12/03/2018 Direito Imobiliário 1 comentário

Distratos – O que são e seu Impacto no Mercado Imobiliário




No Brasil, infelizmente, existe a possibilidade de distratar a compra de um imóvel “na planta” sem sequer apresentar uma razão para tal. Em outras palavras, o comprador de um imóvel, tem a opção, ou o direito, de se desfazer da aquisição e solicitar que a incorporadora ou loteadora reembolse os recursos pagos por ele.

Mas por que escrevemos infelizmente? Não seria algo bom poder devolver o imóvel negociado e pedir o dinheiro de volta para a empresa incorporadora a qualquer momento? Vamos explicar aqui porque acreditamos que isso seja um desfavor ao mercado imobiliário brasileiro e ao próprio consumidor.

Neste artigo você vai entender:

  • O que são distratos no mercado imobiliário;
  • Por que a possibilidade de distrato é uma opção de venda;
  • Como os distratos impactam o mercado de real estate;
  • O “direito” (de distratar) do consumidor;
  • O distrato nos Estados Unidos e as opções “grátis” na Crise de 2007-08;
  • Regras para distratos e legislação. Em que “pé” estamos?

O que são Distratos

Distrato (substantivo masculino)

  1. ato ou efeito de distratar; anulação, distrate, rescisão.
  2. jur acordo entre as partes contratantes para extinguir o vínculo criado pelo contrato.

Quando se fala em distrato imobiliário, tem-se em mente a desistência da aquisição de um imóvel pelo comprador antes da entrega das chaves. É comum distratos ocorrerem na aquisição de imóveis novos como:

Existem alguns motivos pelos quais compradores acabam desistindo da aquisição:

  • Impossibilidade do comprador em honrar as parcelas estipuladas em contrato devido à dificuldades financeiras como perda de emprego ou redução de renda familiar;
  • Inviabilidade de aceitação das condições do financiamento bancário pelo cliente devido a altas taxas de juros, prazo curto e altas parcelas;
  • Cliente não consegue crédito junto à instituições financeiras para pagamento do “repasse” à incorporadora;
  • Obtenção de financiamento em montante menor do que o saldo devedor à empresa incorporadora ou loteadora, inviabilizando o pagamento do complemento pelo cliente;
  • Ou, simplesmente desistência por qualquer razão. Uma muito comum nos útlimos anos foi devido à valorização imobiliária almejada por investidores não ter ocorrido conforme esperado, devido a conjuntura econômica do país. Com isso, muitos investidores decidiram devolver o imóvel sem nenhuma razão vinculada à dificuldades financeiras pessoais, mas sim pela especulação não ter dado certo.

Independentemente de muitos contratos de compra e venda incluírem cláusulas mencionando impossibilidade de desistência do negócio, a força da lei permite os distratos com reembolso de quase todo o valor pago.

No âmbito jurídico, existem duas maneiras para o adquirente de uma propriedade rescindir seu contrato de compra e venda, devolvendo o imóvel ao estoque da incorporadora e reavendo recursos pagos:

  • Distrato Contratual: neste caso, empresa e comprador, de forma amigável, chegam a um acordo para a devolução da unidade. Este tipo de solução é prevista no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor desde que esteja prevista no contrato de compra e venda do imóvel;
  • Distrato Judicial: ocorre quando não há acordo entre as partes, levando a disputa para o Sistema de Justiça como determinado pelo Código de Processo Civil.

Jurisprudência Regional

No Brasil a jurisprudência rege o resultado de discussões sobre muitos distratos. No exemplo do Tribunal de Justiça de SP, são permitidas retenções (pela incorporadora ou loteadora) apenas entre 10% e 30% do valor pago pelo desistente. Na maioria das vezes o percentual definido pela jurisprudência de primeira instância fica em 10%.

Esses valores retidos referem-se a custos administrativos já incorridos pela empresa desenvolvedora imobiliária. Por isso estabelece-se que itens como sinal, custos admistrativos e de marketing proporcionais (à unidade) podem ser retidos desde que não excedendo de 10% a 30% do montante pago.

Quanto à corretagem imobiliária relativa à intermediação do negócio por corretores, existem jurisprudências que permitem esta retenção e outras que não.

No Rio de Janeiro, por exemplo, foi assinado um pacto entre a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), Tribunal de Justiça do Estado do RJ (TR-RJ) e a Ordem dos Advogados do Brasil do RJ (OAB-RJ) formalizando duas alternativas para os distratos:

  • Perda do Sinal somado a 20% dos valores pagos;
  • Pagamento de multa de 10% do valor do imóvel, limitado a 90% do valor pago.

Entende-se ainda pela atual legislação do Brasil, que retenções maiores que as descritas acima, sejam abusivas e desproporcionais, pois colocariam o consumidor em desvantagem em relação ao desenvolvedor imobiliário (seja lá o que isso quer dizer!). Sobre esse ponto, o interessante é que nem incorporadora e nem consumidor assinam um contrato de compra e venda de imóvel sob pressão, mas sim por livre e espontânea vontade e somente se forem mutualmente benéficos. Contratos esses que deveriam ser irrevogáveis e irretratáveis, como qualquer outro contrato de longo prazo.

