jan 10, 2018 Direito Imobiliário, Finanças 0 comment

Como Buscar Investidor ou Sócio Para Seu Empreendimento Imobiliário




Empreendimentos imobiliários sempre envolvem volumes significativos de capital financeiro. Imóveis são ativos com valores de ordem de grandeza bem maior do que os produtos que estamos acostumados a comprar no dia a dia. Não é usual sair domingo de manhã para comprar pão na padaria e voltar para casa com um duplex de 350 m² de R$ 4 milhões.

A começar pelo terreno: um bem escasso quando se considera boa localização, tamanho adequado e documentação regular. Depois a construção em si, que envolve centenas de insumos diferentes e mão de obra especializada para cada serviço. Para você que é empreendedor e pretende aproveitar uma oportunidade no mercado imobiliário, o dinheiro para o investimento muitas vezes se torna uma barreira de entrada.

Mas não deveria! Somente dinheiro não deveria ser desculpa para um empreendedor que quer fazer acontecer. Se você tem um bom projeto na mão e não tem dinheiro, basta procurar alguém que tem o dinheiro, mas não tem um bom projeto para investir. Lembre-se, porém, que você precisará aceitar dividir resultados com quem está entrando no negócio.

Não se engane, realmente não é fácil levantar dinheiro para empreender, mas com certeza não é impossível. Nesse artigo vamos mostrar as alternativas mais comuns utilizadas no mercado imobiliário brasileiro para levantar fundos (ou montar o funding) do seu empreendimento.

A busca por investidores é uma atividade rotineira de empreendedores que, além de se preocuparem com os projetos, execução da obra e satisfação dos clientes, precisam fechar a equação de fundos. O capital não pode faltar, pois compromete a entrega e reputação do negócio, enquanto as partes que correram o risco precisam ser remuneradas.

A diferença entre “Participação Societária” e “Dívida” (Equity vs. Debt)

Antes de listar as alternativas para buscar dinheiro para um empreendimento imobiliário, é importante entender que potenciais investidores têm duas opções para entrar num novo negócio: por participação societária ou por dívida. As diferenças são bastante relevantes:

  • Participação Societária (Equity):
    • Se você conseguir um investidor que terá uma participação societária no seu negócio (será, portanto, seu sócio), vocês dividirão responsabilidades, lucros e prejuízos, após pagar todas as obrigações da sociedade;
    • Vocês deverão estabelecer regras da administração dessa sociedade, como quem vai tomar as decisões, sob quais condições um sócio pode sair ou desistir do negócio, como pode ser a entrada de outros sócios, quais procedimentos tomar no caso de morte ou invalidez de um sócio, o que fazer com herdeiros e outras questões delicadas.
  • Dívida (Debt):
    • Se você conseguir um investidor que investirá no empreendimento por meio de dívida, você tem a obrigação de pagá-lo (de acordo com os juros e remunerações acordadas) independentemente de o negócio dar lucro ou prejuízo para você;
    • O investidor não terá responsabilidade sobre o negócio. Se ocorrer um acidente na obra, por exemplo, o investidor (chamado de “credor”, nesse caso) não tem obrigação sobre as indenizações decorrentes, somente os sócios e administradores.

Essas diferenças vão se traduzir também em custos para o empreendedor. De maneira geral, participações societárias são mais “caras” do que dívidas, pelo simples fato de que também são mais arriscadas. Um investidor que será sócio de um negócio assume muito mais responsabilidade (e riscos) do que um credor.

Veículos de Investimento para Participações Societárias

Além da primeira questão de se escolher entre um sócio ou um credor, vem a segunda questão: qual o veículo de investimento? Isto é, por qual instrumento jurídico/societário será efetivado o acordo entre o empreendedor e o investidor?

