abr 05, 2017 Investimentos 2 comments

Coworking – Uma Nova Forma de Trabalhar e de Empreender com Imóveis

Iniciamos uma nova empresa, uma startup, poucas pessoas, muita ambição e (quase) nenhum capital. Nos primeiros meses começamos trabalhando de casa, dentro do quarto, mas depois de um tempo cansamos de marcar reuniões em cafés ou forçar a barra para ir no escritório de nossos clientes, chegava a hora de alugar um espaço para nossa empresa.

Prédios comerciais nos apresentavam espaços muito amplos, com necessidades de reformas e um preço de aluguel salgado demais, isso sem contar a taxa de condomínio. Alugar uma casa também não pareceu muito motivador pois precisávamos estar próximos de outras empresas e ser “bacanas”.

Foi aí que apareceu a solução, o Coworking. Naquele empreendimento, minha empresa pôde dar os primeiros passos para sair da informalidade, se estabelecer em um escritório moderno, num endereço comercial, com custo acessível e onde ainda pudemos ganhar muitos bons contatos.

Neste artigo do RExperts, vamos explicar o que é Coworking, como funcionam esses espaços de trabalho e como que um investidor imobiliário pode analisar com uma planilha gratuita a viabilidade econômica de um empreendimento destes.

Espaços Coworking ou “só” Coworking

Coworking em primeiro lugar é uma palavra inglesa que tem origem em coworker, ou seja, a pessoa com quem trabalhamos ou “colega de trabalho”.

Coworking, quando relacionado a um espaço físico, nada mais é que um empreendimento imobiliário onde um amplo espaço de escritórios e salas de trabalho são compartilhados entre várias empresas e profissionais. Neles, um interessado pode alugar desde uma mesa para trabalhar ou até uma ou mais salas de diferentes tamanhos.

A utilização compartilhada de escritórios por pessoas tem como finalidade não apenas dividir um local e equipamentos buscando economia mas também uma forma de proporcionar colaboração, criatividade, networking, troca de ideias e conhecimento. Daí o senso de “coleguismo” – cowork.

Tipos de Business que Operam em Coworking

Os ávidos empreendedores modernos de startups são os mais presentes em espaços de coworking, mas não só eles. Muitos profissionais autônomos ou liberais como arquitetos, designers, editores, jornalistas, bloggers, “marketeiros” entre outros aproveitam esses espaços para poder se concentrar no trabalhos, conseguir boas conexões e alavancar suas empresas num ambiente profissional.

Necessidade de um Endereço Fiscal

Muitas empresas precisam se estabelecer em um endereço comercial para poder emitir notas fiscais de seus serviços, o que muitas vezes não é possível em endereços residenciais. Também nesse sentido os Espaços de Coworking podem trazer uma solução.

Salas de Reunião, Espaços de Eventos, Salas Privativas e Equipamentos

Ao alugar um escritório comum, você muitas vezes paga por espaços que usa apenas esporadicamente como salas de reunião. Em um espaço de Coworking uma pessoa ou empresa pode alugar espaços “adicionais” como este apenas quando precisar.

Em um Coworking ao precisar fazer uma reunião com clientes você pode reservar uma sala maior ou menor dependendo da quantidade de pessoas envolvidas e pagar mais ou menos por isso apenas quando utilizar e de acordo com o tempo de uso. Normalmente as cobranças são por hora.

Imagem acima é um exemplo de sala de reunião que pode ser alugada num Espaço de Coworking.

Outras amenidades disponíveis muitas vezes são salas mais amplas (salões) ou até auditórios que podem ser locadas especialmente no caso de eventos.

Na imagem acima está um exemplo de uma sala em Coworking utilizada para uma apresentação, como um mini-auditório. O espaço deve ser reservado com pagamento de acordo com o tempo de uso.

Na imagem acima, empresas também podem optar por alugar salas de uso reservado para se estabelecerem.

Em muitos espaços Coworking, equipamentos de informática como impressoras e scanners também estão disponíveis possibilitando ao usuário que ele não tenha que imobilizar capital com a aquisição destes ou sequer se preocupar com a locação. Pode-se utilizar e pagar por folha por exemplo.

Contas de Consumo ou Utilities

Outra complicação evidente que nenhum empreendedor quer ter é a contratação de serviços de consumo básico como água, gás, luz, telefone e internet. Nesses espaços Coworking tudo isso (chamado de Utilities em inglês) é preocupação do operador do espaço e portanto o inquilino chega lá e já tem tudo isso funcionando. É só sentar, “plugar” o computador e trabalhar.