Portanto a questão dos distratos ainda é muito regional, baseada na jurisprudência existente em cada estado e mesmo assim com variações de pontos de vista entre juízes e empresas em relação ao assunto. Não há uniformidade em relação à regras para o tema o que leva a insegurança e o maior risco no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários.

Reajustes dos Valores Pagos

Já houve entendimento de desembargadores do estado de São Paulo de que o valor a ser pago por distratos imotivados deveria ser 90% do total pago com correção monetária desde as datas de pagamento por índice do tribunal de justiça somado a 1% a.m.

Vejamos que absurdo! É como se um distratante não só recebesse os valores nominais pagos por ele, mas também conseguisse um rendimento sobre o montante de 1% a.m. + correção monetária às custas da empresa incorporadora ou loteadora! Que belo investimento!

Caso haja atrasos nas obras por culpa da empresa incorporadora e o comprador queira distratar a compra do imóvel, é comum que devam ser restituídos 100% dos valores pagos com correção monetárias e inclusive multas. Em outros casos ou regiões, existe jurisprudência indicando que após 180 dias de atrasos, se não houver intenção de distratar a compra, ficará devida multa de 2% mais 1% a.m. sobre o valor pago pelo cliente.

Por que a possibilidade de Distrato é uma Opção de Venda

A possibilidade de desistir de uma compra, é uma opção de qualquer comprador de imóveis incorporados como casas e apartamentos ou lotes em um parcelamento de solo. Como explicamos em nosso artigo sobre Opções no Mercado Financeiro e Mercado Imobiliário, existem opções de compra que dão o direito ao seu detentor de comprar algo por um determinado preço e opções de venda que dão o direito ao seu detentor de vender algo por um determinado preço.

Ao permitir a compradores de imóveis, a possibilidade de realizar distratos, sem nenhum motivo definido, com recebimento de recursos pela devolução da unidade, fica dada a opção de venda da unidade a qualquer momento antes da entrega das chaves por um determinado preço (valor a ser restituído).

Em nossa opinião, a retenção de pequeno percentual, torna a desistência muito viável para o comprador no momento de uma turbulência econômica por exemplo. No caso brasileiro, segundo divulgado por várias empresas, o maior índice de desistências é de investidores e não de pessoas que adquirem para uso próprio. Ao contrário de famílias em situação financeira adversa, esses investidores percebem que determinado projeto não terá o sucesso que imaginavam, ou ainda que o mercado irá entrar em crise, desaquecer ou mesmo que o valor ainda não subiu como queriam, e desistem propositalmente pois a penalidade é muito baixa.

Por outro lado, nenhuma incorporadora pode cancelar uma compra para revender num preço maior se o mercado, por exemplo, subir e o apartamento vendido se valorizar. Parece então que não há equilíbrios de direitos… Nesse caso a regra parece um tanto injusta para o empreendedor!

Sendo assim, boa parte dos relevantes distratos dos anos recentes, foram realizados por investidores que desistiram das compras, evitando ficar com imóveis sem liquidez ou perdas muito maiores que a retenção dos distratos. Levantamentos das empresas incorporadoras apontam que até 70% dos distratos nos últimos anos foram solicitados por investidores e não por usuários finais com dificuldades financeiras.

Por isso, concordamos com Janaina Môcho, que escreveu para o Valor Econômico dizendo que, “precisamos distinguir o <distrato necessidade> do <distrato especulação>”.

Como os Distratos impactam o Mercado Imobiliário

Crises Econômicas e Dificuldades de Revenda

Dentre outras razões já citadas, a jurisprudência nacional entende que a incorporadora ou loteadora poderá reinserir (revender) o imóvel no mercado e que esta, consequentemente não teria maiores prejuízos com os distratos. Falta que a “jurisprudência” e o código do consumidor entendam que nem sempre há facilidade de reinserir o imóvel no mercado e realizar nova comercialização. Em períodos de crise como o dos últimos anos, houve séria dificuldade quanto a essa possibilidade, com prazos longos para revenda e com valores mais baixos que o normal.

“Quebra” do Fluxo de Caixa dos Empreendimentos

Um empreendimento imobiliário, como uma incorporação residencial ou comercial e loteamentos, possuem uma complexa equação financeira que permite a sua viabilidade. São diversos os investimentos necessários: compra do terreno, projetos e aprovações legais, materiais de construção, mão de obra, locação de equipamentos, administração, marketing, pagamento de tributos e muitos outros.

O capital necessário para um projeto conta com algumas fontes de recursos, dentre elas podemos citar recursos da empresa desenvolvedora, financiamentos bancários à construção, sinal e parcelas pagas pelos compradores ou até recursos de fundos de investimento (leia sobre Como Buscar Investidor Ou Sócio Para Seu Empreendimento Imobiliário).

No momento em que distratos ficam “liberados”, devido à baixas penalidades aos desistentes, parte importante dessa equação financeira não apenas deixa de existir como inclusive é impactada contrariamente, pois exige saída de caixa adicional aos previstos para a realização do projeto.