Primeiramente discutiremos brevemente os principais veículos de investimento para participações societárias (Equity):

  • Investimento direto no imóvel: realizados diretamente pelos investidores (pessoas físicas ou jurídicas), adquirindo um imóvel por escritura pública e registrando na matrícula, chamado de “condomínio” quando há mais de 1 proprietário e rateando os custos com construções ou reformas;
    • Exemplo: você compra um terreno com seu primo para construir e vender uma casa.
  • Sociedades de Capital Fechado: empresas que realizam uma atividade econômica, são as pessoas jurídicas regulamentadas pelo Código Civil.
    • Eireli (Empresa Individual de Responsabilidade Limitada): é uma empresa de um único sócio.
  • Sociedade de Responsabilidade Limitada (Ltda.) é a modalidade de empresa mais comum para 2 ou mais sócios, o termo “responsabilidade limitada” significa que os sócios se responsabilizam até o montante declarado no contrato social (documento celebrado entre os sócios que define as regras da sociedade – clique aqui para baixar um modelo de contrato social para uma empresa desenvolvedora de empreendimentos imobiliários).
  • Sociedade em Conta de Participação (SCP): funcionam como uma “limitada temporária”. Por exemplo, uma construtora lhe convida para participar de um empreendimento via SCP, vocês assinam um contrato particular e passam a ser sócios daquele empreendimento, porém no mesmo CNPJ da construtora. Vocês investem na obra e vendem os imóveis. Você terá direito aos lucros proporcionais ao capital investido e ao final do empreendimento esse acordo se encerra. O bom relacionamento entre as partes é fundamental para que tudo funcione.
  • Sociedades de Capital Aberto (regulamentadas pela Lei das S.A.)
    • Sociedade Anônima: A principal diferença entre as sociedades por cotas (como as limitadas ou eirelis) para as com ações é que as sociedades por ações foram concebidas para facilitar a participação de investidores. As SA’s são obrigadas a publicação periódica de balanços, pode emitir debêntures (exclusividade de empresas S.A.’s) e suas ações podem ser negociadas em bolsa de valores. Isso dá mais transparência e facilita os negócios (entrada e saída de investidores), porém possui custos operacionais maiores por conta dessas exigências. Na prática valem a pena para muitos investidores em empreendimentos e empresas com porte considerável.
  • Fundo de Investimento Imobiliário: condomínio de investidores que conta com incentivos fiscais para distribuição de rendimentos de locações ou dos lucros de uma incorporação, temos uma sessão exclusiva de FIIs, recomendamos a leitura para quem se interessar.
  • Fundo de Investimento em Participações ou chamados simplesmente por FIP, são fundos que captam dinheiro com investidores qualificados e profissionais com o compromisso de investir em participações societárias. A mecânica de funcionamento desse tipo de fundo demandaria um artigo exclusivo, mas o que um empreendedor precisa saber aqui é que esse veículo é muito interessante para buscar capital em grandes projetos ou para diversos projetos em uma mesma tese de investimento.

Obs: É comum isolar cada empreendimento através de um único CNPJ, seja uma sociedade fechada ou aberta. Esta então é chamada de Sociedade de Propósito Específico, ou SPE. Então, uma construtora que possui 3 obras pode optar por ter um CNPJ para a construtora que tem participação em 3 CNPJ’s (um para cada empreendimento, com sócios diferentes em cada um). A construtora então é uma “consolidadora de empreendimentos”, que também pode ser chamada por “holding”.

Veículos de Investimento para Captação de Dívidas

Assim como existem veículos de investimento para participações societárias, existem veículos para captação de dívida. Apresentamos as opções de instrumentos de dívida (Debt) mais comuns:

  • Mútuo: É o empréstimo de dinheiro entre pessoas físicas e jurídicas sem envolver uma instituição financeira (bancos ou factorings), feito através de um simples contrato como neste modelo de mútuo que você pode baixar de forma gratuita (clique aqui).
  • Empréstimo bancário: os bancos possuem uma linha de crédito para financiamento de empreendimentos conhecida como “Plano Empresário” e que possui taxas subsidiadas abaixo dos valores de mercado para financiar as obras. Há algumas exigências que variam em cada banco como apresentar o portfólio de obras executadas, certificados de qualidade e garantias, portanto não é para amadores.
  • Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI – já discutido nesse outro artigo.
  • Debêntures: resumidamente, são emissões de dívida feita por empresas S.A. com regras bastante flexíveis para pagamento, porém sem isenção de IR (imposto de renda) para pessoas físicas, como acontece com os CRIs. São comuns para grandes empresas incorporadoras, proprietárias de shoppings, galpões ou edifícios de escritório.

