fev 18, 2016 Investimentos 0 comment

Vale a pena comprar apartamentos para alugar nesta crise?

Durante o ano de 2015 e ainda persistindo em 2016 e 2017, o Brasil vive um caos imobiliário que não se imaginava… muito devido às mazelas da política que deixaram muitos setores da economia em prantos. As principais manchetes com relação aos imóveis são catastróficas, acompanhe algumas delas:

Se você é novo no mercado imobiliário deve estar completamente desanimado com as perspectivas para esse setor, mas se você é um investidor profissional, deve estar se sentindo como um caçador destemido, com arma carregada e o dedo no gatilho pronto para abater um urso pardo desatento. Afinal, os ciclos de preços se repetem mais uma vez na história, passando da euforia ao pânico…

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Alguns clientes e amigos nos consultaram recentemente pedindo orientações a respeito de oportunidades no setor habitacional, especificamente nos apartamentos de médio padrão, 1 ou 2 dormitórios e bem localizados em capitais brasileiras com a estratégia de renda de locação e posterior venda quando o nível de preços do mercado retomar os altos patamares do período de euforia.

A hipótese deles é de que, aproveitando os descontos das construtoras que estão desesperadas, eles possam adquirir unidades com descontos “violentos” de 40%-60% com relação aos preços dos lançamentos de 2012 e 2013. Com isso seria possível, além da valorização pela recuperação de preço, locar esses imóveis (inclusive mobiliados)  e ter rentabilidade bastante superior aos atuais proprietários de imóveis semelhantes. Muito provavelmente outros investidores como você tenham o mesmo senso de oportunidade, e por esse motivo vamos analisar esse tipo de investimento aqui no RExperts de forma bem completa. Queremos, então, responder: faz sentido comprar imóveis com desconto para lucrar com o aluguel e depois vender?

Estudo de Caso: Apartamento para Locação

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Para a facilitar o processo, vamos ver um caso prático com oportunidades reais. Suponha então que um corretor trouxe uma unidade de 2 dormitórios de 70 m² no Brooklin, um bairro que recebeu vários lançamentos nos últimos anos em São Paulo. Para quem não conhece, a região conta com muitos escritórios, o que fortalece a demanda de pessoas que trabalham nas redondezas. Os nomes dos empreendimentos foram omitidos, porém os valores são todos reais, atuais e foram obtidos em fontes confiáveis.

Em meados de 2013, um apartamento novo no bairro não sairia por menos de R$ 10 mil/m², isto é, a unidade oferecida valia R$ 700 mil. Hoje, pesquisando bastante, é possível encontrar oportunidades na faixa dos R$ 6 mil/m² em saldões de construtoras precisando de caixa. No nosso caso específico, o apartamento foi oferecido por R$ 400 mil, ou seja, mais de 40% de desconto.

A aquisição de um novo imóvel implica em alguns custos relevantes e que sempre precisam ser considerados no seu planejamento financeiro, são eles:

  • ITBI – imposto sobre transmissão de bens imóveis com alíquota de 3,0% (leia nosso artigo sobre ITBI clicando aqui);
  • Escritura – custo do registro da escritura no cartório de imóveis no valor de R$ 3.200;
  • Certidões, cópias e autenticações – Custos de emissão de certidões e despachantes para registrar a escritura em R$ 200;
  • Mobiliário – R$ 20 mil para mobília mínima do apartamento (sofá, armário, fogão, geladeira…);
  • Advogado – consideramos um valor de R$ 1 mil referentes aos honorários de um advogado para auxiliar sua aquisição, valor bem baixo do cobrado usualmente.

Somando tudo, o custo total da aquisição do apartamento é de R$ 436.400.

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O próximo passo é estimar as receitas e despesas na locação desse apartamento, já que a estratégia é manter a unidade locada até o nível de preços subir para patamares mais altos (o que pode demorar alguns anos). Assim é possível calcular o quanto vai te sobrar por mês em média. Acompanhe nosso raciocínio:

