mar 02, 2016 Investimentos 0 comment

Como Investir em Imóveis nos EUA – Guia Completo

O Real (R$) vai de mau a pior com o Brasil em crise. Infelizmente, para o desespero do brasileiro honesto e trabalhador, o cenário político incerto ainda não torna possível enxergar uma luz no final do túnel. Num momento onde temos medo de um governo corrupto, paternalista, com estrutura governamental inchada e ineficiente; e o pior, sem viés de mudança, julgamos importantíssimo que os brasileiros considerem a importância de se proteger economicamente. Diante disso, talvez seja a hora de começar a escrever Brazil com “z”, investir em imóveis nos EUA e criar remuneração em dólar, “moeda forte”.

Uma dúvida constante para brasileiros é se isso é possível mesmo sem ser muito rico e como fariam para investir em imóveis nos EUA. Surgem perguntas como:

  • O que é preciso? Como começar? Qual é o passo a passo?
  • Como escolho um imóvel? Quais são as modalidades de investimento imobiliário existentes para o investidor internacional?
  • Como seria a estruturação desse investimento e qual a rentabilidade potencial?
  • É possível fazer negócios e conseguir um financiamento bancário? Como funciona a tributação nos EUA e no Brasil?
  • É necessário ter visto de residente ou Green Card para investir em imóveis nos EUA?

Sabendo do momento delicado que passamos aqui no “Brazil”, escrevemos esse artigo com muita coisa para você avaliar esse potencial investimento na terra do Tio Sam. Tentamos nesse artigo responder essas perguntas e ajudar brasileiros que queiram começar logo a salvar seu dinheiro da desvalorização do Real.

Tipos de investimento imobiliário nos EUA

O mercado americano é extremamente desenvolvido no que diz respeito ao mercado imobiliário e por isso existem infindáveis maneiras de investir em Real Estate por lá. Para os brasileiros que querem investir em imóveis nos EUA dividimos os investimentos em: Residenciais (para Lazer ou Locação) e Comerciais.

Imóveis Residenciais para Lazer e para Locação

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Os imóveis residenciais variam entre casas em bairros mais afastados das metrópoles a apartamentos de luxo com o que há de mais inovador em tecnologia. O mercado da Florida é o mais procurado atualmente pelos investidores brasileiros. Muitos deles desfrutam dos imóveis para lazer nas férias (casa em Orlando por exemplo), mas também para locação e renda quando não estão utilizando.

Os primeiros brasileiros que procuravam comprar imóveis nos Estados Unidos buscavam uma residência de veraneio, longe do caos das férias e feriados nas estradas brasileiras e com a qualidade de vida de cidades americanas como Miami e Orlando. Ao realizar o investimento nesses imóveis (casas em Orlando ou apartamentos em Miami), os brasileiros não apenas estavam desfrutando de melhores férias com a família, mas também protegendo seu patrimônio em dólares e muitas vezes ganhando com apreciação imobiliária. Com o passar dos anos, começaram a explorar a locação destes imóveis pessoais e até mesmo compraram novos imóveis exclusivos para locação.

Imóveis residenciais para locação nos EUA são negociados a um Cap Rate (renda sobre o valor do imóvel – leia mais clicando aqui) por volta de 2,0% a 5,0% (em média 3,0%) já líquidos de eventuais despesas com condomínio e IPTU. Além dessa renda, esses imóveis tem apresentado valorização considerável nos últimos anos. Veja o gráfico abaixo  com o índice da valorização imobiliária de Miami:

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É interessante notar como antes da Crise do Subprime os preços subiram exponencialmente levando ao estouro da “bolha” que fez os preços despencarem 50% desde seu ápice em dezembro de 2006 até meados de 2009. No ano de 2011, houve o início da retomada nos preços, que desde então já apresentam valorização de 50%.