Opção Híbrida: Mezanino – financiamentos do tipo “mezanino” são estruturas de dívida em que o credor pode converter, sob certas condições, a dívida em participação societária (cotas ou ações da empresa).

Qual é o melhor veículo de investimento para meu empreendimento?

A definição de qual veículo escolher depende de vários fatores, como:

  • Quantidade de sócios;
  • Situação fiscal dos sócios;
  • Estratégia de investimento (incluindo venda futura do imóvel ou não);
  • Volume de investimento;
  • Custos de estruturação.

Se você está um pouco perdido sobre quais desses instrumentos seria o mais adequado para você e seu projeto, conheça nossos serviços de consultoria. Envie um e-mail para contato@rexperts.com.br.

Mas e o Dinheiro: Onde buscar?

A seguir, listamos as principais fontes de capital para investir no mercado imobiliário através de equity ou debt, por ordem de facilidade e também de volume de dinheiro. Os valores abaixo indicados em parênteses são apenas sugestões para você ter uma ideia de grandeza do montante, não significa um limite absoluto.

Antes de qualquer coisa, vale o alerta: sempre faça um contrato com advogados especialistas em direito imobiliário e empresarial. Mesmo se o projeto for pequeno, formalize as condições entre os envolvidos nem que seja por um e-mail.

1) Capital Próprio (Hard Money)

Definitivamente colocar o próprio dinheiro (hard money) no negócio vem em primeiro lugar quando se fala em levantar fundos para um empreendimento imobiliário. Se você tivesse o montante para iniciar o negócio, muito provavelmente você não estaria lendo esse artigo. O capital próprio não poderia deixar de ser citado, até porque os investidores só colocarão capital deles se você já investiu tudo que poderia. É a famosa frase: “o empreendedor é quem pula primeiro na piscina”.

2) Família e Amigos (Friends and Family)

Independente da sua condição financeira, todo mundo tem um parente, amigo ou conhecido que tem condições, e deseja, de investir em projetos imobiliários. Muitas vezes conhecidos com capital, tem atividades que não no mercado imobiliário, o que dificulta ou impossibilita que eles encontrem boas oportunidades de investimento imobiliário. Por isso você pode agregar muito à eles, identificando as oportunidades, estruturando negócios, realizando todos os cálculos de viabilidade e executando o planejamento.

Depois do seu capital próprio, a forma mais fácil de conseguir dinheiro é pedir para quem te conhece e já confia em você. Não significa que basta ligar para a pessoa e pedir dinheiro. Mesmo se seu projeto for pequeno, você deve firmar um contrato de investimento e apresentar um planejamento do que pretende realizar. Transparência é fundamental para aumentar a confiança e garantir um investidor permanente no seu portfólio.

3) Sócio Parceiro

Supondo que você já esgotou seu capital próprio e todos seus conhecidos com potencial para investir já tenham esgotado, você pode procurar um sócio parceiro que atue na mesma região do empreendimento. Empresários e comerciantes gostam de investir perto dos seus negócios, tanto para acompanhar de perto como para valorizar o patrimônio que já possuem. Um possível canal para acessar esse tipo de investidor é através de corretores de imobiliárias da região. Esses profissionais conhecem bem o perfil dos empresários e investidores imobiliários que podem te ajudar a seguir com o projeto. É claro que haverá um custo por encontrar um investidor, mas a conta precisa fechar apesar disso. Uma dica na busca de sócios parceiros é quanto menos, melhor. É muito mais fácil administrar o relacionamento com 1 grande investidor do que com 10 pequenos.

