jan 26, 2017 Investimentos 0 comment

Custo de Reposição – A arte de comprar imóveis abaixo do custo

Um investidor experiente encontrou ótimas oportunidades de investimento durante a crise que estamos passando. Ele tem uma filosofia de investimento muito simples: procurar imóveis que possam ser adquiridos por menos do que custaria desenvolvê-los do zero.

Ao analisar qualquer investimento imobiliário, é fundamental que nós, investidores, analisemos esta métrica chamada Custo de Reposição.

O que é

O custo de reposição indica ao investidor qual seria o montante de capital necessário para desenvolver um determinado imóvel novamente, nas mesmas condições de localização e qualidade construtiva do que ele está avaliando adquirir.

Como calcular o Custo de Reposição

O custo de reposição não precisa ser calculado minuciosamente como um orçamento de obra, mas sim, com estimativas bem embasadas de indicadores simples. Seu intuito é proporcionar ao investidor, de forma ágil e rápida, um número com o qual raciocinar.

Basicamente é necessário estimar o investimento total necessário para “reconstruir” ou “repor” aquele imóvel. Isso pode ser feito de forma resumida somando estimativas do valor do terreno ao valor da construção (obra), sem esquecer de alguns “outros custos”.

Valor do Terreno

A primeira estimativa desse exercício é identificar qual seria o valor para comprar um terreno naquele local. Para fazer isso é necessário conversar com corretores de imóveis da região e analisar qual seria o valor médio por m². Sugiro que busque entender como se comportam os preços para aquisição de terrenos naquele quarteirão e/ou arredores.

Em alguns casos, a análise pode ser de um imóvel que está em local altamente adensado onde não existem terrenos à disposição para compra e portanto para comparação. Nesse caso você terá que analisar o preço de imóveis que possam ser adquiridos e demolidos, como casas antigas por exemplo, ou mesmo estimar um valor com sua experiência no caso de grandes centros urbanos sem nem mesmo essa opção.

 

Investimento na Obra (Construção)

Na maioria das vezes em um desenvolvimento imobiliário, o custo mais relevante é o de construção da propriedade. Você precisará estimar quanto custaria para construir um imóvel nas mesmas condições do que você analisa a compra.

Para obter o investimento na obra você deve identificar um custo de construção e multiplicá-lo pela área do empreendimento.

O custo de construção pode ser obtido a partir de conversas com construtoras da região, análise do CUB (Custo Unitário Básico) e BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) leia mais sobre eles em nosso artigo) ou mesmo a partir de estimativas suas caso tenha o conhecimento necessário.

Pense sempre no investimento por metro quadrado de área, mas cuidado, lembre que há uma diferença entre área útil, área construída ou área locável. Seu custo deve estar condizente com o tipo de área utilizado.

Outros Custos

Ao desenvolver um projeto imobiliário, apesar do custo do terreno e construção serem os mais relevantes, ainda existem outros que não podem de maneira alguma ser deixados de lado. Ao analisar o custo de reposição também devem ser incluídos o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – leia nosso artigo sobre este tributo imobiliário), custos de registro (escritura e matrícula – leia mais), advogados e diligência imobiliária, projetos arquitetônicos e executivos.

Resultado: O Custo de Reposição

A simples soma desses valores é o Custo de Reposição, ou seja, quanto custaria para “reconstruir” aquele imóvel nas mesmas condições e localização. Recomendo ainda que considere um intervalo de segurança de +/- 5% para sua avaliação.

Exemplo: O galpão no interior

Um galpão no interior do estado de São Paulo está a venda por 12,5 milhões de reais. Uma primeira analise que faremos será o custo de reposição para saber se está num “preço bom”.

Sabemos que o galpão tem 7 mil m² de área locável e foi construído num terreno de 10 mil m². Analisando o valor de terrenos do entorno chegamos a uma média de R$ 380/m² para aquisição. Conversando com construtoras parceiras estimamos que o custo de construção para as condições daquele imóvel é por volta de R$ 1.400/m² de ABL. Reunimos estas estimativas com outras em uma planilha e o resultado está abaixo. Clique na imagem para fazer download.