Cafés e Bares

Um atrativo importante de espaços Coworking é o fato de muitas vezes haverem cafés ou bares no empreendimento trazendo mais uma comodidade aos usuários e um incentivo ao networking.

Networking

Como mencionamos anteriormente, a possibilidade de compartilhar ideias, conhecer outros empreendedores, identificar sinergias entre negócios, encontrar consumidores e fornecedores de produtos tem “tudo a ver” com esses espaços. Normalmente quem trabalha em Coworking enxerga também esse fato com valor.

Coworking como Investimento Imobiliário

Muitos investidores brasileiros já visualizaram o potencial deste modelo de negócio muito difundido em países desenvolvidos. Na cidade de São Paulo já são muitos os empreendimentos Coworking que se demonstram rentáveis e começam a aparecer em bairros comerciais e bacanas como Vila Madalena, Itaim, Vila Olímpia e Avenida Paulista.

Como Funciona esse Tipo de Investimento Imobiliário

Um empreendedor deve buscar um imóvel bem localizado onde possa ser idealizado um Coworking. De preferência numa região de fácil acesso por transporte público e num bairro “comercial” onde exista grande fluxo de pessoas e empresas estabelecidas. Deve ser um espaço amplo, que possibilite as diversas ocupações que já mencionamos acima, office “open space”, salas de reunião, espaços para palestras e eventos, cafeterias, auditório, etc.

Espaço próprio vs alugado

O empreendedor pode optar por duas modalidades de negócio, que do ponto de vista de investimento são bem distintas.

Essa distinção se dá basicamente pelo fato de se tornar proprietário do imóvel ou não, apenas pagando um aluguel mensal ao proprietário do imóvel para utilizá-lo como operador.

Aquisição Imobiliária e Operação: Neste cenário, o investidor imobiliário faria a aquisição do imóvel, construiria no caso da aquisição de terrenos ou reformaria no caso de imóvel já construído, implantaria as adaptações necessárias no interior (montagem de mesas, salas, infraestrutura de escritórios) e faria a comercialização das unidades.

Locação e Operação: Neste cenário, a figura é apenas de empreendedor, que será o “operador” de um Coworking e não de investidor imobiliário. Este não deixa de ser um negócio potencialmente muito interessante.

Outros tipos de empreendimentos imobiliários também podem ter a mesma distinção entre operador e dono do imóvel. Leia mais sobre galpões logísticos, galpões refrigerados, empreendimentos self storage e moradias estudantis.

Diferenciais de um bom espaço

Abaixo listamos alguns diferenciais de um bom espaço de Coworking:

Horário de funcionamento 24h, boa segurança com CFTV, internet de altíssima velocidade, gerador de energia, mobiliário confortável, ar condicionado, amenidades como bares, cafés e restaurantes, disponibilidades de salas para reuniões e eventos, equipamento de escritório como impressores e scanners e espaço de copa.

Rentabilidade do Negócio e Planilha

A análise da rentabilidade de espaços Coworking é diferente no caso de imóveis próprios ou alugados. Com o intuito de analisar um empreendimento destes montamos uma planilha sob o ponto de vista da análise inicial de um empreendedor imobiliário. Assista abaixo o vídeo onde explicamos a planilha:

Para download da planilha onde você poderá fazer contas fundamentais sobre a viabilidade de um empreendimento Coworking para qualquer imóvel clique aqui ou no botão abaixo. Em caso de dúvidas na aquisição da planilha entre em contato@rexperts.com.br.

Coworking no Brasil

No censo Coworking 2015 foram identificados 238 espaços ativos no Brasil, sendo que 95 deles estão localizados no estado de São Paulo e 65 na capital. Todos esses espaços Coworking somavam mais de 6.500 posições de trabalho e baias, mais de 100 salas privativas e 200 salas de reunião. Ainda parece pouco para um Brasil enorme.

Existem espaços grandes e pequenos, mais sofisticados ou mais descolados. Conheça alguns como Ahoy Berlin, CUBO, Hilo, Estação Coworking e outros no site: Coworking Brasil.

Estudos de Viabilidade para Espaço de Coworking no seu imóvel

O RExperts trabalha com diversos tipos de consultoria. Nós temos experiência na análise de viabilidade econômica e financeira de empreendimentos imobiliários da modalidade Coworking para investidores imobiliários ou para empreendedores que pretendem apenas operar uma propriedade. Entre em contato conosco para saber como podemos te ajudar em seu empreendimento.

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.