  • Aluguel mensal por unidade: O valor médio cobrado pela locação mensal da unidade é de R$ 4 mil, segundo anúncios de sites de locação de imóveis. Para descobrir esse valor, fale com corretores e pesquise em bons portais imobiliários;
  • Corretor: Quando você conta com a ajuda de um profissional corretor para encontrar um inquilino, ele recebe uma taxa para administrar o contrato que aqui foi estimada em 5,0%;
  • Taxa de vacância: Como o apartamento não ficará locado para sempre, é preciso estimar qual o percentual do tempo você tem unidade vaga para encontrar outro inquilino. A média da cidade de São Paulo é de 7,6% (segundo dados do Secovi-SP) que adotaremos como premissa;
  • Conta de água e energia elétrica: Valor mínimo mensal cobrado pela concessionária de energia, água e esgoto para a unidade desocupada foram consideradas em R$ 40 cada;
  • Taxa de Condomínio: Valor mensal de R$ 900 referentes a taxa de condomínio do edifício que você terá que arcar durante a procura para um novo inquilino;
  • IPTU mensal: Valor mensal do IPTU cobrado pela prefeitura que você pagará quando a unidade estiver desocupada foi considerado em R$ 200;
  • Anúncio na internet: é razoável incluir o valor de R$ 50 para divulgar a locação em sites de imóveis;
  • Fundo de Reposição de Ativos: É um valor que você vai investir no imóvel para ele não ficar obsoleto e assim mantê-lo sempre moderno e competitivo. Vamos reservar 5% da receita para este fim.
  • Manutenção: R$ 50 para serviços de manutenção, isso inclui pintura, encanamento entupido, janela quebrada, troca de armários danificados, etc…

Organizando as contas, teremos então:

  • Receita bruta potencial (média mensal) R$ 4.000,00
  • (-) Despesas com vacância e corretagem R$ 582,28
  • (-) Despesas com manutenção e melhorias R$ 250,00
  • (=) Receita líquida com locações R$ 3.167,72

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A Mordida do Leão: Impostos

Uma das partes mais dolorosas é a cobrança do imposto de renda. E como é fácil se esquecer essa conta…

A forma como você recolhe seus impostos acabam determinando boa parte do rendimento deste negócio. Quanto mais imóveis você tiver, mais sentido fará abrir uma administradora de bens para receber os aluguéis, quando comparado às alíquotas de pessoa física. Sugiro a leitura de nosso artigo específico a respeito da tributação na locação de imóveis clicando aqui).

De forma geral, temos duas formas de recolher os impostos:

  • Pessoa física (PF): 27,5% – a alíquota máxima do imposto de renda para quem tem renda acima de R$ 56 mil por ano, aproximadamente;
  • Pessoa jurídica (PJ no lucro presumido): 14,5% – Inclui 0,65% de PIS, 3,0% de COFINS, 25,0% de IR, 9,0% de CSLL para um lucro presumido de 32% da Receita Bruta;

Neste estudo de caso, consideramos que o negócio será realizado no ambiente de pessoas físicas, porque muitas vezes quem aposta nesse tipo de investimento não está disposto a abrir um CNPJ só para fazer essa transação. De qualquer forma é importante mostrar que essa opção existe e pode ser interessante.

Indicadores de Desempenho

Depois de tantas contas e números, precisamos juntar tudo para tomar uma decisão. Os principais valores que precisamos conhecer são:

  • Valor total do investimento R$ 436.400,00
  • Resultado líquido mensal R$ 2.296,60 (depois dos impostos)
  • Receita média anual R$ 27.559,16 (resultado mensal multiplicado por 12 meses)

Isso nos permite calcular o rendimento líquido do investimento, que já explicamos em outro artigo sobre o conceito de Cap Rate (neste link).

  • Cap Rate líquido mensal (rendimento/investimento) = 0,53%
  • Cap Rate líquido anual (rendimento/investimento) = 6,32%

Isso significa que seus R$ 436,4 mil renderão uma média de 0,53% ao mês ou 6,32% ao ano. Parece menos do que você esperava? Então veja no gráfico abaixo para onde foi grande parte do aluguel recebido e o quanto ficou com você:

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Trade-Offs: Comparação com outros investimentos (CDI e Tesouro Direto)

Agora você precisa tomar uma decisão. Uma avaliação sensata deve comparar esse investimento imobiliário às outras alternativas do mercado. Essa é a etapa em que as pessoas mais se confundem, porque elas ouvem do seu gerente do banco que o dinheiro delas está aplicado a 14% ao ano e ao comparar com os 6,3% do imóvel acabam achando que é pouco.

O que o seu gerente te esconde é que esse rendimento ainda sofrerá a cobrança de imposto de renda e não terá correção com inflação. Então as opções precisam estar na mesma unidade de tempo (ao mês ou ao ano) e líquidas (descontada a inflação e impostos – por isso é fundamental a saber a distinção de taxa real e taxa nominal).

Vamos calcular então o retorno líquido de duas aplicações comuns que qualquer um pode fazer no seu banco:

  • CDB – uma aplicação bancária bem usual que consideraremos que rende 100% CDI. Você pode consultar o rendimento diretamente no site da Cetip. No momento que consultamos (05/02/16), o CDI estava sendo remunerado a 14,13% ao ano (sendo esta uma taxa nominal).
  • Tesouro Direto (IPCA) – é um título da dívida do governo federal que remunera com uma taxa acima da inflação e assim sendo, sua comparação com o rendimento dos imóveis é bastante pertinente, já que os contratos de locação também são corrigidos por inflação. No momento que consultamos, o Tesouro Nacional oferecia uma taxa real de 7,37% ao ano para o “Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2026 (NTNB)”. Você também pode checar neste link.

