abr 06, 2018 Direito Imobiliário 0 comment

Documentos, Certidões e Regularização Imobiliária: como agilizar?




Da mesma forma que um bebê nasce, ele ganha uma certidão de nascimento, depois um RG e CPF, um imóvel também possui uma série de documentos que garante sua regularidade perante a sociedade. Assim como você nunca teve uma aula de como e quando tirar o título de eleitor ou a carteira de trabalho, é na prática e, principalmente, na necessidade que você descobre que documentos semelhantes existem para os imóveis.

Você pode estar querendo abrir uma nova empresa ou tentar vender uma casa quando se depara com questões como: tem Habite-se? Está averbado na matrícula? Ou quando vence o AVCB?

…Como é que é? Se minha casa tem “abits”? Avêcêbê?…Que isso?

Para tentar organizar um pouco o caos que nossas legislações provocam para quem está começando estudar o assunto, vamos apresentar os principais documentos que um imóvel possui. Mas antes, queremos fazer algumas ressalvas:

  • Muitos documentos respeitam legislações regionais (do estado e do município), portanto muito dos nomes e das regras gerais que discutirmos aqui pode ter alterações para a cidade do seu imóvel;
  • Nem todos os documentos são necessários, depende bastante do caso específico como o local, tamanho do imóvel e o uso que ele terá;
  • Assim como uma criança ainda não possui todos os documentos pessoais e, na medida em que ela cresce, mais documentos surgem, um imóvel também acumula documentação que conta a sua história.

Se você é um investidor do setor imobiliário, é fundamental que você conheça todos os documentos, pois seja para vender ou alugar um imóvel, você precisará ter em mãos os principais itens da lista abaixo:

Documentos Relacionados à Regularização dos Imóveis

 

  • Documentos relacionados à posse:
    • Escritura: “ato lavrado” (documento registrado) em Cartório de Notas determinando que uma parte vende um bem (neste caso, imóvel) para outra;
    • Matrícula do lote: equivalente a um cadastro no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel se encontra (Comarca) contendo todas as informações como localização, descrição, compras e vendas, dívidas vinculadas ao imóvel, benfeitorias, construções ou demolições;
    • Averbação na matrícula: é o registro na matrícula de um novo evento como uma compra e venda, uma nova construção ou demolição. Esses e outros detalhes você vai encontrar no nosso artigo Contrato, Matrícula ou Escritura do imóvel: entenda a diferença e a importância nos investimentos imobiliários;
    • Matrícula originária: antes de um imóvel se tornar o que ele é hoje, ele pode ter sido fruto de um desmembramento, parcelamento do solo (loteamento), unificação ou incorporação. Em alguns casos é interessante também ter a matrícula originária (matrícula mãe) que é a matrícula antes desse fato que gerou novos imóveis. No caso de um apartamento, por exemplo, a matrícula do terreno terá informações interessantes de como foi o processo de incorporação, participantes, datas, entre outros.

 

