nov 22, 2016 Residencial 3 comments

Construir casas para vender é um bom negócio?

Qualquer pessoa que começou a se interessar em investimentos no setor imobiliário pensou na possibilidade de construir casas para vender. Talvez você tenha tido essa mesma ideia e veio parar neste artigo por isso. Não é por acaso, uma casa é a unidade mais simples para se investir diretamente no real estate, e é por isso que tanta gente escolhe esse caminho para começar.

Ao avançar do plano da intenção para o plano da execução, algumas perguntas vão surgir como:

  • Qual é o melhor bairro que devo escolher?
  • Que tamanho de terreno devo procurar?
  • Como construir uma casa simples?
  • Quanto custa construir uma casa?
  • O que é necessário ter no projeto?
  • Por quanto consigo vender?
  • E mais importante: construir casas e vender é um bom negócio?

Este artigo tem a pretensão de te indicar algumas destas respostas, mas com foco na sofisticação financeira. Isto é, como calcular a rentabilidade ANTES de se investir.

Para outras respostas, sugerimos a leitura de artigos adicionais como:

Aqui no blog RExperts temos alertado e enfatizado sempre que o planejamento financeiro de empreendimentos imobiliários é fundamental para descobrir se um negócio é atrativo em termos de retorno para o seu dinheiro investido. Começar um projeto sem calcular a viabilidade econômica, seja de uma pequena casa, seja de um shopping center, é uma estupidez imperdoável.

A consequência disso todo mundo conhece (e muitas vezes se esquece): inúmeras construções paradas pela cidade, lojas desocupadas, casas com dezenas de placas de “vende-se”, preços em queda e milhões de reais jogados no lixo…

Para saber então se vale ou não a pena a construção de uma casa você vai nos acompanhar em cálculos de um caso prático.

CASO PRÁTICO: Construção e venda de casas

Imagine que você está iniciando sua vida de empreendedor imobiliário e encontrou um excelente terreno em um bairro com bastante procura. Um amigo corretor da sua confiança atua especificamente nesse mercado e garante que consegue um potencial comprador para uma casa antes mesmo de terminar a obra.

Não é um lote muito grande, são 200 m² sendo anunciados por R$ 180 mil com boa planicidade e liberdade para o projeto. As casas recém construídas estão sendo vendidas por R$ 4.500/m² de área útil. Seu amigo corretor orienta que uma casa de 100 m² é o produto mais procurado e que você deveria fazer uma oferta de R$ 150 mil para o proprietário do terreno que está precisando vender urgentemente aquele terreno.

Você faz umas continhas de cabeça:

  • A casa pronta valeria R$ 450 mil ( 100 m² x R$ 4,5 mil)
  • O terreno tem chance de sair por R$ 150 mil
  • Um outro amigo construtor disse que constrói por R$ 1.500/m² em 6 meses, isto é, a construção da casa sai por R$ 150 mil
  • Lucro final: R$ 450 mil – R$ 150 mil (terreno) – R$ 150 mil (construção) = R$ 150 mil (Lucro!)
  • Você investe R$ 300 mil e ganha R$ 150 mil: margem de 50% em 6 meses = 100% ao ano!
  • Sua primeira opinião: Um excelente negócio!

Será que é só isso?

Acompanhe com a gente…

Vamos levantar todos os custos e prazos envolvidos para garantir que nenhuma surpresa aparecerá estragando seus planos. Assim, vamos facilitar e organizar as contas separando as informações em 4 grupos:

  1. Custos Relacionados com a Aquisição do Terreno
  2. Custos de Construção
  3. Venda
  4. Prazos

Em cada grupo, você precisa levantar dados no mercado para estimar com boa precisão os cenários que podem ocorrer durante a execução do projeto.

Lembre-se: o resultado de uma avaliação depende dos dados de entrada, se você for inocentemente otimista com custos abaixo do mercado e com valores de venda mais altos, você  estará projetando uma rentabilidade inalcançável. Da mesma forma que se for muito pessimista, pode estar jogando fora boas oportunidades. Seja sensato e tenha confiança nas informações com as quais você calcula os retornos do seu capital.

1. Custos Relacionados com a Aquisição do Terreno

Em um outro artigo muito semelhante (sobre investimentos em terrenos) explicamos que a aquisição de um imóvel envolve custos correlatos e quase nunca desprezíveis. São eles:

  • Valor de aquisição: R$ 150.000,00 é o preço de fato que você pagará pelo imóvel;
  • ITBI: R$ 3.000,00 – considerando uma alíquota de 2,0% do Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis, isso varia de município para município (leia mais sobre ITBI neste outro artigo);
  • Escritura: R$ 2.000,00 é o valor estimado que o Cartório de Imóveis cobra para registrar a sua aquisição (apesar de caro, nunca deixe de registrar suas compras e vendas);
  • Certidões, cópias e autenticações vamos estimar em R$ 200,00 que serão necessárias para registrar a escritura;
  • Advogado: R$ 500,00 – incluímos um valor simbólico de honorários de um advogado para auxiliar sua aquisição.

