líquida descontados os Custos. Indica o resultado da atividade principal daquela empresa;
  • Despesas Operacionais: são todos os gastos de uma empresa não relacionados diretamente à sua atividade principal. São divididas em Despesas de Vendas (fretes, comissões e marketing) e Despesas Gerais Administrativas (salários de funcionários da administração, água, luz, telefone/internet, seguros) e outras.
  • EBITDA ou Lucro Operacional: é o valor remanescente do Lucro Bruto descontadas as Despesas Operacionais.

O EBITDA é um indicador que não inclui pagamentos de juros de financiamentos ou receitas financeiras assim como desconsidera valores a pagar em impostos de renda ou despesas não caixa como depreciação.

Margem EBITDA

A margem EBITDA é um indicador de performance e eficiência na avaliação de empresas. Ela demonstra quanto o Lucro Operacional representa sobre o total da Receita Líquida de vendas de produtos ou serviços, isto é, o quão rentável determinada operação é. Fórmula - Margem EBITDA Quanto maior a margem EBITDA de uma empresa, menos representativos são seus custos e despesas operacionais e portanto melhor é sua eficiência para gerar caixa e lucro.

NOI: O EBITDA dos Investimentos Imobiliários

Net Operating Income ou NOI é um sinônimo de EBITDA muito utilizado para analisar investimentos imobiliários voltados à renda. Este termo muito utilizado no mercado imobiliário internacional, também representa o Lucro Operacional, sendo um resultado da soma da receita de uma propriedade descontados os custos e despesas necessários para operá-la. No mercado brasileiro esse termo ainda não é amplamente utilizado por investidores mas seu conceito é fundamental para realizar investimentos imobiliários voltados à renda (imóveis comerciais).

RExperts: “NOI é a verdadeira renda de um imóvel comercial”

O termo NOI é frequentemente relacionado ao mercado imobiliário e demonstra o potencial de um imóvel em pagar financiamentos contraídos pelo investidor assim como é uma espécie de atestado de saúde financeira de uma propriedade. Obs: O setor hoteleiro costuma utilizar a expressão GOP (Gross Operating Profit ou Lucro Operacional Bruto) ao invés de NOI ou EBITDA. É mais uma sigla que, na prática, significa o mesmo conceito financeiro.

Renda Bruta e Líquida

Além da renda de aluguel, um imóvel comercial pode também gerar renda através de cobrança por estacionamento, taxas para utilização de espaços privativos (como salas de reunião), publicidade nos corredores ou ainda locação de espaço para cantinas e vending machines. Sendo assim, o primeiro passo será saber a Renda Bruta total da propriedade. Para o cálculo da Receita Líquida de uma propriedade comercial, é fundamental que também seja considerada a vacância, eventual inadimplência e deduções como PIS e COFINS. Em um exemplo prático, imagine que você possui um galpão industrial de 3.000 metros quadrados e alugue para uma indústria por R$ 20/m². A receita bruta dessa propriedade é R$ 60 mil/mês ou R$ 720 mil anuais, certo? Supondo que o regime de tributação seja o de lucro presumido para pessoa jurídica, você deverá recolher 0,65% de PIS e 3,0% de CONFINS sobre os R$ 720 mil. Sua receita líquida será de R$ 693.720.

Despesas

As despesas de uma propriedade são aquelas necessárias para manutenção e operação do prédio como seguros, taxas de gestão da propriedade, impostos, água/esgoto, eletricidade, reparos e manutenção. Quanto mais essas despesas forem passadas ao inquilino, melhor fica a rentabilidade da propriedade. Em Contratos de Locação onde todas as despesas são transferidas ao inquilino são chamada de Triple Net Lease (NNN). Assim como o EBITDA, o NOI é um indicador que não inclui pagamentos de juros de financiamentos ou receiras financeiras assim como desconsidera valores a pagar em impostos de renda, depreciação do imóvel ou eventuais investimentos (CAPEX – capital expenditures).

Margem NOI

Assim como a margem EBITDA, a Margem NOI é um indicador de performance e eficiência de imóveis de renda. Empresas que exploram imóveis para gerar renda normalmente possuem custos e despesas pouco representativos em relação ao faturamento e isso lhes confere alta Margem NOI. Fórmula - Margem NOI Se, por exemplo, um imóvel possui 85% de margem NOI, isso significa que ele gera de caixa 85% da receita líquida que ele recebe. Enquanto se outro imóvel possui 50% de margem NOI, significa que a maior parte do que ele recebe de aluguel é gasto com despesas e deduções. Então, se dois imóveis são locados pelo mesmo valor, aquele com margem de 85% dará mais retorno ao investidor do que o outro com margem de 50%.

Cap Rate “ NOI”

Internacionalmente é muito comum que o Cap Rate (capitalization rate) ou taxa de rentabilidade do imóvel seja calculado utilizando-se o NOI ao invés da Receita Bruta de Locação. Isto é, no Brasil, na maioria das vezes a rentabilidade de um imóvel é expressa por uma taxa calculada da seguinte forma: Fórmula Cap Rate Porém calculando dessa forma, eventuais deduções, custos e despesas da propriedade não são levados em consideração e portanto essa não é a real rentabilidade. Sendo assim a utilização do Cap Rate “NOI” é mais adequada por melhor refletir a rentabilidade sobre o Valor de Mercado do imóvel. Para ler mais sobre Cap Rate clique aqui e acesse nosso artigo sobre o assunto. Fórmula - Cap Rate NOI Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Para mais perguntas ou para iniciar uma discussão comente aqui embaixo. Compartilhe esse artigo para nos ajudar a atingir mais pessoas. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.