  • Documentos técnicos:
    • Projeto e Memorial de Incorporação: se o imóvel foi originado em uma incorporação (ex. apartamentos, casas em condomínio horizontal, salas comerciais), o memorial de incorporação registrado no Cartório de Imóveis possui informações técnicas importantes sobre o condomínio (como frações ideais, áreas privativas e comuns) e também sobre o regimento interno do condomínio;
    • Projeto e Memorial de Loteamento: analogamente ao memorial de incorporação, se o imóvel provém de um parcelamento do solo, é interessante consultar o memorial desse loteamento para verificar se há restrições de uso e de construção diferentes do zoneamento estipulado pela prefeitura;
    • Projeto de construção aprovado: no caso de o imóvel se tratar de um terreno com uma benfeitoria (casa ou galpão, por exemplo), ter em mãos o projeto aprovado na Prefeitura Municipal será bastante útil para seguir as mesmas áreas em projetos subsequentes como o de combate a incêndios e na obtenção de licenças;
    • Memorial descritivo da construção: para todo projeto aprovado há um memorial que o responsável técnico fornece detalhes dos acabamentos e tecnologias utilizadas para a construção do imóvel. Também pode ser solicitado para obtenção de outros documentos;
    • ART do responsável técnico: a Anotação de Responsabilidade Técnica é um documento que formaliza o engenheiro, arquiteto ou técnico de edificações responsável pelo projeto e execução das construções (ou demolições). É esse profissional que precisa ser consultado no caso de reformas que alterem as condições estruturais ou no aparecimento de patologias (trincas, vazamentos, umidade, etc.);
    • Projeto aprovado no corpo de bombeiros: certas construções (como edifícios residenciais, galpões e prédios comerciais) possuem um projeto de detecção, alarme e combate a incêndios que deve ser previamente aprovado junto ao corpo de bombeiros. O site do Corpo de Bombeiros da Polícia Militar de São Paulo fornece bastante informações como a legislação vigente.
    • Memorial descritivo do sistema de combate à incêndios: assim como o projeto, um memorial descritivo é apresentado ao corpo de bombeiros detalhando os equipamentos como bombas, hidrantes e mangotes que compõe o sistema;
    • Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB): supondo que você tenha aprovado seu projeto e memorial do sistema de combate a incêndios, após a conclusão da obra o imóvel passará por uma vistoria técnica verificando se o projeto foi executado conforme a aprovação. Se tudo estiver de acordo, o corpo de bombeiros emitirá um Auto de Vistoria que ateste a regularidade da construção. É importantíssimo que as áreas do projeto de arquitetura aprovado seja a mesma do AVCB, para não enroscar os procedimentos seguintes de regularização;
    • Certidão Negativa de Débitos do ISSQN: durante uma obra, vários prestadores de serviços terceirizados (ex. pintor, eletricista, topógrafo) participam da construção. Esses profissionais precisam recolher um imposto para as prefeituras chamado de “Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza”. As prefeituras exigem do empreendedor (tomador do serviço) a responsabilidade de recolhimento desse imposto na forma de retenção na nota fiscal. Ao final da obra, o construtor deve apresentar todas as notas fiscais com as guias do imposto recolhido. Caso o empreendedor tenha pago esses prestadores de serviço de maneira informal, um fiscal irá apurar o valor aproximado desse imposto com base na área de construção e emitirá uma única guia. Sem a quitação desse imposto, a certidão negativa de débitos não será emitida e o proprietário não conseguirá emitir, por exemplo, o “Habite-se”;
    • CEI da Obra: o Cadastro Específico do INSS é um número que uma obra recebe e que deve ser indicado em todas as notas fiscais pagas em que há mão-de-obra ou na GFIP dos trabalhadores registrados na construção;
    • Certidão Negativa de Débitos do INSS: Da mesma forma que o ISS, a Receita Federal ficalizará ao final da obra se o INSS (contribuições à previdência social dos trabalhadores da obra) foi recolhido corretamente pelo número CEI. Em caso positivo, haverá a emissão da CND, em caso negativo, o fiscal emitirá uma guia com o valor arbitrado do imposto devido antes de emitir a certidão;
    • Alvará de demolição: esse documento tem a mesma característica que o alvará de construção, atestando que a obra possui um projeto de demolição aprovado e um responsável técnico habilitado para executar esse serviço.

 

  • Documentos da prefeitura:
    • Habite-se: é declaração oficial da Prefeitura sobre a conclusão de uma nova construção, atestando que a edificação foi construída ou reformada conforme as exigências legais e está pronta para ser habitada. Você pode encontrar mais informações no nosso artigo específico sobre o Habite-se clicando aqui;
    • IPTU: o carnê do IPTU que você recebe todo início de ano é importantíssimo porque comprova tanto quem é o proprietário inscrito na Prefeitura como as áreas computadas do imóvel;
    • Certidão de Valor Venal: o valor venal é um preço de referência que a prefeitura utiliza para cálculo de impostos como ITBI e IPTU. Essa certidão apresenta os dados do imóvel como localização, proprietário, juntamente com o valor venal, que varia em função do local, área do terreno e área construída;
    • Certidão Cadastral: é um documento emitido pelas prefeituras com todas as informações pertinentes ao imóvel: endereço, zoneamento em que se encontra, número do cadastro municipal, dimensões, áreas, confrontantes, usos atuais e anteriores, atual proprietário, entre outros;
    • Consulta Uso de Solo: é uma consulta prévia à prefeitura municipal que permite verificar a viabilidade da instalação de empresas no local pretendido a partir do número do CNAE e da localização do imóvel;