Vamos alimentando uma planilha com todos esses custos e notando como não bastava ter apenas R$ 150 mil para adquirir o terreno.

01-casa-aquisicao-terreno

2. Custos de Construção

Lembra do construtor que disse que faria a casa por R$ 150 mil ? Pois é, ele se esqueceu de avisar que você precisaria contratar arquitetos e engenheiros para projetar a casa, os sistemas elétricos, hidrossanitários e aprovar na prefeitura… Adicione R$ 25/m² de área de construção.

Ah, ele também te lembrou que no preço informado não estavam inclusos a piscina, muros e portões (a um custo de R$ 15 mil) e a administração de obra que ele cobra (BDI de “míseros” 20%).

Não vamos nos estender com explicações sobre como calcular o custo de uma construção porque temos um outro artigo muito mais detalhado sobre esse processo: Orçamentos com CUB.

Registrando na nossa planilha, percebe-se um salto dos custos de construção em comparação com a nossa expectativa inicial da “continha de padaria”…

02-casa-custo-construir

3. Venda

Ok, vamos parar de falar de despesas e olhar o lado bom disso tudo: o que vai entrar de dinheiro!

Quando for considerar as receitas líquidas com venda, tenha em mente os seguintes fatores:

  • Valor de venda que é estimado em R$ 450 mil pelos preços de casas semelhantes no mercado.
  • Custos com marketing : você provavelmente precisará gastar com placas, anúncios em jornal, sites de imóveis… Vamos chutar baixo: R$ 500.
  • Comissão do Corretor de Imóveis: acredite, vender uma casa não é tão fácil quanto parece. Então os 5,0% que esses profissionais cobram são merecidos!
  • Impostos: .. achou que o governo iria ficar de fora da divisão de lucros?
Como você recolherá os impostos?

Neste exemplo, optamos pelo recolhimento dos impostos na pessoa física, pois se tratando de um simples negócio que envolve um único imóvel é mais simples e eficiente usar seu próprio CPF para realizar toda a transação. Assim sendo, 15% é a alíquota básica do imposto de renda para o lucro imobiliário inferiores a R$ 1 milhão (para vendas em valores maiores, consulte a tabela vigente do IR para ganhos de capital).

A título de exemplo, se você tivesse uma empresa constituída para continuamente realizar a construção e venda de casas, a forma de recolhimento dos impostos seria um pouco diferente. Para pessoas jurídicas no lucro presumido, uma estimativa da alíquota máxima é de 6,73% sobre o valor de venda que inclui:

  • 0,65% de PIS;
  • 3,0% de COFINs;
  • 25,0% de IR para um lucro presumido de 8% da Receita Bruta;
  • e 9,0% de CSLL um lucro presumido de 12% da Receita Bruta.

Obs: Lembre-se que abrir um CNPJ envolve outros custos como manutenção de um escritório, mensalidade de um contador, registros na junta comercial, pagamentos às associações patronais e sindicatos, entre outros… Isso precisa ser levado em consideração no momento de abrir uma empresa.

Voltando à nossa planilha, vamos registrar esses valores todos:

03-casa-venda-impostos

Repare que neste exemplo os impostos  recolhidos na PF foram muito mais baratos do que seriam na PJ. Isso é regra? É claro que não, neste caso específico foi. No entanto, você precisa sempre realizar uma simulação como essa para poder decidir qual a estrutura mais eficiente para realizar seu negócio.

4. Prazos

Suponha que você consiga negociar o pagamento do terreno em 2x com o antigo proprietário e que a construção se dará no mês seguinte à compra do lote pelos 6 meses seguintes sugeridos pelo construtor.

A maré de sorte do seu corretor de imóveis está boa e ele já lhe apresenta um potencial comprador para a casa que sugere a seguinte forma de pagamento: 10% de sinal para reservar a futura casa, 10% do preço pagos ao longo da obra e os 80% restantes serão divididos em 10 pagamentos iguais e mensais.

Por que é tão importante avaliar os prazos? De nada adianta estimar os valores a receber se não puder compará-los aos prazos que você terá o dinheiro disponível. Isso ficará mais claro quando calcularmos os indicadores.

