set 25, 2015 Direito Imobiliário, Investimentos 0 comment

Cuidados na Aquisição de Imóveis: Documentos da Diligência Imobiliária





Você sabia que se você comprar um imóvel de alguém com processos na justiça ou que sonegou algum imposto, esse imóvel pode responder pela dívida do antigo proprietário e a venda pode ser anulada? Ou pior, se a venda for anulada e o antigo proprietário não tiver mais os recursos para te devolver o valor da venda, você pode perder todo o investimento feito? Neste artigo vamos passar algumas dicas de como se proteger no momento de uma negociação e diminuir os riscos de se fazer um péssimo negócio.

O fato de você assinar um contrato de compra e venda e pagar o proprietário não garante que o imóvel será seu. Não adiante nenhum valor ao vendedor antes de ler todas essas informações!

O processo de verificar a qualidade e segurança da documentação do imóvel e dos antigos proprietários é chamado de diligência (também chamado pelo nome em inglês – due diligence). É altamente recomendado que você, investidor, realize uma análise completa em busca de potenciais riscos de um imóvel alvo que você pretende adquirir.

Você pode se questionar: mas esse não é o papel do corretor ou do cartório  de registro? Respondo a pergunta com outra pergunta: quem é que sofre as complicações se ocorrer algum problema com a documentação? Quem compra sofre! Logo, por mais que você conte com a ajuda de um corretor e um advogado de confiança, você precisa se informar sobre o que e de quem você está comprando.

E como diminuir os riscos?…

Separamos uma lista extensa de documentos para a diligência que ajudam você a mapear a situação do imóvel que pretende adquirir. Como ela é bem completa, para melhorar a organização separamos os itens em 3 tipos de documentos: (i) os do imóvel, (ii) os técnicos e (iii) dos proprietários e antecessores.

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Além dessa classificação, indicamos quais são os críticos (ou seja, aqueles que são fundamentais e que você precisa ter para adquirir), os importantes (que podem revelar informações relevantes sobre o histórico do imóvel e que você pode abrir mão em poucas situações) e os desejáveis (também importantes, mas possuem certa dificuldade de se conseguir).

Quanto maior o tamanho e o valor do imóvel, mais profunda deve ser esta pesquisa. Para comprar comprar um edifício inteiro de um desconhecido de outra cidade você deve ser muito mais diligente do que a aquisição de um lote residencial de um parente. Essa lista pode se estender ainda mais caso os documentos apresentem complicações como dívidas, envolvimento de herdeiros e casos similares.  Quando isso ocorrer, é fundamental contar com apoio de especialistas para proteger seu investimento.

Como a diligência de compra de imóveis é um assunto extenso, se você não estiver negociando um imóvel neste momento, você pode achar cansativo. Então guarde uma planilha com o resumo de cada documento para sua próxima negociação!

Baixar-planilha

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i. Documentos do imóvel

Nesta lista selecionamos tudo que for relacionado a propriedade imobiliária em si:

