15/02/2019 Construção 0 comentários

Como Orçar Loteamentos e Obras de Infraestrutura Urbana


Pouca gente percebe enquanto roda pela cidade que está envolvida em uma grande modificação do terreno natural. Muito além do que só é visto a olho nu, simplificadamente asfalto, calçada e poste, o ambiente urbano é dotado de diversos equipamentos que compõe a infraestrutura urbana e que facilitam a vida do homem moderno. Ok, mas quais são esses equipamentos e quanto custa executar tudo isso?

Elementos de infraestrutura observados por uma pessoa sem formação técnica. Ela compreende a importância e função apenas daquilo que enxerga.

Análise de alguém com formação técnica (como um engenheiro, por exemplo). Ela compreende a importância e função de todos os elementos do projeto, inclusive os que não podem ser vistos (como uma tubulação da rede de água, por exemplo).

Do ponto de vista de investimento imobiliário, um segmento bastante maduro e tradicional no mercado brasileiro é o de loteamentos ou também chamado de parcelamento do solo. Que se resume em transformar grandes porções de terra bruta, seja sítios ou fazendas, próximas das zonas urbanas em novos bairros habitáveis. O produto final é um lote de terra com dimensões detalhadas, certidão de matrícula individualizada, abastecido com todos os serviços urbanos básicos como água, esgoto e energia elétrica. Esses lotes são muitas vezes vendidos a prazo diretamente com as empresas empreendedoras (loteadoras) e tem uso especificado: residencial, comercial, misto ou industrial.

Nesse artigo, discutiremos o processo de orçamento da obra de infraestrutura urbana que estão presentes nos empreendimentos de parcelamento do solo. Isto é, quais fases a compõe, a estimativa de custos diretos e indiretos para cada fase e o valor global da obra.

Entre os principais motivos que justificam um orçamento da obra de loteamentos estão:

  • Cálculo de viabilidade econômica e financeira de um novo empreendimento;
  • Apoio na contratação de empreiteiros e outros prestadores de serviço;
  • Equacionar parcerias e garantias de obras;
  • Planejar e controlar obras em andamento.

Uma etapa anterior à execução das obras é a de licenciamento e aprovação. Um processo lento e bastante denso em termos de projetos, laudos, certidões e autorizações. Você pode conhecer mais detalhes sobre a aprovação de loteamentos em outro artigo que já publicamos com o tema: Quero aprovar um loteamento, e agora?.

Vale abrir um breve parêntese a respeito de loteamentos rurais, os quais necessitam de praticamente as mesmas etapas de aprovação e construção, mas muitas vezes mais simples do que as exigências urbanas. Este artigo, portanto, enfatizará os loteamentos urbanos.

Aproveitamento da Gleba

Antes de partir para as estimativas de custo, é importante entender que ao parcelar uma gleba em lotes, há a previsão legal (mais especificamente o capítulo II da Lei Federal 6.766/1979) de que as prefeituras municipais exijam a doação de áreas públicas mínimas para compor:

  • O sistema viário;
  • As áreas institucionais;
  • As áreas verdes e;
  • Espaços livres de uso público.

Estes percentuais variam de acordo com os Planos Diretores de cada município, mas de maneira geral dificilmente o aproveitamento de um loteamento ultrapassa os 50% em área de vendas. Isto é, a área de lotes muitas vezes não chega a metade da área total do imóvel a ser parcelado.

É claro que outros fatores podem melhorar ou piorar este coeficiente de aproveitamento. A existência de corpos d’água, margens de rodovias ou linhas de transmissão em alta tensão podem contribuir para diminuir o aproveitamento útil da gleba.

Conhecer este número é importante porque as obras estarão diretamente correlacionadas à área de lotes vendáveis. Imagine, por exemplo, dois imóveis: o primeiro com 100 mil m² e o segundo com 200 mil m². Apesar de um ser o dobro do outro, o primeiro tem um aproveitamento em lotes de 50% e o segundo de 25%. Ou seja, ambos renderão 50 mil m² em lotes para venda. É muito provável que ambos orçamentos estejam na mesma ordem de grandeza, uma vez que a infraestrutura para servir os futuros moradores tem os mesmos parâmetros de exigência.

Caso você não tenha um projeto para estimar esse valor, você pode arbitrar o coeficiente de aproveitamento entre 30% e 50% em função das características do terreno. Este assunto é discutido com mais detalhes no nosso curso de orçamento de loteamentos.