Estimar a inflação é bastante complicado e não existe uma técnica que acerte com boa precisão. Aqui neste caso, consideraremos a expectativa do mercado para o IPCA nos próximos 12 meses pelo Relatório Focus do Banco Central (ele apresenta uma média de opinião de vários agentes do mercado financeiro), que estava em 6,91% quando consultamos (22/01/16).

Para o IR, consideramos a alíquota de 15%, válida para aplicações financeiras de longo prazo.

Com tudo isso em mãos: taxas de rendimento + inflação + impostos, podemos comparar os rendimentos reais líquidos. Pra facilitar, colocamos tudo no gráfico abaixo:

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Repare como o rendimento de locação se mostrou um pouco maior do que o Tesouro IPCA e CDB. Agora cabe a você decidir se vale a pena ter o trabalho de ir à imobiliária, assinar o contrato de locação, ouvir reclamações do inquilino, mandar alguém da manutenção para consertar um vazamento, cobrar para receber, pagar seus impostos… Tudo isso para ganhar 1% a mais no ano.

Ok, mas e se eu vender o apartamento com lucro?

Bom, já vimos que o rendimento do aluguel não é nenhum milagre da multiplicação…

Sei que você vai me questionar: e a valorização que o imóvel terá se eu vendê-lo daqui alguns anos?

É uma possibilidade válida. Sem dúvida!Mas quando exatamente os preços vão voltar?

Não temos como afirmar, mas podemos testar algumas hipóteses.

Se nós supusermos que:

  • O cenário brasileiro se manterá estagnado até as próximas eleições presidenciais de 2018;
  • Independentemente do resultado das urnas, a perspectiva será que o Brasil melhore e os imóveis apresentem então alta demanda (reprimida por estes anos de vacas magras);
  • Isso fará com que os preços recuperem o desconto dado no cenário atual.

Com isso, se vendermos esse apartamento em 2019 por 40% a mais do que compramos, pagando a corretagem de 5% na venda e o imposto de renda sobre o ganho de capital, quanto será que daria para ganhar?

Teremos, portanto, as seguintes suposições para o negócio:

  • Data do desinvestimento (venda): 36 meses após a aquisição = 31-Jan-19;
  • Upside de preço (40,0%) = R$ 610.960,00;
  • (-) Corretagem na venda (5,0%) = R$ 30.548,00;
  • (-) Imposto de renda sobre ganho de capital (15,0%) = R$ 21.601,80;
  • Valor Líquido da Venda = R$ 558.810,20;
  • Resultado líquido na venda = R$ 122.410,20;
  • Valor líquido recebido com aluguéis no período = R$ 80.381,00;
  • Taxa de retorno (inflação+) 14,7% a.a.

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O fluxo de caixa projetado do investimento ficaria assim:

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Se essa estratégia se concretizar, você faria o seu capital render a uma taxa real equivalente a 14,7% ao ano acima da inflação. Isto é, supondo que o valor da venda e os aluguéis sejam corrigidos pela inflação do período.

Sem dúvida parece um negócio atrativo.

E então, faço ou não faço o negócio?

A resposta é única para cada investidor pois não temos como comparar com as oportunidades que possam ser oferecidas para você. Talvez um amigo te convide para ser sócio numa franquia em shoppings que renderia o triplo desse investimento em apartamento. Mas talvez nenhuma oportunidade melhor seja oferecida para você nesses três próximos anos. Talvez a economia brasileira até piore em 3 anos (esperamos que não), como também possa melhorar mais rápido do que a gente imagina…

Repare que cada “talvez” representa uma situação de risco, ou seja, uma condição que impacta o rendimento estimado (tanto para cima como para baixo).

A decisão de tomar ou não o risco é somente sua!

Mas, para não te deixar na mão, vamos colocar a planilha que fizemos os cálculos disponível para download no botão abaixo grátis.

Você possui duas opções de download da planilha. A primeira é gratuita, possui todas as funcionalidades discutidas neste artigo, no entanto está bloqueada para edição. Você pode optar pela versão profissional, com o desbloqueio das células e fórmulas, permitindo que você faça alterações como quiser por um valor que representa uma fração minúscula da economia de tempo e experiência que a planilha oferece.

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Faça sempre as contas antes de colocar qualquer centavo no negócio.

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.