fev 06, 2016 Construção 0 comment

Como Contratar Uma Construtora em 5 Etapas Simplificadas

Uma dúvida que todo investidor imobiliário vai passar um dia é: quando e quais cuidados devo ter ao contratar uma construtora?

Quem começa investindo em pequenas construções pode estar acostumado a contratar um engenheiro ou arquiteto como responsável da obra, contratando os prestadores de serviço (pedreiros, pintores, assentadores de revestimento, serralheiros, carpinteiros…) com indicação. Em um dado momento, o volume de decisões cresce e você pode não dar conta de acompanhar tudo.

Este é o momento de contar com uma construtora, uma empresa que executa integralmente uma construção a partir dos projetos elaborados por arquitetos e engenheiros. Uma boa construtora oferece, no mínimo, três grandes vantagens para o contratante:

  • Controle do prazo: isto é, data de início e de término da obra;
  • Controle do custo: você terá em contrato o preço a pagar pela execução;
  • Qualidade da obra: você contará com a experiência dos profissionais os quais carregam as lições aprendidas em outras construções.

Neste artigo, vamos mostrar os principais passos e cuidados ao se contratar uma construtora para as obras dos seus investimentos imobiliários, seja uma casa ou um edifício inteiro.

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Diferenças entre construtora, empreiteira e incorporadora

Muita gente faz confusão entre o que é uma construtora, empreiteira ou incorporadora. Como essa é uma dúvida muito comum, vamos esclarecer a diferença entre esses conceitos antes de explicar como contratar a construtora:

  • Construtora é uma empresa de construção civil capaz de executar qualquer obra a partir dos projetos (plantas em papel ou digitais), seja com funcionários próprios ou com subcontratados terceirizados. De forma prática: você entrega o terreno e os projetos, paga a construtora e ela te entrega um prédio pronto. Ela vai precisar de pelo menos um engenheiro civil como responsável técnico (próprio ou como prestador de serviço).
  • Empreiteira é uma empresa que trabalha com construção fornecendo, principalmente, mão-de-obra. Não é obrigatório que tenha um responsável técnico, logo, a maioria trabalha como subcontratada de construtoras. Esse termo “empreiteira” também é utilizado para se referir às construtoras de grandes obras de infraestrutura (como barragens, estradas e pontes).
  • Incorporadora é uma empresa responsável por registrar em cartório e vender um empreendimento imobiliário (ex. edifícios e condomínios de casas). Ela não precisa ser uma construtora, ela pode simplesmente contratá-la. Existem muitas incorporadoras que são construtoras também, mas não é regra.

Agrupando esses conceitos para não restar dúvidas, o incorporador é o empreendedor que compra um terreno para fazer um prédio e vendê-lo. Para isso, ele contrata uma construtora que terá um engenheiro responsável pela obra. Esse engenheiro contratará várias empreiteiras para ajudá-lo na construção, as quais contam com equipes de pedreiros, encanadores, eletricistas, pintores…

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Contratar uma construtora é mais caro?

Todo mundo quer saber quanto custa contratar uma construtora para saber se vale a pena, mas a resposta depende de cada caso. Por exemplo, para pequenas obras e reformas (menores que R$ 100 mil) talvez o custo de uma construtora não seja competitivo quando comparado às pequenas empreiteiras.

Conforme a complexidade do projeto cresce, aumenta a necessidade de contar com especialistas e consultores técnicos que só uma construtora experiente possui. A escolha deve levar em conta não só o preço, mas o risco do projeto não ser concluído satisfatoriamente.

Trincas, desplacamento de revestimento da fachada, vazamentos, bolhas na pintura, entre outras patologias podem aparecer e que pouco serão garantidas por pequenas empreiteiras ao longo da vida útil de uma edificação.

Além das questões técnicas de engenharia, há outros pontos importantes que estão no radar de uma construtora como a regularização da obra perante as autoridades (como o atendimento às exigências ambientais e de segurança no trabalho) e principalmente quanto ao recolhimento correto de todos os impostos (como taxas, ISSQN, INSS…) que envolvem uma nova construção ou reforma. São esses os motivos que justificam a contratação de uma empresa construtora.

Como deve ser o processo de escolha de uma construtora?