Ter sócios em um empreendimento é algo muito sério, pois sociedades são como casamentos. Então é fundamental que você seja extremamente seletivo em seus investimentos, e alinhe expectativas sobre prazos, capital investido e retornos.  Alguém que busque retornos rápidos sobre o capital investido por exemplo na maioria das vezes simplesmente não vale a pena pois quase com certeza haverão desgastes futuros.

Joint Ventures são uma forma de sociedade interessante onde você pode fazer uma parceria em um determinado negócio com uma empresa que agregue algo além do capital necessário para o projeto. É possível fazer parcerias com escritórios de arquitetura ou imobiliárias regionais que além do dinheiro, trarão profissionais extras na avaliação e desenvolvimento do projeto.

4) Plataformas de Crowdfunding (até R$ 5 MM)

No Brasil, temos a publicação da Instrução Normativa da CVM nº 588 que regulamentou a “vaquinha” online para financiar empreendimentos e empresas iniciantes, em outras palavras: permitiu a “oferta pública de distribuição de valores mobiliários de emissão de sociedades empresárias de pequeno porte, realizada com dispensa de registro por meio de plataforma eletrônica de investimento participativo”. Muitas plataformas foram e estão sendo criadas para aproximar empreendedores de investidores, duas delas se destacam e que você deve conhecer:

URBE.ME: oferece a pequenos investidores participação em empreendimentos imobiliários com valores de a partir de R$1 mil.

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Kria – que se autodefine como “plataforma para startups captarem investimento online de uma multidão de investidores, seja de modo público ou privado”.

5) Bancos de varejo (R$ 2 a 100 MM)

O banco que você ou a sua empresa possui conta também é uma boa opção para captar recursos. Como já explicamos antes, há linhas de crédito específicas para o desenvolvimento imobiliário além de outros instrumentos que essas instituições podem oferecer. Converse com o gerente que atende as construtoras e incorporadoras da região do seu empreendimento sobre possibilidades de obter fundos para a obra.

6) Family Offices (R$ 3 a 10 MM)

Family Offices são escritórios responsáveis por administrar patrimônios familiares. Eles têm a responsabilidade de investir o dinheiro de grupos familiares que conquistaram fortunas em diversos setores e procuram diversificar equilibrando a relação risco-retorno. Esses escritórios sempre se interessam pelo setor imobiliário, seja para investir no desenvolvimento ou adquirir um empreendimento pronto.

7) Fundos de Investimento – Private Equity (R$ 20 a 100 MM)

Fundos de Private Equity, como o próprio nome diz, buscam investir em participações societárias. Muitos gestores desses fundos são especializados no mercado imobiliário, investindo de forma majoritária ou minoritária em empreendimentos de todos os segmentos do real estate.

8) Bancos de Investimento (> R$ 100 MM)

Os profissionais de um banco de investimento são capazes de estruturar o funding de grandes empreendimentos e de forma bastante criativa, seja com emissão de debêntures, FIIs, CRIs, FIPs, entre outras opções. O objetivo deles é, obviamente, lucrar com as comissões sobre o valor da captação de recursos, portanto somente projetos relevantes merecem a atenção desse segmento.

Resumindo

  • Defina se você deve buscar um investidor sócio ou credor;
  • Estude os diversos veículos de investimento para escolher o mais eficiente para o contexto do seu empreendimento;
  • Gaste a sola do sapato na busca de investidores com o perfil das necessidades do empreendimento;
  • Defina bem as regras do acordo e formalize através de contratos.

É fundamental que na apresentação do negócio para qualquer tipo de investidor você tenha uma apresentação do negócio demonstrando o projeto, o planejamento, a viabilidade econômica-financeira e seus projetos já realizados. O empreendedor precisa estar afiado com todas essas as informações para demonstrar que fez o dever de casa para o potencial investidor. Se precisar de ajuda nesse processo, não deixe de entrar em contato conosco para apoiá-lo nessas etapas.

O autor e investidor imobiliário Michael J. Zaranski escreve uma frase que nos motiva:

“Equity (is) always Available for Good Deeds” – Capital está sempre disponível para bons negócios.

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.