Em outras palavras, o dinheiro que o comprador pagou até o momento em que pediu o distrato não está guardado em uma conta corrente, ele já foi usado para comprar tijolos, areia e pagar os funcionários da obra. Dessa maneira, de onde espera-se que a empresa tire recursos para pagar à vista a restituição para distratantes?

Mas as obras não podem ser atrasadas e muito menos parar, pois os outros compradores adimplentes querem suas unidades entregues conforme prometido. No caso de atrasos por problemas de caixa, ocorrem ainda mais distratos e o problema entra em espiral.

Como já explicamos, prevê-se ainda que valores pagos pelos compradores distratantes, sejam objeto de correção monetária, o que majora valores a devolver e impacta ainda mais o fluxo de caixa dos empreendimentos.

Financiamentos à construção

É possível que quando Bancos percebem que determinado ambiente econômico favorecerá aumento de distratos, sejam bloqueadas concessões de financiamentos para alguns projetos imobiliários. Esta fato, sem dúvida, impacta de forma muito relevante a equação financeira de um empreendimento que em muitas vezes se torna inviável economicamente e financeiramente.

Preços dos imóveis

Todo desenvolvimento imobiliário é um investimento de uma empresa que acredita no produto, na demanda e na importância do projeto para a sociedade.

Como qualquer investimento, empreendimentos imobiliários devem ter resultado proporcional ao seu risco, e o preço das unidades vendidas será tão mais caro quanto o risco do desenvolvimento. Nesse sentido, o maior prejudicado pela “farra” dos distratos e sua insegurança jurídica é o próprio consumidor que acaba pagando mais caro pelo produto, já que o risco “distrato” estará embutido nos preços…

O direito do consumidor

Se distratos impactam absurdamente a realização de empreendimentos, atrasam o andamento de obras e trazem sérios problemas financeiros para empresas incorporadoras e loteadoras;  o consumidor que realmente quer usufruir do imóvel adquirido é o principal prejudicado pelos preços mais altos que terão que ser praticados e por eventuais atrasos na entrega dos imóveis.

Nesse sentido, permitir que o sonho da casa própria seja mais importante que a vontade de especuladores imobiliários deve ser o objeto focal dos legisladores. O direito do consumidor também não pode ser confundido com uma vantagem injusta ao consumidor.

Deve-se pensar também no direito do empreendedor imobiliário que firmou um contrato com compromisso de construir um imóvel, que correu todos os riscos possíveis e imagináveis, que arriscou seu capital, empregou centenas de pessoas, subcontratou dezenas de empresas, lutou contra a inflação para segurar os custos de obra, teve que ultrapassar todas as infindáveis barreiras burocráticas, dentre outras. O empreendedor que trabalha de forma correta e pretende honrar cada linha do contrato não tem direitos?!

O distrato nos Estados Unidos e as opções gratuitas na Crise de 2007-08

Nos EUA não há a possibilidade de distratos. Portanto, a não ser que algum item do contrato seja descumprido pela empresa incorporadora, no caso de desistência da compra o valor pago como sinal é perdido. Pode ser previsto algum tipo de devolução, mas esse é um acordo particular e definido em contrato entre as partes, como deve ser.

Durante a Crise de 2007-08 (leia neste link o artigo completo), o valor exigido de sinal na compra de imóveis era baixíssimo, 5% ou até menos do valor do imóvel, com o restante financiado. Quando a crise estourou, isso permitiu que compradores desistissem da compra praticamente “de graça”. Foi dada uma opção gratuita ao comprador e esse, sem dúvida, foi um dos fatores que agravaram demais as devoluções de imóveis aos bancos.

Regras para distratos e legislação. Em que “pé” estamos?

Representantes do setor imobiliário tentam junto ao governo federal, revisar regras de distratos para que um setor tão importante para economia e um dos maiores geradores de empregos seja menos penalizado por uma legislação um tanto quanto desequilibrada.

Já é possível notar algumas melhorias para nosso mercado, inclusive com expectativa de regulamentação sobre o tema. Conforme divulgação do jornal Valor Econômico no segundo semestre de 2017, existe expectativa de Medida Provisória que estabeleça até 50% em retenções de valores pagos limitados a 10% do valor dos contratos para imóveis residenciais, 12% de imóveis comerciais e 5% para imóveis do programa Minha Casa Minha Vida.

Algumas notícias sobre o assunto.

http://epocanegocios.globo.com/Brasil/noticia/2017/07/distrato-devolucao-de-imoveis-tera-nova-regra.html

http://www.valor.com.br/legislacao/5109422/tj-sp-entende-que-investidores-devem-ter-tratamento-diferente-em-distratos

Nesta matéria, ilustra-se o caso onde um investidor distratou a compra de 10 unidades em um empreendimento.

http://www.valor.com.br/legislacao/5072960/distrato-e-setor-imobiliario

http://www.valor.com.br/empresas/5255315/distratos-de-imoveis-continuam-sem-regras

Pois é, em 2018, infelizmente a agenda de reformas do governo, copa do mundo e eleições podem retardar ainda mais novidades quanto à regulamentação nos distratos. Enquanto isso o empreendedor imobiliário segue trabalhando para fazer a “roda da economia girar”.

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.