Reunimos os principais pontos para se realizar uma contratação formado por 5 etapas bastante eficientes que funcionam tanto para construir uma casa ou vários edifícios. Como curiosidade, muitas vezes é utilizado o nome de “licitação”, “concorrência” ou mesmo “qualificação de fornecedores” pelas companhias que praticam recorrentemente esse processo:

  1. Definição de Escopo
    • É fundamental saber exatamente o que será construído, com o máximo de projetos necessários disponíveis. Isso ajudará a construtora a montar a proposta, a executar a obra e facilitará a fiscalização dos serviços por você.
    • Além dos projetos, tenha disponibilizados dados básicos como a área que será construída, um levantamento topográfico e um bom memorial descritivo com a especificação de acabamentos .
      • Exemplo: “porcelanato branco” pode ser um termo muito genérico e é possível encontrar fabricantes com preços de R$ 20/m² a R$ 100/m² para esse revestimento. Defina o fabricante e o modelo dos materiais com os projetistas que você contratou.
    • Tenha em mente que quanto mais impreciso você for nesta etapa, você comprometerá pelo menos um fator entre: custo, prazo ou qualidade.
  2. Qualificação de Aspectos Técnicos
    • Esse passo visa atestar a competência técnica da empresa construtora. No mínimo converse com os clientes da construtora que você pretende contratar, isso é essencial. Pergunte sobre como foi o relacionamento e o cumprimento do tripé custo-prazo-qualidade.
    • Não basta só conversar, aproveite e visite obras semelhantes a sua que a construtora tenha executado.
    • Algumas empresas (e todos os órgãos públicos) solicitam um documento chamado “certificado de acervo técnico” (chamado de “CAT”) do conselho regional de engenharia, o CREA. São certificados de que a execução de obras e serviços foram concluídos pela construtora.
  3. Avaliação de Procedimentos Administrativos
    • Com tanta diversidade de assuntos sob a responsabilidade da construtora, é importante você ter a percepção de que ela tenha procedimentos organizados, desde o primeiro contato até a entrega final.
    • Estabeleça relatórios periódicos, reuniões de rotina e verificações do cumprimento da legislação, principalmente os relacionados aos funcionários da obra e de dois tributos:
      • ISSQN (impostos sobre serviços de qualquer natureza): necessário para a obtenção do “Habite-se”, um documento emitido pela prefeitura confirmando a conclusão da obra.
      • INSS (previdenciários): o qual sua quitação será solicitada pelo cartório de registro de imóveis para incluir a área construída na matrícula. Sem ele, você não poderá vender o imóvel para alguém que precisa financiá-lo.
  1. Verifique a Saúde Financeira da Empresa
    • Analise o crédito da construtora através da busca pelo CNPJ tanto nos serviços de proteção de crédito (como o Serasa ou SPC) como nos cartórios de títulos.
    • Não tenha vergonha de pedir o CPF dos sócios da empresa que você quer contratar e verificar se possuem alguma pendência também.
    • Peça e verifique as garantias oferecidas e descritas no contrato de construção, esse é um tema extenso, mas para resumir, as principais são:
      • Retenção contratual: é o pagamento parcial de cada medição de serviços. Por exemplo: a construtora executou a terraplenagem orçada em R$ 100 mil e você só paga R$ 95 mil, ficando os R$ 5 mil para serem quitados após a conclusão da obra.
      • Fiança: a construtora apresenta uma carta de fiança dos sócios ou de um banco que se responsabiliza pelo cumprimento do contrato.
      • Seguro: funciona de forma semelhante à fiança, mas quem dá a garantia é uma seguradora.
  1. Qualidade do Contrato
    • É imprescindível que um contrato de construção seja assinado, entendido e respeitado por ambas as partes, principalmente com relação à:

Pra você não se perder, siga o esquema abaixo:

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Conclusão: vale a pena contratar?

Com esse volume de conteúdo, pode parecer que a contratação de uma construtora é complexa. Mas cada passo tem uma justificativa visando a sua proteção. Se você abrir mão de algum ponto, pode estar deixando um brecha para complicações. Caso você não tenha experiência prática com obras, não se arrisque a construir só com a visita de um engenheiro de confiança uma vez por semana, o controle do tripé custo-prazo-qualidade faz valer a pena contratar uma construtora.

Pela nossa experiência prática, tanto trabalhando em construtora quanto como cliente, cada um dos 5 passos sempre precisam estar presentes na contratação, aumentando a intensidade conforme o tamanho da obra. Para pequenas obras como uma casa, é muito provável que a construtora não tenha o CAT e nem procedimentos muito organizados, tendo maior peso a reputação e depoimentos de clientes. Já em obras grandes como edifícios e galpões logísticos, o cuidado é muito maior, sendo recomendado o apoio de um advogado específico para redigir o contrato.

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Crédito das imagens:
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