Manutenção à Distância

Imóveis residenciais para locação nos Estados Unidos precisam de manutenção constante devido ao grande fluxo de diferentes locatários. Isso pode parecer um dificultador para investidores internacionais, mas não é! Existem empresas que, por taxas mensais que variam de US$100 a US$200, realizam toda a manutenção e gestão de imóveis de investidores internacionais. Estas empresas, desde que efetivamente contratadas e com as procurações devidamente assinadas, resolvem tudo para o proprietário: consertam eletrodomésticos, pintam a residência, pagam taxas municipais, conseguem novos inquilinos, fazem a gestão de contratos, enviam relatórios periódicos sobre o imóvel, etc. Tudo que o dono do imóvel precisa fazer é esperar o dinheiro cair na conta. Parecem até as imobiliárias brasileiras não acha? [risos…]

Imóveis Comerciais

Nos EUA, frequentemente grandes redes de lojas, restaurantes ou farmácias constroem imóveis sob medida para seus negócios e depois os vendem para investidores com intuito de “desimobilização”, assim podendo aplicar o capital em seu core business e não em imóveis. Neste caso, lojas já locadas e com contratos vigentes de longo prazo (10 a 20 anos) podem ser adquiridos por investidores que a partir de então recebem a receita de aluguel. Alguns exemplos de oportunidades presentes no mercado americano são em redes sólidas como:

  • Restaurantes e Fast Food: Burger King, Taco Bell, Olive Garden, KFC (Kentucky Fried Chicken), Denny´s e Wendy´s.
  • Farmácias: Walgreens e CVS;
  • Autopeças: Tire Kingdom e Autozone;
  • Lojas de 1,00 dólar: Dollar General.

Logotipos Empresas US

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Foto: Exemplo de loja alugada pelo Taco Bell em Miami-FL

RENTABILIDADE: As rentabilidades de investimentos em imóveis comerciais são mais interessantes do que no segmento residencial. É claro que a rentabilidade varia de acordo com a localização, o locatário e o momento de mercado, no entanto encontram-se Cap Rates entre 5,0% e até 6,0% a.a. No commercial real estate, a modalidade de contrato mais comum para locação é chamada de Triple Net Lease (NNN) pois nela, o inquilino fica responsável por pagar os três tipos de custos do imóvel: IPTU (taxas do imóvel), seguro e manutenção.

PRAZO: Tipicamente, os contratos de locação são de 20 anos onde há 4 opções de renovação de 5 anos cada uma, unilaterais para o inquilino, isto é, caso o inquilino queira renovar, o proprietário é obrigado a aceitar. Nestes contratos não existe revisional do aluguel, ele permanece inalterado por toda a vigência. Além disso, também não existe possibilidade de rescisão e, consequentemente, não há multa rescisória prevista. Mesmo que o inquilino queira sair do imóvel ele deve continuar pagando os aluguéis, com possível sublocação (ele fica com o direito de sublocar para outra empresa, caso não pretenda utilizar o imóvel no período do contrato).

Com rentabilidades maiores, sem necessidade alguma de preocupação com gestão ou manutenção e ótimas garantias do locador (menor risco), cada vez mais brasileiros tem se interessado por esse tipo de investimento, que lhes gera renda em dólar para férias, lazer ou novos investimentos.

VENDA: No caso de necessidade de venda, este mercado de imóveis comerciais é muito líquido, dado o grande volume de transações. Embora a valorização não tenha tanto potencial como imóveis residenciais, ainda existe essa possibilidade.

Desenvolvimento Imobiliário

Entende-se por desenvolvimento: comprar um terreno e construir para alugar ou vender. Os consultores especialistas não recomendam que investidores internacionais realizem este tipo de empreitada pois a margem para erro é muito grande, ainda mais de forma não presencial como muitos brasileiros pretendem fazer. O choque cultural é grande, são muitas as diferenças nas interações comerciais, no método construtivo, na relação com a mão de obra, etc. A economia americana é muito madura com empresas já estabelecidas que exploram este mercado e que com certeza terão diversas vantagens em relação ao investidor internacional que atue de forma parcial e remota.

