maio 02, 2015 Finanças 1 comment

Conceitos Básicos de Finanças para Análise de Investimentos Imobiliários

Neste artigo iremos explicar o que são conceitos básicos de finanças importantes de finanças como: Valor do Dinheiro no Tempo, Valor Presente, Valor Futuro, MOI, VPL e TIR.

Valor do Dinheiro no Tempo

Um conceito fundamental de se compreender quando se fala de qualquer tipo de investimento é o Valor do Dinheiro no Tempo. É muito comum ouvir a frase: “Um real hoje vale mais do que um real amanhã”, mas é mais comum ainda compreender os efeitos da inflação sobre os preços e é por ai que se consegue perceber as variações do valor do dinheiro no tempo.

A razão pela qual o valor do dinheiro muda com o tempo é uma combinação entre as taxas de juros praticadas na economia. Se um valor é depositado em uma conta poupança por exemplo, todos sabemos que ela renderá juros. Devido a esse fato pode-se afirmar que uma quantia em dinheiro hoje vale mais do que a mesma mesma quantia no futuro, devido ao potencial de rendimento do dinheiro.

Valor Presente (VP)

O Valor Presente nada mais é do que o valor que o dinheiro possui hoje, no presente. E que pode ser calculado caso você saiba quanto será uma parcela a ser paga (ou recebida) a qualquer momento no futuro.

Podemos ilustrar da seguinte maneira: Sei que daqui um mês vou receber um pagamento de R$12.500 da empresa onde trabalho e a taxa de juros que a poupança do meu banco rende é de 0,7% ao mês. Dessa forma, o valor presente pode ser calculado conforme a seguinte fórmula:

Formula Valor Presente

A figura abaixo pode ilustrar esses fluxos de caixa:

Fluxo Valor Presente

Onde:

VP: Valor Presente;

VF: Valor Futuro;

i= Taxa de Juros (em números decimais)

n: Período

Portanto o dinheiro que daqui um mês vale R$ 12.500, hoje vale R$ 12.413.

Valor Futuro (VF)

O Valor Futuro é o valor que uma quantia de dinheiro terá no futuro, se investido a uma determinada taxa de juros por um determinado período.

Podemos ilustrar da seguinte maneira: Hoje recebi um pagamento de R$12.500 da empresa onde trabalho e apliquei imediatamente na poupança do meu banco a uma taxa de juros de 0,7% ao mês. Dessa forma, o valor futuro que terei daqui um mês se eu aplicar o meu dinheiro pode ser calculado conforme a seguinte fórmula:

Formula Valor Futuro

Onde:

VP: Valor Presente;

VF: Valor Futuro;

i= Taxa de Juros (em números decimais)

n: Período

Portanto o dinheiro que hoje vale R$ 12.500, que daqui um mês vale R$ 12.588.

MOI (Multiple of Investment, Múltiplo sobre o Capital Investido ou Margem sobre Investimento)

Esta é uma métrica amplamente conhecida que deve ser utilizada sempre na análise de investimentos. Ela representa uma comparação entre o valor total investido e o valor total recebido em retorno do investimento.

Em um exemplo onde o Valor Total Investido foi de R$ 100.000 e o Valor Total do Retorno foi de R$ 130.000 pode-se calcular o Múltiplo do Investimento com a seguinte fórmula:

Formula MOI

Dessa forma pode-se afirmar que o investimento gerou um resultado de 1,3x o capital investido, o que é o mesmo que dizer que a margem sobre o investimento foi de 30%.

A figura abaixo pode ilustrar esses fluxos de caixa:

Fluxo MOI

Uma falha desta métrica porém, é não levar em consideração o valor do dinheiro no tempo e portanto ela sozinha pode enviesar uma avaliação do investimento. No exemplo acima, 30% pode ser considerado um retorno ótimo caso o investimento tivesse ocorrido em até um ano. Porém se esse investimento for realizado ao longo de 5 anos o retorno anual cai para 5,4%! Daí vem a importância de aliar a este conceito a análise da influência dos efeitos do tempo sobre o investimento. Por essa razão é importante utilizar outras métricas de avaliação.

Payback (Período de Retorno do Investimento)

O Payback ou Período de Retorno do Investimento, como o próprio nome diz, é o tempo necessário para que o custo de um projeto seja retornado através da geração de caixa do mesmo. Esta é uma importante métrica para avaliação de investimentos. Quanto mais curto o período necessário para retornar o capital, melhor pode ser considerado o investimento.