Custos com Execução de Infraestrutura Mínima

Conhecida a área total de lotes para venda, o próximo passo é orçar os serviços a executar no empreendimento. A infraestrutura básica exigida pela legislação federal é

constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação”.

Vamos detalhar melhor cada um desses serviços que impactam diretamente o orçamento da obra:

  • Terraplenagem: os serviços de terraplenagem compreendem a modificação da topografia através de cortes e aterros de terra com uso intensivo de máquinas com fins de planificar e nivelar o terreno em acordo com o projeto;

  • Rede de Drenagem: o sistema de coleta e escoamento de águas pluviais são os responsáveis pela disposição da água das chuvas. Seu correto dimensionamento e execução evitam enchentes e alagamentos, reforçando sua importância;

  • Rede de Água: o sistema de abastecimento de água potável garante o atendimento da futura população ocupante com água limpa. Os sistemas são executados e doados à concessionária local responsável pela administração desse serviço público;

  • Rede de Esgoto: o sistema de coleta e afastamento de esgoto sanitário compreendem uma rede de tubulações e poços de visita que encaminham os resíduos para o tratamento mais próximo.

  • Guias e Sarjetas: a execução dessa fase da obra tem bastante impacto na estética do loteamento. Os padrões devem seguir a recomendação da prefeitura local com o objetivo de delimitar o encontro do leito carroçável com o passeio e servir de canal para água das chuvas.

  • Rede elétrica: todo loteamento deve ser entregue com a infraestrutura elétrica em acordo com a concessionária local. O projeto elétrico precisa ser aprovado e vistoriado pelos técnicos desta empresa que receberá a doação do material instalado e será responsável pela manutenção do sistema.

  • Pavimentação: essa etapa constitui na aplicação de uma camada asfáltica sobre as bases das vias públicas. A utilização do asfalto não é obrigatória, porém é solicitada pela grande maioria dos municípios é a fase que tem maior peso no orçamento dos loteamentos. O seu preço vai ser influenciado pela distância da usina de asfalto mais próxima do empreendimento e pela espessura especificada no projeto.

  • Sinalização: é muito comum que os empreendedores de parcelamento do solo tenham que entregar a sinalização vertical e horizontal de trânsito dos empreendimentos. O que se constitui nas pinturas de faixas de pedestres, linhas de retenção, colocação de placas com nome de ruas, sentidos obrigatórios e “pares”.
  • Detalhes do produto: além dos sistemas já mencionados anteriormente, muitas vezes o produto imobiliário a ser oferecido no mercado possui características próprias como muro perimetral, portaria de controle de acesso, sistema de vigilância por câmeras, clubes, quadra de esportes e academias. Todos esses detalhes e amenidades não fazem parte da infraestrutura básica exigida pelas prefeituras, porém tem grande impacto no orçamento da obra e precisam ter seu custo estimado com precisão.

Contrapartidas e Equipamentos Urbanos

Outro ponto que acaba sendo esquecido pelos empreendedores no momento de realizar um orçamento de loteamento é a questão das contrapartidas e equipamentos urbanos externos ao empreendimento. Em troca da aprovação do empreendimento muitas prefeituras acabam utilizando dispositivos legais para compensar o impacto do empreendimento no seu entorno.

As principais solicitações na área de saneamento são: execução de reservatórios de água, extensão de rede de esgoto e de abastecimento público de água potável, estações de tratamento de esgoto (ETEs) ou estações elevatórias de esgoto (EEEs).

Em alguns casos, as prefeituras podem solicitar a execução de obras para creches, postos de saúde, reformas de edifícios públicos, pontes de acesso, asfaltamento de vias próximas de acesso ao empreendimento, prolongamento de avenidas, entre outras obras de beneficiamento da população impactada pelo empreendimento. Lembrando que essas solicitações devem vir de previsões legais, não simplesmente o desejo e vontade de quem aprova.

Uso de índices

A partir dos projetos e do levantamento de cada etapa ser executados no empreendimento o empreendedor o responsável técnico pelo orçamento pode utilizar duas técnicas para realizar o orçamento:

  1. Estimativa por composição de preços unitários, um processo trabalhoso e longo como já descrevemos no artigos: Composição de Preços Unitários (CPU): Técnica Simples para um Orçamento Mais Preciso e Planilha de Orçamento de Obras com Composição de Preços Unitários (CPU);
  2. Uso de índices e parâmetros – e é essa técnica mais ágil que vamos enfatizar neste artigo.