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  • Críticos:
    • Certidão de matrícula – é o documento mais importante na aquisição porque contém a descrição completa do imóvelcomo área, divisas, construções – mostra o atual e os proprietários antecessores e você pode obtê-lo no Registro de Imóveis da região da propriedade. Solicite a certidão “vintenária”, que mostra quem foram os donos nos últimos 20 anos, informação que vai te ajudar nos documentos do item (iii);
    • Certidão de ônus reais relativos ao imóvel – você pode solicitar para vir junto com a matrícula, esse documento cita se o imóvel em questão está sendo dado em garantia em alguma dívida ou fiança, o que impediria a sua aquisição. A garantia precisaria ser cancelada antes de você adquirir;
    • Cópia do título de propriedade do imóvel – é o documento que o atual proprietário assinou para adquirir antes de você, o ideal é que seja uma escritura registrada também em cartório. Se for um “formal de partilha” (no caso de inventário, isto é, se envolver herdeiros) ou se for um simples “contrato de compra e venda”, o atual proprietário precisará registrar esse instrumento de aquisição e averbá-lo na matrícula (termo utilizado para descrever o processo de registro dessas informações) antes de você adquirí-lo;
    • IPTU – Peça o espelho e os comprovantes dos carnês de IPTU relativos aos 5 últimos exercícios, acompanhados dos comprovantes de pagamento de todas as parcelas vencidas. Você vai precisar do número de cadastro do imóvel na prefeitura e os comprovantes vão garantir que não há dívidas em relação à estes impostos;
    • Certidão negativa de tributos imobiliários municipais incidentes sobre o imóvel – peça também esse documento na prefeitura com o número do cadastro (disponível no carnê do IPTU) para garantir que o imóvel não está devendo nada para o município. Algumas prefeituras cobram por este serviço;
    • Certidão negativa tributos federais – se o imóvel for rural, ele não paga IPTU, então você terá que checar se ele tem o imposto territorial rural (ITR) em dia. Você precisará do NIRF (número do imóvel para a Receita Federal) e pode verificar gratuitamente nolink abaixo:
  • Importantes:
    • Guias de ITBI recolhido – quando um imóvel é vendido, você precisa arcar com o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis cobrado pelo Município e custa de 2% a 5% dependendo do código tributário municipal), então é importante solicitar para o atual proprietário esse comprovante garantindo que ele recolheu esse imposto quando ele comprou dos antecessores;
    • Certidão atualizada com histórico do cadastro de contribuintes do imóvel – é um documento expedido pela prefeitura que indicará os dados como área, construções, divisas, proprietários, endereço de cobrança. Ela é muito útil quando você for atualizar os seus dados como novo proprietário e também para checar se as áreas estão exatamente descritas conforme a matrícula. Se há uma construção nesta certidão e não na matrícula, isso pode indicar, por exemplo, que você terá custos extras com regularização das obras;
    • Comprovante de pagamento às concessionárias de serviços públicos (energia elétrica, água, gás, etc.) – vale para você se prevenir que não receberá cobranças do não pagamento de contas pelo vendedor. Não se esqueça de passar tudo para o seu nome depois de concluir a compra;
  • Desejáveis:
    • Declaração de que o Imóvel não se encontra em área objeto de desapropriação, tombamento ou entorno de imóvel tombado. Esse documento é importante em cidades históricas, porque um imóvel tombado possui inúmeras limitações e obrigações de manutenção que podem atrapalhar seus planos como proibir reformas, pinturas, restringir o funcionamento…
      • Se o imóvel for tombado, peça a Certidão sobre tombamento ou atestando estar entorno de imóvel tombado (em São Paulo, é emitida pelo Condephaat e Iphan);
    • Se o imóvel for foreiro (próximos de igrejas antigas e históricas, próximos ao mar ou em ilhas) peça uma “Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação”, com comprovante de pagamento de laudêmio (um tipo de imposto cobrado para estes imóveis, o valor varia em torno de 2,5% a 5,0% da transação) e “Certidão de Situação de Ocupação” comprovando a regular inscrição do Imóvel e a inexistência de débitos relativos ao pagamento do foro;
    • Certidão do Departamento Ambiental da Prefeitura Municipal competente declarando a inexistência de processo administrativo de Auto de Infração ambiental em nome do proprietário do imóvel e de quem detenha a posse do imóvel para garantir que não há problemas ambientais com a propriedade em questão.

Se qualquer das certidões acima apresentar apontamento, recomendamos que você procure um técnico especializado que dê uma opinião mais segura sobre a regularidade do imóvel e das atividades que você pretende exercer com ele.

ii. Documentos técnicos

Estes documentos tem relação com a parte de engenharia e arquitetura do imóvel.

Para apartamentos, casas, terrenos e salas comerciais em “condomínio”:

  • Importante:
    • Regulamento interno do condomínio – para você conhecer as regras que valem para todos os condôminos, como horários de funcionamento, processo de entrada ou saída de pessoas, multas por descumprimento…
    • Registro de incorporação – é o documento que define as áreas do seu imóvel, posição das garagens, áreas que pertencem ao condomínio, qual a incorporadora responsável pela obra. Somente adquira um imóvel em condomínio se ele estiver registrado!
  • Desejável:
    • Planta da unidade – Esse documento pode ajudar você quando for fazer reformas ou manutenção (arrumar vazamentos).

Para imóveis com edificações concluídas como edifícios comerciais, galpões industriais, lojas e principalmente imóveis que você pretende alugar:

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  • Crítico:
    • Auto de Conclusão da Obra (Habite-se) – documento emitido pela prefeitura garantido que a obra foi concluída, fiscalizada e aprovada. Se o vendedor não tiver, peça uma segunda via na própria prefeitura;
    • AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – Depois da tragédia em Santa Maria/RS, nem preciso explicar a importância deste documento, certo?
  • Importante:
    • Projetos aprovados pela Prefeitura Municipal – mostra exatamente os detalhes técnicos da obra que foi executada. É um documento importante e será consultado eventualmente quando precisar de reformas e manutenções. Também é possível pedir segunda via no seu município;
    • Memorial descritivo – é um documento elaborado pelo profissional técnico responsável (engenheiro ou arquiteto) que explica todos os materiais e serviços executados na construção;
    • ART – Anotação de Responsabilidade Técnica – é um documento emitido pelo responsável técnico que executou a construção. Serve para você saber com quem vai dividir a responsabilidade se algum incidente ocorrer com a construção (torcemos para que você nunca precise, é claro!);
    • Alvará de Construção – é a autorização de início das obras dado pela prefeitura.
    • Certidão Negativa de Débitos do Imposto Sobre Serviços – CND ISS – é mais um documento que garante que a obra quitou impostos municipais referentes à execução de serviços.
    • CND do INSS da Construção – é possível obter no site da Receita Federal se você souber o número da CEI (cadastro específico de obras), esse documento garante que todos os impostos previdenciários dos trabalhadores que executaram a obra foram pagos, segue o link:
  • Desejáveis:
    • Demais projetos, como hidráulico, elétrico e estrutural. Você pode solicitar ao responsável técnico que executou a obra. Pode parecer dispensável, mas são documentos que economizam custos durante reformas futuras e podem ajudar a explicar problemas se edificação apresentar defeitos;

