dez 26, 2016 Direito Imobiliário 1 comment

Contrato, Matrícula ou Escritura do imóvel: entenda a diferença e a importância nos investimentos imobiliários

Você está prestes a investir no seu primeiro imóvel e o único contato que teve com este negócio foi com o corretor de imóveis. Durante a negociação ele citou vários jargões que você até se perdeu: escritura, contrato de compra e venda, matrícula, averbação, ITBI, cartório de registro de imóveis, cartório de títulos… Ao invés de lhe tranquilizar, o corretor deixou você mais confuso e com medo de tantos termos diferentes.

A maioria das pessoas acenam com a cabeça fingindo entenderem tudo que está sendo falado. Não tem problema, se esse é seu caso, você tem os artigos do RExperts pra lhe ajudar!

Vamos explicar esses termos através da sequência mais comum de aquisição de um imóvel:

  1. Assinatura de um Contrato de Compra e Venda
  2. Lavratura de Escritura de Compra e Venda
  3. Averbação da Aquisição na Matrícula

Acompanhe:

contrato-matricula-escritura

FASE 1) Assinatura de um “Contrato de Compra e Venda”

Quando um corretor lhe apresenta um imóvel e este lhe agradou, o primeiro documento que você deixará sua assinatura é na “Proposta de Aquisição”. Geralmente trata-se de uma ficha de cadastro do imóvel emitida pela imobiliária que contém a descrição do imóvel, o preço e as condições de pagamento que você ofereceu para adquirir (exemplo: à vista, cheques, parcelamento, financiamento bancário, uso do FGTS, permuta como outro imóvel, entre outros). A sua assinatura dará a confiança e transparência para o corretor levar a oferta ao atual proprietário, porque mostra uma proposta firme e seu compromisso em continuar a negociação.

Obs: pressupõe-se que você foi precavido e realizou de antemão uma diligência na documentação do imóvel, como já explicamos no artigo Cuidados na Aquisição de Imóveis: Documentos da Diligência Imobiliária.

Se o proprietário concordou com sua oferta, ele também irá firmar a proposta, levando a negociação para um patamar mais próximo da conclusão. O passo seguinte, então, é a assinatura do “Contrato de Compra e Venda”, o qual recebe outros nomes semelhantes como: “Contrato de Venda e Compra”, “Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel”, “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel”, “Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel”…

Neste contrato estarão estabelecidas as descrições:

  • das partes envolvidas: nome completo, RG, CPF, profissão, nacionalidade, endereço e estado civil do comprador, vendedor e corretor;
  • do imóvel negociado: informações como confrontações, distâncias, rumos, áreas, cômodos, endereço, número da matrícula, número do cadastro municipal do IPTU, número do ITR (se for imóvel rural), enfim tudo que se possa caracterizar e definir o bem de forma completa;
  • da forma de pagamento: onde serão transcritas as condições da proposta assinada, sempre de forma detalhada (exemplo: número dos cheques ou agências e contas correntes se for transferência bancária);
  • das penalidades: explicando o que ocorre quando alguma parte não cumpre alguma das condições. Quais as multas se alguém desistir do negócio, se atrasar pagamento, se não conseguir financiamento bancário, etc. É uma das partes mais importantes do contrato;
  • da corretagem: valor, quem deve pagar (comprador ou vendedor) e forma de pagamento. Por exemplo, se a compra foi feita parcelada em 10x, a comissão do corretor pode seguir da mesma forma. Ou no caso de financiamento bancário, a comissão pode ser paga no momento em que o banco libera o valor do proprietário.

Dica fundamental: é de extrema importância que você conte com o apoio de um advogado para redigir e revisar este contrato. O corretor pode ter uma minuta padrão (modelo de contrato), mas um advogado especialista terá olho clínico para prever condições que não estão definidas ou que solucionem problemas que você nem imagina que existem. Não aprenda pelo método mais caro que é economizar nesta etapa e gastar muito depois no fórum…

Fica aqui disponibilizado um modelo de contrato para você entender sobre o que se trata:

[MODELO DE CONTRATO]

Lembre-se que é só um modelo genérico e não dispensa sua consulta à um advogado!

FASE 2) Lavratura de Escritura de Compra e Venda

Assinado o Contrato de Compra e Venda, comprador e vendedor podem seguir a qualquer Cartório de Notas e solicitar a elaboração de uma “Escritura de Compra e Venda”. Este é um “ato lavrado” (documento registrado) somente em Cartório de Notas determinando que uma parte vende um bem para outra.

O escrivão responsável por este documento irá solicitar o Contrato de Compra e Venda, assim como demais documentos e certidões das partes envolvidas. Ele então irá preparar a escritura para assinatura, geralmente com horário agendado pois sua elaboração leva tempo para confirmar informações e preparar os registros.