 

  • Outros documentos:
    • Licenças de funcionamento e operação: são licenças específicas para o tipo de uso do imóvel, como as ambientais emitidas no estado de São Paulo pela Cetesb, as relacionadas à Vigilância Sanitária para setores como Saúde e Alimentação, licença de propaganda ou estudos de impacto de trânsito para as cidades que tem um tipo de legislação municipal;
    • Seguros patrimoniais: o certificado do seguro patrimonial é um documento emitido pelas seguradoras informando a validade do seguro e as coberturas oferecidas (incêndio, vendaval, enchentes, etc);
    • Contas de Consumo: é muito importante ter comprovantes de quitação das contas de consumo como gás, telefone, energia, água e esgoto, principalmente na compra e venda de um imóvel ou para acompanhar um se um locatário está cumprindo com suas obrigações.

Na sequência, vamos discutir os assuntos mais polêmicos sobre esse tema:

Existem mais documentos além desses?

Sim, existem! Principalmente se o imóvel estiver sob restrições ambientais, do patrimônio histórico, do tráfego de veículos, de publicidade (como em São Paulo capital e outras cidades que adotaram políticas de regular a comunicação visual), se houver projetos de melhoramento ou desapropriações no entorno…

Que tipo de estabelecimento é o mais complexo em termos de alvarás e licenças relacionadas ao imóvel?

Indústrias são potenciais poluentes, portanto são as mais complexas de se regularizar. Algumas consultorias especializadas comentam que são necessários em média 30 documentos diferentes para sua completa legalização.

Qual o problema mais frequênte na obtenção de licenças e regularizações?

Todas as áreas construídas e as atividades constantes em cada documento devem ser idênticas. Isto é, a área do projeto aprovado de uma construção DEVE ser a mesma que o AVCB, averbação na matrícula, no IPTU e outros. Isso sempre acontece? Quase sempre não… Seja por uma alteração de projeto ou uma reforma posterior, se as áreas não baterem na vírgula, você terá que arrumá-las. É trabalhoso e burocrático, porém necessário.

Percebi um documento irregular, quais são alvos frequentes de fiscalização? Que risco eu corro?

As prefeituras frequentemente fiscalizam as “Licenças de Funcionamento”, não é um documento exclusivo dos imóveis, mas sim da atividade exercida nele, porém esse documento só é emitido se todos os outros relacionados ao imóvel estiverem de acordo. A Vigilância Sanitária também tem atuação frequente, principalmente nos estabelecimentos de saúde e alimentação. Em São Paulo, uma irregularidade com a Licença de Publicidade como um letreiro fora de tamanho pode acarretar R$ 10.000,00 em multa e interdição.

O que fazer quando preciso de algum documento necessário para o funcionamento da minha empresa ou para a negociação de um imóvel?

No caso de o documento já tenha sido alguma vez expedido e está dentro da validade, é sempre possível solicitar uma segunda via ao órgão emissor. Agora se você precisa orientação para a primeira emissão, a gente até poderia citar todas as leis que influenciam cada um deles. Acontece que o artigo se tornaria no tamanho de várias bíblias e logo estaria obsoleto, uma vez que a chance de uma regulação se alterar em um curto espaço de tempo é grande.

Se você gosta de colocar a mão na massa e correr atrás, o macete é ter paciência e muita educação para conversar com os agentes públicos e extrair o caminho das pedras. Você também pode contratar empresas especialistas nesses processos e que já frequentam os departamentos públicos e dominam as leis e processos para obtenção de licenças e alvarás.

Uma dessas empresas que terceiriza o processo de obtenção de documentos imobiliários, principalmente clientes corporativos com muitos e/ou complicados imóveis, é a Ameni Real Estate que está no mercado a mais de 40 anos. A Ameni contribuiu com informações importantes neste artigo e também preparou um e-book sobre esse tema que você pode acessar no botão abaixo:

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Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.