O custo de reposição para um imóvel igual ao da oferta seria de pelo menos R$ 13,2 milhões. Isto é um sinal de que este pode ser um bom negócio, dado que o valor pedido é R$ 700 mil a menos!

Analisando o Resultado

Comparando ao valor de mercado, encontramos algo abaixo que provavelmente é atrativo pois custa menos para comprar pronto do que para desenvolver. Devemos agora comparar a possibilidade de comprar pronto versus desenvolver o imóvel “do zero”.

O Custo de Reposição está abaixo da Oferta do Mercado, eu compro com certeza?

Sem dúvida comprar algum imóvel abaixo do Custo de Reposição é algo ótimo em muitos casos, normalmente é um achado!

Mas… cuidado pois o imóvel pode ter problemas jurídicos graves que façam com que o preço esteja subvalorizado. Consulte um advogado e faça as devidas diligências imobiliárias (leia nosso artigo sobre isso).

E se a Oferta do Mercado for igual ou muito próxima do Custo de Reposição?

Alguns poderiam dizer que preferem construir o seu próprio imóvel, do jeito que quiserem, com um projeto melhor, mas lembre-se: comprando um imóvel pronto você mitiga riscos importantes do desenvolvimento.

Ganho de “tempo”, fator importantíssimo no retorno financeiro de projetos pois não seria necessário um prazo para o desenvolvimento da propriedade. Afinal você já a adquiriria concluída (mesmo que ainda queira executar pequenos reparos ou melhorias).

No mais ainda não há o risco de demora excessiva nas aprovações do projeto (realidade em todo o Brasil), ou mesmo risco de aumento no prazo da obras e também o risco de estouro de custos de construção.

Mas a Oferta do Mercado é acima do Custo de Reposição: mau negócio?

Não, nem sempre um imóvel que está sendo vendido acima do custo de reposição é um mau negócio. Isso quer dizer apenas que aquele imóvel já apresenta valorização em comparação ao custo de reposição.

Nesses casos o investidor deverá se ater a outras métricas de avaliação daquele potencial investimento como falamos em outros artigos: Taxa Interna de Retorno, MOI e Múltiplo, Cap Rate, entre outros conceitos de finanças. Mesmo nos casos em que o custo de reposição é baixo, também recomendamos que o investidor analise outros indicadores do negócio.

Mas é impossível encontrar imóveis mais baratos do que custaram…

Não é não! É possível encontrá-los e existem grandes fundos que tem suas teses de investimento baseadas na aquisição de ativos prontos por valores abaixo do custo de reposição.

O maior fundo de investimento em Real Estate do mundo: Blackstone

A Blackstone, firma de private equity, que possui um divisão de investimentos imobiliários renomada por realizar investimentos em todo o mundo tem uma estratégia de investimento que leva em consideração o Custo de Reposição na sua plataforma “Oportunística”.

“Buy it, Fix it, Sell it” é seu slogan. Comprar, consertar e vender em português. Empregam uma estratégia de investimento direta: adquirem imóveis de alta qualidade, bem localizados e que possam ser negociados com desconto ao custo de reposição, depois fazem uma gestão intensa da propriedade para melhorá-la e a vendem quando os objetivos são cumpridos com valorização.

Taxa de Juros e Fundos Imobiliários

O valor dos imóveis sem dúvida sofre impacto de variações na taxa básica de juros de um país e escrevemos um artigo exclusivamente sobre esse assunto. Tais variações podem impactar o valor de imóveis prontos a ponto de que estes sejam negociados abaixo do custo de reposição. Leia mais sobre o assunto para saber como ficar atento a oportunidades.

Fundos de Investimento Imobiliário tornam fácil ao investidor comparar o valor da cota com o valor dos imóveis e consequentemente identificar o custo de reposição. Um exemplo é o FII Presidente Vargas (PRSV11), que está muito abaixo do custo de reposição. Leia nosso artigo sobre o assunto neste link.

Cursos e Consultoria RExperts

Recomendamos que você conheça nosso curso sobre Fundos de Investimento Imobiliário, sem dúvida a mais simples e muito rentável forma de investir em imóveis. Você também pode contar conosco para avaliar projetos imobiliários complexos. Utilize o formulário da nossa página de “Consultoria” ou nos envie um e-mail explicando sua situação para contato@rexperts.com.br .

 

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.