A Escritura é um documento oficial de transferência de posse.

Quanto custa “passar a Escritura”?

A escritura tem seu preço baseado no valor da transação. A melhor forma de descobrir é procurar no Google por “tabela custas notariais” + sigla do seu estado + ano atual, exemplo: “tabela de custas notariais sp 2016”. Isso porque cada estado tem uma tabela e elas tem seus valores ajustados periodicamente.

A tabela abaixo representa os custos válidos para São Paulo em 2016, as terceira e a quinta coluna indicam a faixa de valor e a última o custo da escritura. Por exemplo: um imóvel de R$ 300 mil se encaixaria na linha “o” com valor de escritura de R$ 3.231,72 – aproximadamente 1% do negócio. Há isenções? Em alguns casos sim, converse com o cartório para descobrir se seu caso se encaixa em alguma possibilidade.

custo-escritura-cartorio

Com a assinatura, uma outra responsabilidade é o pagamento do ITBI, assunto já tratado neste outro artigo: O que é ITBI? Entenda tudo sobre este Imposto Imobiliário.

Obs.: No caso de utilização de financiamento bancário, o contrato de compra e venda assinado pelo banco tem força de escritura. Neste caso, este documento não é levado ao cartório de notas, e irá seguir direto para a próxima fase: a averbação na matrícula.

Atenção, somente pague o vendedor quando o escrivão afirmar que o imóvel já pode ser transferido e a escritura assinada. Se o valor for à vista, o ideal é realizar o pagamento com cheque no momento da assinatura.

FASE 3) Averbação da Aquisição na Matrícula

Para ser oficialmente considerado o novo proprietário do imóvel, você precisa averbar a sua escritura na matrícula desse imóvel. A matrícula é o equivalente a um cadastro no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel se encontra (Comarca) contendo todas as informações como:

  • Sua localização e descrição;
  • Suas compras e vendas;
  • Descrições dos proprietários;
  • Se há alguma dívida vinculada ao imóvel;
  • Se há benfeitorias, construções ou demolições;

É praticamente um histórico de tudo que ocorreu com aquela propriedade. Cada matrícula recebe um número e cada novo registro é chamado de averbação (registrado sempre de forma enumerada e cronológica). Portanto, “averbar a escritura” é registrar que houve uma compra e venda e o imóvel possui um novo proprietário. Por esse motivo é tão importante averbar a escritura, você garante que é o proprietário e que não ocorrerão negociações com o seu imóvel.

Isso evita que vendedores mal intencionados fraudem a documentação como: percebendo que você não registrou a escritura e continuam como dono na matrícula, fazem um financiamento colocando o imóvel em garantia ou até realizando a venda para outra pessoa. Se isso ocorrer, é claro que ele estará cometendo um crime, mas você levará tempo e gastará muito dinheiro até deixar a situação resolvida.

É por esse motivo que os cartórios possuem a campanha:

“Quem não registra, não é dono!”

Dada a importância da matrícula, você já percebeu que, antes de qualquer transação, é fundamental solicitar uma certidão de matrícula atualizada (ou “certidão atualizada de inteiro teor da matrícula”) para checar se o vendedor é o real proprietário do imóvel negociado e se inexistem penhoras ou ônus sobre essa propriedade. As certidões de matrícula de imóvel são válidas por 30 dias e são uma cópia dos últimos registros ocorridos (é possível solicitar registros de 10, 20 anos ou mais).

Outras dúvidas

O que são Contratos Particulares e/ou “de Gaveta”?

Os contratos particulares são negociações que se encerraram na Fase 1, com um simples contrato de compra e venda. Seja porque o comprador não quis passar a escritura para economizar, seja porque o vendedor não tem a posse registrada na matrícula, são contratos fracos juridicamente, uma vez que não há registro da negociação nos Cartórios. Muito cuidado com esse tipo de negociação, consulte sempre um advogado especialista em direito imobiliário.

Menor pode adquirir um imóvel ou passar escritura?

Como regra geral não é possível a lavratura de uma escritura de compra e venda, principalmente se houver obrigações como pagamento em prestações, ao menos que haja um alvará judicial específico ou emancipação. Se o menor for realizar a compra pura com pagamento total e quitação do preço, pode não haver a necessidade de alvará judicial. O menor deverá ser representado por pai e mãe, mas só poderá vender o bem após a maioridade ou com alvará do Juiz. Consulte o tabelião para maiores detalhes, cada caso é um caso.

Resumo

De forma simplificada, abaixo indicamos um resumo do nosso artigo para você se lembrar quando precisar entender a diferença entre os documentos: contrato, escritura e matrícula.

instrumento-particular-imovel-matriculaEsperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.