Para investidores estrangeiros que querem agregar valor a um imóvel e aumentar a rentabilidade do investimento (mesmo que com mais risco), uma possibilidade é adquirir unidades residências que precisem de pequenas reformas que melhorarão consideravelmente a qualidade e o patamar dos aluguéis pagos ou preço de venda. Ao se investir em imóveis desocupados e reformá-los, é possível acrescentar de 1% a 2% no Cap Rate sobre o valor investido.

Desenvolvimento US RExperts

REITS – Os FIIs Americanos (Fundos de Investimento Imobiliário)

REITs RExperts

Real Estate Investment Trusts ou REITs são os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) nos EUA . Assim como no Brasil, estes fundos permitem que o pequeno e médio investidor tenha acesso a investir em imóveis nos EUA, maiores e mais sofisticados ou diferenciados a partir da compra de cotas desses fundos que representam uma fração do todo.

Diferentemente do Brasil, os REITs na grande maioria das vezes são conjuntos de muitos imóveis com a mesma tipologia e por isso tem o risco de vacância reduzido (FIIs brasileiros frequentemente são compostos por apenas um ou dois imóveis).

Diversificação

O investidor pode fazer os dois, além de investir em imóveis propriamente ditos, pode diversificar seus investimentos imobiliários escolhendo dentre centenas de REITs existentes. Podemos citar alguns tipos como exemplo:

Gostamos de citar REITs pois, um pequeno investidor brasileiro provavelmente não teria capital suficiente para comprar uma laje de escritórios completa ou um shopping center inteiro, mas através desse veículo de investimento, é possível investir nesses mercados mesmo que com pouco capital. Caso queira ver mais exemplos sugerimos ver essa lista por setor preparada pela Wikipedia clicando aqui.

Financiamentos

Financiamentos US RExperts

Se você não tem todo o dinheiro para comprar imóveis à vista em dólar, como fazer?

Nos Estados Unidos o financiamento é fácil, desburocratizado e com baixas taxas – mesmo para investidores internacionais. Diferente do Brasil? Você ainda não viu nada.

Instituições financeiras

Banks RExperts

Existem vários bancos que oferecem financiamento imobiliário e entre eles podemos citar alguns como o Banco do Brasil Americas (braço do BB nos EUA), Citibank (presente também no Brasil oferece facilidades aos brasileiros), Sunstate Bank (afiliado do Banco Sofisa), dentre vários outros.

Os bancos que citamos, tem alguma ligação com o Brasil e frequentemente possuem vantagens para brasileiros como atendimento especial em português, reconhecem alguns documentos sem precisar de tradução e tem melhor encaminhamento de processos por conhecer nossa legislação.

Quanto é possível financiar e qual é a taxa de juros?

Bancos nos Estados Unidos cobram uma taxa de juros de aproximadamente 4,5% a.a para que investidores brasileiros financiem imóveis. No caso de imóveis residenciais bancos financiam 35% (casas) a 40% (apartamentos) do valor do imóvel, já para imóveis comerciais o financiamento chega a até 60% dadas as melhores garantias dos contratos de locação com empresas bem estabelecidas. Em ambos os casos o imóvel é dado como colateral.

Caso o investidor possua aplicações financeiras nos EUA que ele possa oferecer como colateral adicional, essa condição melhora ainda mais a taxa do financiamento e consequentemente o rendimento do negócio.

Esse é um grande facilitador para investidores, que através da renda do aluguel, conseguem muitas vezes além de pagar as parcelas do financiamento, ter renda adicional.

Faz diferença alavancar o negócio com financiamento? Sim, e muita!

Veja só um exemplo simples em que você compre um imóvel por US$ 1 milhão com Cap Rate de 6,0% ao ano e consiga um financiamento de 60% com juros de 4,5% ao ano:

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Com isso o valor residual seria de US$33 mil que representam sobre o valor efetivamente investido um salto na rentabilidade de 6,0% para 8,25% a.a (US$ 33 mil dividido por US$ 400 mil investidos). Esse cálculo é simplificado porque considera que não há pagamento de principal, só de juros. Mas serve para perceber como esse número é bastante sensível.