Para terrenos grandes, glebas, ou imóveis rurais (sítios e fazendas):

  • Crítico:
    • Levantamento planialtimétrico – é um projeto elaborado por topógrafo que vai indicar a área exata da gleba, as divisas, as altitudes. É uma validação das informações da matrícula.
  • Desejáveis:
    • Licenciamento Ambiental ou Certidão Ambiental de dispensa de licenciamento ambiental, municipal e estadual – em áreas e risco de contaminação (terrenos de indústrias, postos de gasolina, aterros) é importante pedir esse licença emitida pelos órgãos do meio ambiente da sua região.
    • Termo de Compromisso de Recuperação Ambiental – se o imóvel tiver próximo de rios e nascentes, pode ser que o vendedor tenha assumido de recompor as áreas de preservação permanente (APP) e você precisa entender a dinâmica desse acordo quando ficar responsável pela propriedade.

iii. Documentos dos proprietários e antecessores

Veja no histórico descrito na matrícula todas as informações referentes ao atual proprietário e antecessores. Você vai precisar levantar dados como nome completo, RG, CPF, data de nascimento, cônjuges (mesmo se for relacionamentos estáveis) e participações societárias (nome e CNPJ de empresas dessas pessoas). Depois, você vai checar se essas pessoas tiveram problemas com credores ou ações nas justiças (estadual, federal e do trabalho) enquanto eram proprietárias do imóvel. Acompanhe o caso a seguir:

Exemplo: se João era casado com Maria e ela tinha uma empresa que ficou devendo R$ 100 mil para um funcionário em 2011. João vendeu uma casa para Pedro em 2012. Pedro quer te vender essa casa que está com a matrícula no nome dele. Se o funcionário entrar na justiça e ficar comprovado que João vendeu a casa para deixar de pagar a indenização do funcionário de Maria (sua esposa), a venda de João para Pedro pode ser anulada… Isto é, se você comprar, vai assumir um risco de entrar nessa confusão e até perder o imóvel…

Então, quais os documentos necessários?

Se o proprietário (atual e antecessores) for pessoa física solicite os seguintes documentos críticos dele e do cônjuge (se for casado ou tiver um relacionamento estável):

  • Críticos:
    • RG;
    • CPF;
    • Comprovante de endereço;

Se o proprietário for pessoa jurídica (empresa), tenha em mãos:

Peça também, em nome de todos (importante):

  • Consulta completa ao SPC/SERASA;
  • Certidão dos cartórios de protestos de títulos pelo período de 10 anos – documento que revela se eles possuem algum título protestado.

Peça as seguintes Certidões Negativas de impostos (importante):

Peça as Certidões dos Distribuidores da Justiça indicando “busca retroativa de 10 anos” para verificar todos os processos em andamento (importante):

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  • Certidão de ações na Justiça Estadual – Cível
  • Certidão de ações na Justiça Estadual – Criminal
  • Certidão de ações na Justiça Estadual – Falência, concordata e recuperações judiciais e extrajudiciais:
  • Certidão de ações na Justiça Federal (cíveis, criminais, fiscais, falência, concordata e recuperações judiciais e extrajudiciais)
  • Certidão de ações na Justiça do Trabalho – você precisa checar qual a região e entrar em contato com o Fórum para entender o procedimento;

O que fazer se as certidões tiverem algum apontamento?

Se houver processos em alguma certidão, você tem duas opções:

  • Solicitar na Vara em que o processo está tramitando uma “Certidão de Objeto e Pé” que vai indicar o nome das partes, valor da causa, objeto e situação atual para poder quantificar o tamanho do problema;

Ou

  • Fazer uma pesquisa com o número do processo no site da justiça em questão para tentar obter essas informações (um advogado pode auxiliar nesse procedimento);

Conclusão final

A análise exige o bom senso, se um vendedor do imóvel tem um processo de R$ 4 mil e você está adquirindo um imóvel de R$ 1 milhão, é muito difícil que a venda tenha riscos. Agora, se por exemplo, um antecessor tivesse um processo de impostos atrasados em R$ 2 milhões e você está adquirindo um imóvel de R$ 1,5 milhão, isso é claramente uma situação de alerta. Procure um advogado que dê uma opinião mais precisa sobre problemas que aparecerem.

Espero que você não tenha ficado desanimado com tanta papelada… Mas a due diligence é rotina nos escritórios que trabalham com frequentes aquisições de imóveis. Sempre mantenha a pulga atrás da orelha e desconfie se o vendedor recusar a entrega de algum documento, principalmente se o preço do negócio estiver bem abaixo do mercado.

Já que você aprendeu a fazer uma due diligence imobiliária completa com esse artigo, indique para pessoas que você sabe que podem precisar ou comente aqui embaixo. Vamos elevar o nível de sofisticação das negociações imobiliárias!

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