Na  tabela abaixo registramos os prazos descritos de cada fase:

04-casa-prazos

Resultados: Indicadores de Desempenho e Fluxo de Caixa do “Empreendimento”

Temos todos os custos esperados para construir e vender a residência, então vamos calcular diretamente o lucro e a margem que conseguiremos nessa transação (leia mais sobre margem de lucro e múltiplo do investimento neste artigo):

05-casa-indicadores-bom-negocio

Um resultado de R$ 60 mil é menos da metade dos R$ 150 mil daquela continha inicial… A margem de 50% se reduziu para quase 17%. Mas será que isso é tão ruim assim? Para responder essa pergunta vamos projetar o fluxo de caixa do projeto mês a mês. Isso significa calcular todas as entradas e saídas de valores até o final do projeto. O resultado disso é apresentado na tabela abaixo:
05-casa-fluxo-de-caixa
Para ficar mais simples, vamos transformar esse fluxo de caixa em um gráfico de barras onde cada barrinha vermelha negativa representa necessidade de investimento e cada barrinha positiva representa sobra de caixa. Na linha azul temos os fluxos de caixa acumulados.

05-casa-fluxo-de-caixa-grafico

Esse gráfico nos ajuda a perceber que não precisamos de todo dinheiro necessário para executar o projeto logo no primeiro mês. O ponto mais baixo da linha azul mostra a “Exposição de Caixa” de R$ 272.924,00. Esse número representa o quanto de dinheiro você precisa para realizar o negócio dentro das premissas adotadas. No mês em que a linha azul cruza o valor zero temos o Payback, o indicador de quanto tempo você recupera o que investiu o qual, neste caso, foi entre janeiro e fevereiro de 2018, totalizando 16 meses.

Por último calcularemos a Taxa Interna de Retorno ou TIR, a qual indica por quanto seu dinheiro renderá no negócio (se não conhece essa taxa você tem obrigação de ler esse artigo sobre a TIR). Na simulação desta casa, a TIR atingiu o equivalente a 30% ao ano. Um resultado bastante razoável quando comparado à aplicações tradicionais do mercado financeiro como o CDB (rendendo na casa dos 14% a.a. quando esse artigo foi publicado).

06-casa-tir-payback

Com esses indicadores avançados Exposição, Margem, Taxa de Retorno e Payback, você investidor tem números para suportar a decisão de investir ou não no negócio. A decisão é sempre do empreendedor.

Pontos de atenção

Empreender sempre envolverá riscos, a relação risco-retorno é lei. Não há como ganhar mais sem se arriscar mais. Por exemplo na compra do terreno que precisa de cuidados quanto à documentação. Construir é uma atividade perigosa e que implica na responsabilidade sua em danos contra terceiros (vizinhos, pedreiros, transeuntes…). A venda também precisa ser bastante cuidadosa para não ser enganado em contratos mal intencionados. Ou quando você vende para um cliente que vai financiar no banco (como muitos fazem financiando através da Caixa Econômica Federal ou outro agente financeiro), o prazo de recebimento do preço pode se estender bastante por burocracia interna e reduzir sua rentabilidade.

A viabilidade é o primeiro passo para um negócio se mostrar rentável, mas não é garantia que isso ocorrerá. Tenha o pulso firme e sempre aja com cautela em todas as fases do investimento.

Download da Planilha é Possível?

Sim! A planilha utilizada neste exemplo pode ser baixada de forma gratuita para você utilizar nos seus negócios e filtrar as boas oportunidades dos micos financeiros. Aproveite!

Você possui duas opções de download da planilha. A primeira é gratuita, possui todas as funcionalidades discutidas neste artigo, no entanto está bloqueada para edição. Você pode optar pela versão profissional, com o desbloqueio das células e fórmulas, permitindo que você faça alterações como quiser por um valor que representa uma fração minúscula da economia de tempo e experiência que a planilha oferece.

Obs: esse é um modelo de simulação simplificado e que assumiu algumas hipóteses como o pagamento gradual do corretor e do imposto de renda. Essa e outras mecânicas diferem um pouco da realidade mas são de impactos pequenos nessa primeira análise. O objetivo é ter um modelo mais sofisticado e que permita uma reflexão em comparação da simples “continha de padaria”.

Você pode contar conosco para avaliar projetos maiores e que envolvam mais unidades para construção. Utilize o formulário da nossa página de “Consultoria” ou nos envie um e-mail explicando sua situação para contato@rexperts.com.br

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.

Créditos da imagem de capa: http://pt.freeimages.com/photographer/edugalvani-37609