Se você encontrar um imóvel rendendo um pouco mais – por exemplo 7,0% de Cap Rate – e oferece garantias melhores que baixem a taxa de juros do financiamento para 4,0% ao ano, o impacto na rentabilidade seria ainda maior: você faz seu dinheiro render a 11,5% em dólar com um imóvel que rende 7%! Impressionante não?

O que é fundamental para conseguir um financiamento?

Para financiar um imóvel nos EUA, um brasileiro precisará apenas apresentar qual é o negócio em questão, identificando o imóvel e as condições do negócio através de um contrato de compra e venda assinado com o proprietário.

Além disso o banco exigirá algumas informações como:

  • Extrato bancário brasileiro;
  • Comprovante de renda elaborado por um contador (no caso de empresários) ou holerites e atestado de empregabilidade (no caso de funcionários de empresas);
  • Declaração de Imposto de Renda brasileiro dos últimos 2 anos;
  • Visto americano de turismo pelo menos. A finalidade é que o investidor possa ir até os Estados Unidos para visitar o imóvel, abrir a conta bancária, etc.

Uma vez entregues os documentos solicitados, um comitê de aprovação da instituição financeira fará uma análise e em até 30 dias os recursos são liberados (mediante aprovação).

Estrutura Necessária para Investimento

Qualquer um, inclusive você, pode iniciar o processo de busca por uma oportunidade de investimento nos Estados Unidos. Não é necessário o Green Card, mas você precisará estar presente fisicamente no final da aquisição, então esteja com seu visto de turismo em ordem.

Uma vez encontrado o imóvel, é possível negociá-lo fazendo uma oferta de opção de compra para o proprietário. Note que o investidor pode fazer essa etapa sem nem ao menos ir aos Estados Unidos ou ter conta bancária lá. Apenas com o negócio feito, isto é, com um contrato de compra e venda assinado, o investidor precisará dar andamento com o envio de recursos, obtenção do financiamento, abetura de conta bancária e se quiser com a criação de estrutura societária (abertura de empresa) para realização dos investimentos.

Muitas vezes o contrato de compra e venda é condicionado à obtenção do financiamento, isto é, caso o comprador não consiga o financiamento bancário, o sinal pago ao vendedor é devolvido. Existe um tipo de conta – chamada de escrow – em que o comprador deposita o sinal e o banco só libera ao vendedor após a conclusão do processo, garantindo extrema segurança para ambas as partes.

Abertura de Conta Bancária nos EUA

Qualquer pessoa física pode ter conta bancária nos EUA, sem nem precisar ir até lá. Para abertura de contas, bancos americanos exigirão endereço nos EUA e SSN (Social Security Number – documento semelhante ao CPF no Brasil), mas como muitos brasileiros não possuem esses documentos nem endereço nos EUA, bancos como o Citibank e Banco do Brasil Americas, que possuem agências em ambos os países, permitem que brasileiros não residentes nos EUA abram conta naquele país. Informe-se com gerentes do Citibank ou Banco do Brasil sobre abertura de contas nos Estados Unidos. O processo é muito simples e o envio de recursos pode ser feito facilmente.

Abertura de Empresa

É extremamente recomendado que você converse com um advogado e um contador especialistas em negócios imobiliários americanos para estruturar o melhor arranjo societário para a aquisição de imóveis nos EUA. Os tipos de empresas mais comuns são LLC (equivalente a uma Ltda) e Corporation (equivalente a uma S.A.), e cada caso tem suas vantagens e desvantagens. Esses profissionais irão avaliar informações como:

  • Tamanho da transação;
  • Sua previsão de gastos com viagens para visitar o imóvel;
  • Como seus recursos estão declarados aqui no Brasil;
  • Qual a expectativa de adquirir outros imóveis;
  • Se você terá mais sócios no negócio;
  • Pretende manter no longo prazo ou vender em alguns anos…

Isso tudo influi se será necessário abrir um empresa ou comprar na pessoa física para economizar impostos.

Não se assuste, abrir uma empresa nos EUA é muito fácil e rápido. Escritórios de advocacia realizam a abertura de empresas por aproximadamente US$ 1.500 e em menos de uma semana.