Por exemplo, se um projeto tem custo total de R$ 100.000 e tem potencial para gerar retornos anuais de R$ 25.000, o payback pode ser calculado pela seguinte fórmula:

Formula Payback

A figura abaixo pode ilustrar esses fluxos de caixa:

Fluxo Payback

Existem duas falhas nessa métrica. Uma delas é o fato de não levar em consideração eventuais benefícios, retornos e valores residuais do investimento após o período de payback, portanto não medindo rentabilidade. Outra é o fato de assim como o conceito de MOI, ela não leva em consideração o valor do dinheiro no tempo. Por essas razões é sempre importante utilizar essa métrica aliada a outras como TIR e VPL.

VPL (Valor Presente Líquido) ou NPV (Net Present Value em inglês)

O conceito de VPL é muito importante para se avaliar investimentos. Esta ferramenta é utilizada para se calcular o valor de um determinado projeto no presente e assim avaliar se é vantajoso ou não realizar esse investimento. O Valor Presente Líquido resulta da diferença entre a soma do valor presente de todos os fluxos de entrada de capital e a soma do valor presente de todos os fluxos de saída de capital de um determinado projeto.

A figura abaixo ilustra um exemplo de um projeto para o qual deseja-se calcular o VPL. As setas para baixo representam saídas de caixa necessárias para a realização do investimento. As setas azuis representam entradas de caixa geradas pelo investimento. Imaginemos que determinado investimento necessite de sete parcelas mensais consecutivas de R$ 20 mil e que a partir do oitavo mês gere R$ 12,5 mil por mês durante treze meses.

Fluxo VPL

Para calcular o Valor Presente Líquido desse investimento será necessário trazer cada um desses fluxos à Valor Presente utilizando a fórmula mencionada anteriormente. Para calcular esses valores presentes se faz necessário escolher uma taxa de desconto. A taxa indicada deve ser uma taxa que satisfaça o investidor para correr o risco do investimento. Suponhamos para o exemplo que esta taxa seja 1,2% a.m. (que corresponde 15,4% a.a.).

Somando-se cada um dos VPs dos fluxos de entrada encontra-se VP Retornos e somando-se cada um dos VPs dos fluxos de saída encontra-se VP Investimentos. O VPL é a diferença entre o VP Retornos e o VP Investimentos e se este for positivo, o investido pode considerar aquele investimento satisfatório.

Formula VPL

TIR (Taxa Interna de Retorno)

O conceito de Taxa Interna de Retorno é um dos mais importantes para avaliar investimentos e por isso fizemos um artigo exclusivo para explicá-lo (clique aqui para ler). Esta é a taxa pela qual o seu investimento será remunerado, ou seja, ela representa o retorno que o seu investimento terá. A TIR pode ser comparada a outras taxas de juros da economia para avaliar se o investimento vale a pena quando comparado ao risco que apresenta.

Essa é uma taxa mais complexa de ser calculada e leva em consideração todos os fluxos de caixa pertencentes a um projeto, assim como o cálculo do VPL. Esta é a taxa de desconto que quando utilizada para “trazer” todos os fluxos de caixa à valor presente faz que com o VPL seja igual a zero.

Fluxo TIR

Na figura acima, TIR é a taxa i (desconhecida) que faz como que o VP Retornos seja igual ao VP Investimentos, tornando o VPL igual a zero. Para esta taxa ser calculada é necessário fazer iterações matemáticas, isto é, testar valores seguidamente que convergirão para a resposta. Calculadoras financeiras como a HP12C ou Planilhas Excel podem fazer esses cálculos em poucos segundos ou até frações de segundo.

Imaginemos, conforme a figura, que determinado investimento necessite de sete parcelas mensais consecutivas de R$ 20 mil e que a partir do oitavo mês gere R$ 12,5 mil por mês durante treze meses.

TIR (a.m.) = 1,5% a.m.

TIR (a.a.) = 19,7% a.a.

Com estes resultados obtidos através de calculadora ou planilha, o investidor pode comparar essa Taxa Interna de Retorno com outras taxas praticadas na economia e decidir por realizar ou não o investimento.

Utilize nossa planilha de conceitos básicos de finanças para entender melhor o conteúdo descrito nesse artigo.

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