Esses indicadores são obtidos a partir de uma base de dados de outras obras semelhantes, equalizados por um valor em comum (seja número de lotes ou área total de lotes a ser vendida). As empresas empreendedoras possuem suas próprias bases de dados, mas também podem ser obtidas em trabalhos acadêmicos, em revistas especializadas (como as da editora Pini) ou podem ser adquiridas (como aqui no RExperts, como explicaremos ao final de artigo).

Exemplo prático

Para facilitar o entendimento vamos fazer um exemplo simples de um loteamento de médio padrão com lotes de 250 metros quadrados e a área total a ser loteada de 150 mil metros quadrados. O primeiro passo é estimar a área total de venda, e neste caso vamos estimar o coeficiente de aproveitamento em 40%. Isso resulta numa área total a ser vendida de 60 mil metros quadrados e 240 lotes aproximadamente.

O passo seguinte é utilizar os índices de infraestrutura básica compatíveis com o produto a ser executado: loteamento aberto ou fechado, simplificadamente. Nesse exemplo realizaremos as duas contas para ver as diferenças entre os dois tipos de loteamento.

Vamos supor que nesse empreendimento a Prefeitura Municipal solicitou o prolongamento de uma avenida e o aprofundamento de um poço tubular que resultou em obras e contrapartidas de R$ 850.000.

Por último precisamos acrescentar os custos indiretos do gerenciamento nesta obra que incluem: administração de obra, o acompanhamento pelos técnicos responsáveis, custos com manutenção do canteiro, o lucro e impostos da empresa administradora da obra. Fatores estes que compõem a Taxa de BDI ou Benefícios e Despesas Indiretas. O valor desse componente costuma variar entre 15% e 30% do custo total da obra, no nosso exemplo vamos considerar um BDI de 22% para ambos os exemplos.

Assim concluímos nossa rápida estimativa de custo para os dois tipos de loteamentos:

Repare que temos aqui dois resultados bem interessantes. O loteamento A, aberto, chegou ao preço de R$ 101 por metro quadrado, enquanto o loteamento fechado atingiu os R$ 114. Para loteamentos com mesmo aproveitamento, cada lote fechado custará pouco mais de R$ 3 mil a mais do que se fosse aberto. Esse é um número importante para a equipe comercial entender, por exemplo, se essa diferença se justifica em um preço maior de venda.

Como é nossa tradição, você poderá baixar essa planilha de forma gratuita:

Outras considerações importantes

É importante lembrar que alguns fatores podem contribuir para variações relevantes dos orçamentos de loteamentos e que podem explicar diferenças entre obras semelhantes.

  • O primeiro ponto a ser comentado é o ganho de escala. A estrutura para se executar um loteamento pequeno de, por exemplo, 20 mil m² é diferente proporcionalmente de um grande empreendimento com 300 mil m². Numa obra menor o custo dos indiretos pesa mais, o poder de barganha com fornecedores é menor, e assim puxam para cima o custo unitário global.
  • Outro fator a ser observado é o da sazonalidade da construção civil. Em momentos de crise econômica, quando grandes obras são suspensas, a ociosidade de grandes equipamento e materiais de infraestrutura puxam os preços para baixo. Alguns fornecedores operam no prejuízo para não ficarem parados. Enquanto em momento de expansão econômica, a rápida demanda restringe os fornecedores e elevam os preços.
  • Por último, muitas empresas loteadoras optam pela execução da construção com equipe e equipamentos próprios. Os valores de custo direto são bastante diferentes de uma contratação terceirizada. Pode sair bem mais barato construir por conta própria num primeiro momento, mas se não houver continuidade de obra, toda economia será perdida na ociosidade da equipe… Por esse motivo, orçamentos levando em consideração a execução própria são divergentes com os índices apresentados.

Como orçar com mais precisão?

Apesar do conteúdo extenso que compartilhamos aqui, algumas dúvidas ainda não foram integralmente sanadas:

  • Como estimar o coeficiente de aproveitamento sem projetos?
  • Quais os coeficientes para terrenos com necessidades distintas de terraplenagem e obras de terra?
  • Quais os coeficientes unitários usados para outros itens não mencionados como fibra ótica, estações de tratamento de esgoto, travessias?
  • Como compor o BDI de forma técnica e precisa?
  • Quais os valores atualizados para a data da minha obra, considerando a inflação?

Pra responder essas e completar o conhecimento de orçamentos de empreendimentos com infraestrutura urbana, preparamos um curso rápido com uma planilha bem mais completa e detalhada para te ensinar a orçar com muito mais precisão. Clique no link abaixo e tenha acesso à esse conteúdo!

Como Orçar Loteamento Apenas com a Área da Gleba

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.