Investir através de empresas é ideal pois nelas negócios podem ser feitos em sociedades (empresas são abertas com 2, 3, 4 ou 5 diretores responsáveis) e há mais um fator importantíssimo: a melhor coisa a se fazer, é ter uma empresa para cada imóvel investido, pois assim se houver algum problema com um inquilino em um imóvel, um provável processo não contamina nenhuma outra empresa/imóvel.

Outro ponto importante é comentar sobre empresas Offshore. Sugere-se uma estrutura “mais firme” como essa, principalmente quando o montante investido é muito alto. Esta estrutura é composta pela aberta de uma empresa Offshore (fora dos EUA, como nas Ilhas Cayman), que será proprietária da LLC (empresa nos EUA) que por sua vez será proprietária do imóvel. Isso se dá pois há uma taxação no caso de “causa mortes” nos EUA que é muito representativa (chega a 40%).

Imposto de Renda

Imposto de Renda Americano: Nos Estados Unidos existe o que é chamado de taxação progressiva, que pode variar de acordo com o negócio entre 15% e 35% (vide tabela abaixo). O interessante é que para fins de taxação, despesas podem ser dedutíveis do imposto de renda americano. Sendo assim, brasileiros que possuam investimentos imobiliários poderão (desde que devidamente estruturados juridicamente), deduzir despesas de viagens, custos gerais do imóvel e outros gastos que venha a ter.

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https://en.wikipedia.org/wiki/Corporate_tax_in_the_United_States

Lucro sobre Ganho de Capital Americano: A taxação do ganho de capital existe e é muito onerosa podendo variar de cidade a cidade. Mas o mais interessante é que é possível diferir este imposto (pagar “mais tarde”) de acordo com uma lei chamada 1031 exchange (apelidada de like-kind exchange). Isso é possível da seguinte maneira. Supondo que você realize a venda de um imóvel com lucro, o governo americano permite que ao invés de utilizar parte do lucro para pagar impostos, o investidor faça um novo investimento similar utilizando aqueles recursos. Como não há um limite de vezes em que pode-se diferir impostos de ganho de capital é muito comum que investidores nunca paguem este imposto, realizando sempre um novo investimento que poderá lhes render mais renda. O objetivo claro do governo americano é estimular mais negócios e manter o dinheiro girando a economia do país. Algo muito interessante.

Imposto de Renda BrasileiroSegundo a Receita Federal, os rendimentos de aluguéis recebidos de fontes situadas no exterior por residente no Brasil, transferidos ou não para o País, estão sujeitos à tributação sob a forma de recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), no mês do recebimento, e na Declaração de Ajuste Anual. O mesmo vale para o ganho de capital no caso de lucro entre os valores de compra e venda. Ganhos e perdas com a variação cambial também entram na conta.

Obs: A única forma de não sofrer a bi-tributação pelo Fisco Brasileiro e Americano é você se declarar um “não residente”, mais informações no site da Receita Federal, clicando aqui.

Quanto à Declaração de Imposto de Renda, o investidor deverá declarar os recursos enviados ao exterior “à custo”. Tais valores devem ser enviados via Banco Central desde que o cidadão tenha lastro (ativos declarados) de acordo com o valor enviado.

Corretoras de Imóveis, Advisors e Gestoras-Administradoras de Imóveis

Corretoras de imóveis nos EUA, consultores e empresas de gestão/administração imobiliária são fundamentais para que o investidor estrangeiro faça bons negócios em um mercado que não lhe é familiar.

Para elaborar todo esse conteúdo, o RExperts entrou em contato com a Elite International Realty, uma empresa presente nos EUA desde 1994 que atua com uma completa infraestrutura de profissionais multilingues e experientes no mercado americano, a qual nos ajudou prestativamente e gratuitamente com todas essas dicas para você.

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Por conhecer o trabalho da Elite International Realty, temos certeza da qualidade que oferecem na assessoria de interessados em investir em imóveis nos EUA, fornecendo aos seus clientes informações e facilidades necessárias para investir no mercado americano.

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